Šiandien poreikis įsigyti savo gyvenamąjį plotą yra toks didelis kaip niekad. Šiuolaikinė nekilnojamojo turto rinka suteikia vartotojams puikių galimybių. Šiuo atžvilgiu kiekvienam potencialiam pirkėjui svarbu, kad visi dokumentai, įskaitant pirkimo – pardavimo sutartį, ar buto DKP, būtų teisingai atlikti. Iš tikrųjų nuo to labai priklauso sandorio teisėtumas.
Nuo 2013 m. Teisės aktai žymiai supaprastino dokumentų, skirtų sutarties notarui patvirtinti, rengimą. Be to, buvo pakeista ir nekilnojamojo turto nuosavybės perdavimo iš pardavėjo pirkėjui fakto nustatymo tvarka. Kodėl šis susitarimas toks svarbus? Mes analizuosime šio straipsnio temą.
Kas yra DCT?
Pirkimo-pardavimo sutartys skiriasi, tačiau įsigyjant reikalingas notaro patvirtinimas:
- butai;
- automobilis;
- žemės sklypas;
- privataus namo nuosavybė;
- įmonės įstatinio kapitalo akcijų.
Kaip matote, tai yra ne tik nekilnojamasis, bet ir kilnojamasis daiktas. Teisiniu požiūriu šis dokumentas yra turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimas, sudarytas raštu. Tuo pačiu metu perduodamos nuosavybės teisės į parduodamą būstą. Štai kas yra DCT perkant butą.
Preliminarus susitarimas
Be pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, pasirodo ir kitas dokumentas, kuris vadinamas preliminaria sutartimi. Kodėl to reikia? Tai labai patogi priemonė atliekant sandorius su sunkaus pobūdžio nekilnojamuoju turtu. Jos buvimas leidžia teisėtai užtikrinti susitarimo šalims jų teises ir pareigas iškilus tam tikriems sunkumams. Pavyzdžiui, artimiausiu metu (per savaitę ar dvi) sandoris nebus įmanomas.
Tokiu atveju sudaromas panašios rūšies dokumentas. Tačiau tam reikia rimtos priežasties:
- Nekilnojamojo turto įsigijimui pirkėjas neturi lėšų.
- Nepakanka dokumentų, o juos surinkti reikia šiek tiek laiko.
- Vieno iš pardavėjų nebuvimas dėl svarbios priežasties, kurios buvimas yra privalomas.
- Preliminarus buto DKP pravers įsigyjant nekilnojamąjį turtą su subsidijomis. Tokiu atveju lėšos pirkėjui taps prieinamos tik po to, kai operacija bus užregistruota Rosreestr mieste, o tai užtruks mažiausiai dvi savaites.
- Pirkėjas dalyvauja paveldėjimo procedūroje, kuri reikalauja 6 mėnesių, tačiau abi šalys ketina įvykdyti sandorį. Tokiu atveju specialistai nerekomenduoja pasirašyti tokios sutarties, jei nėra notaro patvirtinto paveldėjimo pažymėjimo.
Be to, preliminarus dokumentas bus naudingas kilus konfliktui, kurį sukuria viena iš susitarimo šalių - atsisakymas pasirašyti pagrindinę sutartį.
Šis dokumentas turi teisinę galią. Todėl prireikus jį svarstys teismas, nes jis įpareigoja šalis vykdyti jame nurodytas prievoles.
Susitarimų rūšys
DCT apartamentai yra dviejų tipų:
- Paprastos formos rašytinis susitarimas. Čia kalbame apie dokumentą, pasirašytą abiejų šalių, kurios sutinka su nurodytomis sutartyje nurodytomis sąlygomis. Jei yra keli lapai, jie sukabinami kartu ir užantspauduojami parašais.
