Naujų pastatų rinka siūlo platų nekilnojamojo turto objektų asortimentą, iš kurio pirkėjas gali pasirinkti sau tinkamiausią variantą, sutelkdamas dėmesį į finansines galimybes ir kitas statybos ypatybes. Nauja tendencija yra integruota teritorijos plėtra. Šis plėtros modelis laikomas veiksmingiausiu, ekonomiškiausiu ir pateisinamu atsižvelgiant į žemės trūkumą ir grūstis didmiesčių komunaliniuose tinkluose. Kadangi šis terminas yra palyginti naujas, jis sukelia didelį potencialių namų pirkėjų susidomėjimą. Šiandien kalbėsime apie integruotą teritorijų plėtrą ir plėtrą, taip pat aptarsime šios kategorijos būsto statybos perspektyvas.
Iššifruokite santrumpą KOT
Verta nepamiršti, kai kalbame apie integruotą teritorijos plėtrą - tai apibrėžimas, įtrauktas į daugybę sąvokų, kurios yra teritorijų plėtros sistemos dalis. Šiame straipsnyje mes tik šiek tiek paliesime šią problemą, nes labiausiai mus vis dar domina santrumpa KOT.
Taigi integruota teritorijų plėtra yra žemės plėtros projektai, apimantys didelio masto gyvenamųjų kompleksų, kurių bendras plotas yra mažiausiai šimtas tūkstančių kvadratų, statybą. Paprastai tokį kompleksą sudaro keli daugiabučiai namai, kuriuos jungia vienas architektūrinis planas ir dizainas. Jie taip pat yra panašioje kainų kategorijoje. Ekspertai sako, kad dažniausiai teritorijų integruota plėtra yra ekonominės ir komforto klasės būstas, skirtas masiniam pirkėjui, turinčiam vidutines pajamas.
Verta paminėti, kad šis plėtros modelis apima visą susijusią infrastruktūrą, kurią kuria statybų organizacija. Daugeliu atvejų dėl to susidaro dideli mikrorajonai, esantys tankiai apgyvendintų miestų pakraščiuose ir net turintys savo komunalinius tinklus.
Šiek tiek istorijos
Pirmą kartą apie CAT jie pradėjo kalbėti maždaug prieš dešimt metų. Tada Rusijos Federacijos vyriausybė išleido dokumentą, kuriame išdėstyti kai kurie reikalavimai integruotiems plėtros projektams. Pirmiausia buvo nurodoma užsakovo pareiga užsakyti infrastruktūros objektus, įskaitant socialinius objektus ir inžinerinius tinklus. CAT taip pat apima kelių pervažų statybą, o biudžeto lėšos neturėtų būti naudojamos tokiai veiklai. Visos išlaidos tenka ant kūrėjo ir investuotojų, kuriuos jis gali pritraukti į projektą, pečių.
Įdomu tai, kad šiandien ne daugiau kaip dešimt projektų sugebėjo patekti į teritorijų integruotos plėtros būsto tikslais kategoriją. Daugelis pareiškėjų nepasiekė visų pateiktų sąlygų ir šiandien jie tik planuoja pradėti CT.
Verta paminėti, kad dar sovietmečiu labai aktyviai buvo naudojamasi integruotos plėtros principu. Ypač tai buvo pasakyta praėjusio amžiaus trisdešimtaisiais metais. Tuomet tualetuose buvo statomos ištisos, o kartais ir miestai. Tačiau tikslai, kurių siekiama tada ir dabar, labai skiriasi. Sovietų Sąjungoje pagrindinė užduotis buvo statyti daugiau kvadratinių metrų. Todėl ištisi mikrorajonai pasirodė vienpusiai ir pilki. Šiuolaikinis požiūris tiksliai pagrįstas kokybine kosmoso plėtra. Daugelis kūrėjų tvirtina, kad parduoda ne tiek butus, kiek tam tikrą gyvenimo būdą. Ir už tai pirkėjas yra tiesiog pasirengęs sumokėti beveik bet kokius pinigus.
Integruotos statybos populiarumo priežastys
Šiuo metu labai reikalinga žemė integruotai teritorijų plėtrai, ir tai nenuostabu. Iš tiesų kiekvienais metais miestuose lieka vis mažiau žemės, kurią būtų galima naudoti kaip vietą naujiems pastatams. Jei anksčiau megapoliuose buvo galima pastatyti kelis namus beveik centre ir juos sujungti su esamomis miesto komunikacijomis, tai dabar to padaryti jau neįmanoma. Todėl kūrėjai turi apsvarstyti teritoriją pakraštyje ir parengti įdomias savo naujų pastatų koncepcijas. Dėl to pirkėjas gauna neįprastą projektą su išvystyta infrastruktūra ir daugybe pranašumų.
