Nekustamā īpašuma apmaiņas līgums ir divpusējs pirkšanas un pārdošanas darījums, kura ietvaros katrs darījuma partneris darbojas kā pārdevējs vai pircējs. Saskaņā ar apmaiņu ir domāts, ka jūs nododat savu īpašumu citai personai, tādējādi kļūstot par viņa mājas īpašnieku.
Kāda ir atšķirība starp apmaiņas līgumu?
Galvenā atšķirība starp maiņas darījuma veikšanu no pirkšanas un pārdošanas procesa ir tā, ka pati mājokļu apmaiņa notiek, neizmantojot naudu. Nekustamā īpašuma apmaiņas līguma paraugs ir parādīts zemāk.
Savā ziņā nekustamā īpašuma apmaiņas procedūra ir daudz drošāka nekā pirkšana un pārdošana:
- Par to, kā droši pārskaitīt līdzekļus pārdevējam, nav jāuztraucas.
- Pārdevējam nebūs jāuztraucas par to, vai rēķini ir īsti, kad runa ir par skaidru naudu.
- Ar īsiem pārskaitījumiem uz pārdevēja kontu bankā nav īslaicīgu problēmu. Nekustamā īpašuma apmaiņas līguma nosacījumi tiks apskatīti zemāk.
Nodokļi
Neapstrīdama šāda darījuma priekšrocība ir arī tas, ka ekvivalentu nekustamo īpašumu objektu apmaiņas laikā nav jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis.
Bet tajā pašā laikā tas ir arī trūkums, jo nav iespēju izmantot nodokļu atskaitījumus, ko varētu darīt, pārdodot dzīvokli.
Tas ir, saskaņā ar nekustamā īpašuma maiņas līgumu nodokļi netiek maksāti.
Ir svarīgi atzīmēt, ka, neraugoties uz līdzīgu vārdu “apmaiņa” un “apmaiņa” izmantošanu kā sinonīmus, juridiski tie nav vieni un tie paši:
- Piemēram, “maiņas” jēdziens attiecas uz pašvaldības dzīves telpu, viņu pilsoņiem ir sociālās īres līgums vai dzīvokļa pasūtījums gadījumā, ja telpas joprojām saņēma vecāki Padomju režīma laikā vai vecvecāki, un laika gaitā dažādu apstākļu dēļ dokumenti netika atkārtoti izdoti.
- Ar terminu "barters" tiek apzīmēti darījumi ar privatizētiem dzīvokļiem, un to īpašniekiem ir sertifikāti, kas apliecina viņu īpašumtiesības.
Mājokļus, kas jau ir privatizēti, nevarēs apmainīt pret pašvaldību vai otrādi, jo sākot ar 2005. gadu šādi darījumi bija aizliegti. Ir iespējams noslēgt līgumu par nekustamā īpašuma apmaiņu starp juridiskām personām.
Svarīgas līgumu nianses
Ir tikai divas šādas nianses, taču bez tām dzīvokļa apmaiņas procedūra nebūs iespējama:
- Ir svarīgi norādīt līguma priekšmetu. Ir vērts pieminēt precīzus apmaināmā korpusa raksturlielumus, lai jūs jebkurā laikā varētu noteikt īpašumu. Absolūti visa digitālā informācija ir dublēta iekavās ar vārdiem, kas jādara, lai nebūtu neatbilstību. Stingri jāievēro līguma par nekustamā īpašuma apmaiņu forma.
- Norādītas personas, kurām ir tiesības izmantot dzīvokli. Viņiem attiecas visi cilvēki, kas reģistrēti noteiktā apgabalā. Ir svarīgi arī līgumā norādīt termiņus, saskaņā ar kuriem tie būs jāreģistrē.
Projektēšanā var palīdzēt nekustamā īpašuma apmaiņas līguma piemērs.
Citas papildu vienošanās prasības
Uz visiem pārējiem nosacījumiem attiecas papildu nosacījumi. Bet tas nenozīmē, ka tos var izlaist. Tātad, šīs prasības parasti ietver:
- Ballītes. Personām norāda pilnu vārdu, kā arī pases datus.Bet gadījumā, ja vismaz viena puse darbojas kā juridiska persona, būs jānorāda iestādes pilns nosaukums, galvenā informācija un juridiskā adrese.
- Izmaksas. Tradicionāli tiek pieņemts, ka abiem dzīvokļiem ir vienāda vērtība, tāpēc šis nosacījums neattiecas uz nozīmīgiem.
- Vispārējais stāvoklis, kādā īpašums atrodas. Pietiek ar vienu frāzi, ka iedzīvotāji veica īpašuma pārbaudi, kuru viņi plāno saņemt, un viņas stāvoklis viņiem visiem ir piemērots. Katram no šiem dalībniekiem ir jāpiešķir savs dzīvoklis tādā stāvoklī, kādā tas atradās tieši pārbaudes laikā. Tiek piedāvāts arī nekustamā īpašuma maiņas līguma ar piemaksu piemērs.
