Ofte har en ejendom flere ejere. De har en del eller et separat rum i dette objekt. Hvis en af ejerne beslutter at sælge sin ejendom, skal han først tilbyde sin andel til andre medejere. Dette skyldes, at de har en undtagelsesret til køb. De tilbydes et objekt til en bestemt pris, hvor det i tilfælde af afslag er nødvendigt at tilbyde et værelse eller en andel til andre købere. Hvis prisen falder, skal du igen kontakte medejerne om tilbuddet om at købe en del af lejligheden.
Begrebet præemptiv lov
Det er repræsenteret ved ejeren af rummet eller andelen i lejligheden til at erhverve en anden del solgt af samejeren. Først ved formalisering af et formelt afslag kan denne ejendom tilbydes yderligere til uautoriserede personer.
Processen med at bruge den undtagelsesret til køb er reguleret af artikel 250 i Civil Code. Derfor skal ejeren af ejendommen, før han sælger den til andre, sørge for, at alle dens naboer i den fælles lejlighed eller medejere af den privatiserede ejendom får besked om det planlagte salg, og heller ikke ønsker at bruge deres lovlige ret. Det tilrådes at afvise skriftligt. Derudover skal sælgeren have bevis for, at han virkelig har givet medejerne meddelelse om salget af sin del.
Nye problemer
Mennesker med kun en del af en fast ejendom har næsten altid visse vanskeligheder med at sælge ejendom. Dette skyldes, at andre medejere har en fortegningsret til at købe en andel. De mest populære vanskeligheder og problemer inkluderer:
- Hindringer for salget af værelset skabes af andre lejere af ejendommen. For eksempel erklærer de direkte over for potentielle købere, at de vil ødelægge deres liv, og samtidig ønsker de ikke at indløse en andel på egen hånd.
- Medejere nægter at acceptere en særlig meddelelse om salg af ejendom, så du er nødt til at sende et dokument med registreret brev med en kvittering for levering for at have bevis for, at lovkravene overholdes.
- Oprindeligt nægter aktionærerne at indløse en andel, men derefter går de til retten for at anfægte den allerede afsluttede transaktion med tredjepart. Men hvis sælgeren har bevis for, at borgerne er bekendt, vil retten ikke opfylde kravene.
- Flere aktionærer på en gang kan udtrykke et ønske om at købe en del af lejligheden, og i en sådan situation kan sælgeren uafhængigt vælge, hvem transaktionen vil blive afsluttet.
- Du kan ikke underrette andre medejere om salget af delen, hvis der kun er en aftale med en lejer om, at han vil købe andelen.
Forkøbsretten til at købe en andel i en lejlighed med mindreårige indebærer, at det ikke kun er nødvendigt at modtage et afslag på at indløse en andel af dets officielle repræsentanter, men også at få tilladelse til at sælge ejendom fra værgemyndigheder. På samme tid er det ikke tilladt, at barnets rettigheder krænkes på nogen måde gennem denne transaktion.
Hvordan undgår man risici?
Enhver, der kun ejer en bestemt del af fast ejendom, skal være velbevandret i, hvad der er forkøbsret til at købe en andel. I dette tilfælde er det muligt at undgå situationen, når transaktionen for salg af ejendom vil blive udfordret. For at forhindre forskellige risici tages følgende punkter i betragtning:
- andre lejlighedsejere bliver korrekt og hurtigt underrettet om det planlagte salg af en del af ejendommen;
- hvis en borger har gode forhold til andre medejere, anmodes der om en skriftlig afvisning;
- Hvis lejlighedsejere ikke ønsker at skrive et afslag, sendes en meddelelse til dem ved registreret brev med kvittering for levering.
Kun hvis der er bevis for, at sælgeren ikke har krænket andre lejers rettigheder, kan det garanteres, at transaktionen ikke vil blive anfægtet for retten.
Er det muligt at omgå den undtagelsesret til køb?
