Atitinkamai auga gyventojų gerovė, auga poreikis investuoti nemokamus grynuosius pinigus. Viena iš efektyviausių pinigų tvarkymo priemonių yra žemės įsigijimas.
Pagal žemės įstatymų diktuojamas taisykles beveik visada rengiamas aukcionas. Išsamiai apsvarstykime, kokie yra žemės konkursai, jų įgyvendinimo ypatybes ir taisykles, taip pat išsiaiškinsime, ar šią procedūrą galima apeiti.
Žemės aukcionas - kas tai? Mes atskleidžiame sąvoką
Jei nesigilinate į sudėtingas sąvokas, tai yra vienas iš būdų įregistruoti teises į žemę. Jo organizavimo ir elgesio taisyklės išdėstytos RF darbo kodekso 39.11 ir 39.12 straipsniuose.
Pats pirkimo procesas yra paprastas. Ji turi taisykles, kurias aiškiai reglamentuoja įstatymai. Pavyzdžiui, yra tik keletas priežasčių pripažinti pareiškėją nepriimtu dalyvauti konkurse.
Žemės aukciono organizavimas, kaip apibrėžta jo organizavimo tvarką reglamentuojančiose teisės normose, neleidžia dviprasmiškai aiškinti. Tai reiškia: jei dalyvis nebuvo priimtas neteisėtai, toks valdžios sprendimas gali būti nuginčytas. Jei dalyvis žino savo teises ir elementarias taisykles, jis bet kuriuo atveju gali lengvai ginti savo interesus, net neturėdamas profesionalaus teisininko diplomo.
Pasiūlymų įvairovė
Žemės aukcionas gali būti rengiamas tiek perduodant žemę nuomai, tiek registruojant nuosavybės teises į jį. Nepriklausomai nuo to, kokia teisė yra žaidžiama aukcione, kiekviena partija turi pradinę kainą. Tai yra svetainės rinkos vertė, kai ji parduodama, arba pradinė metinės nuomos kaina.
Pradinė kainos vertė nustatoma remiantis rinkos ataskaita, kurią prekybos organizatorius užsako iš nepriklausomo vertintojo. Tačiau jei kadastrinė vertė nustatoma likus ne daugiau kaip penkeriems metams iki sprendimo pateikti pasiūlymą, ja galima remtis nustatant pradinę sklypo vertę.
Turgus ar kadastrinis - nusprendžia organizatorius
Sprendimą, ar parduoti žemę už rinkos kainą, ar remiantis kadastrinės vertės duomenimis, priima aukciono organizatorius. Praktika rodo, kad pranašumas yra palankesnis rinkos kainai, nes kadastrinė kaina paprastai yra daug mažesnė.
Nuoma taip pat gali būti rinkos dalis, nes ataskaita rengiama už metinę kainą. Be to, valdžios institucija gali nustatyti pradinę žemės kainą, kurios aukcionas vyksta nuomos pagrindu, kaip procentą nuo kadastrinės vertės. Ši vertė negali būti mažesnė kaip 1,5% kadastrinės vertės, o pati vertė turi būti nustatyta ne anksčiau kaip prieš penkerius metus iki skelbimo apie konkursą paskelbimo.
Be to, įstatymas nustato aukciono žingsnį, kurio vertė yra 3% pradinės kainos. Kartu su paraiška dalyvauti žemės aukcione reikia sumokėti užstatą. Jos vertė nepatvirtinama, tačiau paprastai nustatoma 20–50% pradinė įmoka.
Kada išsiversti be aukciono
Kai kuriais atvejais negalite išsiversti be kainų siūlymo. Kalbama apie žemės teisių perdavimą komerciniais tikslais. Tai gali būti parduotuvės statyba, automobilių plovykla, biurų pastatas ir panašiai. Jei galimybė statyti kapitalinį nekilnojamąjį turtą tiesiogiai kyla iš leidžiamo žemės naudojimo, aukcionas galimas tik nuomos teise. Neįmanoma teisėtai įsigyti žemės, nesiunčiant pasiūlymų dėl nurodytų tikslų įgyvendinimo.
Čia svarbu atkreipti dėmesį: statant komercinį nekilnojamąjį turtą daroma prielaida, kad žemė yra nuomojama, o pastačius objektą ir įgavus įstatymines teises į jį, žemė tampa objekto savininko nuosavybe. Aukcione gali būti parduodami tik individualių namų statybai skirti žemės sklypai, papildomi sklypai ar kai kurios žemės ūkio paskirties žemės sklypai.
Konkursai
Pranešimas apie žemės aukciono rengimą skelbiamas valdžios institucijos spausdintinėse laikmenose ir oficialioje Rusijos Federacijos svetainėje, kurioje skelbiama informacija apie konkursus. Šaltiniuose pranešimas turėtų būti pateiktas ne vėliau kaip prieš mėnesį iki įvykio dienos. Įstatymų leidėjas nustatė tokius reikalavimus, kad visi galėtų sužinoti, kokie konkursai vyksta, ir juose dalyvauti.
Skelbiama paraiškos forma, kurią galima užpildyti registracijai. Taip pat skelbiama nuomos ar pardavimo forma. Tai daroma tam, kad asmuo, nusprendęs dalyvauti žemės aukcione, galėtų iš anksto sužinoti visas sutarties nuostatas.
Nepamirškite nurodyti laikotarpio, kuriam bus sudaryta nuoma. Be to, susitarimo projekte nustatyta prievolių mokėjimo tvarka, sutartinių santykių pratęsimo tvarka, sutarties pakeitimo būdai ir baudos už prievolių nesumokėjimą.
