Kapitalizacijos lygis turi didelę reikšmę planuojant finansinę ar investicinę veiklą. Tuo pat metu Rusijoje kapitalizacijos norma ne visada gali būti nustatyta tiksliai. Taip yra todėl, kad informacija iš įvairių rinkų yra neišsami. Be to, dažnai tai nėra visiškai tiesa. Kas yra didžiųjų raidžių norma?
Kas yra didžiųjų raidžių norma?
Šis rodiklis yra turto vertės santykis su pajamomis, kurias jis gali duoti per metus. Kapitalizacijos norma leidžia investuotojui įvertinti pinigų investavimo į tam tikrą turtą perspektyvas. Yra keli šio rodiklio tipai. Išanalizavę kiekvieną iš jų, galite geriau suprasti būdingas kapitalizacijos normų ypatybes.
Būdingas rodiklis
Pavyzdžiui, nerizikinga kapitalizacijos norma numato investavimo į tą turtą, kuriam garantuojama bent jau investicijų grąža, kryptį. Kiek mes žinome, investuoti be rizikos praktiškai nėra. Šiuo atveju turime omenyje tokias investicijas, kad nemalonių avarijų tikimybė sumažėtų iki nulio.
Tokios investicijos pavyzdys yra investicijos, kurių garantas yra valstybė arba patikimas bankas iš Šveicarijos. Tuo pat metu rinkos rizika yra neatsiejamai susijusi su tokiomis finansinėmis priemonėmis kaip akcijos, obligacijos ir kiti vertybiniai popieriai. Pajamos iš tokių investicijų tiesiogiai priklauso nuo juos išleidusios įmonės sėkmės.
Investuotojai pirmieji pajuto žemą verslo pelningumą investuodami savo lėšas į vertybinius popierius. Bet ne tik šio tipo finansavimas yra susijęs su rizika. Pavyzdžiui, nekilnojamasis turtas yra tradicinis ir vienas patikimiausių investavimo būdų. Nepaisant to, šis turtas taip pat yra linkęs į tokias rizikas kaip mažas likvidumas, nusidėvėjimas eksploatacijos metu, taip pat įstatymų, įskaitant mokesčius, pokyčiai.
Kapitalizacijos normos apskaičiavimo metodai
Kokie yra kapitalizacijos normos skaičiavimo metodai? Jų yra keletas:
- kaupiamoji konstrukcija;
- susijusios investicijos;
- rinkos spaudimo metodas;
- Inwoodo metodas ir kiti.
Praktikoje labiausiai paplitęs yra kaupiamasis statybos metodas. Kokios yra kapitalizacijos normos sudedamosios dalys? Šiuo metodu naudojamas nerizikuojamos normos rodiklio, rinkos rizikos premijos ir rizikos premijos, susijusios su investavimu į konkretų turtą, sumos principas. Ką tai reiškia? Kitaip tariant, norint numatyti galimą pelną, būtina atsižvelgti į tokius rodiklius kaip nerizikinga norma, bendras rinkos rizikos lygis ir rizikos laipsnis, susijęs su konkrečiu turtu.
Nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma
Analizuodami galimą pelningumą investuojant į nekilnojamąjį turtą, investuotojai apskaičiuoja pelną, kurį jie gali gauti jo veiklos metu. Šis metodas leidžia numatyti investicijos poveikį ir palyginti objekto pirkimo kainą su pajamomis.
Nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma apskaičiuojama pagal formulę, gautą iš šios lygties:
V = I / R, kur:
- V yra turto vertė;
- I - numatomas objekto eksploatavimo pelningumas;
- R yra nekilnojamojo turto kapitalizacijos norma.
Atitinkamai, kapitalizacijos norma: R = I / V
Reikėtų pažymėti, kad pajamų kapitalizacijos norma kartais dar vadinama kapitalizacijos koeficientu, kapitalizacijos koeficientu arba grynosios nuomos koeficientu. Šie terminai yra sinonimai. Šio rodiklio skaičiavimas yra gana efektyvus ir objektyvus. Taip yra dėl fiksuotų nekilnojamojo turto kainų, kurios nustato rinką ir kurias galima rasti iš atvirų šaltinių. Be to, nekilnojamojo turto nuomos kainą taip pat reguliuoja rinka, o tai supaprastina užduotį.
Nekilnojamojo turto kapitalizacijos normos apskaičiavimo principai
Reikia pabrėžti, kad apskaičiuojant objekto pelningumą, iš visų pajamų turėtų būti atimamos reikalingos išlaidos. Tai apima:
- mokėjimas už elektrą;
- mokestis už daikto apsaugą;
- įvairių darbuotojų atlyginimai;
- kitos išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto eksploatavimo procesu.
Be to, iš I parametro reikia atimti prarastą pelną dėl ne visų 100% pastato nuomos. Taip pat išlaidas, mažinančias bendrą pelningumą, sudaro mokesčiai, paskolų palūkanos ir kitos fiksuotos išlaidos. Ir tik atskaičius visas išlaidas, mes gauname grynąsias veiklos pajamas, kurios naudojamos formulėje apskaičiuojant nekilnojamojo turto kapitalizacijos procentą.
