Konceptet og proceduren for anvendelse af delt ejerskab er beskrevet i kapitel 16 i Den Russiske Føderations civile lovgivning og om selve ejendomsfordelingen (inklusive lejligheder) - i art. 252 i Den Russiske Føderations civile kode. Derudover er det ved løsningen af dette problem nødvendigt at blive styret af normerne i Den Russiske Føderations boligkode og beslutningerne fra de væbnede styrker i Rusland.
Proceduren for bestemmelse af aktierne i lejligheden
I henhold til loven kan aktier i en lejlighed bestemmes på følgende måder:
1. Baseret på den nuværende retsregel. F.eks. Som følger af art. 1141 i Den Russiske Føderations civile kode, er andelen af arvinger i den afdødes ejendom lige. Så hvis testatoren havde 3 sønner, men en af dem døde og har 2 børn, i tilfælde af arv ved lov, vil sønnerne modtage 1/3 af andelen, og barnebørnens børnebørn på 1/6 af andelen.
2. Baseret på deltagernes aftale (aktiehavere, ejere). For eksempel kan personer, der investerede i at købe en lejlighed, uafhængigt bestemme størrelsen på andelen afhængigt af størrelsen på hvert bidrag. Aftalen skal indgås skriftligt og registreres hos Rosreestr.
Hvis aktierne ikke blev bestemt ved de ovenfor beskrevne metoder, betragtes de som lige.
I praksis er der tilfælde, hvor størrelsen på en af aktionærernes ejendom stiger på grund af uadskillelige forbedringer, der er foretaget i lejlighedens tilstand. For eksempel under en periode på en bolig, rekonstruerede en af deltagerne de tekniske systemer i lejligheden (spildevand, opvarmning), installerede nye VVS og plastvinduer. Følgelig steg ejendommens markedsværdi, så han efter beslutningen om at tildele en andel i naturlige lejlighed fik han ret til at kræve et større areal end foreskrevet i hans titeldokumenter.
En stigning eller fald i ejerskabet er muligt efter aftale med ejerne eller for retten. I sidstnævnte tilfælde vil en retsvurdering af lejlighedens tilstand før og efter de foretagne forbedringer være afgørende for løsning af tvisten.
Betingelser for opdeling af lejligheden
Den nuværende lovgivning definerer følgende betingelser:
1. Et afsnit er muligt, hvis det er muligt at organisere et rum, der er egnet til at bo med en separat indgang og uafhængig kommunikation. Det vil sige, at området skal være mindst 28 kvadratmeter. m. (SNiP 31-01-2003), og arbejdet med ingeniørsystemer kan ikke gøres afhængig af en anden persons vilje. Derfor er det umuligt at afsætte en andel in natur i en en-værelses lejlighed, da det i lokalerne er teknisk umuligt at skabe en uafhængig forbindelse til kloaksystemet, vandforsyning og opvarmning.
I praksis er det muligt uden problemer at opdele kun boliger i et stort område, hvor der er flere sanitære værelser (badeværelser, toiletter) eller lejligheder beliggende på 1. sal. I sidstnævnte tilfælde er det muligt at arrangere en separat indgang og føre uafhængig kommunikation.
2. Uautoriseret ombygning tages ikke med i beregningen af lejligheden. Derudover kan deres tilstedeværelse medføre afslag på at give tilladelser til tildeling af aktier.
Afsnit af boliger i det "fælles"
Forbundsret giver stadig ikke en lovlig definition af begrebet "fælles lejlighed." Det betyder faktisk lokaler i 5 eller flere værelser, der tilhører mennesker, der ikke er medlemmer af samme familie og har erhvervet deres ret uafhængigt af andre.
I øjeblikket tillader lovene ikke allokering i form af aktier i en fælles lejlighed, da ejerne ikke har mulighed for at organisere lokaler med en separat indgang og deres egen kommunikation (toilet, badeværelse).
Ejere af flere værelser beliggende på 1. sal i bygninger kan have den eneste "chance" for tildelingen. I dette tilfælde kan du oprette en separat indgang og organisere en forbindelse til knuderne i tekniske systemer. Finansielle omkostninger vil være meget betydningsfulde.
Begrænsninger ved tildeling af en aktie
Sektion af lejligheden er muligvis ikke mulig i følgende tilfælde:
- Tildeling af en andel i en lejlighed i natur vil forårsage skade på bærevægge og fællesarealer samt skabe hindringer for mennesker, der bor i lejlighedsbygningen ved brug af boliger.
- Krænkelse af ejendomsrettigheder og legitime interesser fra interesserede parter (kreditorer registreret i boliglokaler osv.).
- De lokaler, der er dannet som et resultat af tildelingen, er uegnede til beboelse i henhold til art. 16 LCD RF. Oftest er det på dette grundlag, at retten afviser kravet om tildeling af andelen af lejligheden i natur.
Sektion af lejligheden på en "frivillig" måde
I henhold til art. 252 i Den Russiske Føderations civile kode, bør tildelingen af en andel i en lejlighed i natur efter aftale mellem parterne udføres. Samtidig har ejere ret til at bestemme, i hvilket omfang de vil udøve retten til at opdele boliger, og udøvelsen af deres myndighed påvirker ikke andre aktionærers rettigheder.