Paraiškos priimamos per 25 dienas, o po vienos ar dviejų dienų paskiriamas pretendentų nustatymas, po poros dienų - aukcionas.
Kandidatų priėmimas
Atsisakyti pareiškėjo yra tik dvi teisinės priežastys:
- užstatas neįneštas;
- pateikiami ne visi dokumentai arba pateikiama klaidinga informacija apie pareiškėją.
Piliečiai privalo pateikti pasą, o įmonėms reikia tik užpildytos paraiškos ir sumokėti užstatą. Jei paraišką pasirašo ir ją atneša direktorius ar kitas darbuotojas, kuris pagal įmonės dokumentus gali veikti jos interesais neturėdamas įgaliojimo, kitų dokumentų nereikia. Jei įmonės interesams atstovauja jos darbuotojas, tada jums reikia direktoriaus išduoto įgaliojimo. Institucija gali gauti informacijos apie įmonę per Federalinės mokesčių tarnybos tinklalapį.
Tas pats pasakytina apie asmenis, kurie atstovauja kitų interesams pagal įgaliojimą. Notariniame dokumente turėtų būti išdėstyti tiksliai tie įgaliojimai, kurių reikia aukcione.
Aukciono taisyklės
Žemės pardavimo aukcionai vyksta pranešime nurodytą dieną ir valandą. Jei yra du ar daugiau dalyvių, aukciono vedėjas paskambina pradinę pasiūlymo kainą, o po to ją didina iš eilės. Dalyviai savo nuomonę apie kainą išreiškia naudodami sunumeruotas korteles, kurios jiems išduodamos prieš renginį. Laimėtojas yra tas, kuris siūlo didesnę kainą nei kiti dalyviai.
Kas atsitiks su užstatu
Procedūrą laimėjusio dalyvio užstatas paliekamas sąskaitai apmokėti pagal sutartį. Turi būti grąžinta prekiaujančių, bet praradusių asmenų nuomonė. Ši taisyklė veikia net tada, kai dalyvis buvo priimtas, tačiau neatvyko į procedūrą. Valdžia neturi pagrindo laikyti jo indėlio.
Be to, jei pareiškėjas nusprendė atsiimti savo prašymą ir tai padarė raštu prieš pasibaigiant dokumentų priėmimo terminui, tada jis gauna savo saugumo lėšas. Jei registratūra uždaryta ir iki pasiūlymų siūlymo liko tik viena diena, tada nėra prasmės atsiimti paraiškos: užstatas bus prarastas. Tokiu atveju geriau dalyvauti procedūroje arba iš viso nepasirodyti.
Vengimas ir atsakomybė
Dalyvaujant komisijai ir dalyviams, rengiami žemės sklypų pardavimo (arba jų perdavimo) nuomos aukcionai. Renginys atviras, kainos pasiūlymai pateikiami savanoriškai. Tačiau dažnai konkursą laimėję piliečiai nenori pasirašyti sutarties arba mano, kad tol, kol šalys nesusitaria dėl dokumento, jį galima pakeisti. Savaime suprantama, kad dažniausiai tokiu būdu bandoma pakeisti (arba visiškai pašalinti) taškus, susijusius su laimėtojo atsakomybe, pavyzdžiui, už neišnuomojimą.
Pirmiau manyta, kad sutarties projektas pridedamas prie pranešimo, todėl jo negalima koreguoti. Visi, laimėję procedūrą, privalo pasirašyti sutartį. Įstatymas reikalauja, kad vyriausybinė institucija per dešimt dienų laimėtojui pateiktų tris sutarčių projektus. Jei pastarasis atsisako dėti savo parašą, tada, nepaisant motyvo, laikoma, kad jis atsisakė sudaryti sutartinius santykius.
Kas nutinka vengiant? Aukciono organizatorius surašo nustatytos formos protokolą. Užstatą, kurį anksčiau padarė laimėtojas, jis praranda, o informacija apie vengimą perduodama teritoriniam OFAS.
Antimonopolinė tarnyba nusprendžia, ar įtraukti tokį pilietį (individualų verslininką ar organizaciją) į nesąžiningų dalyvių registrą. Pažymėtina, kad pareiškėjas turi įrodyti, kad turėjo svarią priežastį atsisakyti savo parašo. Tai gali būti šeimos aplinkybės, pavyzdžiui, poreikis susimokėti už brangų gydymą. Toks faktas turi būti patvirtintas dokumentais, kitaip FAS gali nepaisyti argumentų.
Jei sprendimas dėl įtraukimo į registrą yra teigiamas, tada informacija apie dalyvį patenka į šį sąrašą dvejų metų laikotarpiui, po kurio įrašas panaikinamas. Dvejus metus toks asmuo negali dalyvauti žemės konkursuose.
Elektroninis kainų siūlymas
Aukcionai gali būti rengiami elektroninėje svetainėje. Tokiu atveju paraiškos teikiamos nuotoliniu būdu, o rezultatai apibendrinami tiesiogiai nedalyvaujant dalyviams. Šio tipo procedūra sparčiai vystosi, todėl po kurio laiko nebereikės asmeniškai teikti pasiūlymų paraiškų.
Taisyklės išlieka tos pačios. Išimtis: dalyvis turi būti akredituotas tam tikroje elektroninėje svetainėje. Tai būtina ne tik norint nustatyti jo tapatybę, bet ir tam, kad jis galėtų pasirašyti oficialius dokumentus naudodamas EDS.