- Nekustamā īpašuma apdrošināšanas process, kas norādīts apmaiņas līgumā.
- Laika grafiki. Kad viena no pusēm saņēma dokumentus pirms otras, otrai pusei vajadzētu noteikt noteiktu laika posmu, kurā tai būs jādara tas pats. Šī perioda beigās līgums zaudē spēku.
- Neparedzēti iemesli, kas var traucēt darījuma izpildi, un kas īpaši uzskatāms par nepārvaramu varu, puses pašas noteiks.
- Darījuma datums un katras puses paraksts.
Norāde par mājokļa izmaksām un papildu darījuma maksām
Tālāk tiks apskatītas dažas nianses, kas saistītas ar nekustamā īpašuma apmaiņu starp indivīdiem.
Ja dzīvokļi ir tieši tādi paši, tad šajā gadījumā viss ir vienkārši. Nepieciešams tikai norādīt cenu un uzsvērt, ka darījums notiek, neveicot papildu maksājumu.
Kad cenu atšķirība norāda mājokļa izmaksas, kā arī piemaksas, kuru apmērs ir atkarīgs no abu pušu lēmuma. Tāpat līgumā būtu jānorāda, kā un kādā termiņā vienai pusei ir pienākums pārskaitīt naudu otrai.
No šīs summas tiem, kas to saņems, būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis. Un tam, kurš piešķīra piemaksu, ir tiesības pieprasīt nodokļu atskaitījumu. Protams, tas ir svarīgi, ja partijai vairāk nekā trīs gadu laikā ir piederējis apmaināms dzīvoklis.
Tas būs iespējams tikai tad, ja tiks nodrošināti vērtspapīri, kas apstiprināja naudas pārskaitījumu darījuma ietvaros.
Tāpēc jums nevajadzētu izmest kvītis vai maksājuma uzdevumus, ja maksa tiek pārskaitīta bezskaidrā naudā, tie noteikti noderēs.
Faktiskais vērtēšanas process
Tā kā faktiskās izmaksas nosaka iedzīvotāji, veicot darījumu starp labiem draugiem un tuviem radiniekiem, līgumā var atspoguļoties, ka par to nebūs jāmaksā, un pēc tam īpašumu nodot bez jebkādiem dokumentiem. Bet pat no labākajiem draugiem ir iespējama nodevība, un viņi var mest, nedodot naudu, šajā situācijā jūs neko nevarat pierādīt.
Turklāt ir ļoti viegli radīt problēmas nodokļu administrācijā. Ja piemaksa ir maza, piemēram, no piecdesmit līdz simts tūkstošiem rubļu, varat uzņemties risku un neatspoguļot tā rādītāju līgumā. Bet, kad vecais Hruščova dzīvoklis pēkšņi tiek nomainīts pret ērtu nekustamo īpašumu jaunā ēkā, ikviens jau uzminēs, ka ir jāmaksā piemaksa. Krievijas reģistram ir tiesības neizlaist šādu darījumu, un, visticamāk, tas interesēs arī nodokļu darījumu. Tāpēc līdzmaksājums lielās summās ir pareizi jānoraksta nekustamā īpašuma apmaiņas līgumā.
Vienošanās notariāls apstiprinājums
Jūs varat iztikt bez tā tikai tad, ja esat pārliecināts par pretējās puses pieklājību, kā arī zināšanām par likumiem, tad varat vienkārši aiziet un parakstīt līgumu.
Bet tomēr labāk nebūtu ietaupīt uz notariālajiem pakalpojumiem:
- Neviena no darījuma pusēm vēlāk nevarēja apgalvot, ka viņa nezināja par noteiktu Krievijas Federācijas Civilkodeksa pantu vai arī līguma noslēgšanas brīdī bija tieši alkohola reibumā un tāpēc neko nevarēja atcerēties.
- Ja dokumenti tiek pazaudēti, notārs tos varēs dublēt, pretējā gadījumā dokumentu atjaunošana būs absolūti neiespējama. Tā notiek nekustamā īpašuma maiņas līguma reģistrācija.
Izbeigšanas noteikumi
Ir divi veidi, kā izbeigt nekustamā īpašuma apmaiņas līgumu:
- pēc savstarpējas vienošanās;
- likumā noteiktajā kārtībā.
Pēc savstarpējas vienošanās vienošanos var izbeigt divos šādos gadījumos:
- Ja vēlme, lai viss atgriežas savās vietās, abas darījuma puses parādījās vienlaikus. Šajā situācijā nekādas problēmas neradīsies, un līgums tiks izbeigts, un visi atgūs savu dzīvesvietu.
