Nuomodamas nekilnojamąjį turtą turintis asmuo perduoda naudojimosi teisę kitam asmeniui. Tačiau nuomininkas visais atvejais gali nevisiškai naudotis sandorio objektu. Tas pats pasakytina ir apie žemės paskirstymą. Be to, įmanoma koncesija teisei išnuomoti žemės sklypą. Remiantis Civiliniu kodeksu, sandoris turi būti įforminamas dokumentais.
Teisės
Pagal sutartį nuomininkas turto negauna (žemė laikoma straipsnio prasme). Tačiau tam tikrą laiką ir neviršydamas susitarimo nustatytų ribų, jis gali eksploatuoti šią teritoriją. Be kita ko, nuomininkas turi teisę perduoti tretiesiems asmenims, tai yra subnuomos sutarties sudarymui. Šia teise galima naudotis tik tuo atveju, jei žemės savininkas neprieštarauja.
Nuoma galioja ir tada, kai pasikeičia savininkas. Šios situacijos nėra pagrindas nutraukti susitarimą. Taisyklė taikoma mirus nuomininkui. Be to, atitinkamos teisės perduodamos įpėdiniams, o savininkas negali atsisakyti tapti nuomos šalimis.
Sąlygos
Be to, nuomininkas gali iš naujo derėtis dėl pirmumo teisės. Tai tampa įmanoma, jei tenkinamos šios sąlygos:
- Nuomininkas savo įsipareigojimus įvykdė visiškai.
- Žemės sklypas buvo naudojamas pagal paskirtį.
- Nuomos metu jo būklė nepablogėjo.
- Žemė nebuvo perduota tretiesiems asmenims be savininko pranešimo ir sutikimo.
- Mokestis buvo sumokėtas laiku.
- Nuomininkas nori pasirašyti naują sutartį bendromis sąlygomis.
- Nuomininkas privalo informuoti savininką per sutartyje nurodytą laikotarpį arba iki jo galiojimo pabaigos.
Koncesija
Kaip minėta pirmiau, žemės nuomos teisių perleidimas yra viena iš galimybių, kuria gali naudotis nuomininkas. Bet šiam veiksmui įgyvendinti reikalingas savininko sutikimas. Neįvykdžius šios sąlygos, atitinkama sutartis negali būti sudaryta. Savivaldybės turto žemės sklypo nuomos ir perleidimo, taip pat privačiam asmeniui nuosavybės teise priklausančio turto paskirstymas skiriasi viena nuo kitos. Skirtumas yra tas, kokie yra svetainės vartotojo įsipareigojimai savininkui. Kai perduodamas sklypas subnuomojamas, atsakomybė išlieka tam pačiam dalyviui, o perleidimo atveju situacija yra kitokia. Tai reiškia visišką teisių ir pareigų perdavimą iš nuomininko kitam asmeniui. Tuo pat metu keičiasi ir sutarties šalis, o naujajam dalyviui nustatomos teisės ir pareigos, taip pat atsakomybė. Toks sandoris yra sunkus ir turi būti įvykdytas raštu. Nuomos teisės niekam negali būti suteikiamos.
Ką sako įstatymai
Žemės santykius reglamentuoja šalies žemės kodeksas. Apie tai, kaip vykdomas žemės nuomos teisės perleidimas, taip pat apie šalių teises ir pareigas žr. 22 kodai. Remiantis juo, teisės trečiosioms šalims perduodamos šiais tikslais:
- Įsipareigojimų dėl įkeitimo vykdymas.
- Už įmokas įstatinį kapitalą.
- Akcijos forma, norint dalyvauti HBC.
- Sudaryti subnuomos sutartį.
Pagal Reglamento Nr. Nuomos sutarties kodekso 65 punktas turi būti išnuomotas.Jei sutartis yra dėl savivaldybių žemės, tada vietos valdžios institucijos turi nustatyti konkrečias sąlygas.
