Verslo centrų statyba: verslo planas, projektas, sąmata, dokumentai. Statybos leidimas

Projektas yra objekto (turbūt prekybos ir pramogų centro) statyba. Objektas yra Mytishchi mieste, Maskvos srityje, adresu: st. Letnaya, 26. Apytikslė objekto paleidimo data yra 2019 m.

Objektų aprėpties zonos

Kuriant verslo centro statybos idėją, būtina nustatyti aptarnavimo zonos, supančios svetainę, ribas.

Paprastai teritoriją aplink objektą galima suskirstyti į tris zonas (atsižvelgiant į vietos artumą):

• 1-asis apsupimo žiedas: ribojamas Yubileynaya, Mira gatvėmis, Yauza upe.
• Antrasis apsupimo žiedas: apima didžiąją miesto dalį, išskyrus atokius rajonus - Stroitelį, Čeluskinską, Stroiplastmasą, Rytų Perlovką ir Družbą.
• 3-asis aplinkos žiedas: apima visą Mitišči miestą, įskaitant Stroitel, Čeluskinskaja, Stroyplastmass, Rytų Perlovka ir Družba sritis.

Vidiniai ir išoriniai projekto sėkmės veiksniai

Išoriniai veiksniai yra nepavaldūs investuotojui, tačiau jų įtaka tolesnei projekto plėtrai yra nepaprastai svarbi įgyvendinant verslo centro statybų projektą.

Išorinių ir vidinių vystymosi veiksnių palyginimas pateiktas žemiau esančioje lentelėje.

Remdamiesi analize galime daryti išvadą, kad, priimant sprendimus dėl verslo centro statybos, reikia atsižvelgti į kelis parametrus:

• Regiono ekonominės, socialinės ir demografinės raidos perspektyvos.
• Konkurencijos lygis objekto teritorijoje.
• Rajone gyvenančių gyventojų socialinės ir demografinės charakteristikos.
• Pačio objekto ypatybės.
• Investicinis projekto vykdymas.

Reikėtų pažymėti, kad vidutinės verslo centrų statybos Sankt Peterburge yra 450 milijonų rublių, kurių plotas yra 40 000 kvadratinių metrų. m., tačiau šis rodiklis šiek tiek skiriasi nuo to paties Maskvoje.

Reikėtų pažymėti, kad verslo centrų statyba Maskvoje kainuoja apie 600 milijonų rublių, o kvadratūra viršija 40 000 kvadratinių metrų. m

Objekto SWOT analizė

Žemiau yra galutinė siūlomo statyti objekto SSGG analizės lentelė.

Išanalizavę objekto stipriąsias ir silpnąsias puses, jo plėtrą ir grėsmes, galime apsvarstyti galimybę įgyvendinti dvi skirtingas erdvės naudojimo galimybes:

• Prekybos centras.
• Prekybos ir pramogų centras.

Prekybos centras

Tokiu atveju galite sutelkti dėmesį į prekybos galeriją. Didelis prekybos plotas padidins siūlomų prekių įvairovę. Mažmeninės prekybos patalpų nuomos kainos yra daug didesnės nei pramogų zonų. Tokiu atveju prekybos centro aprėptis bus tik pirmasis aplinkos žiedas.

Šis verslo centro statybų verslo planas yra pats optimaliausias objektas statant dviejų aukštų objektą.

Prekybos ir pramogų centras

Antruoju atveju galite sutelkti dėmesį į pramogų komponentą. Pagrindinis šio pasiūlymo pranašumas yra tas, kad miesto rinkoje labai trūksta vietų laisvalaikiui vaikams. Pramogų zonos buvimas padidina laiką, kurį klientai praleidžia nuosavybėn. Naujuose prekybos centruose prekybos ir pramogų zonų santykis yra nuo 50% iki 50%.

Pirmame aukšte siūloma įsikurti maisto prekių prekybos centrą.

