Pirkdami butą iš juridinio asmens: pirkėjo rizika, reikalingi dokumentai ir tvarka

Gyvenamojo ploto pirkimas yra didelis galvos skausmas, ypač kai reikia pirkti butą iš juridinio asmens. Pirkėjo rizika šiuo atveju yra ypač didelė, nes yra didelė tikimybė susidurti su sukčiais. Kokius dokumentus reikia surinkti operacijai atlikti? Kokios yra spąstos ir kaip nusipirkti būstą naujame pastate ir antrinėje rinkoje? Atsakymai į šiuos klausimus pateikiami žemiau.

Pagrindinės savybės

Pagrindinis bruožas perkant gyvenamąjį plotą iš juridinio asmens yra jo oficialus statusas. Šiuo atžvilgiu pati procedūra reikalauja, kad nekilnojamasis turtas būtų pašalintas iš visų organizacijos savininkų. Kitaip tariant, jei įmonės savininkai yra keli žmonės, tada kiekvienas iš jų turi sutikti parduoti turtą.

Kadangi tokį reikalavimą nustato galiojantys įstatymai, nekilnojamojo turto pirkimas iš juridinio asmens turi savo sunkumų.

1. Pirkėjas susidurs su sudėtingesne operacijų apdorojimo sistema.
2. Tiek pirkėjui, tiek pardavėjui reikės surinkti didelę popieriaus pakuotę.

Kokia rizika?

Bet kokį sandorį lydi buto įsigijimo rizika. Nekilnojamasis turtas iš juridinio asmens yra ypač pavojingas.

Kokios yra pagrindinės rizikos, kurias galima nustatyti sudarant tokį sandorį:

• fiktyvių vertybinių popierių pardavimas;
• juridinis asmuo turi teisę nutraukti sandorį po jo įvykdymo, pateikdamas ieškinį;
• finansinio sukčiavimo tikimybė yra didelė;
• pirkėjas gali prarasti daug pinigų.

Norėdami sumažinti bet kokią riziką, prieš pirkdami, būtina atidžiai patikrinti visus popierius ir patį korpusą. Norėdami gauti pagalbos, geriau kreiptis į specialistą. Galima įtraukti nekilnojamojo turto agentūrą, nors tokiu atveju taupyti neveiks.

Būsto įsigijimas iš juridinio asmens naujame pastate

Ši procedūra yra labai dažna ir laikoma viena iš paprasčiausių. Ką tik pradėtas eksploatuoti namas beveik visada priklauso juridiniam asmeniui - vystytojui ar statybų įmonei.

Nepaisant įprastinės operacijos, pirkdami butą iš juridinio asmens turite būti budrūs. Kokios rizikos pirkėjas gali tikėtis įsigydamas naują pastatą?

1. Suklastoti dokumentai. Dirbdami su vystytoju ar statybų bendrove, pirmiausia turite atidžiai išnagrinėti visus dokumentus ir reikiamus leidimus. Pastaruoju metu vis daugiau bendrovių dirba su padirbtais popieriais.
2. Trūksta patirties. Kita rizika, kuri gali slypėti laukiant pirkėjo. Prieš sudarydami sutartį su vystytoju ar draudimo įmone, turite įsitikinti, ar juridinis asmuo jau anksčiau sėkmingai užsakė namą. Verslo su nepatyrusiomis įmonėmis geriau neturėti.
3. Pinigų praradimas. Lėšas juridiniam asmeniui galite pervesti tik po to, kai pirkimo-pardavimo sutartis yra įregistruota USRN. Anksčiau duoti pinigai gali būti prarasti visam laikui, jei jie pateko į sukčių rankas.

Pirkimas „antrinis“

Pirkti butą iš juridinio asmens antrinėje rinkoje, nors ir atlikti rečiau nei pirkti naują pastatą, yra mažiau rizikinga.

Pagrindinis dalykas, kurį pirkėjas turėtų atsiminti, yra būtinybė nuodugniai išnagrinėti dokumentus ir gyvenamosios patalpos atitiktį jų reikalavimams.

