Mange mennesker foretrækker at købe lejligheder i ufærdige huse. Dette giver dem muligheden for at få boliger til overkommelige priser, i et optimalt område og med det rigtige layout. For at gøre dette udarbejdes der mellem køberen og udvikleren DDU (egenkapitalaftale). Det præciserer objektets pris, dens gennemførelsesdato og andre vigtige parametre. Hvis betingelserne eller andre betingelser i kontrakten overtrædes, pålægges udvikleren en sanktion. Derfor skal hver person, der bliver deltager i konstruktionen, forstå reglerne for opkrævning af dette beløb.
Lovgivningsmæssig regulering
Tilbage i 2005 blev der vedtaget en særlig lov, føderal lov nr. 214, der regulerer reglerne for borgernes deltagelse i den fælles opførelse af højhuse. Der er særlig opmærksomhed i denne lovgivningsmæssige retsakt specielt til forberedelsen af DDU såvel som til de oplysninger, der skal indeholde i denne aftale.
De vigtigste bestemmelser i loven:
- En forudsætning for at erhverve fast ejendom i en bygning under opførelse er dannelsen af en DDU, derfor er det ikke tilladt for aktionæren at underskrive andre aftaler, selvom bygherren insisterer på det.
- Andre kontrakter er ikke underlagt reglerne i føderal lov nr. 214.
- Hvis borgernes rettigheder krænkes, kan de inddrive en straf fra udvikleren.
- Ved beregning af denne betaling kan oplysninger fra selve kontrakten eller refinansieringssatsen, der er indstillet på tidspunktet for overtrædelsens overtrædelse, anvendes.
Et obligatorisk punkt er, at DDU udelukkende skal udarbejdes skriftligt. Hans registrering i Rosreestr er påkrævet.
Hvad skal foreskrives i kontrakten
Hver person, der planlægger at deltage i opførelsen af en lejlighedsbygning, skal nøje studere den aftale, der er udarbejdet med bygherren for at sikre sig, at den indeholder alle de nødvendige bestemmelser vedrørende de købte boliger. Mange virksomheder kan bruge en række tricks, som det vil være umuligt at inddrive straffen fra udvikleren, uanset hvilke overtrædelser han begik.
Sørg for at medtage oplysninger i aftalen:
- Præcise oplysninger om det fremtidige hus og hver lejlighed (dets område, adresse, antal etager og andre parametre).
- Dato for bygningens idriftsættelse.
- Omkostningerne ved lejligheden.
- Proceduren, på grundlag af hvilken penge skal ydes af interessentindehaveren til hans fremtidige bolig.
- Garantiperiode for lejligheden.
- Metoder, på grundlag af hvilke udvikleren vil opfylde sine forpligtelser i henhold til denne aftale.
Hvis mindst en af ovenstående betingelser mangler, er dette grundlaget for at ugyldige en sådan aftale, og der er allerede en lignende retspraksis. Straffen betales af udvikleren i strid med standardbetingelserne. Oftest skyldes dette, at objektet ikke giver op til tiden.
Kontrakten kan angive beløbet for denne betaling, og hvis den af en eller anden grund er fraværende, bliver du nødt til at bruge refinansieringssatsindikatoren til et bestemt tidspunkt at beregne.
Udvikleransvar
Virksomheden, der bygger anlægget, og som DDU afsluttes med, skal opfylde alle betingelser, der er foreskrevet i kontrakten.
Udviklerens ansvar:
- Inden for de fastsatte perioder, der er foreskrevet i aftalen, skal anlægget tages i brug.
- Efter idriftsættelse af ejendommen overføres lejligheder til aktionærer.
- Byggeprocessen kan implementeres alene eller med inddragelse af tredjepartsfirmaer, der er specialiserede i konstruktion af forskellige objekter. Disse oplysninger afspejles i dokumentet.
- Det er udvikleren, der bærer forskellige risici, hvis bygningen af en eller anden grund er beskadiget eller ødelagt fuldstændigt.