- Notaro patvirtintas dokumentas. Tokiu atveju patikrinamas kiekvieno sandorio dalyvio teisnumas. Jei reikia, išverskite į kitą būtiną kalbą. Taip pat galioja visa garantija dėl pardavimo procedūros teisėtumo.Tačiau vis tiek reikia sumokėti mokestį, kuris priklauso nuo turto vertės.
Kaip jau galima spėti, vis tiek pirmenybė teikiama notarui. Be to, notarui dabar patikėta parduoti nuosavybės teises į pardavėją. Be to, specialistas taip pat gali atlikti nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją, patvirtinęs DKP buto dokumentaciją ir registraciją.
Taigi sandorį labai supaprastina apsilankymas vienu adresu, kad gautumėte visą nekilnojamojo turto pardavimo ar pirkimo asortimentą.
Pardavimo šalys
Mažiausiai du žmonės dalyvauja sandoryje:
- Pardavėjas - asmuo, kuriam priklauso turtas, kuris yra sutarties dalykas.
- Pirkėjas - asmuo, kuris, įvykdęs sandorį, perduoda nuosavybės teises į sutarties objektą.
Tai yra, tai yra šalių susitarimas: pardavėjas už atlygį perduoda kitai šaliai, kuri yra pirkėjas, savo turtą. Prireikus sandoryje gali dalyvauti patikėtiniai, atstovaujantys šalių interesams.
Tik jie turėtų turėti notaro patvirtintą įgaliojimą. DCT butų pardavimo dalyviai gali būti ne tik fiziniai, bet ir juridiniai asmenys.
Sutarties dalykas
Sutarties dalykas yra turtas, kurį savininkas parduoda. Tai yra svarbiausia sandorio sąlyga, kuri neabejotinai turi atsispindėti sutartyje. Priešingu atveju tai bus akivaizdus pažeidimas. Atsižvelgiant į tai, sutarties objektas turėtų būti aprašytas kuo išsamiau, nepamirštant nurodyti visų objekto parametrų ir ženklų, pagal kuriuos jis identifikuojamas.
Tais atvejais, kai sutarties dalykas yra butas, dokumente turėtų būti atspindėti šie punktai:
- Pilnas turto buvimo vietos adresas (šalis, miestas, gatvė, namo ir buto numeris).
- Bendras pardavimo objekto plotas, nurodytas nuosavybės pažymėjime.
- Kuriame aukšte yra butas.
- Nekilnojamojo turto (gyvenamojo, negyvenamojo) paskirtis.
- Vieningo valstybinio registro (kadastro) numeris.
Jei dėl kokių nors priežasčių visi savininkai nebuvo išregistruoti iš buto laikantis buto sąlygų, tai gali būti padaryta per teismą. Tačiau ne visais atvejais tai galima padaryti. Pvz., Negalite išrašyti piliečių, kurie tokiu būdu atsisako privatizuoti, vis dėlto turite visišką teisę į nuosavybę, lygiavertę pardavėjui arba įtrauktą į orderį.
Čia taip pat galima priskirti tuos asmenis, kurie yra pasirašę gyvenimo palaikymo sutartį su išlaikytiniais. Kai kurie piliečiai pasilieka teisę naudotis patalpomis pagal testamentą. Trukmė atsispindi paveldėjimo valioje ir trunka keletą metų ar net visą gyvenimą.
Reikalingos dokumentacijos parengimas
Svarbiausias dalykas, kurį reikėtų nuspręsti prieš atliekant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo procedūrą, yra pasirinkti gerą notarą. Pagal galiojančius įstatymus privatūs specialistai turi tas pačias galias kaip ir valstybės notarai. Kitaip tariant, beveik visi šios srities specialistai vykdo savo veiklą valstybės vardu.
Tik renkantis notarą sudaryti buto nuosavybės sąskaitą reikėtų atsižvelgti į daugelį aplinkybių. Sandoris turėtų būti atliekamas tik faktinėje turto buvimo vietoje arba pardavėjo ar pirkėjo gyvenamojoje vietoje.