Kaip įsigyti butą iš juridinio asmens ir kaip pašalinti riziką perkant antrinį būstą? Yra keletas taisyklių:

• Atsargiai surinkite visus reikalingus dokumentus.
• Pasirašydami sutartį turite būti ypač budrūs.Geriau, jei yra teisinį išsilavinimą turintis asmuo.
• Mokant už operaciją svarbu užtikrinti saugumą.
• Pabaigoje turite užregistruoti įsigytą būstą.

Geriausiai darbą atliks patyręs makleris. Nors jis pasirinks savo procentą nuo pirkimo, jis vis dėlto padės sumažinti riziką pirkėjui.

Juridinio asmens parduodamas butas hipoteka

Būsto įsigijimas iš hipotekos iš bendrovės laikomas įprastu buto pirkimu iš juridinio asmens. Pirkėjo rizika yra sumažinta iki minimumo, nes lėšas teikiantys banko darbuotojai yra asmeniškai atsakingi už lėšų pervedimą.

Taigi bankas privalo pateikti:

• pilnas dokumentų paketas;
• nekilnojamojo turto vertinimo dokumentas.

Patvirtinusi sandorį, finansų įstaiga sudarys sutartį su skolininku ir išsiųs lėšas. Tokiu atveju pinigai nebus pervedami į asmens sąskaitą, o į įmonės, iš kurios perkamas būstas, sąskaitą.

Verta paminėti, kad hipotekos paskolų registravimo klausimą rekomenduojama spręsti iš anksto, nes praktikoje dažnai būna atvejų, kai juridinis asmuo reikalauja įmokos.

Su kokiomis problemomis galite susidurti?

Rizika perkant butą iš juridinio asmens yra tikrai didžiulė, todėl jūs turite žinoti, kokias kitas bėdas pirkėjas gali užklupti.

Įprastame gyvenime dažniausiai paprastas žmogus gali susidurti su tokiomis situacijomis, dėl kurių prarandami pinigai, laikas ir pati gyvenamoji erdvė:

• Pirkdami butą su padirbtais dokumentais. Ši situacija yra pati pavojingiausia ir beveik beviltiška. Teismo pripažintas negaliojančiu suklastotų dokumentų sandoris, kuris reiškia, kad paprastas žmogus lieka be pinigų ir būsto.
• Būsto įsigijimas iš įmonės, kurios savininkas yra ribotas teisnumas. Paprastai tokie sandoriai taip pat pripažįstami negaliojančiais. Pervedę lėšas kiti bendrovės savininkai gali kreiptis į teismą, ir jis bus jų pusėje, jei kuris nors iš savininkų bus pripažintas ribotu teisnumu ir bus pateikti reikalingi įrodymai.
• Būsto pardavimas, kuris paveldėtas paveldėjimo būdu, nors tai netaikoma situacijai, tačiau vis tiek turi savų niuansų. Faktas yra tas, kad laikui bėgant gali atsirasti kitų įpėdinių, kurie pretenduoja į šį butą, o teismas greičiausiai bus jų pusėje.

Žinoma, neįmanoma žinoti visų nekilnojamojo turto rinkos painiavos, tačiau perkant būstą patariama teikti pirmenybę „skaidriam“ sandoriui. Nėra apgaulingų dokumentų ir apgaulės.

Sandorių etapai

Pirmiausia turite ištirti visus buto pirkimo iš juridinio asmens etapus. Pirkėjų rizika bus sumažinta, jei pilietis jau susipažins su šia schema:

1. Pirmiausia pirkėjas turi pasirinkti namą, kuris visiškai atitiktų jo reikalavimus.
2. Tuomet turite patikrinti būsto dokumentus ir juridinio asmens dokumentus.
3. Toliau turite sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį ir ją pasirašyti.
4. Po to galite pervesti lėšas. Reikia atsiminti, kad pinigai pervedami tik įregistravus sutartį USRN.
5. Pabaigoje galite užregistruoti butą.