Alle interessenter kan kontrollere udførelsen af et byggefirma's opgaver ved at kontrollere forskellige dokumenter. Interessehavere har også ret til at kontrollere udviklingen af arbejdet på byggepladsen. Hvis der er forskellige overtrædelser, kan borgerne blive opkrævet en bøde fra udvikleren.
Aktionærers ansvar
Deltagere i konstruktionen skal også huske deres ansvar over for byggefirmaet. Disse inkluderer behovet for rettidig overførsel af penge til objektet. Alle betingelser er specificeret i selve kontrakten.
Efter at anlægget er taget i brug, skal du acceptere det. Hvis overtrædelser også registreres af aktiehavere, kan udviklere bruge forskellige indflydelsesmetoder.
I henhold til føderal lov nr. 214 ydes effektiv beskyttelse af interessentindehavere, derfor kan de ikke kun kræve en sanktion, men også bruge andre metoder. Under visse omstændigheder kan indehavere opsige aftalen uden samtykke fra udvikleren.
På hvilket tidspunkt skal der leveres genstande
Alle betingelser, på grundlag af hvilke lejligheder skal overføres til aktionærer, er angivet i DDU. Denne aftale er den samme for alle borgere, der er involveret i opførelsen af højhuse.
Af objektive grunde kan virksomheder ofte ikke overholde fristen. Hvis udvikleren kan bevise, at han virkelig ikke er skyld i sådanne resultater, advarer han om to måneder interessentindehaverne om, at der vil være forsinkelser i accept af genstanden i drift. Meddelelsen foreslår en tilføjelse til aftalen, på grundlag af hvilken den foregående periode forlænges.
Hvis denne betingelse ikke er opfyldt, opkræves en bøde fra udvikleren.
Hvorfor har du problemer?
Overtrædelse af betingelserne for levering af objektet kan skyldes forskellige grunde, som inkluderer:
- Mangel på kontanter fra virksomheden.
- Materialer eller udstyr leveres ikke til tiden.
- Vejrforholdene er ikke egnede til det planlagte arbejde.
- Udvikleren erklærer sig konkurs.
- Virksomheden købes tilbage af en anden organisation.
Årsager kan vises på grund af virksomhedens skyld eller i dets fravær. Hvis virksomheden gennem retten beviser, at det ikke kunne have indflydelse på årsagerne til forsinkelsen i byggeriet, opkræves ingen straf.
Samlingsalgoritme
Hvis interessentindehavere står over for det faktum, at fristerne for levering af objektet er forsinket, men der ikke var nogen meddelelse om dette, kan de forvente en fortabelse. Selve processen er opdelt i faser:
- En beregning foretages på grundlag af hvilken den optimale betalingsstørrelse bestemmes.
- Oprindeligt udarbejdes et krav mod bygherren om betaling af en straf.
- Der afventer en beslutning om, hvorvidt straffen er berettiget.
- Der anlægges en retssag, hvis udvikleren ignorerer parternes rettigheder til kontrakten.
Interessehavere kan søge inddrivelse af midler på grundlag af føderal lov nr. 214, art. 310 Civilret og art. 3 GIC.
Sådan beregnes betaling
Sanktionskravet fra bygherren skal indeholde oplysninger om dens størrelse, så først skal interessentindehaverne selv foretage beregningerne.
Sanktionens størrelse i mangel af de nødvendige oplysninger i kontrakten bestemmes som 1/300 af centralbankens refinansieringssats. Det er nødvendigt at bruge oplysninger om denne sats den dag, hvor en retssag indgives til retten eller et krav til udvikleren.
Hvis egenkapitalindehaveren er et individ, under art. 6. Forbundslov nr. 214 opkræves en sanktion i dobbelt beløb.
Beregningseksempel
Lad os se på et eksempel på, hvordan straffens størrelse opkræves. En person er en interessentindehaver, derfor opkræves 2/300 refinansieringssatser.Den dag, hvor denne sag behandles, er der fastsat en sats på 7,75%. Lejligheden har en omkostning på 2,3 millioner rubler. Selve forsinkelsen er lig med et år, så fristen var for sent i 365 dage.