Gavę visus reikiamus duomenis, galime apskaičiuoti reikiamą rodiklį pagal aukščiau pateiktą formulę. Apsvarstykite pavyzdį. Tarkime, kad investuojate į tokio tipo nekilnojamąjį turtą, kaip saugojimo vieta. Objekto kaina yra 50 milijonų rublių. Atskaičiavęs visas išlaidas, investuotojas nustato, kad grynosios veiklos pajamos bus 13 milijonų rublių per metus. Norėdami nustatyti nekilnojamojo turto kapitalizacijos normą, turite naudoti formulę: 13 mln. / 50 mln. = 0,26. Ši vertė rodo, kad kiekvienais metais investuotojas gaus 26% savo investicijų iš saugyklų nuomos.
Pasirinkus turtą, kuriame didžiausia kapitalizacija
Renkantis nekilnojamąjį turtą investuoti pinigus, pirmenybė turėtų būti teikiama tiems, kurių kapitalizacija yra aukščiausia. Be to, pažymėtina, kad neatsižvelgus į tokį koeficientą, neįmanoma numatyti investicijų efektyvumo ir įvertinti objektą prieš jį įsigyjant. Tai taip pat reikalauja rinkos analizės ir svarbių ekonominių rodiklių stebėjimo, remiantis turimais duomenimis apie investicijas į nekilnojamąjį turtą.
Vykdant visišką stebėseną, gauta informacija turėtų būti apibendrinta. Tuo pačiu metu būtina įvertinti įvairius nekilnojamojo turto rinkos segmentus. Vėliau ši informacija bus naudojama kaip vadovas ir leis teisingai įvertinti įrenginį. Be to, tai leidžia kokybiškai palyginti turimus apskaičiuotus rodiklius ir vidutinius rinkos duomenis.
Susieto investavimo metodas
Dažnai nuosavam turtui ir pasiskolintam kapitalui yra naudojama nekilnojamojo turto pirkimui. Todėl norint teisingai apskaičiuoti kapitalizacijos normą, būtina atsižvelgti į abu investavimo šaltinius. Kaip apskaičiuoti rodiklį? Šiuo atveju kapitalizacijos koeficientui nustatyti naudojamas tiesioginių investicijų metodas arba, kaip dar vadinama, investicinės grupės technika. Be to, kredito fondų kapitalizacijos normos formulė yra tokia:
Rm = DO / IR, kur:
- Rm - pasiskolintų lėšų kapitalizacijos koeficientas arba hipotekos konstanta;
- DO - metinės išmokos už pasiskolintas lėšas;
- IR yra pagrindinė būsto paskolos suma.
Tokiu atveju nuosavo kapitalo kapitalizacijos norma apskaičiuojama pagal šią formulę:
Re = DP / K, kur:
- Re yra nuosavybės grąžos norma;
- DP - metų pinigų srautas prieš sumokant visus mokesčius;
- K yra nuosavybės suma.
Bendra kapitalizacijos norma naudojant tiesioginių investicijų metodą nustatoma apskaičiuojant pirmųjų dviejų rodiklių svertinį vidurkį: P = M x Pm + (1 - M) x Re, kur M yra paskolintų lėšų dalis iš visų objekto išlaidų.
Market Squeeze metodas
Šis metodas apima apskaičiuojant grynųjų veiklos pajamų, gautų iš panašios įmonės veiklos ar iš jos nekilnojamojo turto, ir iš jos turto pardavimo vertės rodiklio kapitalizacijos normą. Norint nustatyti kapitalizacijos koeficientą rinkos spaudimo metodu, būtina grynąsias veiklos pajamas padalinti iš panašaus objekto ar įmonės sąnaudų.
Kaip tai suprasti? Kitaip tariant, norimos įmonės kapitalizacijos normai nustatyti naudojami kapitalizacijos santykio bazinės formulės rodikliai, tačiau kitai panašiai įmonei, užimančiai tą patį rinkos segmentą ir palyginamai pagal dydį. Būdingas šio skaičiavimo metodo bruožas yra investicijų grąžos ir investicijų grąžos apskaitos nebuvimas.
Ši technika turi ir privalumų, ir akivaizdžių trūkumų. Teigiamos savybės apima kapitalizacijos santykio nustatymo santykinį paprastumą. Tokiu būdu apskaičiuotas statymas turi savo trūkumų. Pavyzdžiui, trūkumai yra būtinų duomenų apie bendrovės grynąsias veiklos pajamas ir pardavimo vertę trūkumas, kuriais remiamasi atliekant analizę. Todėl ne visada įmanoma pasirinkti tinkamus ir tinkamus pavyzdžius.
Inwood metodas
Šis metodas naudojamas tais atvejais, kai pagal prognozę per visą investavimo ciklą investicijų grąža bus lygi. Tuo pačiu metu dalis pajamų sudaro investicijų grąža, kita - investuoto kapitalo grąža. Kapitalo susigrąžinimo suma yra reinvestuojama. Čia atsižvelgiama į investicijų grąžos normą. Kapitalizacijos normą galima nustatyti su sąlyga, kad bus gautos vienodos pajamos, gavus tos pačios procentinės dalies investicijų grąžos normos ir grąžos fondo koeficiento sumą.