Thuê đất là một hành động khá phổ biến trong thực tiễn pháp lý hiện đại. Cần lưu ý rằng các tính năng của nó được điều chỉnh bởi các hành vi nhất định có tính chất quy định, cũng như các quy định pháp lý. Tiếp theo, chúng tôi xem xét các tính năng chính của quyền cho thuê đất, cũng như chuyển nhượng và chuyển nhượng - những khái niệm cũng rất phổ biến trong thực tế liên quan đến việc thực hiện các quy định lập pháp trong lĩnh vực này.
Quy định chung
Xem xét các tính năng chính của quyền cho thuê đất, cần lưu ý các khái niệm cơ bản liên quan trực tiếp đến hợp đồng thuê. Vì vậy, trên cơ sở các hành vi pháp lý hiện đang có hiệu lực, tiền thuê là sở hữu một số tài sản nhất định, giới hạn trong một khoảng thời gian cụ thể, được các bên tham gia thỏa thuận trước. Quyền này được cấp trên cơ sở hoàn trả, nghĩa là đối với một khoản thanh toán nhất định, điều này cũng được các bên thỏa thuận trước đó. Trên cơ sở các hành vi quy phạm hiện hành, bất kỳ đối tượng nào, kể cả các lô đất, đều có thể là đối tượng cho thuê.
Cần lưu ý rằng trên cơ sở pháp luật hiện hành, tùy thuộc vào đối tượng thuê, cũng như thời gian được cung cấp để sử dụng, khoảng thời gian thông báo sơ bộ của bên thứ hai về việc chấm dứt hợp đồng thuê có thể được thay đổi. Trong trường hợp loại hành động được xem xét liên quan đến đất đai (cho thuê nông nghiệp), bên thứ hai của thỏa thuận phải được thông báo ít nhất một năm trước khi chấm dứt thỏa thuận.
Quyền cho thuê một lô đất quy định khả năng ký kết thỏa thuận về cả điều kiện dài hạn và ngắn hạn.
Quy định tiêu chuẩn
Các quy định chính liên quan đến quyền sở hữu và quyền cho thuê đất được quy định bởi các chỉ tiêu được trình bày trong các hành vi pháp lý. Đến nay, các quy định pháp lý của vấn đề đang được xem xét được thực hiện trên cơ sở các quy định có trong Bộ luật đất đai của Liên bang Nga. Trong một hình thức tổng quát, những vấn đề này được xem xét bởi luật dân sự, được thể hiện bằng hành vi được mã hóa chính - Bộ luật Dân sự.
Một số vấn đề liên quan đến các đặc điểm của quyền kết luận hợp đồng thuê đất ở một số vùng nhất định của đất nước có thể được điều chỉnh bởi các hành vi riêng biệt có tính quy phạm, chỉ hành động ở một số thành phố hoặc khu vực nhất định của Nga. Cần lưu ý rằng các điều khoản được trình bày trong chúng trong mọi trường hợp không nên trái với các tiêu chuẩn có sẵn trong Bộ luật Đất đai và Dân sự của Liên bang Nga.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê đất
Về cốt lõi, cho thuê một mảnh đất là một loại quyền đặc biệt để sử dụng nó một cách tự do. Nó được cung cấp trên cơ sở một thỏa thuận đặc biệt, được ký kết giữa các bên và hoàn toàn phù hợp với hình thức được chỉ định bởi các hành vi pháp lý hiện hành.
Nếu chúng ta xem xét các tính năng pháp lý chính là đặc trưng của hợp đồng thuê đất, thì trước hết, cần lưu ý rằng nó đề cập đến loại đồng thuận và hợp pháp. Hơn nữa, thỏa thuận này là song phương, nghĩa là ràng buộc lẫn nhau.Nói cách khác, trên cơ sở thỏa thuận được ký kết giữa các bên, nghĩa vụ và quyền lợi lẫn nhau nảy sinh trước nhau. Một tính năng quan trọng khác của loại thỏa thuận này là trả nợ, đó là sau khi hết thời hạn sử dụng trang web, nó phải được trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp của mình càng sớm càng tốt.
Các bên tham gia thỏa thuận trong câu hỏi được gọi là bên thuê và bên cho thuê. Các nhà lập pháp xác định một danh sách những người có quyền hành động như các thực thể theo thỏa thuận này. Chúng có thể bao gồm cả pháp nhân và cá nhân (bao gồm cả những người không có quyền công dân của một quốc gia cụ thể, cũng như người nước ngoài). Các nhà lập pháp cũng xác định rằng các đối tượng của thỏa thuận có thể là thành lập cá nhân thành phố và chính quyền trong tiểu bang.