F.eks. Indikerede byretten i Skt. Petersborg i 2015 i en af appelkendelserne, at tildelingen af en andel i en lejlighed i natur ikke krænker andre ejers rettigheder og frihedsrettigheder, da det ikke indebærer en ændring af titlen på en anden ejer i forhold til delt ejendom.
Når man er nået til enighed om opdeling af ejendom i natur, er det nødvendigt at handle i henhold til følgende algoritme:
- At få tilladelse til at ændre lejlighedens layout, da sektionen involverer organisering af helt nye objekter (faktisk genopbygning).
- Dannelsen af et separat opholdsrum, dvs. direkte byggeri.
- Udarbejdelse af en teknisk plan under hensyntagen til ændringerne i design af lejligheden. For at gøre dette skal du kontakte den matrikulerende ingeniør.
- Det er nødvendigt at indgå en skriftlig aftale med andre ejere af lejligheden om opdelingen af lejligheden.
- Indsend en ansøgning til den føderale registreringstjeneste om registrering af rettigheder til et etableret boligområde.
Funktioner i lejlighedsdelingsaftalen
I henhold til del 1 i art. 252, kan tildelingen af en naturandel ske efter aftale mellem ejerne. Det betyder et skriftligt dokument, der er udarbejdet i henhold til følgende regler:
- Aftalen om tildeling af en lejlighedskurs i naturen underskrives af alle ejere af aktierne. Efterfølgende får hver af dem sin egen kopi.
- Indholdet beskriver detaljeret emnet for diskussion, som parterne nåede til enighed om (tildeling af en andel med dannelse af et separat boligområde).
- Det er nødvendigt at sørge for kompensationsbetalinger. I praksis er det sjældent muligt at opnå et match mellem den lige store størrelse af andelen i ejendommen og arealet af de tildelte lokaler. F.eks. Er arealet af lejligheden 90 kvadratmeter. m ejes af 2 personer, hvoraf den ene tildeler lokaler med en samlet størrelse på 42 kvadratmeter. m. Han bliver nødt til at kompensere for de "mistede" 3 kvadratmeter. m.
Antallet af kopier af aftalen er lig med antallet af ejere af aktier, men en er beregnet til Rosreestr. Notarisering er ikke påkrævet.
Proceduren for registrering af de tildelte lokaler
Registrering af ændringer i ejerskabet af lejligheden er påkrævet. I overensstemmelse med del 1-2 i art. 14, del 8, artikel 41 i lov nr. 218-FZ kræver følgende:
- Udsagn fra alle ejere af aktier. Den, der tildelte lokalerne, registrerer sin ejendom, mens andre foretager ændringer i Unified State Register of Rights om deres ret.
- Dokumenter med ejendomsret til lejligheden, opdelingsaftaler (alle kopier), ansøgers pas og en kopi af den tekniske plan eller dens identifikationsnummer fremlægges.
- Dokumenter om betaling af statsafgift. En udestående aktionær betaler 2.000 rubler, og andre ejere - 350 rubler.
Du kan registrere retten både på Rosreestr-filialen og på MFC. Betingelserne for proceduren for ændring af det samlede statsregister er 10-12 dage, hvorefter ansøgerne får erklæringer om deres rettigheder og en aftale om opdeling af lejligheden med et registreringsmærke.
Tildelte aktier i retten
Appel til retten om opdelingen af lejligheden er nødvendig, hvis det ikke var muligt at nå til enighed med andre ejere af aktierne. Følgende procedure skal følges:
1. Forberedelse af den nødvendige dokumentation.
- Teknisk pas i BTI-organer.
- Uddrag fra Unified State Register med en beskrivelse af huset, hvor lejligheden ligger.
- Konklusionen om muligheden for tildeling i form af aktier udarbejdet af BTI eller en specialiseret organisation.
- Kopier af titeldokumenter.
2. Udarbejdelse af en påstand.
Dokumentet er udarbejdet i henhold til reglerne i den russiske føderations koden for civil retspleje. I henhold til art. 30, er han indleveret til distriktsretten (by) på ejendommens placering. I dette tilfælde skal indholdet omfatte:
- En detaljeret beskrivelse af lejligheden og ansøgerens andel i den (størrelse, ejendomsdokumenter).
- Karakteristika for de tildelte lokaler med en liste over værker, der skal udføres for at oprette det.
- Hvis det er umuligt at tildele en andel i den naturlige lejlighed, skal kravskriften indeholde et erstatningskrav ved beregningen af beløbet. For dette bør der gives en konklusion om markedsprisen for fast ejendom, der er udarbejdet af en ekspertorganisation.
3. Deltagelse i retsmøder.
Under behandlingen af sagen er det nødvendigt at bevise, at opdelingen af lejligheden er teknisk mulig, ikke krænker andres rettigheder og legitime interesser. Sidstnævnte betyder ikke kun deltagere i delt ejerskab, men også ejere af andre lejligheder samt ejere af kommunale netværk og serviceorganisationer.
