Trong năm 2014, Luật liên bang số 294 đã được sửa đổi nhiều lần liên quan đến xây dựng chung. Đặc biệt, bây giờ trong quá trình thực hiện xây dựng chung, người xây dựng phải soạn thảo hợp đồng bảo hiểm sẽ cung cấp bảo hiểm trách nhiệm cho người xây dựng cho đến khi anh ta kết thúc giao dịch đầu tiên với người mua. Nếu không, anh ta sẽ không thể đăng ký giao dịch này với Rosreestr.
Bản chất của nghĩa vụ này
Kể từ năm 2014, mỗi công ty xây dựng phải không xác nhận nghĩa vụ của mình bằng cách phát hành bảo lãnh hoặc ký kết hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm với tư cách là nhà phát triển tham gia xây dựng chung. Những sửa đổi này, được thông qua trong luật, cho phép người mua trả lại tiền đã đầu tư vào việc xây dựng trong trường hợp nhà phát triển có những tình huống không lường trước được.
Tại sao bạn cần bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển?
Việc sửa đổi luật này cũng cho phép thiết lập trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh nếu nó:
- Sẽ né tránh nghĩa vụ của nó.
- Anh ta sẽ bàn giao một đối tượng chưa hoàn toàn sẵn sàng.
- Nó sẽ phá sản trước khi tài sản bị đầu hàng.
Tuy nhiên, các nhà kinh tế tin rằng những biện pháp này có thể kéo theo sự gia tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, chính phủ khẳng định rằng các yếu tố này không thể kết nối với nhau, bởi vì ngay cả công ty xây dựng lớn nhất cũng chi bảo hiểm không quá 1% tổng số tất cả các giao dịch của mình. Do đó, tiền nên được phân bổ từ ngân sách của chính nó cho bảo hiểm trách nhiệm dân sự của nhà phát triển.
Đối tượng bảo hiểm
Trong việc thực hiện xây dựng chia sẻ, đó là trách nhiệm của nhà phát triển được bảo hiểm. Hành động này ngụ ý rằng lợi ích tài sản của các nhà phát triển trực tiếp sẽ được bảo vệ. Đó là, việc ký kết hợp đồng bảo hiểm như vậy có lợi chủ yếu cho người mua. Đồng thời, nhà phát triển được trao quyền lựa chọn: anh ta có thể đảm bảo cả ngôi nhà nói chung và mỗi căn hộ riêng biệt.
Khách hàng
Hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm của nhà xây dựng được ký kết có lợi cho những người tham gia xây dựng chung. Trong trường hợp xảy ra một số trường hợp nhất định, họ sẽ có thể nhận được khoản thanh toán phù hợp. Theo các điều khoản của hợp đồng bảo hiểm, nhà phát triển có nghĩa vụ bàn giao đối tượng, sẽ đáp ứng các tiêu chuẩn về chất lượng và độ tin cậy. Sau đó, công ty bảo hiểm cam kết thông báo cho người mua nếu những thay đổi xảy ra trong giao dịch, và sau đó trả cho anh ta khoản bồi thường. Nếu những người tham gia xây dựng chung sẽ thay đổi trong quá trình xây dựng, thì điều này đáng được đề cập trong hợp đồng, vì mỗi cổ đông bổ sung sẽ ký kết một hợp đồng bổ sung riêng cho bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển.
Công ty bảo hiểm
Không phải mọi công ty bảo hiểm đều muốn ký kết hợp đồng bảo hiểm như vậy. Có một ý kiến giữa các công ty bảo hiểm rằng một giao dịch như vậy thường gây ra tổn thất. Ngoài ra, bản thân công ty bảo hiểm phải tuân thủ các yêu cầu sau:
- Phải ở trong thị trường bảo hiểm ít nhất 5 năm.
- Đối với giai đoạn tương lai nên có một dự báo tốt cho sự phát triển.
- Phải phù hợp với yêu cầu bền vững tài chính.