Turto savininko pareigos apima šio dokumentų paketo parengimą:
- Jūsų pasas su nuotrauka ir asmens kodas.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės įrodymas.
- Techninis buto pasas (jei to nori abi sutarties šalys).
- Informacija apie bute gyvenančių ir registruotų žmonių skaičių.Paprastai jis išduodamas būsto biure ir tuo turėtų būti pasirūpinta likus dviem ar trims dienoms iki sandorio sudarymo.
- Būna atvejų, kai bute gyvena vaikai ar nekompetentingi žmonės. Tuomet būtina gauti tinkamą globos institucijų leidimą parduoti turtą jo buvimo vietoje.
- Taip pat būtina įvertinti nekilnojamąjį turtą pagal esamą rinkos vertę. Už tai atsakingos specialios vyriausybės institucijos.
Be išvardytų dokumentų, DKP apartamentams gali prireikti ir kitų dokumentų, nes situacijos skiriasi. Pavyzdžiui, pardavėjui nuosavybės teise priklauso butas, lygiavertis sutuoktiniui, arba abu savininkai yra įteisinti santuokos būdu. Tokiu atveju reikalingas rašytinis parduodamo buto bendrasavininkio sutikimas. Be to, notarui jį pateikia asmeniškai antrasis sutuoktinis kartu su savo pasu, asmens kodu, santuokos liudijimu.
Pirkimo tvarka
Remiantis galiojančiais Rusijos Federacijos įstatymais, visa nekilnojamojo turto pardavimo procedūra vykdoma trimis etapais:
- Pirmiausia visa informacija apie pardavėją įrašoma į bendrą valstybinį nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą registrą. Tikrinama, ar sutarties dalykas yra užtikrintas.
- Antrasis etapas yra pats susitarimas.
- Dabar belieka įvesti kadastrą informaciją apie naują sutarties objekto savininką. Taip pat šiame etape rengiami ir išduodami dokumentai, įteisinantys pirkėją kaip tikrąjį buto savininką.
Kaip pavyzdys, DKP apartamentai - nuotrauka žemiau.
Visa nurodyta procedūra turėtų būti atlikta per vieną dieną. Be to, atsižvelgiant į konkrečią situaciją ir dokumentų paketą, procesas gali užtrukti 2–4 valandas.
Sutarties nutraukimas
Butų pirkimas ir pardavimas dažniausiai sukelia skirtingas pasekmes. Vieni yra geri, o kiti - sumišę. Pavyzdžiui, buvo nupirktas nekilnojamasis turtas, namų tvarkymas buvo švenčiamas su draugais, artimaisiais ir savininkai jau pradėjo remontuoti - atrodo, kad visi sunkumai praėjo ir laukia tik šviesi ateitis. Bet to nebuvo - ateina teismo šaukimas ir vyksta tolesni procesai dėl sutarties nutraukimo.
Tokį posūkį gali bet kas, perkeltine prasme, tiesiog neramus, gana sugadinantis nervų sistemą. Kas gali būti pagrindinė priežastis nutraukti sandorį?
Mokėjimo klaidos
Kaip rimta priežastis nutraukti DKP butą gali būti mokėjimo pažeidimas. Abiejų sutarties šalių nekilnojamojo turto sandoriuose dažnai daromos reikšmingos klaidos. Ir kartais tai sukelia labai liūdnas pasekmes. Paprastai tai nėra patvirtinimas apie atliktą mokėjimą arba mokėjimo dokumentai surašomi su klaida.
Todėl, norint išvengti daugelio rūpesčių, mokėjimo operacijose nereikia daryti klaidų. Tai yra, jei butas perkamas iš juridinio asmens, tada mokėjimas turėtų būti atliekamas tik į organizacijos sąskaitą.
