Kāda ir dzīvokļa īre? Šis jēdziens attiecas uz kārtību, kādā noteikts īpašums tiek nodots no vienas personas (saņēmēja) personīgai dabai citai (maksātājam), kurš, atbildot uz to, regulāri veic skaidras naudas maksājumus konkrētā (iepriekš saskaņotā) apmērā par doto materiālo vērtību. Mūsdienās parasti mēs runājam par īres mājokļiem (visbiežāk dzīvokļiem). Vairumā gadījumu nekustamo īpašumu nodod vecāka gadagājuma cilvēks. Apmaiņā viņš paļaujas uz aprūpi un uzturēšanu līdz pat savai nāvei. Tomēr šāda veida līgums ir diezgan sarežģīts, un tam ir daudz nianšu.
Kas ir īre par dzīvokli - parunāsim sīkāk
Nekustamo īpašumu var iegādāties saskaņā ar dažādu formu līgumiem. Tas ir par pirkšanu un pārdošanu, ziedošanu vai mantošanu. Tajā pašā rindā ir iespējama mūža uzturēšana ar apgādājamu vai mūža renti apmaiņā pret mājokli. Kāda ir tā nozīme? Kādas ir priekšrocības mūža rentes līgumam par dzīvokli tā īpašniekam? Vecāka gadagājuma cilvēks tiek finansiāli nodrošināts, viņš saņem nepieciešamo palīdzību un maksā par savu galveno mantu - nekustamo īpašumu.
Tradicionālais iemesls, kāpēc šādus darījumus visbiežāk veic ar vientuļiem veciem cilvēkiem, ir grūtības, dažkārt to esamības neiespējamība bez aprūpes un pienācīga materiāla atbalsta. Mūsu valstī vecu cilvēku dzīves līmenis ir zems. Pensijas lielums bieži ir diezgan mazs, komunālo pakalpojumu cenas pastāvīgi aug, un vecumam ir nepieciešama aprūpe un zāles.
Tiklīdz grūtā finansiālā situācijā vientuļš vecāka gadagājuma cilvēks var paļauties tikai uz saviem līdzekļiem. Visbiežāk šis īpašums ir īpašumā. Daudzi, uzzinājuši, kāda ir dzīvokļa īre, nolemj atrast sava īpašuma pretendentu un noslēdz ar viņu līgumu. Vairumā gadījumu tas palīdz pārvarēt materiālos traucējumus. Dzīvokļa piedāvājuma rezultātā samaksātā īre sedz lielāko daļu vecāka gadagājuma cilvēka izdevumu un ļauj viņiem dzīvot salīdzinoši ērti.
Noskaidrojiet jēdzienus
Kāda ir atšķirība starp mūža renti un tā sauktajiem atkarīgajiem uzturēšanas līgumiem? Noslēdzot pirmo no tiem, vecāka gadagājuma dzīvokļa īpašnieks var rēķināties, ka katru mēnesi saņems norunātu summu. Otrajā gadījumā otra puse ir izpildījusi saistības par pilnīgu uzturēšanu, fizisko aprūpi un vecāka gadagājuma bezpalīdzīga cilvēka nodrošināšanu ar visu nepieciešamo. Kāda šajā gadījumā ir īre par dzīvokli? Līgums, kas noslēgts ar sirmgalvi, ir par pārtikas un apģērba iegādi, dzīvokļa remontu un tīrīšanu, komunālo pakalpojumu apmaksu, narkotiku iegādi un nepieciešamības gadījumā apmaksu par stacionāro ārstēšanu. Un arī ikdienas aprūpe (neatkarīgi vai ar medmāsas palīdzību) un, visbeidzot, apbedīšanas procedūras organizēšana un apmaksa.
Dažiem cilvēkiem dalība vecāka gadagājuma cilvēka dzīvē ar finansiālu palīdzību viņam ir vienīgā iespēja nākotnē atrisināt sarežģītu mājokļa problēmu. Puses atrod viena otru mutiski vai caur radiniekiem, dažreiz pateicoties sociālās aizsardzības institūcijām. Gan tie, gan citi vēlas zināt, ar kuriem viņiem ir darīšana. Dzīvokļa īres līgums starp radiniekiem nebūt ne vienmēr tiek noslēgts. Biežāk - ar labiem draugiem, uzticamiem tiešajiem kaimiņiem, bijušajiem kolēģiem.