Tačiau ši schema galioja ne tik sudarant sandorį su juridiniu asmeniu, bet ir su asmeniu.

Kalbant apie bendrovės parduodamus butus, čia taip pat yra keletas niuansų. Juridinio asmens ir asmens sandoris pačiai organizacijai yra sudėtingas. Štai sunkumai, su kuriais dažniausiai susiduria įmonės savininkai:

• pirmiausia generalinis direktorius turi surinkti leidimą parduoti būstą iš visų bendrovės savininkų;
• tik tada, kai visi akcininkai ar bendrasavininkai duos sutikimą, galėsime imti reikalingus vertybinius popierius.

Būtinas dokumentų paketas

Į ką atkreipti dėmesį perkant butą? Žinoma, ant pilno popieriaus paketo.Verta paminėti, kad tokiam sandoriui skirtingas pardavėjo (juridinio asmens) ir pirkėjo dokumentų rinkinys.

Reikalingi dokumentai, kuriuos pirkėjas turi surinkti būstui įsigyti iš įmonės:

• originalus pirkėjo pasas;
• jei jis yra vedęs, norint įsigyti būstą būtina gauti sutuoktinio sutikimą;
• perkant butą hipoteka, turite gauti mokumą patvirtinantį pažymėjimą, paprastai tai yra pajamų iš darbo pažymėjimas.

Juridiniam asmeniui dokumentų paketas yra didesnis ir sunkiau surinktas:

• pagrindas, tai yra dokumentas, patvirtinantis buto perleidimą iš ankstesnio savininko („antrinio“ atveju);
• techninis būsto pasas;
• nekilnojamojo turto kadastrinis pasas;
• Federalinės mokesčių tarnybos dokumentas;
• valdymo įmonės arba HOA, kur yra objektas, išduotas pažymėjimas;
• asmeninės sąskaitos kopija;
• įstatai ir kiti organizacijos dokumentai.

Skaičiavimas ir mokesčiai

Už operaciją galima atsiskaityti dviem būdais.

1. Pervedant lėšas į asmeninę organizacijos sąskaitą. Tai laikoma saugiausia, jei butą perka iš juridinio asmens. Pirkėjo rizika yra minimali, nes operacijoje dalyvauja bankas.
2. Surašydami banko akredityvą, tai yra pasirašykite paskolos sutartį (hipotekos paskolos atveju).

Verta paminėti, kad grynaisiais pinigais atliekant tokią operaciją negalioja. Jokia sąžininga įmonė neleis jums priimti pinigų už parduotą butą grynaisiais.

Kalbant apie mokesčius. Įstatymas nustato, kad bet kuris juridinis asmuo, parduodamas turtą, turi mokėti mokesčius. Tačiau organizacija yra atleidžiama nuo jų gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pardavimo atveju. Esant tokiai situacijai, bendrovė turės padengti tik pelno mokestį, jei toks bus.

Kaip nepatekti į sukčių rankas?

Saugus buto pirkimas ir apsauga nuo sukčiavimo. Ar tai įmanoma bendraujant su juridiniu asmeniu?

100% saugumo negalima garantuoti nė vienam pirkėjui. Tačiau štai ką reikia žinoti atliekant šią operaciją:

• Sandoris turi būti „švarus“. Nėra įgaliojimo.
• Būtina užtikrinti, kad visi dokumentai būtų patvirtinti notariškai.
• Jei parduoti galima tik per įgaliotinį, būtina patikrinti savininkui atstovaujantį asmenį ir jo teises.
• Jei yra priežastis parduoti būstą, svarbu atidžiai patikrinti jo autentiškumą. Jei norite, netgi galite susitikti su buvusiu savininku (jei įmanoma).

Atminkite: oficialus juridinis asmuo negarantuoja susitarimo be gudrybių. Daugelis kompanijų užsiima įvairiais neteisėtais sukčiavimais, tada kovoti su jais yra sunkiau nei su paprastu asmeniu.