Dažnai vienas turtas turi kelis savininkus. Šiame objekte jie turi dalį ar atskirą kambarį. Jei vienas iš savininkų nusprendžia parduoti savo turtą, pirmiausia jis turi pasiūlyti savo dalį kitiems bendraturčiams. Taip yra dėl to, kad jie turi pirmumo teisę pirkti. Jiems siūlomas objektas už tam tikrą kainą, už kurį atsisakius būtina pasiūlyti kambarį ar dalį kitiems pirkėjams. Jei kaina krinta, vėl turite kreiptis į bendraturčius dėl pasiūlymo pirkti dalį buto.
Prevencinės teisės samprata
Jį atstovauja kambario ar buto savininko teisė įsigyti kitą bendrasavininko parduodamą dalį. Tik įforminus oficialų atsisakymą, šis turtas gali būti toliau siūlomas pašaliniams asmenims.
Pirmenybės teise pirkti procesą reglamentuoja Civilinio kodekso 250 straipsnis. Todėl turto savininkas, prieš parduodamas jį kitiems, privalo įsitikinti, kad visiems jo kaimynams komunaliniame bute ar privatizuojamo turto bendraturčiams būtų pranešta apie planuojamą pardavimą, taip pat nenori naudotis savo įstatymine teise. Patartina atsisakyti raštu. Be to, pardavėjas turi turėti įrodymų, kad jis tikrai pranešė bendrasavininkams apie savo dalies pardavimą.
Kylančios problemos
Žmonės, turintys tik vieno nekilnojamojo turto dalį, beveik visada susiduria su tam tikrais sunkumais parduodami turtą. Taip yra dėl to, kad kiti bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti akciją. Populiariausi sunkumai ir problemos yra šie:
- Kambario pardavimo kliūtis sukuria kiti turto nuomininkai. Pavyzdžiui, jie potencialiems pirkėjams tiesiogiai pareiškia, kad sugadins savo gyvenimą, ir tuo pat metu nenori patys išpirkti akcijų.
- Bendrasavininkai atsisako priimti specialų pranešimą apie turto pardavimą, todėl jūs turite atsiųsti dokumentą registruotu laišku su pirkimo-pardavimo kvitu, kad turėtumėte įrodymų apie atitikimą įstatymų reikalavimams.
- Iš pradžių akcijų savininkai atsisako išpirkti akciją, tačiau tada kreipiasi į teismą, kad užginčytų jau sudarytą sandorį su trečiosiomis šalimis. Bet jei pardavėjas turi įrodymų apie piliečių įspėjimą, teismas ieškinių netenkina.
- Keli akcininkai iš karto gali pareikšti norą įsigyti dalį buto, ir tokioje situacijoje pardavėjas gali savarankiškai pasirinkti, su kuo bus sudarytas sandoris.
- Negalite pranešti kitiems bendraturčiams apie dalies pardavimą, jei yra susitarimas tik su vienu nuomininku, kad jis nupirks dalį.
Pirmenybės teisė įsigyti buto dalį su nepilnamete reiškia, kad būtina ne tik gauti atsisakymą išpirkti akciją iš jos oficialių atstovų, bet ir gauti globos institucijų leidimą parduoti turtą. Tuo pačiu metu neleidžiama niekaip pažeisti vaiko teisių vykdant šį sandorį.
Kaip išvengti rizikos?
Kiekvienas asmuo, kuriam priklauso tik tam tikra nekilnojamojo turto dalis, turėtų gerai žinoti, kokia yra pirmumo teisė įsigyti akciją. Tokiu atveju galima išvengti situacijos, kai bus ginčijamas turto pardavimo sandoris. Siekiant išvengti įvairių pavojų, atsižvelgiama į šiuos dalykus:
- kitiems butų savininkams teisingai ir greitai pranešama apie planuojamą turto dalies pardavimą;
- jei pilietis palaiko gerus santykius su kitais bendraturčiais, prašoma raštu atsisakyti;
- Jei buto savininkai nenori rašyti atsisakymo, tada jiems bus išsiųstas pranešimas registruotu laišku su pristatymo kvitu.
Tik turint įrodymų, kad pardavėjas nepažeidė kitų nuomininkų teisių, galima garantuoti, kad sandoris nebus ginčijamas teisme.
Ar įmanoma apeiti pirmumo teisę pirkti?