Pieņemsim, ka viņi atrada viens otru - vecāka gadagājuma cilvēku, kurš "nobrieda" nodot nekustamo īpašumu apmaiņā pret aprūpi un uzturēšanu līdz viņa nāvei, un tādu, kurš var uzņemties visus šādus pienākumus apmaiņā pret dzīvokli. Kādi pasākumi tiks prasīti no pusēm, lai pienācīgi formalizētu savas attiecības?
Pirmais solis: ir svarīgi visu apsvērt
Pirms mūža rentes par dzīvokli puses sastāda gan svarīgu, gan nelielu (līdz sīkākajām detaļām) turpmākā līguma nosacījumu sarakstu. Sīki izstrādājot, katra detaļa ir jāvienojas. Steiga šādā gadījumā ir bezjēdzīga. Visi dzīvokļa īres plusi un mīnusi ir jāpārdomā iepriekš. Abas puses pieprasa pārdomātu pieeju dokumentu izstrādes procesam. Šādas vienošanās standarta formā nav, tās saturs vienmēr ir individuāls.
Gados vecāka gadagājuma cilvēks (dzīvokļa īpašnieks) uzskaita līguma tekstā izvirzītās prasības: kas tieši būs jāpilda īres maksātājam. Ir svarīgi nepalaist garām nevienu no būtiskajiem nosacījumiem un ļoti precīzi noformulēt paredzamo. Piemēram, otrajai pusei ir jāmaksā noteikta summa ne vēlāk kā noteiktā laika posmā. Monetārais saturs jāindeksē atbilstoši inflācijai. Jebkurš no gaidāmajiem otrās puses pakalpojumiem, kas saistīti ar aprūpi, zāļu iegādi, ēdienu gatavošanu, tīrīšanu utt., Ir skaidri jāatspoguļo līguma tekstā.
Esiet apdomīgs
Dzīvē var rasties dažādas situācijas. Pieņemsim, ka līguma sagatavošanas un parakstīšanas laikā vecāka gadagājuma cilvēka veselība kopumā nebija apmierinoša, taču nākotnē viņa stāvoklis nopietni pasliktinājās. Bet medmāsas pakalpojumi un zāļu nodrošināšana ar mūža rentes līgumu nebija paredzēti.
Cits gadījums. Ikviens, kurš darbojas kā maksātājs, pēkšņi mirst, pirms sasniedzis vēlamo īpašumu. Kas manto šo līgumu? Viņa teksts par to neko nesaka.
Būtu labāk, ja jūs paredzētu visas teorētiski iespējamās situācijas. Tāpēc, pieņemot lēmumu par šādu darījumu, jums noteikti vajadzētu iesaistīt advokātu lietā. Ar bagātīgu pieredzi viņš izskaidros, kādu nākotnes īri par dzīvokli plusi un mīnusi radīs katrai pusei. Speciālists varēs nodrošināt maksimālu pasākumu klāstu, lai aizsargātu vecāka gadagājuma īpašuma īpašnieku, ja maksātājs pēkšņi rīkojas negodprātīgi. No otras puses, no mājokļa īpašnieka ir iespējami netīri triki. Tad juridiski kompetents dokuments novērsīs iespējamos riskus otrajai pusei.
Otrais solis: pārejiet pie dokumentu vākšanas
Īpašniekam būs jāsavāc pilna dokumentu pakete, kas var apstiprināt viņa īpašumtiesības uz šo īpašumu. Jums būs nepieciešams kadastrālās vērtības sertifikāts un dati par visām personām, kas reģistrētas šajā dzīvoklī. Neiztikt bez personīgo dokumentu oriģināliem.
Daži pieredzējuši juristi iesaka glabāt sertifikātu no neiropsihiatriskās ambulances. Tās uzdevums ir apliecināt, ka dzīvokļa īpašniekam līguma noslēgšanas brīdī bija prāts. Šis solis nav obligāts no likuma viedokļa, taču dažreiz tas var glābt nākamo maksātāju no dažām problēmām. Fakts ir tāds, ka, ja īpašnieks ir vecs un cieš no nopietnām slimībām, mantinieki var mēģināt apstrīdēt darījumu, atsaucoties uz viņa ārprātu.