- Vốn ủy quyền của công ty này không thể dưới 120 triệu rúp và doanh thu của nó phải đạt ít nhất 400 triệu rúp. Chỉ trong những điều kiện này, bảo hiểm trách nhiệm dân sự có thể được cung cấp.
Thuế quan
Việc ký kết hợp đồng bảo hiểm đảm bảo cho nhà phát triển tham gia xây dựng chung là quá đắt. Chẳng hạn, năm 2015, tỷ lệ trung bình để ký kết một thỏa thuận như vậy dao động ở mức 0,5-0,8%. Nếu hợp đồng được ký kết trong một thời gian dài, thì công ty bảo hiểm, theo quyết định của mình, có thể hạ thuế suất từ 10 đến 30%. Nó có lợi hơn để tạo ra các công ty bảo hiểm trách nhiệm cùng có lợi.
Việc xác định lãi suất, cũng như tính toán đầy đủ các tỷ lệ lãi hàng năm, tùy theo quyết định của chính công ty bảo hiểm, vì khả năng một nhà phát triển tham gia xây dựng chung có thể bắt đầu trốn tránh nghĩa vụ của mình là khá cao.
Bảo hiểm trách nhiệm nhà phát triển cho xây dựng chia sẻ mang một rủi ro nhất định.
Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất
Lãi suất trên biểu giá bảo hiểm phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Có nhà phát triển thuộc về tổ chức.
- Liệu nhà phát triển có giao dịch thành công và tích cực trong quá khứ? Trong trường hợp này, công ty bảo hiểm có thể tính đến tất cả các tiêu chí của các giao dịch trong quá khứ: thời hạn hoàn thành, tổng số đối tượng, sự hiện diện của các văn phòng đại diện ở các khu vực khác nhau của đất nước, hoàn toàn không có khiếu nại và khiếu nại.
- Tài chính bền vững.
- Hỗ trợ pháp lý, nghĩa là, có sẵn một gói đầy đủ các tài liệu và sự cho phép.
- Các giai đoạn mà tiến độ xây dựng được chia.
- Thời hạn cho dự án hiện tại.
- Tổng số khách hàng tham gia xây dựng chung.
Đăng ký hợp đồng bảo hiểm
Để đăng ký thỏa thuận với Rosreestr, nhà phát triển được yêu cầu cung cấp tất cả các tài liệu cần thiết. Danh sách của họ bao gồm:
- Khai báo dự án.
- Được phép thực hiện công tác xây dựng.
- Giấy chứng nhận đăng ký nhà nước.
- Hợp đồng thi công chung.
- Bản sao của tất cả các tài liệu theo luật định.
- Biện minh cho một bản chất kỹ thuật và kinh tế.
- Bản sao báo cáo tài chính của nhà phát triển.
- Thông tin về người cho vay hiện có.
- Giấy chứng nhận từ các ngân hàng, cho thấy sự vắng mặt của sự chậm trễ trong thanh toán khoản vay.
Sau khi xem xét chứng khoán, bảo hiểm trách nhiệm của người xây dựng để xây dựng chung được thực hiện.
Cần bảo vệ cái gì?
Nếu nhà phát triển không thực hiện nghĩa vụ của mình và điều này được xác nhận bởi quyết định của tòa án hoặc thực tế là phá sản, thì hợp đồng bảo hiểm được ký kết trong quá trình thực hiện xây dựng chung ngụ ý rằng tiền bồi thường sẽ được trả cho chủ sở hữu vốn. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là công ty bảo hiểm không bồi thường cho khoản đầu tư nếu nhà phát triển đóng băng thời gian xây dựng hoặc kéo dài thời gian mà đối tượng sẽ được đưa vào vận hành. Số tiền được trả hoàn toàn phụ thuộc vào giá được chỉ định trong hợp đồng, nhưng không thể thấp hơn chi phí của chính đối tượng và thấp hơn tỷ lệ thị trường trung bình được đặt trên một mét vuông không gian sống trong cùng khu vực mà nhà phát triển làm việc.