Yra tam tikrų gudrybių, leidžiančių negauti atsisakymo iš kitų piliečių ir neišduoti jiems pranešimo apie turto dalies pardavimą. Pagrindiniai tokie metodai yra:
- Dovanojimo sutarties sudarymas, o ne pardavimas pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Pirmenybės teisė pirkti galios tik parduodant akciją, o ne dovanojant. Kiekvienas asmuo turi teisę laisvai disponuoti savo turtu, todėl jis gali paaukoti dalį bet kuriam asmeniui be sunkumų ir galimybės ginčytis. Bet jei bendraturčiai turi įrodymų, kad kompensuojamas sandoris yra slepiamas, tada jis teisme pripažįstamas fiktyviu remiantis Art. 170 GK.
- Dalies turto vertės padidėjimas. Pardavimo sutartyje gali būti nurodyta aukšta kaina, tačiau iš tikrųjų daiktas perduodamas kitokia kaina. Tokie sandoriai yra nesąžiningi, todėl, jei jų niuansai yra paviešinti, jie pripažįstami negaliojančiais.
- Sandorio sudarymas su įkeitimu. Pavyzdžiui, kambario pardavėjas iš pirkėjo pasiima paskolą, kuriai yra surašomas oficialus dokumentas. Pagal šią sutartį dalis turto yra įkeista. Toliau rašoma kompensacija, dėl kurios kreditorius atsisako pinigų, o pardavėjas už tai perduoda jam savo turtą. Bet naudodamiesi tokia schema, turėsite oficialiai įregistruoti ir įkeitimo, ir kompensacijos sutartį.
Tokie triukai dažniausiai naudojami, jei tarp to paties turto gyventojų yra tikrai blogi santykiai, todėl piliečiai stengiasi pasinaudoti savo pirmumo teise erzinti turto bendrasavininkį.
Piliečių informavimo taisyklės
Jei vieno objekto dalies savininkas nusprendžia parduoti savo turtą, jis atlieka šiuos veiksmus:
- remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 250 straipsniu, visi kiti bendrasavininkai turi pirmumo teisę pirkti, todėl iš pradžių jiems siūloma įsigyti akciją už tam tikrą kainą;
- Taip pat sudaromas rašytinis pranešimas, kuriame pateikiama informacija apie numatomą turto pardavimą;
- dokumente nurodoma kaina, kuria planuojamas sandoris;
- pagal šį dokumentą gali būti siūlomi įmokų planai ar kitos galimybės, leidžiančios kitiems butų savininkams išpirkti dalį;
- Remdamiesi šiuo pranešimu, likę turto savininkai atsisako arba sudaro sandorį.
Jei piliečiai paprasčiausiai atsisako priimti pranešimą, jis jiems išsiunčiamas paštu, be to, jie turės sumokėti pranešimą apie pristatymą, kad pardavėjas turėtų įrodymų, kad laikosi įstatymų reikalavimų. Tokiomis sąlygomis pranešimas yra teisiškai privalomas, net jei adresatas atsisako gauti laišką.
Praėjus 30 dienų nuo pranešimų išsiuntimo, galite pradėti pardavinėti akcijų paketą pašaliniams asmenims, jei bendraturčiai nėra išreiškę noro jį įsigyti patys.
Pranešimų siuntimo būdai
Patartina dokumentą duoti asmeniškai pasirašyti. Tačiau praktikoje dažnai būna situacijų, kai tarp to paties turto savininkų kyla per daug nesutarimų. Bet net ir tokiomis sąlygomis neleidžiama nepaisyti pirmumo teisės įsigyti buto dalį. Pranešimą galima siųsti įvairiais būdais:
- telegramos siuntimas;
- dokumento siuntimas pas notarą;
- Patys išsiųsite vertingą laišką.
Bet kokiu atveju jūs turėsite sumokėti už pranešimą apie dokumento pristatymą. Būtinai išsaugokite mokėjimo dokumentus, patvirtinančius dokumento siuntimą. Šie dokumentai yra įrodymai teismo proceso metu.
Kokia informacija yra pranešime?
Išankstinis pranešimas apie sandorį garantuoja teisinių reikalavimų, susijusių su pirmumo teise įsigyti buto dalį, laikymąsi. Tokio pranešimo pavyzdį galite rasti žemiau.