Trešais solis: dodieties pie notāra
Kad esat savācis visu nepieciešamo, jums jāapmeklē notārs, kurš novērtēs dzīvokļa īpašnieka rīcībspēju un lēmuma izpratnes pakāpi. Ja viņam nav šaubu, speciālistam ir pienākums sastādīt un sertificēt dzīvokļa mūža rentes līgumu. Šāda notariāla apstiprināšana ir obligāta.
Pēc notāra apliecinājuma līgumu nodod reģistrācijas iestādei, puses maksā valsts nodevu, un, reģistrējot darījumu, tiek izsniegts īpašumtiesību sertifikāts ar apgrūtinājumu.
Līguma noteikumi jaunajam īpašniekam būs jāizpilda līdz bijušā nāvei. Tikai pēc tam viņam ir tiesības iesniegt iesniegumu par izņemšanu no apgrūtinājuma dzīvokļa (pamatojoties uz miršanas apliecību). Un tikai pēc tam ar visiem mājokļa lietošanas ierobežojumiem būs pāri.
Ar kādiem nosacījumiem līgumu var izbeigt?
Gan mūža renti, gan uzturēšanu dzīves laikā, kas tiek izpildīta oficiāli noslēgtu līgumu veidā, var atcelt tikai ar abu pušu savstarpēju vienošanos vai tiesas procesu. Darījumu var atzīt par spēkā neesošu tikai divu iemeslu dēļ. To skaitā ir norādīto nosacījumu neizpilde vai dzīvokļa īpašnieka atzīšana par juridiski nekompetentu dokumenta parakstīšanas brīdī.
Ja tā punkti tiek ievēroti un vecāka gadagājuma cilvēks ir noslēdzis darījumu, būdams oficiāli juridiski atbildīgs, tad šāda līguma atzīšana par spēkā neesošu no juridiskā viedokļa ir praktiski neiespējama. Gadījumā, ja personai, kas saņem īres maksu, ir nopietni pamatotas pretenzijas par noteikto nosacījumu izpildi, kuras var pierādīt tiesas zālē, šādu darījumu var izbeigt.
Prakse rāda, ka šādu situāciju ir daudz. Likumsargi to dažkārt attiecina uz krāpšanu no vecāku bijušo īpašnieku puses, bet lielākoties - uz faktiskā atbalsta un jaunā īpašnieka aprūpes pārtraukšanu.
Dzīvokļa īre uz mūžu: iespējamās problēmas
Cilvēki ir pieraduši izturēties pret šādiem līgumiem piesardzīgi un ne velti. Galu galā nekustamā īpašuma tirgus ir pilns ar krāpniekiem. Tāpēc par šādiem darījumiem visbiežāk kļūst tikai labi pazīstami cilvēki. Bet juristi mierina - aizsardzības nosacījumus un garantijas var precīzi noteikt pašā līgumā un atbalstīt ar tā notariālu apstiprinājumu.
Galvenais, šis darījums nozīmē iespēju, ka jaunajam īpašniekam nav iespējas pārdot vai atņemt mājām veco vīru, tur pārcelties (ja vien nav īpaši norunāts). Viņš nevar atteikties no pienākuma uzturēt palātu.
Tomēr riski ir iespējami abām pusēm. Viens no tiem ir vecāka gadagājuma cilvēka nepareiza līguma partnera izvēle. Šajā gadījumā nepietiek ar uzticēšanos un juridiski pareizi sastādītu dokumentu. Gados vecāka gadagājuma cilvēks var būt līdzjūtīgs pret otru pusi, pievēršot acis dažām aizmāršības un izvēles izpausmēm, bet galu galā regulāri sabojājas darījuma noteikumi.
Pretēja situācija ir tad, kad partnera raksturs neatbilda veca cilvēka gaumei, un viņš centīgi meklē mazākās nepilnības, pildot noteiktos pienākumus. Laika gaitā abi uzzina par dzīvokļa īri uz mūžu, kas nav tik vienkāršs jautājums. Diemžēl formula “nekas personīgs” šajā gadījumā nedarbojas. Katrai no pusēm būs smagi jādomā un jāizlemj, vai jūs daudzus gadus spēsit uzturēt attiecības ar izvēlēto partneri.
Citi riski
Risks ir vecāka cilvēka partnera iespējamā nepareiza finansiālo un fizisko spēju novērtēšana. Iespējams, ka šī (dzīvokļa īre uz mūžu) ir milzīgs slogs maksātājam. Galu galā vecāka gadagājuma slima cilvēka uzturēšanas un uzturēšanas izmaksas gadu no gada palielināsies.