- Kad iniciatīva izbeigt vienošanos nāca no vienas puses. Šajā gadījumā līguma pretiniekam ir jāiesniedz rakstisks pieprasījums, kurā būs jānorāda iemesls, kāpēc tas bija nepieciešams lauzt. Trīsdesmit dienu laikā otrajai pusei ir pienākums izlemt, vai tā piekrīt to darīt vai ne. Ja vienošanās joprojām tiek panākta, darījums tiek izbeigts saskaņā ar iepriekšminētās situācijas noteikumiem.
Darbības izbeigšanas pamatojums
Gadījumā, ja puses vēl nav panākušas savstarpēju vienošanos par darījuma izbeigšanu, ir nepieciešams vērsties tiesā un prasības pieteikumā norādīt visus izbeigšanas pamatus.
Starp tiem, kas var būt klāt:
- Otrās puses neatbilstība.
- Būtiskas apstākļu izmaiņas. Tas ir iespējams, ja prasītājs zina par iespēju kaut kam, kas tam varētu traucēt pabeigt darījumu, piemēram, ja dzīvojamā platība bija sabojāta ugunsgrēkā pirms līguma noslēgšanas, un darījuma partneris par to zināja, bet neinformēja otru pusi.
- Līgumu parakstīja viena no pusēm spiediena ietekmē vai piespiedu kārtā.
- Viena puse kaut ko pievīla, piemēram, līgumā teikts, ka nevienam nav tiesību uz mājokli, lai gan faktiski nekustamais īpašums ir ieķīlāts bankā hipotēkas dēļ.
- Līgumā (mūsu iesniegtā bartera līguma projekta paraugā) ir ietverti nozīmīgi typos, kas ietekmē tā izpildi, piemēram, dzīvokļa numurs un adrese nav pareiza. Jūs varat iesniegt prasību tiesā viena vai trīs gadu laikā atkarībā no tā, kāpēc darījums tiek izbeigts.
- Papildus iepriekš minētajiem līguma izbeigšanas nosacījumiem tieši līguma tekstā var būt arī cits pamatots iemesls, piemēram, nepareiza jebkura punkta ievērošana.
Dzīvojamo ēku apmaiņa kā viens no darījumu veidiem man
Apmaiņas līgumi par dzīvojamām ēkām ir apmaiņas līgumu forma. Šāda dokumenta unikalitāte slēpjas faktā, ka darījuma priekšmets ir nekustamā īpašuma objekti, kas ir cieši saistīti ar zemi.
Mājokļu apmaiņa, kas atrodas uz zemes, tiek veikta tikai vienlaikus ar zemi. Īpašniekam ir visas tiesības nodot uz pretējo pusi ne tikai pašu zemi, uz kuras atrodas īpašums, bet arī jebkurai tai piegulošās teritorijas zemi, ja to neaizņem citas ēkas.
Zemes lietošanas tiesības
Iedzīvotājiem šobrīd ir 2 zemes izmantošanas tiesības:
- īre;
- tiesības uz īpašumu.
Situācijās, kad zemes teritorijas zem apmaināmām mājām pieder pusēm, tad, pamatojoties uz nekustamā īpašuma apmaiņas līgumu, federālais reģistrācijas dienests nodod īpašumtiesības uz zemi un ēku.
Bet, ja zemes gabals vienā pusē pastāv saskaņā ar izmantotajām nomas tiesībām, tad dzīvojamo telpu apmaiņa notiks bez šī zemes gabala. Jaunais ēkas īpašnieks pēc reģistrācijas procesa un tiesību uz dzīvojamo ēku nodošanas, jo jaunais zemes nomas īpašnieks pārreģistrēsies pilnvarotajā pašvaldībā.
Bijušajam nodotā īpašuma īpašniekam būs arī jāvēršas pilnvarotajā iestādē ar paziņojumu par atteikšanos no nomas tiesībām uz zemes teritoriju, kas iepriekš piederēja viņam. Dzīvojamo ēku apmaiņas līgumā, kas ir pamatā reģistrācijai saskaņā ar likumu par īpašuma tiesībām uz telpām un zemi, kuru tā lieto, jāietver visi nepieciešamie reģistrēto tiesisko attiecību elementi, piemēram, piemēram, objekts, priekšmets un pilnvaras.
Līgums par nekustamā īpašuma apmaiņu ar kustamu mantu
Saskaņā ar likumu nekustamo īpašumu var apmainīt pret kustamu mantu (piemēram, automašīnu). Pusēm ir pienākums brīdināt viena otru par apmaināmā īpašuma trūkumiem, par trešo personu tiesībām uz to (īrnieks, ķīlas turētājs utt.).
Mēs izskatījām nekustamā īpašuma apmaiņas līguma pamatnoteikumus.