Markedet for nye bygninger tilbyder en lang række ejendomsgenstande, hvorfra køberen kan vælge den mulighed, der passer til ham, med fokus på økonomiske muligheder og andre konstruktionsegenskaber. En ny tendens er den integrerede udvikling af territoriet. Denne udviklingsmodel anses for at være den mest effektive, omkostningseffektive og berettigede i lyset af jordknaphed og overbelastning i meganitetsnetværkene. Da dette udtryk er relativt nyt, skaber det stor interesse fra potentielle boligkøbere. I dag vil vi tale om den integrerede udvikling og udvikling af territorier samt diskutere udsigterne for denne kategori af boligbyggeri.
Dechiffrer forkortelsen KOT
Det er værd at huske på, når vi taler om integreret udvikling af et territorium - dette er definitionen, der er inkluderet i en række koncepter, der er en del af systemet med udvikling af territorier. Vi vil kun røre lidt om dette emne i denne artikel, fordi vi mest af alt stadig er interesseret i forkortelsen KOT.
Så integreret udvikling af territorier er jordudviklingsprojekter, der indebærer storstilet opførelse af boligkomplekser med et samlet areal på mindst hundrede tusind firkanter. Et sådant kompleks inkluderer typisk flere lejlighedsbygninger, forenet med en enkelt arkitektonisk plan og design. De er også i en lignende priskategori. Eksperter siger, at oftest den integrerede udvikling af territorier er økonomi og komfortklasseboliger, designet til massekøberen med et gennemsnitligt indkomstniveau.
Det er værd at bemærke, at denne udviklingsmodel inkluderer al den tilknyttede infrastruktur, der er ved at blive bygget af byggeriorganisationen. I de fleste tilfælde er resultatet store mikrodistrikter beliggende i udkanten af tætbefolkede byer og endda med deres egne fælles netværk.
Lidt historie
For første gang begyndte de at tale om CAT for ti år siden. Derefter udsendte regeringen i Den Russiske Føderation et dokument, hvori det fremgår nogle af kravene til integrerede udviklingsprojekter. For det første blev udviklerens forpligtelse til at idriftsætte infrastrukturfaciliteter, herunder sociale faciliteter og tekniske netværk, angivet. CAT involverer også opførelse af vejvekslinger, og budgetmidler bør ikke bruges til sådanne aktiviteter. Alle omkostninger falder på skuldrene af udvikleren og investorerne, som han kan tiltrække til projektet.
Det er interessant, at i dag ikke mere end ti projekter har været i stand til at falde ind under kategorien integreret udvikling af territorier til boligformål. Mange af ansøgerne opnåede ikke opfyldelse af alle de fremlagte betingelser, og i dag planlægger de kun at påbegynde CT-arbejdet.
Det er værd at bemærke, at princippet om integreret udvikling i Sovjet-tiden var meget aktivt anvendt. Dette var især tilfældet i tredive af forrige århundrede. Derefter blev hele ødemarker og undertiden byer bygget i ørkener. De mål, der forfølges derefter og nu, varierer dog markant. I Sovjetunionen var hovedopgaven konstruktion af flere kvadratmeter. Derfor viste det sig, at hele mikrodistrikter var enkeltstående og grå. Den moderne tilgang er netop baseret på den kvalitative udvikling af rummet. Mange udviklere hævder, at de ikke sælger så meget lejligheder som en bestemt livsstil. Og for dette er køberen lige klar til at betale næsten alle penge.
Årsager til populariteten af integreret konstruktion
Land til integreret udvikling af territorier er nu meget efterspurgt, og det er ikke underligt. Faktisk er der hvert år i byer mindre og mindre frit jord, der kan bruges som et sted til nye bygninger. Hvis det tidligere i megalopolerne var det muligt at bygge flere huse næsten i centrum og forbinde dem til den eksisterende bykommunikation, er det allerede nu umuligt at gøre dette. Derfor skal udviklere overveje territoriet i udkanten og udvikle interessante koncepter til deres nye bygninger. Som et resultat modtager køberen et usædvanligt projekt med en udviklet infrastruktur og mange fordele.