Jei yra daug pramogų operatorių, prekybos ir pramogų centras galės pritraukti lankytojus į pirmąjį ir iš dalies antrąjį miesto aplinkos žiedus, nes mieste nėra pakankamai pramogų vietų. Reikėtų nepamiršti, kad tokio tipo paslaugų nuomos kainos yra mažesnės nei mažmeninės prekybos ploto, o tai galiausiai lems pailgintą projekto atsipirkimo laikotarpį.

Užsienio patirtis rodo, kad optimaliausias projekto įgyvendinimas bus prekybos ir pramogų komplekso sukūrimas, nes ši galimybė sumažina komercinę riziką.

Planuojamas verslo centras priklauso A klasei. Jis yra aukščiausias iš tų, kuriuos galima priskirti. A klasės įvertinimas rodo visų pastato patalpų prestižą, šiuolaikinių gyvybės palaikymo sistemų prieinamumą ir paties centro darbą.

A klasės verslo centro statybos kaina naudojant konkretų pavyzdį yra pateikta žemiau. Turime nepamiršti, kad prekybos centro statyba kitame mieste gali turėti visiškai kitokių finansinių investicijų apimtimi.

Projekto pinigų srautų sudarymas

Manoma, kad prekybos centras turės šiuos parametrus, gaudamas statybos leidimą:

• Bendras prekybos centro plotas yra 9672 kvadratiniai metrai. m
• Įskaitant 1 aukštą - 4847 kv. m
• Įskaitant 2 aukštą - 4825 kvadratiniai metrai. m
• Pirmųjų metų užimtumas yra 70%.
• Užimtumas vėlesniais metais yra 95%.
• Nemokėjimo rizika yra 0%.
• Pajamų augimas per metus - 5%.

Kadangi nuomos sutartyje nustatytas baudos dydis už pavėluotus mokėjimus, ilgesnius nei 30 dienų, nemokėjimo rizika statant verslo centrą yra lygi nuliui. Metinis nuomos kainų padidėjimas bus 5 proc.

Tai aiškiau iliustruoja žemiau pateikta lentelė.

Investicijos į verslo centro (RUB) statybą

Svarbiausias dalykas yra kapitalo investicijų finansavimo klausimų tyrimas. Tam gali būti naudojamos tiek nuosavos, tiek pasiskolintos įmonės lėšos. Žemiau pateikiami duomenys apie statybos projekto finansavimą išsamiau.

Projekto finansavimas:

• Bendros investicijos - 13439642 doleriai.
• Įskaitant 1 metus - 10939642 doleriai.
• Įskaitant 2 metus - 2 500 000 USD
• Visas pasiskolintas kapitalas - 13 439 642 USD, įskaitant 1 metus: 10 939 642 USD, 2 metus: 2 500 000 USD
• Paskolos grąžinimo terminas - 10 metų.
• Paskolos palūkanų norma yra 18%.

Tiriant projekto finansinius rezultatus svarbus punktas yra mokesčių naštos dydžio ir dydžio tyrimas įmonėje pagal verslo planą.

Projekte numatytų mokesčių lengvatų rezultatai yra pateikti žemiau.

Projekto vykdymo metu sumokėti mokesčiai:

• Turtui - 2,2%.
• Pelnas - 20%.
• PVM - 18%.

Norėdami sukurti grynųjų pinigų srautą, turime nustatyti apytikslę pajamų už patalpų nuomą sumą, kuriai reikia atlikti prekybos centro teritorijos zonavimą. Zonavimo elementai pateikti žemiau esančioje lentelėje.

Zonavimas

Pajamų iš patalpų nuomos apskaičiavimas planuojamam verslo centrui yra pagrindinis dalykas, nes tai siejama su jo efektyvumu. Yra daugybė prognozuojamų variantų, kaip gauti tokias pajamas: optimistinis, vidutinis ir pesimistinis. Žemiau pateikta lentelė aiškiau parodo kiekvienos parinkties savybes.

Pirmoje lentelėje pateikiamos pesimistinės prognozės dėl pajamų gavimo.