Į šį dokumentą būtinai įtraukite šiuos duomenis:
- buto adresas;
- informacija apie esamos akcijos dydį;
- vertė, kuria turtas parduodamas;
- tiesioginis pasiūlymas naudotis savo teise ir išpirkti daikto dalį;
- nurodoma, kad jei šis pasiūlymas nebus priimtas, akcija bus parduota trečiosioms šalims;
- žemiau parašytas prašymas raštu surašyti atsisakymą ar sutikimą;
- nustatoma pranešimo data ir pareiškėjo parašas.
Pagrindinė sąlyga yra poreikis parduoti turtą tik už skelbime nurodytą kainą. Jei visi bendrasavininkai atsisako pirkti, tuomet galite toliau pardavinėti už tokią kainą. Jei pardavėjas negali rasti pirkėjų, jis negali tiesiog sumažinti kainos. Norėdami tai padaryti, jie vėl parengia pranešimus, kuriuose nurodoma mažesnė kaina. Jei vienas iš bendraturčių sutinka išpirkti akciją, su juo sudaroma sutartis. Pirmenybės teisė įsigyti butą leidžia padidinti esamų turto savininkų dalį.
Atsakomybė už teisių pažeidimus
Dažnai piliečiai, kuriems priklauso nekilnojamojo turto dalis, tiesiog nepaiso pirmumo teisės pirkti kambarį bute, kurį turi kiti bendraturčiai. Dėl to pažeidžiamos piliečių teisės.
Pagrindinė neigiama tokio pažeidimo pasekmė yra galimybė ginčyti sandorį. Kadangi pardavėjas neturės įrodymų, kad kitas bendrasavininkas laiku pateiks pranešimą, sandoris ginčijamas. Pilietis turės grąžinti iš pirkėjo gautą lėšų sumą, o tada atlikti procedūrą, remdamasis teisiniais reikalavimais.
Ar privaloma reikalauti atsisakyti?
Jei tarp bendraturčių yra geri santykiai, patartina paprašyti parašyti atsisakymą, jei piliečiai nenori išpirkti dalies turto.
Atsisakyti nereikia, jei pranešimas siunčiamas paštu, nes vis dėlto siuntėjas turi įrodymų, kad laikosi įstatymų reikalavimų. Atsakymo reikia palaukti per 30 dienų. Jei jo nėra, vis tiek galite spręsti akcijų pardavimą tretiesiems asmenims.
Kiti niuansai
Pirmenybės teise pirkti kambarį komunaliniame bute ar privatizuotame turte dažniausiai naudojama, tačiau ji egzistuoja kitose srityse. Tai apima:
- Kai nuomojasi. Jei kuris nors objektas yra išnuomojamas, tada bute gyvenantys žmonės, paskelbę aukcioną aukcionui, turi pirmenybę. Taip yra dėl to, kad šie piliečiai jau gyvena gyvenamosiose patalpose.
- Dėl savivaldybės objekto. Jei savivaldybė išparduoda pastatą, kuriame gyvena gyventojai pagal socialinės paskolos sutartį, tada žmonėms suteikiamas tas pats būstas tais pačiais pagrindais arba pirmumo teisė įsigyti turtą. Todėl nuomininkai turi teisę dalyvauti aukcione kartu su kitais asmenimis, taip pat gali pasinaudoti kitų dalyvių galimybėmis. Todėl, jei jie sutinka su išpirkimu, aukcionas paprasčiausiai nevyksta, nes su jais tiesiogiai sudaromas sandoris.
- Už areštuotą turtą. Jei kuris nors daiktas yra konfiskuojamas ir konfiskuojamas už skolas, tada jis parduodamas aukcione. Aukcione gali dalyvauti skolininkas, kuris papildomai turi teisę tiesiogiai jį išpirkti nesiūlydamas pasiūlymų.
Pagrindinis šios teisės tikslas yra galimybė žmonėms, kurie jau naudojasi turtu, tapti pilnateisiais jo savininkais.
Išvada
Skirtingi piliečiai turi pirmumo teisę įvairiose srityse, susijusiose su visų rūšių turtu. Jis įgyvendinamas įvairiais būdais, o pagrindinis jo tikslas yra galimybė piliečiams išpirkti būstą, kurį jie faktiškai naudoja.
Pažeidus šias teises, sandoris lengvai ginčijamas teisme.