Turto pirkimas per hipoteką yra laikomas sudėtinga ir ilga procedūra. Tai apima kelis svarbius veiksmus, kuriuos reikia atlikti. Reikia elgtis ryžtingai, nes tik tada bus galima sutvarkyti būstą. Būtina išsamiai išnagrinėti visus hipotekos operacijos etapus, kad susisiekdami su banku galėtumėte būti tikri dėl savo veiksmų.
Programos pasirinkimas
Pirmiausia svarbu pasirinkti tinkamą programą. Ji turi atitikti visas sąlygas. To nepadarius, kiti hipotekos operacijos etapai bus beprasmiai. Renkantis turite atsižvelgti į šiuos veiksnius:
- Mėnesio įmoka, kuri neturėtų būti didesnė kaip 40% vidutinio atlyginimo.
- Pradinė įmoka: patartina pasirinkti didelę sumą.
- Nekilnojamojo turto kaina.
- Objekto tipas ir jo vieta.
Visi bankai kelia įvairias sąlygas, todėl yra galimybė patiems pasirinkti individualias sąlygas. Taip pat turite atsižvelgti į šiuos niuansus:
- Siūlymas. Tai gali būti nuo 12 iki 16%.
- Paskolos suma. Bankai turi savo metodus, kaip apskaičiuoti maksimumą. Paprastai pateikiama apie 3 milijonus rublių, bet gal ir 1 milijoną rublių.
- Valiuta Hipotekos valiuta nėra tokia paklausa, kokia buvo prieš keletą metų. Anksčiau didelių normų pokyčių nebuvo. Tokią paskolą pasirenka tie, kurie gauna pajamas užsienio valiuta. Jo kursas yra mažesnis, tačiau kyla rizika sumokėti daugiau dėl valiutų kursų pokyčių.
- Atidėjimas. Tai apima reikalavimus, kurie pateikiami bendram skolininkui ir laiduotojui. Kartais užstato nereikia, jei, pavyzdžiui, klientas gauna atlyginimą iš šio banko arba sumoka pradinę įmoką.
- Pirmasis mokėjimas. Paprastai jo dydis yra nuo 20-30%. Tačiau yra pasiūlymų ir nereikia mokėti įmokos.
- Draudimo sąlygos Tai apima asmens draudimą ir užstatą.
- Avansas. Daugelyje programų numatytas išankstinis grąžinimas. Jis gali būti naudojamas esant motinos kapitalui ar valstybės subsidijoms.
Jei sunku patiems išsirinkti tinkamą programą, tuomet galite naudotis hipotekos maklerio paslaugomis, kuris parinks geriausius variantus. Bet reikia nepamiršti, kad toks darbas yra gana brangus - apie 30-100 tūkstančių rublių.
Taikymas
Pasirinkus programą, reikalinga hipotekos paraiška. Kartu pateikiamas dokumentų sąrašas. Egzaminas gali trukti nuo 3 dienų iki mėnesio. Viskas priklauso nuo to, kokie dokumentai paduodami, taip pat nuo laiduotojų ir kreditų gavėjų.
Hipotekos paraišką pateikia visi skolininkai. Būtina užpildyti anketą, pateikti dokumentus svarstymui. Jei sprendimas yra teigiamas, tuomet galite pereiti prie kito žingsnio.
Turto paieška
Visa hipotekos sandorio schema atliekama teisiniam nekilnojamojo turto registravimui. Priemonė turi atitikti banko reikalavimus. Paprastai vadovas kalba apie juos. Banko reikalavimai gali skirtis. Jūs turite pasirinkti sau tinkamiausią. Jei rinka yra antraeilė, tada reikalavimai gali būti šie:
- Baigtas butas.
- Sanitarinių taisyklių laikymasis.
- Kambarys neturėtų būti apleistas, avarinis.
- Priemonė turėtų būti hipotekos padengimo zonoje.
- Tinkamumas nuolat gyventi.
Jei tai yra naujas pastatas, reikalavimai bus tokie:
- Būsto pasirinkimas turėtų būti akredituotas kūrėjas, kuris rinkoje dirba 5 metus, taip pat nevėluoja statyti ir nuomoti patalpas.
- Objektas turi būti paruoštas bent 20 proc.
Norėdami pereiti kitus hipotekos operacijos etapus, galite pasitelkti maklerių pagalbą.Specialistai paspartina reikiamo būsto paiešką. Tokių paslaugų kaina yra apie 2–4% nuo sandorio vertės. Išlaidos gali būti fiksuotos.
Objekto įvertinimas
Tolesni hipotekos sandorio etapai neįvyks, jei turtas nebus įvertintas. Reikia nustatyti įkaito, kuris bus pateiktas bankui, vertę. Pvz., Jei sandorio kaina yra 3 milijonai rublių, o specialistas įvertino 2 milijonus, tada bankai negali priimti nelikvidžio užstato.
Kad vertinimas būtų patikimas, turite pasitelkti vertintojų pagalbą. Šį darbą moka skolininkas (apie 2-20 tūkst. Rublių). Jei bankas neatskleidė vertinimo netikslumų, specialistui galima pateikti pretenziją SRO, taip pat paskirti papildomą įvykį, už kurį klientas mokės. Todėl patartina nedelsiant pasamdyti partnerius, banko vertintojus. Norėdami atlikti vertinimą, jums reikia preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties.
Objekto patvirtinimas
Kai pasirenkamas objektas, jis turi būti suderintas su banku. Norėdami tai padaryti, pasirinkite dieną, kai atvyks klientas, pardavėjas ir vadybininkas. Jei tai yra naujas pastatas, būtina sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ar reikalavimo teisių perleidimo sutartį.