Mister ikke omkostningerne ved konstruktion. Som regel, jo større projektet udvikleren implementerer, jo billigere koster det ham. Derfor, selv under hensyntagen til behovet for at udstyre alle områder, der støder op til nye bygninger, modtager han en betydelig fortjeneste. Derudover har det mulighed for at interessere køberen i alle former for rabatter, tilbud, hvilket reducerer de oprindeligt deklarerede husomkostninger med ti til tredive procent. En sådan tilgang kan ikke undlade at bestikke de fremtidige ejere af lejligheder.
De fleste købere, der er heldige nok til at blive husejere i sådanne projekter, fortæller venner og bekendte om dem med stor entusiasme, hvilket brænder interessen for CAT. Først og fremmest bestikkes de af det moderne udstyr til boligkomplekser. Normalt inkluderer de videoovervågning, sports- og legepladser, omhyggeligt gennemtænkte parkområder og krydsninger gennem vejen. Bygningerne i sig selv ser stilfulde og moderne ud. Undertiden ligner et distrikt, der var en del af integreret jordudvikling, et lille stykke Europa med sin skønhed og usædvanlige design.
Fordelene ved CAT for byer og kommuner
Her er fordelene for de lokale myndigheder også tydelige. De er ikke investorer, når det kommer til forsyningsselskaber eller infrastruktur. Sådanne øjeblikke er altid fastlagt i aftalen om den integrerede udvikling af territoriet, så byen er bare nødt til at overvåge udviklingen i byggeriet og derefter tage de færdige objekter i balance.
Nu har der mere end én gang været tale om kollektiv udvikling af territorier fra flere udviklere. I dette tilfælde kan de godt i fremtiden være det administrationsselskab, der administrerer kedelhuse, elektriske netværk og andre tekniske faciliteter, der er bygget og sat i drift af dem. Indtil videre findes der ikke lovgivningsmæssige rammer for et sådant projekt. Dette betyder dog ikke, at det ikke er nødvendigt, eller at det ikke vises snart.
Ulemper ved CAT
På trods af det faktum, at vi allerede har nævnt mange åbenlyse fordele ved integreret konstruktion, har det også ulemper, som købere selv ofte glemmer. Først og fremmest er dette projektets varighed. Da udvikleren ikke kan bygge hele mikroområdet på samme tid, sætter han husene i drift i flere faser. Når det kommer til store projekter, kan det ikke kun være bygninger i den anden, men i den tredje og endda fjerde fase. Denne nuance skal tages i betragtning, når man køber en lejlighed i et lignende kompleks.
Nogle eksperter tilskriver konstruktion af infrastrukturfaciliteter efter restprincippet ulemperne ved CAT. Normalt får købere alt, hvad de har brug for, til et behageligt ophold først efter det sidste hus er taget i brug. Og det kan tage fem år, efter at de første beboere har slået sig ned. Derfor er der i dag ved at blive udarbejdet en lov, der forpligter udviklerne til at opføre distriktsinfrastrukturen parallelt med huse.
Integrerede jordudviklingsaktiviteter: generel beskrivelse
Vi nævnte allerede i de foregående sektioner af artiklen, at den integrerede og bæredygtige udvikling af territorier har fire former, og CT er en af dem. Hvis du ikke går nærmere ind på detaljer, kan de være repræsenteret i følgende form:
- udvikling af allerede opbyggede territorier;
- CAT;
- integrerede jordudviklingsprojekter initieret af jordsejere;
- integrerede jordudviklingsprojekter initieret af kommunen.
Det skal huskes, at hver af disse former involverer omhyggeligt arbejde med udvikling af dokumentation, design af fremtidige faciliteter og i fremtiden at sikre deres vigtige funktioner.
Jord til kompleks udvikling: nogle funktioner
I de senere år er der udviklet en mekanisme, der giver websteder til CAT. Normalt sættes territorierne til almindelig auktion, men inden det kontrolleres dokumenterne for dem omhyggeligt, fordi tredjeparts rettigheder ikke bør udvide til stedet. Enhver juridisk enhed kan deltage i bud, men efter sejr er den undtaget fra behovet for offentlige høringer om landmåling eller indsendelse af projektdokumentation. Udviklerne betragter selv denne mulighed som temmelig praktisk og omkostningseffektiv.
