Hệ thống quản lý của một tòa nhà chung cư bao gồm một số khía cạnh tổ chức và pháp lý. Đôi khi, nó vượt quá tầm với của một chuyên gia. Tuy nhiên, công dân có quyền quản lý tài sản của họ, chúng tôi sẽ tìm ra cách họ có thể làm điều đó.
Mục đích của nghiên cứu
Được biết, một tòa nhà chung cư là một khu phức hợp phức tạp, việc bảo trì của nó đòi hỏi giải pháp của nhiều vấn đề và kiến thức về một số hành vi nghiêm trọng, cần phải liên tục tương tác với người dân, tổ chức và chính quyền.
Để kết thúc này, chủ sở hữu căn hộ nên chọn một trong những cách đề xuất để quản lý nhà của họ. Làm thế nào hiệu quả mỗi người trong số họ là, chúng tôi sẽ phân tích dưới đây. Phần lớn được xác định bởi hoạt động của cư dân và sự sẵn lòng của họ để giải quyết các vấn đề chung.
Quy định pháp luật
Hệ thống kiểm soát của một tòa nhà chung cư được xác định bởi toàn bộ danh sách các hành vi lập pháp:
- Bộ luật Nhà ở - mô tả các quyền và nghĩa vụ của người đồng sở hữu, đưa ra các đề án quản lý và thủ tục thực hiện.
- Quyết định của chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2013 số 416 hoặc trên thực tế là các quy tắc quản lý một tòa nhà chung cư.
- Danh sách các dịch vụ tối thiểu để duy trì tài sản chung của một tòa nhà chung cư.
- Quyết định của Chính phủ ngày 23 tháng 9 năm 2010 số 731 - tiêu chuẩn cho việc tiết lộ thông tin của các tổ chức quản lý.
- Các hành vi khác của chính quyền ảnh hưởng đến việc cung cấp dịch vụ, các sắc thái khác.
Pháp luật Nga quy định nhiều lĩnh vực của cuộc sống. Hệ thống quản lý nhà chung cư cũng không ngoại lệ. Khó khăn nằm ở chỗ nhiều hành vi, lặp lại các quy định của LC, đưa ra các quy tắc bổ sung, thay vì chỉ định các quy tắc hiện có. Ngoài ra, các tài liệu quy định nằm rải rác trong nhiều hành vi, nhiều trong số đó mâu thuẫn với nhau.
Bạn không thể giảm giá ý kiến của tòa án. Tòa án Hiến pháp, ví dụ, định kỳ làm rõ các quy định của LC và các hành vi pháp lý khác. Thật không may, vị trí của ông không phải lúc nào cũng được các thẩm phán tính đến khi đưa ra quyết định.
Nó cũng đưa ra lời giải thích cho Lực lượng Vũ trang Liên bang Nga, điều này cũng không dễ dàng. Họ hoặc thay đổi cách áp dụng luật không tốt hơn, hoặc họ không nói gì về những vấn đề thực sự nghiêm trọng mà chủ sở hữu và tổ chức quản lý và bên thứ ba phải đối mặt. Ngoài ra, trong thực tế, các tài liệu tham khảo về chúng bị bỏ qua trong các tranh chấp cụ thể.
Hệ thống pháp lý để quản lý một tòa nhà chung cư là một hiện tượng phức tạp, và phải mất rất nhiều thời gian để nghiên cứu nó.
Quy định 420
Tài liệu được chỉ định là hành động quy định quan trọng nhất sau LCD. Nó mở rộng sự hiểu biết về nhiều quy định của LCD. Xem xét cấu trúc của nó:
- quy định chung (phương pháp quản lý được liệt kê);
- tiêu chuẩn quản lý;
- thủ tục hình thành danh sách các công trình và dịch vụ để bảo trì MKD;
- tổ chức dịch vụ điều phối khẩn cấp;
- thủ tục chuyển giao và tạo tài liệu kỹ thuật cho MKD;
- thủ tục chấm dứt hoạt động của tổ chức quản lý;
- thứ tự công bố thông tin của HOA, hợp tác xã chuyên ngành.
Một cách hợp lý có thể lập luận rằng nghị định của Chính phủ Liên bang Nga về quản lý các tòa nhà chung cư nêu bật nhiều điểm chi tiết.