Nepraraskite statybų kainos. Paprastai kuo didesnį projektą įgyvendina kūrėjas, tuo pigesnis jis jam kainuoja. Taigi, net atsižvelgiant į poreikį įrengti visas greta naujų pastatų esančias teritorijas, jis gauna nemažą pelną. Be to, ji turi galimybę sudominti pirkėją visokiomis nuolaidomis, akcijomis, sumažinant iš pradžių deklaruotas būsto išlaidas nuo dešimties iki trisdešimt procentų. Dėl tokio požiūrio negalima papirkti būsimų butų savininkų.
Daugelis pirkėjų, kuriems pasisekė, kad tampa tokių namų savininkais, su dideliu entuziazmu pasakoja apie juos draugams ir pažįstamiems, o tai skatina susidomėjimą CAT. Visų pirma, jie papirkti modernia būsto komplekso įranga. Paprastai tai apima vaizdo stebėjimą, sporto ir žaidimų aikšteles, kruopščiai apgalvotas parko zonas ir pervažas per važiuojamąją dalį. Patys pastatai taip pat atrodo stilingai ir moderniai. Kartais rajonas, kuris buvo integruotos žemės plėtros dalis, savo grožiu ir neįprastu dizainu primena mažą Europos gabalą.
CAT nauda miestams ir savivaldybėms
Vietos valdžios institucijų nauda taip pat akivaizdi. Kalbant apie komunalines paslaugas ar infrastruktūrą, jie nėra investuotojai. Tokie momentai visada numatomi susitarime dėl teritorijos integruotos plėtros, tad miestui tereikia stebėti statybų eigą ir tada pagamintus objektus pasiimti į pusiausvyrą.
Dabar ne kartą buvo kalbėta apie kelių plėtotojų kolektyvinį teritorijų vystymą. Tokiu atveju ateityje jie gali būti valdymo įmonė, valdanti jų pastatytas ir eksploatuojamas katilines, elektros tinklus ir kitus inžinerinius įrenginius. Tačiau iki šiol tokio projekto teisinė bazė neegzistuoja. Tačiau tai nereiškia, kad tai nėra būtina arba kad jis greitai nepasirodys.
Suvart CAT
Nepaisant to, kad mes jau išvardinome daugybę akivaizdžių integruotos statybos pranašumų, ji taip pat turi trūkumų, kuriuos patys pirkėjai dažnai pamiršta. Visų pirma, tai yra projekto trukmė. Kadangi projektuotojas negali vienu metu pastatyti visos mikrorajono, jis namus pradeda eksploatuoti keliais etapais. Kai kalbama apie didelio masto projektus, tai gali būti ne tik antrojo, bet ir trečiojo ir net ketvirtojo etapų pastatai. Į šį niuansą reikia atsižvelgti perkant butą panašiame komplekse.
Be to, kai kurie ekspertai infrastruktūros objektų statybą likutiniu principu priskiria CAT trūkumams. Paprastai pirkėjai gauna viską, ko reikia patogiam buvimui, tik po paskutinio namo atidavimo eksploatacijai. Pirmųjų gyventojų apsigyvenimas gali užtrukti penkerius metus. Todėl šiandien yra rengiamas įstatymas, kuris įpareigos kūrėjus statyti rajono infrastruktūrą lygiagrečiai su namais.
Integruota žemės plėtros veikla: bendras aprašymas
Ankstesniuose straipsnio skyriuose jau minėjome, kad integruota ir darni teritorijų plėtra turi keturias formas, o KT yra viena iš jų. Jei nesigilinsite į detales, jas bus galima apibūdinti tokia forma:
- jau užstatytų teritorijų plėtra;
- KAT
- žemės savininkų inicijuoti integruoti žemės plėtros projektai;
- savivaldybės inicijuoti integruoti žemės plėtros projektai.
Reikėtų nepamiršti, kad kiekviena iš šių formų apima kruopštų darbą kuriant dokumentus, planuojant būsimas patalpas ir užtikrinant jų gyvybines funkcijas ateityje.
Žemė sudėtingai plėtrai: keletas bruožų
Pastaraisiais metais buvo sukurtas mechanizmas, skirtas teikti svetaines CAT. Paprastai teritorijos yra pateikiamos visuotiniam aukcionui, tačiau prieš tai joms skirti dokumentai yra kruopščiai tikrinami, nes trečiųjų šalių teisės neturėtų būti taikomos ir svetainei. Dalyvauti konkursuose gali bet kuris juridinis asmuo, tačiau po pergalės jam nereikia rengti viešų žemėtvarkos svarstymų ar projekto dokumentų. Patys kūrėjai mano, kad ši galimybė yra gana patogi ir ekonomiška.