Khối lượng thưởng tối đa cũng bị giới hạn bởi pháp luật.
Sự kiện được bảo hiểm
Các trường hợp sau đây có thể được quy cho bảo hiểm:
- Công trình bị gián đoạn.
- Nhà phát triển bị tuyên bố phá sản.
- Chủ sở hữu lãi không thể có được nhà ở.
- Các nhà phát triển từ chối trả lại tài nguyên vật liệu.
Thay đổi lập pháp
Những thay đổi trong Luật Liên bang số 294, mà chúng tôi đã nói trong bài viết của chúng tôi trước đó, đã hợp nhất bảo hiểm trách nhiệm bắt buộc của công ty xây dựng công ty.Đồng thời, bản thân nhà phát triển, người muốn thực hiện xây dựng chung, có nghĩa vụ tìm kiếm công ty bảo hiểm và trực tiếp thực hiện các hợp đồng. Nhà phát triển có thể độc lập, theo quyết định của mình, chọn người mà anh ta sẽ ký kết hợp đồng bảo hiểm - với một ngân hàng, một công ty bảo hiểm chuyên ngành hoặc với công ty.
Những người tham gia là thành viên của một công ty bảo hiểm (bảo hiểm bắt buộc) chịu trách nhiệm như nhau. Trong trường hợp hợp đồng bảo hiểm được ký kết với ngân hàng, nhà phát triển sẽ phải mất rất nhiều thời gian để thu thập giấy tờ. Các ngân hàng cũng yêu cầu nhà phát triển phải trả một khoản bắt buộc là 30% tổng chi phí của cơ sở đang xây dựng. Số tiền này sẽ phục vụ như một sự đảm bảo cho các tổ chức tài chính. Trong số những thứ khác, ngân hàng trung ương cung cấp cho các yêu cầu riêng áp dụng cho các ngân hàng ký kết hợp đồng bảo hiểm. Những ngân hàng này nên:
- Làm việc ít nhất 5 năm trong lĩnh vực liên quan.
- Có vốn đăng ký ít nhất 200 triệu rúp.
- Tổng giá trị của tài sản nên có ít nhất 1 tỷ rúp.
Về vấn đề này, nhà phát triển có thể có được một khoản vay có lợi hơn và dễ dàng hơn là phát hành bảo lãnh. Các ngân hàng cũng coi thủ tục bảo hiểm cho việc thực hiện xây dựng chung không hoàn toàn có lãi.
Lợi nhuận cao nhất là việc ký kết hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự của các nhà phát triển với một công ty chuyên ngành. Do sự hiện diện của cạnh tranh đáng kể, các công ty bảo hiểm để thu hút khách hàng giảm thuế suất và giá cho sản phẩm của họ. Và họ cũng có thể sửa mức thuế cho toàn bộ thời gian của hợp đồng bảo hiểm. Một lợi thế khác của việc ký kết hợp đồng với một công ty chuyên ngành là các tài liệu được xử lý càng nhanh càng tốt. Theo thỏa thuận như vậy, nhà phát triển sẽ đóng vai trò là công ty bảo hiểm và người tham gia xây dựng chung với tư cách là người thụ hưởng. Tài sản thế chấp cho từng nhà ở cụ thể được chọn riêng. Các công ty tiêu dùng bảo hiểm trách nhiệm lẫn nhau của các nhà phát triển đã trở nên có liên quan.
Thủ tục bảo hiểm trách nhiệm cho một công ty xây dựng chia sẻ
Các chủ hợp đồng được yêu cầu cung cấp tài sản thế chấp. Thông thường, bảo đảm như vậy là một mảnh đất mà trên đó việc xây dựng một đối tượng được cho là. Trong số những điều khác, tài liệu nên mô tả cách bảo đảm các nghĩa vụ đã nêu. Tất cả các chứng khoán phải được ký trước khi hợp đồng đầu tiên cho xây dựng chung được ký kết, và sẽ có hiệu lực cho đến khi giao hàng thực tế của đối tượng. Trong trường hợp giao dịch bị chấm dứt, việc miễn thanh toán trách nhiệm không xảy ra. Nhưng quy tắc này chỉ áp dụng khi sự kiện được bảo hiểm xảy ra trong thời gian hợp đồng.