Liên quan đến quyền kết luận hợp đồng thuê đất, nó thuộc về chủ sở hữu của tài sản. Tuy nhiên, trên cơ sở các quy định trên, chủ sở hữu này có toàn quyền chỉ định một người nhất định được ủy quyền cho thuê tài sản.
Đối với đối tượng của thỏa thuận, một thửa đất nhất định, được trình bày trong một mô tả rõ ràng, với sự chỉ định các ranh giới cụ thể, có thể hoạt động như vậy.
Nếu chúng ta nói về khoảng thời gian mà loại thỏa thuận được xem xét có thể được ký kết, nhà lập pháp không giới hạn nó, nhưng xác định rằng nếu nó được ký kết trong khoảng thời gian ba năm, một thỏa thuận phải được soạn thảo bằng văn bản. Điều tương tự cũng áp dụng cho các hợp đồng trong đó một trong các bên là một tổ chức hoặc tổ chức, tức là một pháp nhân. Trong trường hợp thỏa thuận được ký kết trong thời gian tối đa một năm, thì không cần phải đăng ký theo cách thức quy định và đối với những thỏa thuận được thiết kế trong thời gian hiệu lực dài hơn, quy tắc này không được áp dụng.
Nội dung hợp đồng
Việc chuyển nhượng quyền theo hợp đồng thuê đất có thể được thực hiện riêng trong tôm càng của các điều kiện đã thỏa thuận trước, nội dung cần được trình bày trong văn bản của thỏa thuận.
Vì vậy, trong văn bản của hợp đồng phải có tên đầy đủ, ngày và nơi ký kết, cũng như các bên được chỉ định, với một chỉ định đầy đủ về tên và nơi đăng ký (hoặc thường trú - cho cá nhân).
Hơn nữa, trong văn bản thỏa thuận, các đặc điểm chính của thửa đất chắc chắn phải được chỉ định, bao gồm vị trí, kích thước, tên (nếu có), dữ liệu địa chính và các đặc điểm khác biệt.
Sau khi xác định các bên và đối tượng trực tiếp trong thỏa thuận thử nghiệm, nghĩa vụ và quyền phải được xác định. Cho thuê đất cung cấp cho các bên thỏa thuận một số trách nhiệm chung, trước hết, bao gồm cung cấp đất trong điều kiện thích hợp, dành cho loại sử dụng thích hợp (cho bên cho thuê) và thanh toán kịp thời cho việc sử dụng theo số tiền đã thỏa thuận (cho bên thuê). Liên quan đến quyền, danh sách của họ là rộng lớn hơn nhiều. Liên quan đến bên thuê, đó có thể là việc chuyển nhượng quyền cho thuê một lô đất tại một số thời điểm nhất định, theo đó một thỏa thuận riêng được ký kết với bên thứ ba. Trong trường hợp bên cho thuê đưa ra quyết định bán lô đất thuê trong một khoảng thời gian nhất định, người thuê có quyền ưu tiên mua lại.
Trong nội dung của hợp đồng, các điều kiện thiết yếu là giá của nó (số tiền được đặt làm khoản thanh toán thường xuyên cho việc sử dụng đất), cũng như khoảng thời gian mà thỏa thuận được ký kết.Nếu muốn, các bên có quyền bảo lưu các trường hợp khác, phải được quy định trong văn bản của hợp đồng.
Vào cuối thỏa thuận, các điều khoản chấm dứt của nó phải được trình bày, cũng như các biện pháp trách nhiệm về việc không tuân thủ các điều khoản của các bên và thủ tục giải quyết tranh chấp. Thỏa thuận đạt được nhất thiết phải được đóng dấu bởi chữ ký của tất cả các bên, và, nếu cần, được chứng nhận bởi một công chứng viên.
Từ chối hợp đồng và gia hạn hợp đồng
Theo các quy tắc chung được thiết lập bởi pháp luật, bất kỳ bên nào trong thỏa thuận có toàn quyền từ chối thỏa thuận đã ký kết trước đó. Điều duy nhất cần được tính đến trong tình huống này - giai đoạn mà thông báo sơ bộ phải được công bố về việc chấm dứt thỏa thuận sắp tới - nhà lập pháp dành ra ba tháng cho việc này. Nếu cần thiết, khoảng thời gian này có thể được chỉ ra trước bởi các bên trong văn bản của thỏa thuận.