Der er visse tricks, der gør det muligt ikke at modtage afslag fra andre borgere og ikke at sende dem en meddelelse om salg af en del af ejendommen. De vigtigste sådanne metoder inkluderer:
- Indgåelse af en gaveaftale, ikke et salg på grundlag af en salgskontrakt. Forkøbsretten gælder kun for salg af en aktie, ikke en gave. Hver person har ret til frit at disponere over sin ejendom, så han kan donere en andel til enhver person uden vanskeligheder og muligheden for at bestride. Men hvis medejerne har bevis for, at den refusionsberettigede transaktion skjules, anerkendes den i retten som feignet på grundlag af art. 170 GK.
- Stigningen i værdien af en del af ejendommen. Salgskontrakten kan indikere en høj pris, men faktisk overføres objektet til en anden pris. Sådanne transaktioner er svigagtige, så hvis deres nuancer offentliggøres, anerkendes de som ugyldige.
- Indgå en aftale med et løfte. For eksempel optager sælgeren af værelset et lån fra køberen, som der er udarbejdet et officielt dokument for. I henhold til denne aftale stilles en del af ejendommen til sikkerhed. Endvidere skrives erstatningen, som et resultat af, at kreditor nægter pengene, og sælgeren overfører sin ejendom til ham for dette. Men når du bruger en sådan ordning, skal du officielt registrere både panteaftalen og kompensationskontrakten.
Sådanne tricks bruges normalt, hvis der virkelig er et dårligt forhold mellem beboerne i den samme ejendom, så borgerne prøver at bruge deres forebyggende ret til at irritere ejeren af ejendommen.
Regler for anmeldelse af borgere
Hvis ejeren af en andel i et objekt beslutter at sælge sin ejendom, udfører han følgende handlinger:
- på grundlag af artikel 250 i Den Russiske Føderations civillovgivning har alle andre medejere en undtagelsesret til at købe, derfor tilbydes de oprindeligt en andel til en bestemt omkostning;
- Endvidere udarbejdes en skriftlig anmeldelse, der indeholder oplysninger om det planlagte salg af ejendom;
- dokumentet angiver den pris, som transaktionen er planlagt til;
- afbetalingsplaner eller andre optioner kan tilbydes i henhold til dette dokument, så andre lejlighedsejere kan indløse en andel
- Baseret på denne meddelelse afviser de resterende ejere af ejendommen eller indgår en transaktion.
Hvis borgerne simpelthen nægter at acceptere meddelelsen, sendes den til dem pr. Post, og derudover bliver de nødt til at betale en leveringsmeddelelse, så sælgeren har bevis for, at lovkravene overholdes. Under sådanne forhold er underretningen juridisk bindende, selvom adressaten nægter at modtage brevet.
30 dage efter afsendelse af meddelelser kan du begynde at sælge andelen til uautoriserede personer, hvis medejerne ikke har udtrykt ønske om at købe den på egen hånd.
Måder at sende underretninger
Det tilrådes at give dokumentet personligt til underskrift. Men i praksis er der ofte situationer, hvor der er for stor uenighed mellem ejere af den samme ejendom. Men selv under sådanne forhold er det ikke tilladt at ignorere den undtagelsesmæssige ret til at købe en andel i en lejlighed. En anmeldelse kan sendes på forskellige måder:
- udsendelse af telegram;
- afsendelse af et dokument ved hjælp af en notar;
- Selv sender du et værdifuldt brev.
Under alle omstændigheder skal du betale for underretningen om levering af dokumentet. Husk at gemme betalingsdokumenter, der bekræfter afsendelsen af dokumentet. Disse dokumenter er beviset under retssagen.
Hvilke oplysninger er indeholdt i underretningen?
Forhåndsmeddelelse om transaktionen garanterer overholdelse af lovmæssige krav med hensyn til fortegningsret til at købe en andel i en lejlighed. En prøve af en sådan meddelelse kan findes nedenfor.