Chủ hợp đồng có thể bảo hiểm riêng cho toàn bộ ngôi nhà và căn hộ. Nhân tiện, lựa chọn đầu tiên không hoàn toàn sinh lãi, vì sau đó người được bảo hiểm phải đặt cọc tương xứng với chi phí của toàn bộ cơ sở, và cũng chắc chắn rằng tất cả các cơ sở trong cơ sở này sẽ được bán. Một vấn đề khác khi ký kết hợp đồng bảo hiểm cho toàn bộ cơ sở là khó khăn trong việc xác định người thụ hưởng.
Hợp đồng bắt đầu từ thời điểm đợt đầu tiên được ghi có. Một thỏa thuận như vậy không cung cấp cho một điều như là một nhượng quyền thương mại. Mặt khác, các điều khoản của hợp đồng có thể được gọi là tiêu chuẩn:
- Công ty bảo hiểm thực hiện nghĩa vụ thông báo cho chủ sở hữu lãi về số tiền bồi thường đã được trả. Đây là cơ sở cho bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển.
- Công ty bảo hiểm có quyền liên hệ với nhà phát triển với yêu cầu loại hồi quy.
- Công ty bảo hiểm cam kết thông báo cho các chủ sở hữu lãi nếu hợp đồng bảo hiểm đã bị chấm dứt trước thời hạn.
- Thỏa thuận có hiệu lực cho toàn bộ thời gian xây dựng và phụ thuộc vào nó. Đó là, khi kéo dài thời gian xây dựng, hợp đồng được tự động gia hạn.
Số tiền sẽ được hoàn trả khi xảy ra sự kiện được bảo hiểm hoàn toàn phụ thuộc vào giá và giá được thiết lập. Kích thước của nó phải lớn hơn giá trị của tổng không gian sống của một căn phòng cụ thể. Hơn nữa, quyết định về cách thức bồi thường sẽ được trả - theo từng đợt hoặc tại một thời điểm - vẫn hoàn toàn thuộc về công ty bảo hiểm.
Vấn đề bảo hiểm
Những cạm bẫy của một hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm dân sự xây dựng là gì?
Bảo hiểm như vậy là khá cụ thể, bởi vì rủi ro tài chính thực sự được bảo hiểm.
Một thỏa thuận như vậy có hiệu lực tích lũy trong trường hợp mất mát. Trong trường hợp xảy ra tình huống khủng hoảng, tổn thất sẽ hoàn toàn do tất cả các nhà phát triển, và không phải bởi bất kỳ nhà phát triển cụ thể nào. Các tình huống khủng hoảng ở đây được hiểu là sự gia tăng tỷ lệ thế chấp hoặc giảm nhu cầu đối với mặt bằng nhà ở. Rốt cuộc, đây là một bảo hiểm trách nhiệm lẫn nhau của các nhà phát triển.
Một vấn đề khác là không có cách nào để tái bảo hiểm rủi ro.
Do Ngân hàng Trung ương đã tăng yêu cầu đối với các công ty bảo hiểm, vòng tròn của họ đã thu hẹp đáng kể. Vai trò quyết định ở đây được thực hiện bởi sự gia tăng quy mô của vốn ủy quyền và trong thị trường bảo hiểm hiện đại chỉ có 19 tổ chức phù hợp với yêu cầu. Theo các sửa đổi, khoảng 80% các tổ chức trước đây có thể tham gia hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm của nhà phát triển đã mất khả năng thực hiện các hoạt động bảo hiểm cho các nhà phát triển.