Các hành vi pháp lý khác
Chúng tôi sẽ không xem xét các quy định khác chi tiết như vậy. Quy định 416 ảnh hưởng trực tiếp đến các sắc thái chính của quản lý và trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến các tài liệu khác.
Mục tiêu và mục tiêu của quản lý
Việc quản lý một tòa nhà chung cư trong hệ thống dịch vụ nhà ở và xã là một hệ thống các biện pháp nhằm đạt được một số mục tiêu:
- tạo điều kiện sống thuận lợi và an toàn;
- tổ chức bảo trì tài sản chung của một tòa nhà chung cư;
- giải quyết vấn đề sử dụng tài sản chung;
- tổ chức cung cấp dịch vụ công cộng;
- duy trì thông tin liên lạc kỹ thuật trong điều kiện tốt.
Quản lý một tòa nhà chung cư trong hệ thống nhà ở được cung cấp theo các cách sau:
- ra quyết định trực tiếp của chủ sở hữu khu dân cư;
- quản lý các khu dân cư bằng cách tạo ra các tổ chức chuyên ngành (HOAs, hợp tác xã) mà không ký kết thỏa thuận với một tổ chức quản lý;
- ký kết thỏa thuận với tổ chức quản lý, quyết định được đưa ra thông qua HOA hoặc bằng cách đưa ra quyết định tại một cuộc họp của chủ sở hữu tài sản;
- quản lý được cung cấp bởi nhà phát triển trước khi ký kết thỏa thuận với tổ chức quản lý.
Phương pháp sau là một lựa chọn trung gian. Tại sao? Sau khi đưa ngôi nhà vào hoạt động, một người nào đó nên đối phó với ngôi nhà. Các nhà phát triển không phải là tổ chức quản lý chuyên ngành. Vì điều này, họ cố gắng ký kết thỏa thuận với tổ chức quản lý càng sớm càng tốt. Cô được cung cấp các tài liệu kỹ thuật. Trước đây, một số nhà phát triển đã cố gắng tạo ra các công ty quản lý của riêng họ, nhưng giáo dục của họ hiện phức tạp. Một danh sách toàn bộ các yêu cầu được trình bày, nó là cần thiết để có được giấy phép.
Dưới đây chúng tôi sẽ nói về từng phương pháp kiểm soát có sẵn.
Tiêu chuẩn quản lý căn hộ
Nghị định 416 nêu rõ các hoạt động của các tổ chức quản lý và cũng thiết lập các tiêu chí nhất định mà hoạt động này cần tuân thủ.
Trong phần dành cho các tiêu chuẩn, trên thực tế, một danh sách các dịch vụ và công việc quản lý một tòa nhà chung cư được đưa ra:
- việc hình thành, lưu trữ, cập nhật tài liệu được tổ chức theo các quy tắc quản lý và cung cấp dịch vụ để bảo trì MKD;
- chuẩn bị các đề xuất cho việc quản lý tài sản chung cho đại hội chủ sở hữu;
- xây dựng danh sách các dịch vụ để duy trì tài sản chung, có tính đến số tiền tối thiểu chấp nhận được;
- cung cấp tính toán và biện minh cho giá dịch vụ, công bố tất cả các thông tin;
- xây dựng kế hoạch cho các biện pháp tiết kiệm năng lượng;
- chuẩn bị các đề xuất có lợi nhất cho việc chuyển nhượng tài sản chung để sử dụng bởi các bên thứ ba (tiền thuê, v.v.);
- ban hành dự thảo văn bản liên quan đến quản lý, bảo quản tài sản chung;
- chuẩn bị tài liệu, khiếu nại, ký kết thỏa thuận với các tổ chức cung cấp tài nguyên, sử dụng các chương trình chuyên ngành được tạo ra để đơn giản hóa tài liệu;
- tổ chức và thực hiện các khu định cư với các tiện ích và tổ chức cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong quá trình quản lý;
- đảm bảo kiểm soát hiệu quả bởi các đồng sở hữu (công bố các chỉ số về hoạt động tài chính và kinh tế, các tài liệu khác, v.v.);
- tổ chức tiếp nhận và xem xét các ứng dụng, đề xuất và khiếu nại;
- sự tham gia của chủ sở hữu trong kiểm soát chất lượng của công việc thực hiện.