Det er værd at overveje, at tidligere byggefirmaer simpelthen kunne leje jord og holde dem i en bestemt periode. Nogle gange indgik de underentrepriser, og den jord, der erhverves til opførelse af en parkeringsplads, for eksempel, kunne gå i boligudvikling. Imidlertid er situationen i dag grundlæggende ændret, og den integrerede udvikling af territorier i regioner og regioner er en snævert fokuseret aktivitet. Det plot, der er afsat til en sådan udvikling, kan ikke længere bruges på nogen anden måde.
Leje af grunde under CAT
Hvis udvikleren planlægger at implementere KOT, er han under alle omstændigheder nødt til at vinde auktionen. Uden dette har han ikke ret til at indgå en lejekontrakt for den integrerede udvikling af territorier. Denne regel er forankret i loven.
Imidlertid er mange udviklere interesserede i et andet punkt. De ønsker at vide, om leasingrettigheder kan tildeles til eksterne organisationer. Under denne formulering forstår mange muligheden for at sælge deres rettigheder. Der kan ikke være nogen konsensus. Faktisk forbyder loven ikke dette, men det er formuleret på en sådan måde, at det praktisk taget er umuligt at foretage en sådan procedure.
Det er trods alt muligt at indgå en aftale om CTO'er ved at vinde auktionen, hvilket betyder, at organisationen fuldt ud skal opfylde sine forpligtelser, der er angivet i papirerne. I praksis står udviklere allerede overfor et stort antal forskellige situationer, som er ret vanskelige at løse med de eksisterende juridiske rammer. Derfor er mange for at vedtage nye love under hensyntagen til alle mulige situationer for leasing af jord under CT.
Integreret territorialeudviklingsaftale
Dette dokument betragtes som afgørende, når vi taler om sådanne projekter. Til undertegnelsen blev der endda udviklet en særlig lovgivningsmæssig ramme, der tager højde for alle dens nuancer.
Vi giver kun nogle af de punkter, der reflekteres i det:
- bygherren er forpligtet til at udarbejde al designdokumentation til byggepladsen, der ikke kun inkluderer placering af stedet, men også alle fremtidige infrastrukturfaciliteter er markeret;
- retten til at underskrive kontrakten findes kun med repræsentanten for statsstrukturer og den juridiske enhed, der har vundet buddet
- oftere afspejler aftalen behovet for at overføre alle ingeniørnetværk til bybalancen inden for de frister, der er fastsat i aftalen;
- dokumentets gyldighedsperiode og lignende.
Generelt kan vi sige, at blandt alle de nuancer, der er forbundet med CTO, er spørgsmålene om indgåelse af kontrakter blevet udarbejdet på den bedste måde.
Problemer med integreret jordudvikling
Jeg vil gerne sige, at trods den store interesse for en sådan udvikling bemærker eksperter en række problemer med disse projekter, som hindrer deres gennemførelse.
For det første er dette manglen på lovgivningsmæssige rammer. Vi har allerede nævnt dette mere end én gang.
Det er også nødvendigt at overveje og hjælpe på statsniveau, hvilket bør udtrykkes i at tiltrække investorer til sådanne projekter. Når alt kommer til alt, hvis vi tager højde for, at konstruktion ofte også inkluderer vejbyggeri, er det let at forestille sig, hvor dyrt det koster bygherren. Nogle er simpelthen ikke i stand til at trække sådanne store projekter, selvom interessen for dem er ret stor.
Ofte er problemet med CAT manglende evne til at udvikle flere udviklere til at blive enige med hinanden. Når de opretter en konsolidering, ville de ikke kun modtage en kombination af deres indsats, men ville også være i stand til at realisere et bedre projekt oprettet i en enkelt stil.
Et par ord i stedet for en konklusion
Naturligvis er systemet med integreret udvikling af territorier endnu ikke udviklet og vil blive forbedret i flere årtier. Framtidens byggeri ligger dog stadig bag disse store og lovende projekter.