Jei pardavėjas yra juridinis asmuo, tuomet reikia paruošti išrašą iš registro, įstatinio kapitalo, nuosavybės teisių. O kai pardavėjas yra asmuo, jums reikės paso kopijos, PTI išrašo. Patikrinęs dokumentus, kurie užtrunka 3–10 dienų, bankas priima sprendimą - teigiamą ar neigiamą. Antruoju atveju reikia pradėti ieškoti naujo nekilnojamojo turto. Jei atsakymas yra teigiamas, tada turite pereiti kitą žingsnį.
Paskolos sutartis
Kaip vyksta hipotekos sandoris? Tai apima paskolos sutarties pasirašymą. Šiuo metu klientams dažnai kyla klausimų. Prieš pasirašydami dokumentą, turite susipažinti su kiekvienu daiktu, kad išvengtumėte nelabai malonių padarinių.
Turite atkreipti dėmesį į mokėjimo grafiką, kuris paprastai pridedamas prie sutarties. Būtina susipažinti su šalių teisėmis ir pareigomis, komisiniais ir išlaidomis. Susitarime nurodomi apsunkinimo įvedimo ir pašalinimo principai, išankstinio mokėjimo taisyklės, komisiniai už paslaugas. Klientams svarbu susipažinti su mokėjimo taisyklėmis, užstato draudimu.
Jei bankas įveda komisinius mokesčius, į juos atsižvelgiama apskaičiuojant faktinę palūkanų normą. Prieš kreipdamiesi turite sužinoti apie papildomus mokėjimus, kad sužinotumėte tikrąją hipotekos kainą. Turite atkreipti dėmesį į informaciją, kurioje rašoma apie galimybę vienašališkai pakeisti kursą.
Jei tam tikra informacija klientui netinka, jis gali atsisakyti gauti paskolą, net jei visi ankstesni veiksmai buvo sėkmingai atlikti. Sprendimą priima asmuo. Prieš pasirašant sutartį svarbu įvertinti savo jėgas mokant hipoteką. Dokumentą pasirašo paskolos gavėjas, bendras skolininkas, laiduotojai.
Registracija
Kai dokumentai pasirašomi, būtina įregistruoti hipotekos sandorį. Norėdami tai padaryti, turite apsilankyti valstybiniame registre. Preliminariai turėtų sumokėti valstybės rinkliavą - 2 tūkstančius rublių.
Būtina vykdyti valstybinę sutarčių registraciją. Procedūra trunka 2 savaites. Po to pirkėjas turi nuosavybės teisę suvaržymu. Nekilnojamasis turtas tampa banko raktu. Dokumentai iš registro eina į banką, o tada pinigai pervedami pardavėjui. Tam galima pasirinkti bet kurį iš būdų: grynuosius pinigus į sąskaitą, į langelį. Pastarasis metodas laikomas saugiausiu.
Jei įdėsite pinigus į kamerą, pardavėjas bus tikras dėl jų prieinamumo ir pirkėjui yra saugus. Prieš registruojantis nereikia pervesti pinigų. Jei bus atsisakyta sudaryti sandorį, bus sunku grąžinti lėšas.
Draudimas
Pirkėjas turtą turėtų savarankiškai drausti. Tai reikalinga norint apsaugoti nuo žalos. Draudimas išduodamas visam gyvenimui ir negaliai. Naujausios paslaugos teikiamos banke.O daiktas turės būti apdraustas kitur, svarbiausia, kad bankas sutiktų su politika. Sumokėję už tokias paslaugas, turėsite apie 0,5–1,5% paskolos kiekvienais metais. Draudimas išduodamas esant paskolos sutarčiai ir pardavimo dokumentui.
Išmoka
Kai nuosavybės teisė yra suvaržyta, nuo kito mėnesio klientas atlieka mokėjimus. Jei vėluojama ar negalima įvykdyti įsipareigojimų, užstatą parduoda bankas, kad sumokėtų skolą. Kadangi pardavimas vykdomas nebrangiai, klientams jis nėra nuostolingas. Bankas parduos nekilnojamąjį turtą, kad jo dalis būtų grąžinta.
Tos lėšos, kurias klientas įnešė grynaisiais, gali likti banke. Pasiūlymo paieškos procesas prieš persikeliant į būstą atidedamas iki kelių mėnesių, todėl reikia kantriai laukti.
Kai kurie naudojasi maklerių, teikiančių paramą hipotekos sandoriams, paslaugomis. Jie kontroliuoja visą sandorį, padeda sudaryti sutartis, mokėti valstybės rinkliavas, apdrausti objektą, pasirinkti vertintoją. Turėtumėte nedelsdami išsiaiškinti, kokį darbą atliks makleris. Jo paslaugos yra gana brangios. Jei norite sutaupyti, tuomet viską galite padaryti patys.
Hipotekos notaras taip pat gali būti puikus pagalbininkas. Tai gina piliečių interesus. Su hipoteka notaro paslaugos parenkamos šalių - banko, nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo - susitarimu. Pardavimo dokumento patvirtinimas kainuoja 1% operacijos. Šio darbo įkainiai tvirtinami įstatymais. Kai kuriais atvejais bankas reikalauja, kad operacijoje dalyvautų notaras. Už tokį darbą gali būti nustatytas fiksuotas mokestis nuo 3 iki 10 tūkstančių rublių. Operacijos atlikimas pas notarą bus teisėtas ir saugus.