Danh sách này tham chiếu trực tiếp đến các quy định quản lý công việc với dữ liệu cá nhân và cung cấp các dịch vụ công cộng.
Tham gia trực tiếp vào quản lý
Theo RF LC, việc quản lý một tòa nhà chung cư mà không tạo ra một pháp nhân và liên quan đến một công ty quản lý là có thể với điều kiện là không có hơn 30 căn hộ được đặt trong nhà. Tại sao bạn quyết định giới thiệu một hạn chế như vậy? Thực tế được biết rằng rất khó để đồng ý với một số lượng lớn người về một quyết định phù hợp với tất cả mọi người. Nhưng cư dân của những ngôi nhà nhỏ có liên quan chặt chẽ hơn. Và trong tình huống này sẽ dễ dàng hơn để giải quyết các vấn đề, tránh sự quan liêu của quá trình và các chi phí không cần thiết.
Một hệ thống quản lý tòa nhà chung cư như vậy liên quan đến người thuê trực tiếp ký kết thỏa thuận với các tổ chức cung cấp tài nguyên.
Trong tình huống này, điều quan trọng chủ yếu là giám sát tính đúng đắn của cuộc họp chung, việc thực hiện giao thức và các hoạt động của hội đồng của tòa nhà chung cư. Luật pháp cho phép cuộc họp chung ban hành giấy ủy quyền cho bên thứ ba đại diện cho những người tham gia, ví dụ, trong mối quan hệ với Bắc Ossetia, chính quyền khi vạch ra ranh giới lãnh thổ (danh sách quyền hạn và trường hợp quyền lực được ủy quyền không bị giới hạn bởi luật pháp).
Dựa trên biên bản của cuộc họp chung, mỗi chủ sở hữu tham gia vào một thỏa thuận với RNO. Luật pháp quy định rằng tất cả những người ký thỏa thuận về phía các đồng sở hữu là một bên của thỏa thuận.
Trách nhiệm đối với chất lượng dịch vụ thuộc về công ty cung cấp nó. Ranh giới trách nhiệm được xác định bởi các điều khoản của thỏa thuận. Các quy tắc cho việc cung cấp dịch vụ mô tả dòng trách nhiệm của người tiêu dùng và nhà thầu.
Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì các mạng chia sẻ. Do đó, một trong số họ tham gia vào dịch vụ của họ, hoặc một tổ chức hoặc người được chọn, trên cơ sở hợp đồng, sẽ tham gia phục vụ. Như bạn có thể thấy, phương pháp điều khiển này khá phù hợp với những ngôi nhà nhỏ.
Tạo HOA
HOA là một tổ chức cụ thể. Nó là một hình thức tổ chức đồng sở hữu căn hộ để duy trì tài sản chung và cung cấp các tiện ích. Sự liên kết có thể được tạo ra trong một, cùng một lúc trong một số ngôi nhà (đó là đặc trưng của những ngôi nhà nhỏ của vài chục căn hộ mỗi căn). Tổ chức có thể tham gia vào các hoạt động khác nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý.
Sáng tạo của nó như thế nào? Các đồng sở hữu tổ chức một cuộc họp chung và quyết định thành lập một công đoàn. Pháp luật quy định chặt chẽ quá trình chuẩn bị bỏ phiếu và thủ tục thực hiện. Trong trường hợp hành động bất hợp pháp, điều này có thể dẫn đến việc thanh lý quan hệ đối tác và thừa nhận tất cả các hành động tiếp theo của nó là bất hợp pháp và chúng sẽ bị hủy bỏ.
Hiệp hội bắt đầu hoạt động từ thời điểm đăng ký nhà nước. Danh sách các tài liệu sau đây được gửi:
- biên bản họp đại hội;
- một bản sao của điều lệ được ký bởi một người được ủy quyền có xác nhận của một công chứng viên;
- một danh sách những người đã bỏ phiếu ủng hộ việc tạo ra HOA, với dữ liệu cá nhân của họ và một chỉ dẫn về quy mô của cổ phần của họ trong tài sản chung mà họ sở hữu.