Verta manyti, kad anksčiau statybų bendrovės galėjo tiesiog išsinuomoti žemę ir tam tikrą laiką ją laikyti. Kartais jie sudarė subrangos sutartis, ir, pavyzdžiui, automobilių stovėjimo aikštelės statybai įsigyta žemė galėjo būti naudojama gyvenamųjų namų plėtrai. Tačiau šiandien padėtis iš esmės pasikeitė, o integruotas teritorijų vystymas regionuose ir regionuose yra siaurai nukreipta veikla. Tokiam plėtrai skirtas sklypas nebegalės būti naudojamas jokiu kitu būdu.
Žemės sklypų nuoma pagal CAT
Jei kūrėjas planuoja įgyvendinti KOT, bet kokiu atveju jis turi laimėti aukcioną. Be to jis neturės teisės sudaryti nuomos sutarties dėl teritorijų integruotos plėtros. Ši taisyklė yra įtvirtinta įstatyme.
Tačiau daugelį kūrėjų domina kitas punktas. Jie nori sužinoti, ar nuomos teises galima priskirti išorinėms organizacijoms. Pagal šią formuluotę daugelis supranta galimybę parduoti savo teises. Negali būti sutarimo. Tiesą sakant, įstatymai to nedraudžia, tačiau jis suformuluotas taip, kad tokios procedūros atlikti praktiškai neįmanoma.
Juk susitarti dėl CTO galima tik laimėjus aukcioną, o tai reiškia, kad organizacija turi visiškai įvykdyti savo įsipareigojimus, nurodytus dokumentuose. Praktiškai kūrėjai jau susiduria su daugybe skirtingų situacijų, kurias gana sunku išspręsti atsižvelgiant į esamą teisinę sistemą. Todėl daugelis pasisako už naujų įstatymų priėmimą, atsižvelgiant į visas įmanomas žemės nuomos pagal KT situacijas.
Integruotas teritorijos plėtros susitarimas
Šis dokumentas laikomas esminiu, kai kalbame apie tokius projektus. Jo pasirašymui buvo sukurta net speciali įstatyminė bazė, kurioje atsižvelgiama į visus jos niuansus.
Mes pateiksime tik kai kuriuos jame atsispindinčius dalykus:
- projektuotojas įpareigotas paruošti visą statybvietės projektinę dokumentaciją, kurioje ne tik nurodomas sklypo išdėstymas, bet ir pažymimi visi būsimi infrastruktūros objektai;
- teisę pasirašyti sutartį turi tik valstybinių struktūrų atstovas ir konkursą laimėjęs juridinis asmuo;
- dažniau susitarimas atspindi poreikį per inžinerinius tinklus perkelti į miesto balansą per sutartyje nustatytus terminus;
- dokumento galiojimo laikas ir panašiai.
Apskritai galime pasakyti, kad tarp visų su CTO susijusių niuansų geriausiu būdu buvo išspręsti sutarčių sudarymo klausimai.
Integruotos žemės plėtros problemos
Norėčiau pasakyti, kad nepaisant didelio susidomėjimo tokiais pokyčiais, ekspertai atkreipia dėmesį į daugelį šių projektų problemų, kurios trukdo juos įgyvendinti.
Visų pirma, tai yra teisinės sistemos trūkumas. Mes jau ne kartą tai minėjome.
Taip pat būtina apgalvoti ir padėti valstybiniu lygmeniu, tai turėtų būti išreikšta pritraukiant investuotojus į tokius projektus. Galų gale, jei atsižvelgsime į tai, kad dažnai statyba taip pat apima kelių tiesimą, tada lengva įsivaizduoti, kiek brangiai kainuoja kūrėjas. Kai kurie tiesiog nesugeba pritraukti tokio masto projektų, nors susidomėjimas jais yra gana didelis.
Dažnai CAT problema yra kelių kūrėjų nesugebėjimas susitarti tarpusavyje. Kurdami konsolidaciją, jie ne tik gautų savo pastangų derinį, bet ir sugebėtų realizuoti geresnį vieno stiliaus projektą.
Keli žodžiai vietoj išvados
Žinoma, teritorijų integruotos plėtros sistema dar nebuvo sukurta ir bus tobulinama per kelis dešimtmečius. Tačiau statybų ateitis vis dar atsilieka nuo šių didelio masto ir perspektyvių projektų.