Vēl viens risks - īres maksātājs var negaidīt dzīvokli. Dažreiz veci cilvēki piedzīvo savus partnerus viens pēc otra. Šajā gadījumā līgumā būtu jānosaka, kurš dzīvoklis tiek īrēts pēc maksātāja nāves - ar visu iepriekšējo tiesību un pienākumu nodošanu.
Viens no iespējamiem riskiem vecāka gadagājuma cilvēkam - jaunie īpašnieki var pieprasīt viņa pārvietošanu.Ja atteikums no iespējamām pārvietošanām ir noteikts līgumā, šī darbība attiecas uz tā nosacījumu pārkāpumu, kas vecāka gadagājuma cilvēkam dod tiesības vērsties tiesā. Galvenais, ka dzīvokļa īrei ar dzīvesvietu ir jābūt reģistrētai.
Ko parasti maksā maksātājs? Vecāka gadagājuma cilvēks dažus gadus pēc līguma parakstīšanas pēkšņi var vēlēties to vienpusēji izbeigt. Likumsargi norāda - ja maksātājs rūpīgi izpilda visus noteiktos nosacījumus, tas nav iespējams. Tas ir, īres saņēmējam šajā gadījumā nav tiesību mainīt savas domas un izbeigt darījumu, vadoties tikai pēc viņa paša vēlēšanās.
Kurš pārspēs kuru?
Likumsargi atzīmē, ka krāpšanas gadījumi notiek gan no maksātājiem, gan no vecvecākiem, kuri, izmantojot jebkuru ticamu attaisnojumu, var izprovocēt partneri atkāpties no oficiālas līguma izpildes, uz kura pamata viņi pēc tam mēģina izbeigt darījumu. Viņi var atteikties no naudas vai kavēt mājokļa un komunālo pakalpojumu apmaksu. Tad tiesa paziņo, ka pāris mēnešus viņi nav redzējuši monetāro saturu. Ja tiesa viņu prasības uzskata par pamatotām, tad īpašumtiesības var atdot vecajam vīram, bet iepriekš samaksātos līdzekļus aprūpētājam neviens neatlīdzina.
Lai novērstu šādus bēdīgus apstākļus, juristi parasti maksātājiem iesaka nekavējoties sākt īpašu žurnālu, kurā jāievada visi ieņēmumi un čeki, kas apstiprina iztērētās un pārskaitītās summas. Ja vecais vīrs saņem skaidru naudu kasē, ir obligāti, lai viņš to parakstītu katru reizi. Šim dokumentam var būt ļoti liela nozīme iespējamā tiesas procesā.
Un tomēr visizplatītākā situācija ir tad, kad īres maksātājs pakāpeniski pārstāj pildīt savus pienākumus. Šeit padoms vecajam vīram izskatās viennozīmīgs - vērsties tiesā un lauzt mūža rentes līgumu par dzīvokli ar mūža uzturēšanu.
Mantinieki neguļ
Problēmas var radīt radinieki. Pēc vecāka gadagājuma īres saņēmēja nāves pēdējais ļoti bieži mēģina panākt darījuma izbeigšanu, atsaucoties uz pēdējā it kā rīcībnespēju. Tieši šādā gadījumā lieti noder iepriekšminētā neiropsihiatriskās slimnīcas izziņa. Ja tā nav, teorētiski ir iespējams veikt visaptverošu psiholoģiskā un psihiatriskā rakstura pārbaudi, kas veikta pēcnāves laikā, pamatojoties uz dokumentiem un liecībām. Bet šis process ir ļoti sarežģīts, dārgs un dažreiz nedod nekādu rezultātu.
Ja līguma teksts ir sastādīts pareizi, visi riski tiek novērsti, izņemot dažu "līguma" noteikumu iespējamu neizpildi. Problēmas rodas, ja, piemēram, netiek pieminēta obligātā naudas indeksācija saistībā ar inflāciju vai trūkst svarīgu punktu par medmāsas pieņemšanu darbā slimības dēļ. Ja dokumentā nav noteikta īpaša naudas summu izmaksas metode un termiņš, vecais vīrs tos var saņemt sistemātiski, katru gadījumu atsevišķi. Tā rezultātā par viņa finansiālā stāvokļa uzlabošanu praktiski netiek runāts, un mājokļiem vairs nepieder īpašumi. Tāpēc mēs vēlreiz atkārtojam - advokāta pakalpojumus abas puses prasīs pirms darījuma noslēgšanas, nevis pēc problēmu rašanās.