Theo LCD, quản lý của một tòa nhà chung cư thuộc về giám đốc của hội đồng quản trị hoặc chủ tịch quyết định các vấn đề hoạt động và cuộc họp chung. Luật phân chia năng lực và quyền hạn được phân bổ chỉ có thể được thực hiện trực tiếp bởi các chủ sở hữu. Ví dụ, xử lý tài sản chung.
Các hiệp hội chủ nhà hoạt động trên cơ sở Điều lệ, được phát triển theo hình thức tiêu chuẩn và được chính quyền phê duyệt. Thay đổi nhỏ được cho phép (trong một phạm vi hạn chế). Nếu có vi phạm, thanh tra nhà ở sẽ đưa ra một giới luật khi khiếu nại hoặc là một phần của thanh tra, mà văn phòng công tố hoặc tòa án có quyền hủy bỏ.
Các hoạt động của HOAs khá chính thức: tất cả các quyết định được ghi lại trong biên bản các cuộc họp chung, lệnh của chủ tịch. Tổ chức có tài khoản ngân hàng, việc sử dụng tiền mặt bị cấm. Khả năng tích lũy vốn là một lợi thế đáng kể không có sẵn với sự kiểm soát trực tiếp của ngôi nhà. Ngoại lệ duy nhất: bất kể phương thức quản lý, luôn có quyền mở tài khoản để tích lũy tiền cho các sửa chữa lớn.
Thành lập hợp tác xã
Ngoài HOA, các đồng sở hữu có quyền ủy thác quản lý một pháp nhân khác, ví dụ, một hợp tác xã xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, không giống như HOA, một hợp tác xã ban đầu được tạo ra để xây dựng một đối tượng.Sau đó, tổ chức có quyền tiếp tục sự tồn tại của nó. Tất cả các hoạt động của anh ấy, giống như các hợp tác xã tương tự, tương tự như công việc của HOAs. Lý do là việc xử lý tài sản chung của chủ sở hữu một tòa nhà chung cư dựa trên các quy tắc tương tự.
Do đó, các phương pháp quản lý chủ sở hữu mặt bằng trong một tòa nhà chung cư bằng cách tổ chức các hiệp hội được giảm xuống theo sơ đồ được thiết lập cho HOA.
Có những trường hợp chuyển đổi hợp tác xã thành HOA.
Công ty quản lý
Tính năng của nó là thương mại. Tất cả các tổ chức khác có tình trạng phi lợi nhuận và các hoạt động của họ không nhằm mục đích kiếm lợi nhuận. Các công ty, trái lại, được tạo ra chính xác cho mục đích này. Chúng được tổ chức bởi cả chính quyền và cá nhân.
Công ty cung cấp đầy đủ các dịch vụ, đồng thời, cư dân của ngôi nhà được quyền lựa chọn một lựa chọn khác để hợp tác. Vì vậy, các tùy chọn sau đây được cung cấp:
- Công ty quản lý phục vụ đầy đủ nhà;
- Hợp đồng được ký kết với HOA để hoàn thành danh sách các công trình hoặc dịch vụ được quy định trong hợp đồng.
Trong trường hợp đầu tiên, không có quan hệ đối tác nào được tạo ra, đồng sở hữu có quyền chọn một tổ chức tại một cuộc họp chung. Nếu vì lý do nào đó, cuộc họp không được tổ chức, hoặc công dân không muốn tham gia vào sự lựa chọn của tổ chức, một cuộc thi được chỉ định bởi chính quyền thành phố. Sau đó, họ chỉ định một công ty quản lý, chịu trách nhiệm quản lý tài sản chung của ngôi nhà.
Ưu điểm của phương pháp này là sự sẵn có của các tài nguyên mà HOA không sở hữu (thiết bị, nhân sự).
Chọn cách nào
Luật cung cấp một số cách để tổ chức quản lý một tòa nhà chung cư. Chủ sở hữu có quyền chọn một trong những phù hợp với họ nhất.
Những lợi thế của quản lý trực tiếp là gì, chúng tôi đã kiểm tra ở trên: chi phí tối thiểu, liên lạc trực tiếp với các tổ chức cung cấp dịch vụ và thiếu cấu trúc quản lý phức tạp và tốn kém.