Sørg for at medtage følgende data i dette dokument:
- lejlighedens adresse;
- information om størrelsen på den eksisterende andel;
- den værdi, som ejendommen sælges til;
- direkte tilbud om at bruge din ret og indløse en del af objektet;
- det antydes, at hvis dette forslag ikke accepteres, vil andelen blive solgt til tredjepart;
- en anmodning er skrevet nedenfor om at udarbejde et afslag eller samtykke skriftligt;
- datoen for anmeldelsen og ansøgerens underskrift er indstillet.
Hovedbetingelsen er behovet for at sælge ejendommen udelukkende til den pris, der er angivet i meddelelsen. Hvis alle medejere nægter at købe, kan du fortsætte med at sælge til denne pris. Hvis sælgeren ikke kan finde købere, kan han ikke blot sænke prisen. For at gøre dette udarbejder de igen meddelelser, som indikerer en lavere omkostning. Hvis en af medejerne accepterer at indløse andelen, udarbejdes en aftale med ham. Den undtagelsesmæssige ret til at købe en lejlighed giver dig mulighed for at øge andelen af eksisterende ejendomsejere.
Ansvar for krænkelse af rettigheder
Ofte ignorerer borgere, der ejer en andel i fast ejendom, fortrinsret til at købe et værelse i en lejlighed, som andre medejere har. Dette fører til krænkelse af borgernes rettigheder.
Den største negative konsekvens af en sådan overtrædelse er evnen til at udfordre transaktionen. Da sælgeren ikke vil have bevis for rettidig levering af en anmeldelse fra en anden medejer, bestrides transaktionen. Borgeren skal returnere mængden af midler, der er modtaget fra køberen, og derefter udføre proceduren på grundlag af lovmæssige krav.
Er det obligatorisk at kræve afslag?
Hvis der er et godt forhold mellem medejerne, anbefales det at bede om at skrive et afslag, hvis borgerne ikke ønsker at indløse en del af ejendommen.
Afvisning er ikke påkrævet, hvis en meddelelse sendes pr. Post, da afsenderen alligevel har bevis for, at loven er overholdt. Det er nødvendigt at vente på et svar inden for 30 dage. Hvis det er fraværende, kan du stadig handle med salg af aktier til tredjepart.
Andre nuancer
Fortrinsret til at købe et værelse i en fælles lejlighed eller privatiseret ejendom bruges ofte, men den findes i andre områder. Disse inkluderer:
- Ved leje. Hvis et objekt er lejet, har de mennesker, der bor i denne lejlighed, efter at auktionen er sat til auktion, prioritet som købere. Dette skyldes det faktum, at boligkvartererne allerede er beboet af disse borgere.
- For et kommunalt anlæg. Hvis kommunen stiller til salg den bygning, som borgerne bor på grundlag af en social låneaftale, får folk de samme boliger på samme grund eller den undtagelsesmæssige ret til at købe ejendommen. Derfor har lejere ret til at deltage i auktionen med andre personer og kan også drage fordel af andre deltagere. Derfor, hvis de accepterer en tilbagekøb, afholdes auktionen simpelthen ikke, da en aftale er direkte indgået med dem.
- For beslaglagt ejendom. Hvis der er beslaglagt noget objekt og konfiskeret til gæld, sælges det på auktion. En debitor kan deltage i auktionen, der desuden har ret til at indløse den direkte uden at byde.
Hovedformålet med denne ret er muligheden for folk, der allerede bruger ejendommen til at blive dens fulde ejere.
konklusion
Forskellige borgere har fortrinsret på forskellige områder i forhold til alle former for ejendom. Det implementeres på forskellige måder, og dets hovedformål er muligheden for borgerne at købe boliger, som de faktisk bruger.
Hvis disse rettigheder krænkes, bestrides transaktionen let for retten.