Nuomos pajamų apskaičiavimas. Nuomos kainos - pesimistinė prognozė

Lentelės duomenys leidžia daryti išvadą, kad įgyvendinus projektą pesimistinis pajamų, gautų už nuomą už plotą prekybos centre, dydis bus 3909468 USD.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiami duomenys apie nuomos pajamų iš prekybos centro ploto apskaičiavimą, naudojant vidutinę parinktį.

Nuomos pajamų apskaičiavimas. Nuomos kainos - vidutinės

Lentelės duomenys leidžia daryti išvadą, kad įgyvendinus projektą vidutinis pajamų, gautų už nuomą už plotą prekybos centre, dydis bus 4 429 399 USD.

Taip pat būtina numatyti optimistinę galimo objekto pajamų iš patalpų nuomos gavimo prognozę, kuri pateikiama žemiau esančioje lentelėje.

Nuomos pajamų apskaičiavimas. Nuomos kainos - optimistinė prognozė

Šios lentelės leidžia daryti išvadą, kad įgyvendinus projektą, optimistinis pajamų, gautų už nuomą už plotą prekybos centre, dydis bus 4776385 USD.

Skaičiuojame pasiskolintų lėšų kainą ir grąžinimo grafiką žemiau esančioje lentelėje.

Pastaba: trečiąjį mėnesį į mėnesinę įmoką bus įtrauktas dvejų metų mokėjimo atidėjimas ir palūkanų kapitalizacija, lygi 5143445 USD.

Lentelės duomenys rodo, kad mėnesinė projekto įmoka bus 3214579 doleriai per mėnesį.

Kitos išlaidos

Apsvarstykite ir apskaičiuokite visų rūšių veiklos išlaidas statant verslo centrą:

• Pirmuosius dvejus metus sargybinio darbas apims pusę pastovaus tūrio.
• Valymo paslaugų apskaičiavimas apima visų teritorijų ir teritorijų valymą.
• Atsižvelgiant į visus mokesčius ir PVM, atsižvelgiama į visą darbo užmokestį.
• Metinis atlyginimo padidėjimas 5% per metus.
• Visos eksploatavimo išlaidos yra pervedamos nuomininkams (išskyrus 1 metų ir pusės 2 metų išlaidas).

Norėdami sudaryti grynųjų pinigų srautus, mes apskaičiavome šiuos duomenis:

• Numatomos vidutinės pajamos už nuomą per 10 projekto įgyvendinimo metų, su sąlyga, kad pirmaisiais metais nuomojamas plotas yra 70%, o per kitus 95%.
• Turto nusidėvėjimas bus 3,33% per metus.

Atsiskaitymai už finansinę veiklą apima palūkanų perteklių pagal mokesčių įstatymus, nes forma prieš ir po finansavimo nebus nustatyta.

Kadangi statyba priimama „pagal darbo etapus“, o pinigų srautai susidaro nuo pirmųjų metų, kurie prasideda nuo to momento, kai projektas sukuria pirmąjį pajamų rublį, įmonė praranda teisę į PVM grąžinimą pirmaisiais metais, pabaigus statybą.

Kadangi projekto likutis yra teigiama suma, kai objektas pasiekia 100% pajėgumų, atliekant skaičiavimus nebuvo atsižvelgta į kitas ir nepaprastas išlaidas.

Remiantis turimais duomenimis, atrodo, kad įmanoma parodyti suplanuotus projekto srautus.

Žemiau esančioje lentelėje nurodytos projekto veiklos išlaidos.

Veiklos išlaidos

Žemiau pateiktoje lentelėje parodyta, kad veiklos išlaidų suma pirmaisiais metais bus 271 707 USD, vėliau ji padidės kiekvienais metais ir 10-aisiais metais ji sieks 740157 USD.

Vėlesnėje projekto efektyvumo analizėje toliau pateiktoje lentelėje bus nagrinėjama projekto pajamų dinamika per pirmuosius 10 metų.