Papildu informācija
Tagad pievērsīsimies sīkāk šo līgumu iezīmēm un dažiem svarīgiem juridiskiem jautājumiem. Kādi dokumenta punkti tiek uzskatīti par obligātiem? Tās ir tikai divas: atsavinātā īpašuma norāde ar informāciju par konkrēto dzīvokli un saņēmēja saistību noteikšana. Mēs jau esam apsvēruši nepieciešamību pēc otrās rindkopas detalizētas dekodēšanas.
Saņēmējs var būt gan pilsonis (indivīds), gan bezpeļņas organizācija. Maksātājs var būt arī fiziska un juridiska persona.Tiesību aktos nav skaidras darījuma pušu definīcijas. Annuitātes līguma noslēgšanas obligāto rakstisko formu reglamentē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 584. pants, kā arī tā notariālais apliecinājums. Ja šis nosacījums nav izpildīts, jebkura tiesa atzīst šādu darījumu par spēkā neesošu.
Ja dalībnieki ir privātpersonas, dokumentos jānorāda viņu pases dati. Ja tā ir komerciāla vai cita organizācija, jums būs jāsniedz informācija, kas ietverta dibināšanas dokumentos, ar reģistrācijas adresēm. Sīki jānorāda arī visi dati ar detalizētu atsavinātā mājokļa aprakstu. Īpašs punkts ir ne tikai saistības, bet arī katras puses atbildība maksājumu kavējumu gadījumā. Dzīvokļa mūža rentes līgums ir jāapzīmogo ar visu dalībnieku parakstiem.
Kādi dokumenti ir nepieciešami
Nepieciešamo dokumentu saraksts var būt atšķirīgs. Apsveriet galveno no tiem, bez kura nevar iztikt. Kā tāds to vajadzētu saukt par atsavināmā īpašuma ekskluzivitāti ar stāva plānu. Jūs to varat pasūtīt izziņā, iesniedzot atbilstošu pieteikumu un samaksājot par šo pakalpojumu. Būs nepieciešami vairāki sertifikāti no MFC: personīgais konts, izraksts no mājas grāmatas. Papildus pušu personu apliecinošiem dokumentiem jums būs nepieciešama arī pieminētā mājokļa kadastrālā pase un sertifikāts par tā paredzamās vērtības lielumu.
Ja viena no pusēm darbojas ar pārstāvja starpniecību, papildus viņa pasei viņam ir pienākums uzrādīt pilnvaru tiesībām veikt darījumu. Mēs jau esam minējuši atsavinātā īpašuma nosaukuma dokumentus, kā arī šādu tiesību sākotnējās rašanās iemeslus (piemēram, dāvinājuma akts, testaments vai pirkuma līgums). Kā jau minēts, ārstniecības iestādes rīcībspējas sertifikāts nesāpēs. Vēl viens obligāts dokuments ir sertifikāts par objekta apgrūtinājumu vai finanšu parādu neesamību no Vienotā valsts uzņēmumu reģistra un kvīts par valsts nodevas samaksu par sertifikācijas procedūru. Trīs paša annuitātes līguma eksemplāri ir pievienoti iepakojumam.
Cik var maksāt līdzīgs līgums?
Neatkarīgi no tā, vai dzīvoklis tiek īrēts radiniekam vai ārējam, dalībniekiem par atsavinātā īpašuma nodošanu būs jāmaksā noteikta naudas summa. Kā norādīts Krievijas Federācijas Civilkodeksa 30. nodaļā, pilsonis (indivīds) to iemaksā 2000 rubļu apjomā. Juridiskai personai tas ir daudz lielāks - 22 000 rubļu. Slēdzot šādu līgumu ar notāru, jāmaksā nodeva, kuras summa ir atkarīga no atsavināmā īpašuma vērtības 0,5% apmērā. Šīs summas augšējā un apakšējā robeža ir attiecīgi ierobežota ar skaitļiem 20 000 rubļu. un 300 rubļu, kas norādīts attiecīgajā Civilkodeksa pantā.