Kitas svarbus įstatymas, kalbantis apie nuomininko teises ir pareigas, yra Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Pagrindinės sandorio nuostatos išdėstytos 2 str. 615 įstatymo. Remiantis jo nuostatomis, vartotojas turi teisę perduoti teises trečiajai šaliai, gavęs savininko sutikimą. Tačiau Žemės kodeksas numato savivaldybių žemės naudojimo apribojimus. Pvz., Pagal juos numatoma paskirtis neturėtų skirtis nuo to, kas nurodyta nuomos sutartyje.
Pasirašymas
Tam, kad žemės nuomos teisės galėtų būti perduotos, pagal pavyzdį sudaromas dokumentas. Susitarimas turi būti sudarytas taip, kad būtų atsižvelgiama į visus įstatymų reikalavimus. Procesas prasideda derybų etapu. Dėl pagrindinių sandorio sąlygų sudaroma preliminari sutartis. Remiantis tuo, rengiamas sutarties projektas.
Jo tekste nurodoma ši informacija:
- Sulaikymo data ir vieta.
- Duomenys apie sandorio dalyvius.
- Sutarties objektas. Tai žemės sklypo nuomos teisės perleidimas. Šiame skyriuje aprašoma teritorija, ribos, teritorijos vieta, individualaus būsto statybos galimybė ir kitos ypatybės.
- Teisių suteikimo tvarka.
- Kaina ir skaičiavimo sąlygos.
- Sutarties šalių atsakomybė.
- Jų duomenys ir parašai.
Sutarčiai registruoti naudojamas įprastas biuro popierius arba forma, kuri pagaminta spausdinimo būdu. Tekstas gali būti parašytas ranka arba atspausdintas ir atspausdintas naudojant technines priemones. Sutartis patvirtinama antspaudais, jei tokių yra.
Vakarėliai
Sutarties šalys yra dabartinis nuomininkas ir naujasis nuomininkas. Savininkas neveikia kaip atskira šalis. Kiekvienas dalyvis turi turėti visas teises sudaryti tinkamas operacijas. Taigi, jei pareiškėjui yra apribotos šios teisės, tada jis neturi teisės tapti sutarties šalimi. Dabartinio nuomininko atžvilgiu ši sąlyga iš pradžių atsispindi pagrindinėje sutartyje.
Reikalingi dokumentai
Norėdami sudaryti žemės nuomos teisės perleidimo sutartį, turite pateikti dokumentų paketą, į kurio pagrindinius dokumentus įtraukiama:
- Pagrindinis susitarimas.
- Dokumentai, patvirtinantys atitinkamą šalių valdžią.
- Dokumentiniai duomenys apie skolos už nuomą nebuvimą (kvitai ar kvitai).
- Informacija, kad žemės sklype nėra jokių apribojimų ar apsunkinimų.
- Dokumentai gali būti pateikiami originalu arba notaro patvirtintų kopijų forma.
Registracija
Sutartys, kurių objektas yra patalpos (tiek gyvenamosios, tiek negyvenamosios), turi būti įregistruotos įgaliotosiose įstaigose. Ta pati sąlyga taikoma ir sandoriams su žemės sklypais. Teisės reikalauti išnuomoti žemės sklypą perleidimas iš tikrųjų yra ta pati sutartis, nes ją pasirašęs naujas nuomininkas gauna atitinkamas teises.
Norėdami įregistruoti sutartį, iniciatorius turėtų susisiekti su registracijos tarnyba pateikdamas pareiškimą ir reikiamų dokumentų paketą, kuris yra pagrindas pasirašyti. Paraiška sudaroma laisva forma, tačiau joje turėtų būti pateikiama informacija apie registruojančią instituciją, taip pat apeliacijos esmė.
Paslauga yra apmokama savaime ir teikiama sumokėjus valstybės rinkliavą „Rosreestr“ naudai. Asmenims dydis yra 2 tūkstančiai rublių, o juridiniams asmenims - 22 tūkstančiai rublių.
Dokumentus registracijos organizacijai galima pateikti įvairiais būdais. Dažniausias iš jų yra asmeninis dokumentų pateikimas. Jie taip pat gali būti siunčiami registruotu laišku su sąrašu ir pranešimu paštu. Bet tam reikia patvirtinti kopijas pas notarą.Be to, leidžiama siųsti per MFC arba internetu valstybinės tarnybos svetainėje. Pastaruoju atveju dokumentai nuskenuojami ir pridedami prie paraiškos elektroniniu būdu.