Under sådanne forhold vil straffen være som følger: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rubler. På grund af den lange forsinkelse periodiseres et betydeligt beløb. Og hvis mange aktionærer har et sådant problem, er udvikleren forpligtet til at betale penge til dem alle. Derfor, ofte når der er forsinkelse, tilbyder virksomheden interessenterne muligheden for at betale et mindre beløb uden domstol. Borgere har ret til at beslutte, om de vil gå til domstol eller acceptere forslaget fra udvikleren.
Regler for retlig gendannelse
Før der ansøges om retten, udarbejdes et krav til bygherren om betaling af bøden. Denne fase kan ikke gå glip af, da retten nødvendigvis kræver bevis for et forsøg på at løse problemet fredeligt.
Processen med at løse et sådant problem før forsøget er opdelt i faser:
- Gør krav på forberedelse. Nedenfor er et eksempel på det. Straffen betales af udvikleren på grundlag af oplysninger fra dette dokument. I dette tilfælde opstår problemet frivilligt.
- Kravet skal indeholde henvisninger til love samt uddrag fra selve kontrakten.
- Et dokument er lavet i duplikat. Et dokument overleveres til virksomheden, og på et andet sættes acceptmærket, hvorefter det forbliver hos borgeren.
- For at garantere, at registreringen af et sådant krav er korrekt, anbefales det at bruge hjælp fra en erfaren advokat.
- Dokumentet skal foretage den korrekte beregning af straffen. Ofte leveres der i DDU yderligere betalinger, som også kan indsamles fra udvikleren.
- Pointen er indikeret, at borgerne led tab på grund af en forsinkelse af fristen, da de blev tvunget til at leje boliger.
- Sammen med kravet overføres en pakke med dokumenter til udvikleren. Det inkluderer en kopi af aktionærens pas, en kopi af DDU og dokumenter, der bekræfter deponering af midler til lejligheden.
- Dokumenter skal sendes med en liste over vedhæftede filer og en kvittering for modtagelse. Du kan også besøge firmaets kontor for at overføre papirer til sekretæren.
Når du kontakter udvikleren direkte, skal du kræve, at der sættes et særligt mærke på den anden kopi af kravet til udvikleren. Fortabelse skal betales på baggrund af oplysninger fra dette dokument.
Hvordan indgiver jeg et krav?
En prøve af inddrivelsen af sanktionen fra udvikleren gennem kravet præsenteres nedenfor.
Når man udarbejder dette dokument, tages følgende krav i betragtning:
- Firmanavnet er præcist stavet ud. Oplysninger kan hentes fra DDU.
- Registreringsdataene for aftalen er angivet.
- Alle krav fra ansøgeren er angivet, på grundlag af hvilken der indsamles en sanktion fra udvikleren i henhold til den delte aftale.
- Der gives forskellige forklaringer til beregning af dette beløb.
- Alle dokumenter tilknyttet kravet er beskrevet separat.
- Datoen for indgivelse af ansøgningen og borgernes underskrift påføres.
Et afslag på at afsætte en straf kan skyldes manglen på oplysninger om ansøgeren i dokumentet.
Et eksempel på krav til udvikleren om straffen gøres så klar og bekvem som muligt. Det er kun nødvendigt at indtaste data om borgeren i den eksisterende form. Det kræves ikke at bruge nogen forenede dokumenter, derfor er det tilladt at skrive en ansøgning i en gratis form.
Retshåndhævelsesprocedure
Ofte reagerer ikke udviklere på krav eller træffer en negativ beslutning. De håber, at interessere ikke vil gå til retten.
Under sådanne betingelser er det nødvendigt at indgive en retssag for retten, således at det nødvendige beløb på grundlag af beslutningen inddrives fra overtræderen af kontrakten.
Forberedelse af et krav og andre dokumenter
En erklæring om påstand om bøde fra bygherren kan fremsættes uafhængigt eller af en inviteret advokat. Dokumentet skal indeholde følgende elementer:
- Kravet om at inddrive bøden og udbetalingen af erstatning for moralsk skade.