Kalbant apie asmenis, viskas yra šiek tiek paprasčiau - čia skaičiavimas turėtų būti atliekamas tik su grynaisiais. Tokiu atveju pardavėjas privalo pateikti kvitą, kuriame atsispindi visa išsami informacija apie lėšų pervedimą. Tai bus patikima garantija ir patvirtinimas, kad pirkėjas įvykdė savo įsipareigojimus sumokėti už įsigytą turtą.
Registracijos problemos
Tam, kad pirkimo – pardavimo sutartis įgytų teisinę galią, neužtenka ją patikinti notarui. Žinoma, pats sandoris gali būti paprasčiausiai įvykdytas raštu, tačiau bet kuriuo atveju būtina įregistruoti DCT butus Rosreestr. Sutartis šiai valstybinei įstaigai perduodama asmeniškai arba per įgaliotinį, suteikiant įgaliojimą.
Be to, jums reikės sumokėti valstybinės rinkliavos kvitą, namų knygos išrašą, taip pat sutuoktinio notariškai patvirtintą pareiškimą apie sutikimą parduoti nekilnojamąjį turtą. Jei savininkas nėra vedęs, tada prie dokumentų paketo pridedamas pareiškimas su notaro antspaudu. Po 11 dienų, jei operacija buvo atlikta paprasta forma, ir 3 dienas su notaro patvirtinimu, Federalinė registracijos tarnyba nustato teisę perduoti nuosavybės teises naujajam savininkui. Ir būtent šiuo metu sandorio sąlygos laikomos visiškai įgyvendintomis.
Yra žinomas liūdnas atvejis, nutikęs vienam piliečiui, kuris po teismo proceso liko be įgyto buto. Jis rankose turėjo kompetentingai įvykdytą sutartį, kurioje dalyvavo notaras, tačiau ilgą laiką nebuvo teikiamas valstybinės registracijos tarnybai, kad būtų įteisintos jo nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą.
Bet tai buvo tuo metu, kai pagal senąją Rusijos Federacijos civilinio kodekso versiją buvo gana sunku įteisinti jų teisines teises. Dabar supaprastinta visa daugiabučio namo buto registravimo procedūra, o piliečiai negali jaudintis - dabar aukščiau paminėtas incidentas jiems neįvyks.
Kitos aplinkybės
Daugelis nekilnojamojo turto pardavėjų tiesiog įsitikinę savo teisėtumu nutraukti sutartį praėjus 6 mėnesiams po dokumento pasirašymo. Tačiau taip patikėti reiškia padaryti didelę klaidą. Taip, susitarimas iš tikrųjų gali būti nutrauktas, tačiau tam turi būti svari priežastis. Be jau išvardytų situacijų, kitos aplinkybės gali būti rimta priežastis pripažinti sandorį negaliojančiu. Paprastai sutarties sudarymo metu tokių situacijų nebuvo, jos atsiranda vėliau. Bet kokiu atveju visos tokios situacijos turėtų būti nagrinėjamos teisme.
Pabaigoje
Buto (kaip ir bet kurio kito nekilnojamojo turto objekto) pirkimas ir pardavimas yra gana varginanti procedūra. Kaip jau aprašyta aukščiau, pasekmės gali būti įvairios. Todėl būtina daugiau nei atsakingai traktuoti tokio pobūdžio sandorį.
Visų pirma venkite nepataisomų klaidų ir teisingai atlikite mokėjimo operacijas. Įsigyjant būstą taip pat svarbu atidžiai perskaityti sutartį, nes nėra žinoma, kuris pardavėjas, kas jis yra ir kokiu tikslu parduoda nekilnojamąjį turtą. Na, sandoris turėtų būti vykdomas pas notarą - taigi bent jau bus šiokia tokia sutarties teisėtumo garantija.
Galiausiai galite palikti visiems nekilnojamojo turto sandorių dalyviams išvengti klaidų ir laikytis galiojančių įstatymų. Tačiau svarbiausia yra aiškiai suprasti, kas yra DCT, perkant butą. Tik tada galite ramiai miegoti!