Žemės nuomos teisės perleidimo registracija vykdoma pateikiant šį dokumentų paketą:
- Pareiškimas.
- Pareiškėjo asmens tapatybės kortelė.
- Atstovui išduotas įgaliojimas (jei dokumentus tvarko kitas asmuo).
- Atstovo asmens tapatybės kortelė.
- Žemės sklypo pavadinimo dokumentai.
- Sutuoktinio sutikimas disponuoti žeme.
- Savininko sutikimas dėl operacijos arba dokumentas, patvirtinantis jo pranešimą apie šį veiksmą.
- Įkeitimo turėtojo sutikimas (jei žemė yra užkraunama).
Juridiniai asmenys taip pat turi parengti chartiją ir sudedamąją dokumentaciją.
Savivaldybės žemės nuomos niuansai
Jei sudaroma sutartis dėl nuosavybės nuomos savivaldybei nuosavybės teise priklausančio žemės sklypo perleidimo, šis procesas vykdomas turint tam tikras savybes. Visų pirma, atsižvelgiama į nuomos terminą. Paskyrimas yra įmanomas tik viršijus penkerių metų laikotarpį. Be to, savininkui turėtų būti išsiųstas raštiškas pranešimas. Ši pozicija yra įtvirtinta 9 straipsnio 2 dalyje. 22 kodai.
Susitarimo sąlygos gali būti keičiamos tik gavus savivaldybės valdžios sutikimą. Savininko sutikimo nereikia, tačiau apie tai reikia pranešti.
Pastebėkite
Pagal įstatymų reikalavimus nuomininkas turėtų išsiųsti nuomotojui (savininkui) pranešimą apie žemės nuomos teisės perleidimą. Tuo pat metu nėra aiškus šių veiksmų terminas. Bet tai turi būti padaryta netrukus po atitinkamo susitarimo sudarymo. Nustatyta pranešimo forma taip pat neegzistuoja. Nepaisant to, tekste turėtų būti nurodyta ši informacija:
- Informacija apie savininką ir nuomininką - vardas, vardas, vardas, pavardė (arba įmonės pavadinimas), adresai ir kontaktai.
- Išsami informacija apie pagrindinę sutartį su pasirašymo numeriu ir data.
- Nuoroda į teisės aktus, kuriais remiantis galima perleisti teises.
- Duomenys naujoje operacijos pusėje - vardas, pavardė, vardas ir pavardė (arba įmonės pavadinimas), adresai ir kontaktai.
- Informacija apie perleidimo sutartį nurodant pasirašymo datą ir numerį.
- Skelbimo parašas ir data.
Pranešimas išsiunčiamas žemės savininkui. Tai turėtų padaryti tas, kurio iniciatyva buvo sudarytas susitarimas. Savininkui pranešama šiais būdais:
- Asmeninis pristatymas, kurio metu sandorio iniciatorius iš pradžių galės pamatyti, kad savininkas gavo pranešimą apie žemės nuomos teisės perleidimą.
- Paštu. Ši parinktis užtruks mažiau laiko. Svarbiausia šiuo atveju yra išsiųsti pristatymo kvitą. Tai leis jums gauti dokumentus, patvirtinančius laiško pristatymą adresatui.
- Apie persiuntimą internetu taip pat įmanoma pranešti savininkui. Tai atliekama siunčiant el. Laišką. Natūralu, kad jūs turite ne tik turėti savo paštą, bet ir žinoti žemės sklypo savininko el. Pašto adresą. Tačiau šio metodo negalima priskirti patikimiems, nes tinklo gedimai visada yra tikėtini. Be to, nėra tikrumo, ar adresatas perskaitys laišką, nepaisant to, kad jis bus pristatytas.
- Ir paskutinis būdas yra siųsti pranešimą per atstovą. Toks asmuo privalo turėti su savimi pasą, taip pat įgaliojimą, kuris patvirtina atitinkamą valdžią.