Việc thành lập một hiệp hội sẽ đòi hỏi một mức độ hợp tác lớn hơn, nhưng nó mang lại cho công dân cơ hội tự quản lý tài sản chung. Ban quản lý của HOA hoặc hợp tác xã chú ý hơn đến nhu cầu của cư dân. Ý kiến về quy mô thuế quan và danh sách các dịch vụ được tính đến. Các vấn đề quan trọng nhất nên được quyết định trực tiếp bởi các chủ sở hữu.
Mặc dù các quy tắc để quản lý một tòa nhà chung cư là như nhau, nhưng việc quản lý các công ty "hàng rào" sẽ dễ dàng hơn và người dân khó đạt được nghĩa vụ hơn. Hội đồng quản trị của hiệp hội phụ thuộc vào hàng xóm của mình.
Hệ thống thông tin dịch vụ nhà ở và xã
Năm 2017, cổng thông tin của cấu trúc nhà ở thông tin đã được ra mắt, đóng vai trò là hệ thống tham chiếu để quản lý các tòa nhà chung cư. Nó chứa thông tin về chính quyền, các công ty và tổ chức chịu trách nhiệm cung cấp dịch vụ nhà ở và xã. Hiệp hội chủ nhà, quản lý hợp tác xã và các công ty cũng được bao gồm ở đây. Mục tiêu của cổng thông tin là cung cấp cho công dân thông tin về chất lượng, khối lượng tiện ích, vi phạm được phép và về quyền và nghĩa vụ của người dân.
Hệ thống nên được sử dụng chủ yếu để tính toán và thanh toán, tính toán trợ cấp. Điều thú vị là luật pháp cho phép không thanh toán các hóa đơn không được nhập vào hệ thống, khuyến khích các thực thể thị trường tham gia hệ thống.
Tuy nhiên, các tổ chức quản lý, đại diện của họ phải đối mặt với các sự cố hệ thống liên tục và quá trình đăng ký và nhập dữ liệu là một thủ tục phức tạp và phức tạp. Có sự nhầm lẫn với kích thước của không gian nhà ở dành cho các tổ chức quản lý và được đóng góp bởi Rosreestr.
Do đó, việc thực hiện một ý tưởng tốt thay vì hệ thống trợ giúp để quản lý các tòa nhà chung cư đã tạo ra một vấn đề khác.
Tài nguyên hỗ trợ
Hoạt động quản lý đòi hỏi phải thực hiện đồng thời nhiều chức năng.Đồng thời, các thay đổi được đưa vào luật hàng ngày, các giải thích mới được đưa ra về các hành vi pháp lý hiện hành và thực tiễn tư pháp được phân tích. Để đơn giản hóa công việc với khối lượng thông tin ngày càng tăng, chẳng hạn, một hệ thống điện tử quản lý nhà chung cư đa căn hộ đã được tạo ra.
Nó cho phép bạn hệ thống hóa các thông tin có sẵn, xử lý nó. Mẫu tài liệu được cung cấp, nó vẫn chỉ để điền chúng.
Tóm lại
Quản lý một tòa nhà chung cư - một dịch vụ cung cấp cho chủ sở hữu của ngôi nhà. Họ có quyền hoàn toàn đưa mọi thứ vào tay mình hoặc chuyển quyền kiểm soát cho một tổ chức chuyên biệt.
Một lựa chọn khác được thực hiện - một hợp tác xã quản lý hoặc HOA được tạo ra, điều này đi vào thỏa thuận về việc cung cấp dịch vụ với công ty quản lý. Mức độ tham gia của HOA trong quản lý đã được xác định bởi các bên.
Hệ thống pháp lý để quản lý một tòa nhà chung cư thể hiện một lớp các hành vi pháp lý (LCD, luật nhất định, nghị định của chính phủ, quyết định của chính quyền địa phương).
Liên tục thay đổi các yêu cầu pháp lý, sự phức tạp của nhiều quy trình gây ra sự gia tăng gánh nặng đối với những người chịu trách nhiệm quản lý. Để làm cho cuộc sống của họ dễ dàng hơn, các chương trình chuyên biệt đang được tạo ra, ví dụ, hệ thống quản lý tòa nhà chung cư (ICFER).