Projekto pajamos

Lentelės duomenys leidžia daryti išvadą, kad projekto pajamų suma pirmaisiais metais sudarys 2 717 987 USD, tada pajamos padidės, iki 10-os metų jos sudarys 3 970 29947 USD.

Tiriant projektą, svarbu apskaičiuoti nusidėvėjimo atskaitymus, kurie pateikti žemiau esančioje lentelėje.

Projekto nusidėvėjimas

Kaip matyti iš lentelės, nusidėvėjimo suma trečiaisiais metais bus 262 153 USD, o paskutiniais, 10-aisiais - 227 582 USD. Bendra visų projekto metų nusidėvėjimo suma bus 1 956 147 USD.

Žemiau esančioje lentelėje pateikiami projekto pinigų srautai.

Pinigų srautai

Iš lentelės matyti, kad bendras projekto grynųjų pinigų srautas bus 1 300 415 USD.

Diskonto normos įvertinimas

Jis naudojamas būsimų pajamų srautams perskaičiuoti į vieną vertę šiuo metu. Diskonto norma (r) bus apskaičiuojama kartu pagal formulę:

r = α + MRR * RI,

kur

α yra vidutinis infliacijos lygis per laikotarpį.

MRR (Minimal Return Return) - minimalus realus rizikos lygis, susijęs su projekto veikimu.

RI (Investment Risk) - projekto dalyvių reikalaujamo vidutinio pelningumo (rizikos) lygis.

Minimali reali MRR rizikos norma šiuo atveju bus lygi pasiskolintų lėšų kainai, būtent 18%, tai yra banko paskolos norma.

Remiantis investicine sutartimi, nustatytas vidutinis projekto dalyvių reikalaujamas RI pajamingumas yra 2%.

Taigi diskonto norma bus lygi:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Išvados

Sudarant verslo centro statybos planą buvo svarstomas projektas, padarytos optimistinės išvados.

Per ateinančius trejus metus Mytishchi rajone bus stebimas nedidelis ekonomikos augimas, tačiau bus išreikštas rajono vidutinių rodiklių atsilikimas nuo Maskvos regiono vidutinių rodiklių. Pagrindinės pramonės šakos išliks inžinerijos, instrumentų gamybos ir statybų pramonė.

Iki 2018 m. Pabaigos planuojama padidinti mažmeninės prekybos augimo tempą 40 proc., O metinę namų ūkio paslaugų apimtį padidinti 35 proc. Prekybos augimą užtikrins viduriniosios klasės ir jos pajamų augimas.

Vietų, kurios atitiktų tarptautinius standartus, labai trūksta, kokybiškų prekybinių patalpų paklausa viršija pasiūlą. Tai padidins prekybos centro sukūrimo ir valdymo kokybę.

Pagrindiniai paklausos šaltiniai šiandien yra drabužių parduotuvės. Jie užima apie 50% prekybos centrų ploto. Laisvos vietos lygis 2018 m. Bus 10–15 proc. Numatomas mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto padidėjimas bus apie 75 000 kv. m., šiuo metu vidutinė komercinių patalpų nuomos kaina mieste yra apie 405 USD / kv. mln. per metus (įskaitant PVM ir veiklos išlaidas).

Pirmojo aplinkos žiedo zonoje yra daugybė objektų, konkuruojančių tiek maisto, tiek pramoninių prekių sektoriuje.

Skaičiuojant grynųjų pinigų srautus, buvo atsižvelgiama į vidutinę nuomos normą, 5% laisvų patalpų dydį, taip pat į visas veiklos sąnaudas ir paskolos išmokas. Projekto grynųjų pinigų srautas pasirodė esąs teigiamas, tačiau vis dar nepakankamas.

Diskonto norma, į kurią įeina vidutinė infliacija, projekto sukelta rizika ir vidutinė reikalaujama grąža, buvo 30%.

Taigi pateiktą projektą galima priimti svarstyti, nes skaičiavimai rodo jo pelningumą ir efektyvumą.