Tarp asmenų
Jei žemės nuomos teisė yra perduota asmenims, turi būti laikomasi šių reikalavimų:
- Draudžiama statyti aikštelėje be turto nuomotojo leidimo. Ir jei jis yra gautas, tada būtinas rašytinis vykdymas ir įtraukimas kaip atskira sutarties sąlyga.Be to, dėl bet kokių sutarties pakeitimų susitariama su žemės sklypo savininku.
- Pažeisti teritoriją draudžiama. Žala reiškia pakeitimą, neatšaukiamą iš pradinės būklės. Pavyzdžiui, nesuderinus su savininku, negalima užmegzti ryšių.
- Nuomos mokestį naujas nuomininkas turi sumokėti laiku.
- Jei pilietis yra vedęs, sutarčiai sudaryti reikalingas tinkamos formos sutuoktinio sutikimas.
Tarp juridinių asmenų
Jei juridiniai asmenys sudaro žemės nuomos sutarties sudarymo sutartį, dokumento pavyzdį galite rasti pas notarą. Susitarimas sudaromas pateikiant šiuos dokumentus:
- Steigiamųjų dokumentų kopijos.
- TIN kopijos.
- Vieningo valstybinio juridinių asmenų registro pažymėjimai (pažymintys, kad steigiamieji dokumentai nebuvo pakeisti).
- Privaloma pateikti dokumentus, patvirtinančius sutartį pasirašiusio asmens tapatybę ir autoritetą.
Vienoje sutartyje vienu metu gali būti perduoti keli žemės sklypai, jei jų savininkas yra vienas asmuo. Tačiau sąlygos turėtų būti nustatytos kiekvienam iš jų atskirai.
Jei žemė priklauso savivaldybei, tada norint priskirti žemės nuomos teises (pavyzdinė sutartis pateikiama straipsnio pabaigoje) aukciono nereikia. Valstybės institucijoms pranešama tik apie tai, kad nuomininkas keičiasi.
Sandorio padariniai
Susitarimas dėl žemės sklypo nuomos teisės perleidimo sukelia tam tikras pasekmes. Naujas nuomininkas turi pareigas ir gauna šias teises:
- Ateities žemės sklypo išpirkimo galimybė.
- Statybos galimybė (jei numatyta sutartyje).
- Pareiga sumokėti už laiku išnuomotą žemės sklypą.
- Žemės eksploatavimas neviršijant sutartyje nustatytų ribų.
Jei neįvykdytos jokios sandorio sąlygos, pažeidėjas yra teisiškai atsakingas.
Geriausias būdas išvengti teisinės atsakomybės atsiradimo nerandamas, jei šalis ketina per anksti nutraukti žemės nuomos teisės perleidimo sutartį.
Žemiau pateiktas pavyzdys bendrai parodo, kas yra šis dokumentas.
Preliminari sutartis
Preliminarios sutarties paminėjimo metu susiejama asociacija su pirkimo-pardavimo sutartimi. Tačiau kai kuriais atvejais teisių perleidimas taip pat gali būti naudojamas. Visų pirma, šalys gali pasirašyti preliminarią sutartį, jei reikalaujama kai kuriuos sandorio taškus suderinti su sklypo savininku. Jame teigiama, kad pagrindinė sutartis bus pasirašoma tik gavus savininko leidimą.
Po to nuomotojui pranešama apie ketinimą perduoti nuomos sutartį trečiajai šaliai. Savininkas išnagrinėja dokumentą ir įsitikina, kad visos ankstesnės sutarties sąlygos yra dubliuojamos, išskyrus sąlygą dėl teisių perleidimo. Jei savininkas pretenzijų neturi, tada sutinka. Pranešimas ir sutikimas pateikiami raštu. Gavusios sutikimą, šalys gali pasirašyti naują susitarimą.
Sudaryti šią sutartį nėra sunku, nes dažnai ji dubliuoja tik tas sąlygas, kurios yra numatytos pradinėje sutartyje. Išvada taip pat nėra sunki. Tačiau reikia atsižvelgti į kai kuriuos niuansus, kitaip sutartis gali būti pripažinta negaliojančia. Taigi apie tai reikia pranešti savininkui, taip pat apie žemės nuomos teisės perleidimo sutarties įregistravimą Rosreestr.