Tredjeparts kravssektion
Retssagen om tildeling af andelen af den naturlige lejlighed kan anlægges ikke kun af en af ejerne, men også af en person, der ikke er knyttet til lokalerne, men hvis ejendomsinteresser krænkes af ejerens handlinger eller opførsel.
For eksempel, hvis det er umuligt at udføre en kontantlånsaftale, kan kreditor anmode retten om at anmode om en andel i lejligheden (eller fælles ejendom, hvis lejligheden købes i et ægteskab). Desuden har han ret til at erklære følgende:
1. Hvis fordelingen af en andel i en lejlighed i natur ikke er mulig (lille areal), hævder retten skyldnerens forpligtelse til at sælge sin del af lokalerne til en anden aktionær til en markedspris.
2. Hvis ejere af andelen nægter at købe en del af skyldnerens lejlighed, sælges den på offentlig auktion.
På nuværende tidspunkt er der udviklet en position i russisk retshåndhævelsespraksis, hvorefter kreditor tildeles ret til at kræve tvungen tildeling af en andel i lejligheden i tilfælde af utilstrækkelige midler til at betale gæld. Ægtefælles ægtefæller, andre ejere af lejligheden i dette tilfælde deltager ikke.
Sektion af lejligheden. Casestudier
Domstole med generel jurisdiktion overvejer ofte ansøgninger, der angiver fordelingen af andelen af lejligheden i natur. Retspraksis i dette spørgsmål er meget forskelligartet, da mange faktorer påvirker resultatet af hver sag.
Eksempel 1
For at løse tvisten kan retten pålægge en undersøgelse for at fastslå den tekniske gennemførlighed ved at opdele lejligheden, omkostningerne til ombygning og deres forhold til prisen på selve ejendommen.
Eksempel nr. 2
Hvis det er umuligt at allokere med forbehold for hele lejligheden, har ejeren mulighed for at modtage betaling af aktiekursen af andre deltagere. Desuden udøves denne ret, forudsat at andre kapitalandele er enige om at tage en del af ansøgerens ejerskab i deres ejendom.
Eksempel nr. 3
Som en ekstraordinær foranstaltning kan ejeren fratages sin andel i lejligheden. Det indledes af kreditor, der også ejer en del af lokalerne på følgende betingelser:
- Ubetydelig aktiestørrelse.
- Umuligheden af isolering i natur, bekræftet af retten.
- Tiltaltes manglende interesse i at bruge ejendommen.
Så i Kemerovo regionale domstol blev en sag overvejet, hvor dommernes negative dom blev påvirket af sagsøgerens manglende evne til at bevise, at sagsøgte (den, der er villig til at fratage ham retten) ikke ønsker at bruge ejendommen. Og alt fordi sidstnævnte på tidspunktet for retsmødet indgav en retssag om at flytte ind i den omtvistede lejlighed.
Derudover skal det i erklæringen anføres, at ejerens forpligtelse til at acceptere kompensation for dens værdi understøttet af alle deltagere i ejendommen.
Bestemmelse af brugen af lejligheden
I henhold til art. 247 i Den Russiske Føderations civillovgivning, udføres proceduren for brug af at eje en lejlighed i delt ejerskab efter aftale mellem parterne. Hvis der ikke opnås enighed, afgøres det af retten.
Såfremt ejeren forstår, at det er umuligt at tildele en andel in natur i lejligheden, skal kravet indeholde data om bestemmelse af ejendomsretten og brugen af lejligheden. Det indebærer ikke en naturlig afgrænsning af aktier, og den kan ikke indgives samtidig med en retssag om opdeling af en bolig.
Der er en omfattende retspraksis med hensyn til fastlæggelse af proceduren for anvendelse af boliger. Ved indgivelse af et krav skal følgende overvejes:
- I henhold til art. 23 Code of Civil Procedure of the Russian Federation, kravene er genstand for gennemgang af verdensdomstolen på ejendommens placering.
- Ved at fastlægge muligheden for at eje en del af lejligheden korrelerer retten det faktiske areal af værelserne med størrelsen på andelen af sagsøgeren og sagsøgte. Hvis lighed mellem dem ikke er mulig, kan spørgsmålet om kompensationsbetalinger overvejes.
- Ved afgørelse tager retten hensyn til den nuværende procedure for brug af lejligheden indtil tvistens øjeblik (afgør, hvor fair den er), behovet for hver aktionær, alder og sundhedstilstand, adfærd i forhold til andre ejere osv.
- Bestemmelsen af rækkefølgen af brug er ikke relateret til opsigelsen af retten til at bruge specifikke boliglokaler.
Retsafgørelsen omdanner den enkelte lejlighed til en fælles lejlighed, men under betingelserne for umulighed for dens faktiske opdeling er dette undertiden den eneste måde at afslutte boligtvisten. Den etablerede procedure til brug tillader ejere:
- Del personlige konti, og betal for forsyningsselskaber i forhold til deres andel og antallet af beboere.
- Del rimeligt omkostningerne ved vedligeholdelse og reparation af forsyningsselskaber og fælles ejendom.
Det er alt hvad du behøver at vide for at få en positiv retsafgørelse.