- Navn og adresse på den ret, hvor retssagen er indbragt.
- Sagsøgerens navn og registreringsadresse.
- Oplysninger om tiltalte.
- Arten af krænkelse af rettighedshaverne og angiver også alle deres krav.
- Begrundelse af kravene ved lovgivningsmæssige retsakter.
- Officielle dokumenter, der bekræfter, om interessenters krav er berettigede.
- Oplysninger om kravets pris, og det bør ikke være spontan. Derfor beregnes sanktionen og andre betalinger korrekt på forhånd, hvis det er nødvendigt for at inddrive dem.
Kravet ledsages af andre dokumenter, der er indsendt af DDU, betalingspapirer, kvitteringer for betaling af statsafgift og korrespondance med bygherren. Hvis der ikke er bevis for, at aktionæren forsøgte at løse problemet på en forsøgsmæssig måde, vil retten nægte at acceptere kravet.
Hvilken domstol man skal anvende til
En retssag udarbejdes og forelægges for forskellige domstole:
- På registreringsstedet for byggefirmaet.
- På sagsøgerens bopæl.
- På det sted, hvor kontrakten blev indgået mellem de to parter.
- På placeringen af anlægget under opførelse.
- Hvis straffen ikke overstiger 50 tusind rubler, behandles sagen for en domstol.
Straffen fra udvikleren kan reduceres, hvis dens størrelse ikke står i forhold til den forårsagede skade. Derfor er det vigtigt at nærme sig beregningen af denne betaling korrekt.
Excitation af produktionen
Kravet om tilbagebetaling af sanktionen fra bygherren indgives til retten, hvorefter der fastlægges en mødedato. På grundlag af retsafgørelsen gives sagsøgeren en henvendelse.
Dette dokument skal rettes til fogderne, så de begynder den tvungne indsamling af midler fra udvikleren. Det kan også sendes til en bank, hvor der er en løbende konto hos et byggefirma.
Hvilke tricks bruger udviklere ofte
Mange virksomheder er opmærksomme på, at de af forskellige grunde kan forsinke færdiggørelsen af anlægget, så selv når de udarbejder en DDU, bruger de ofte forskellige tricks, baseret på hvilke de kan undgå at overføre fortabere i fremtiden. Disse inkluderer følgende:
- I stedet for DDU udarbejdes en investeringskontrakt eller anden kontrakt.
- Det foreslås, at aktiehavere udarbejder en foreløbig kontrakt for køb af en lejlighed, hvorefter transaktionen afsluttes tre måneder efter levering af ejendommen. Under sådanne forhold er borgerne ikke beskyttet mod udvidelse af betingelserne.
- Der er ofte en DDU med det samtidige køb af forsikring. Imidlertid er der stor sandsynlighed for, at udvidelsen af betingelserne ikke vil være en forsikret begivenhed, derfor vil interessentindehavere ikke modtage erstatning for deres tab.
- Betaling kan ske gennem en låneaftale. Derfor, hvis betingelserne er brudt, returnerer udvikleren pengene med en veksling, på grundlag af hvilken du kan købe en anden genstand fra dette firma.
Hvis udvikleren er en svindler, kan han bruge ordningen med dobbelt salg af lejligheder, som han kan få yderligere midler til at gennemføre projektet.
Folk, der søger at købe boliger i huse under opførelse, skal være velbevandrede i, hvordan kontrakten med bygherren er udarbejdet korrekt, hvilke oplysninger der skal indeholde i den. Hvis der er overtrædelser fra byggefirmaets side, kan borgerne stole på fortabelse. Du skal vide, hvordan det korrekt beregnes og debiteres. Oprindeligt skal du prøve at få pengene på en forudgående retssag, men hvis det ikke bringer det ønskede resultat, bliver interessentindehaverne nødt til at gå til domstol. For at gøre dette skal du forstå reglerne for udarbejdelse af en ansøgning og udarbejdelse af andre dokumenter.