Nếu muốn, quyền cho thuê một lô đất có thể được các bên gia hạn, được thực hiện theo thỏa thuận chung. Cần lưu ý rằng người thuê hiện tại có quyền ưu tiên hơn những người nộp đơn khác để ký kết một thỏa thuận mới với bên cho thuê. Ngoài ra, những người có các tòa nhà riêng của họ trên lãnh thổ của trang web hoạt động như một đối tượng theo thỏa thuận có quyền thuê trước.
Chấm dứt hợp đồng
Các nhà lập pháp cũng cung cấp một danh sách các căn cứ nhất định mà một thỏa thuận được ký kết trước đó có thể bị chấm dứt. Trong số đó, trước hết, là sự thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, hành động này có thể được thực hiện bằng quyết định của tòa án thích hợp, trong trường hợp sử dụng sai mục đích, cũng như theo sáng kiến của bên cho thuê hoặc người thuê. Đồng thời, nhà lập pháp xác định một trường hợp đặc biệt khi việc chấm dứt hợp đồng được ký kết trước đó không được phép - đây là thời điểm hoạt động nông nghiệp tích cực. Cần lưu ý rằng ở cấp địa phương, các tình huống như vậy có thể được xác định riêng lẻ.
Sau khi hợp đồng chấm dứt, hồ sơ đăng ký được dán trong Sổ đăng ký nhà nước thống nhất phải được đổi, nếu có. Khoản hoàn trả của nó được biểu thị bằng con dấu đóng dấu của mẫu đã thiết lập.
Chuyển nhượng và chuyển nhượng
Dựa trên các quy định có trong Điều 624 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, việc cho thuê đất chỉ cho người thuê quyền sử dụng đất theo mục đích của mình. Đối với việc chuyển nhượng, khái niệm này ngụ ý chuyển giao ảo quyền sử dụng trang web này, được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong tình huống này, các đặc tính vật chất của vật thể truyền không được chuyển.
Thực tiễn hiện đại cho thấy trên thực tế, nhiều người Nga đang phải đối mặt với hợp đồng thuê đất đã nhầm lẫn giữa khái niệm nhượng bộ (và chuyển nhượng) với việc cho thuê lại. Trong thực tế, những khái niệm này có một số tính năng đặc biệt. Vì vậy, trong quá trình chuyển nhượng, người chấp nhận quyền này tự động trở thành đối tượng xử lý địa điểm, xảy ra trên cơ sở thỏa thuận cho thuê đã được ký kết trước đó với chủ sở hữu đất. Đối với việc cho thuê lại, điều này không xảy ra khi kết luận.
Các tính năng của thỏa thuận chuyển nhượng và chuyển nhượng
Đặc điểm chính của các thỏa thuận chuyển nhượng và chuyển nhượng là khoản thanh toán được cung cấp theo thỏa thuận được thực hiện một lần, trong toàn bộ số tiền được tính cho toàn bộ thời gian sử dụng đất. Trong nội dung của hợp đồng, khoản thanh toán này được gọi là bồi thường.
Các học viên trong lĩnh vực luật học lưu ý rằng thỏa thuận chuyển nhượng quyền cho thuê đất là một thỏa thuận cho phép phân định các vị trí pháp lý chính xác hơn của người kế nhiệm, có thể bao gồm cả người chuyển nhượng và người thuê nhà. Hệ thống pháp lý có một khái niệm riêng về thuật toán chuyển nhượng cho quyền thuê một lô đất. Cần lưu ý rằng thuật toán này gần như hoàn toàn trùng khớp với thuật toán được cung cấp cho hợp đồng thuê, nhưng sự khác biệt của nó nằm ở thực tế là ở người khởi xướng ban đầu, nó cung cấp cho bên cho thuê chứ không phải bên thuê. Trong quá trình chuyển nhượng các căn cứ đang được xem xét, giao dịch đầu tiên sẽ được gọi là nhượng bộ và tất cả các giao dịch tiếp theo - chuyển nhượng, nhưng bản chất của mỗi trong số chúng sẽ giống nhau. Như thực tế cho thấy, một thỏa thuận như vậy được ký kết giữa các thực thể pháp lý thường được gọi là chuyển nhượng và giữa các cá nhân - chuyển nhượng.
Một đặc điểm chính khác của thỏa thuận chuyển nhượng quyền cho thuê đất là chủ thể của nó không phải là giao đất, mà là một gói tài liệu xác định tình trạng của chủ sở hữu.
Thủ tục ký kết thỏa thuận chuyển nhượng (hoặc chuyển nhượng)
Pháp luật quy định một thủ tục cụ thể để ký kết thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền cho thuê đất. Nó quy định sự hiện diện bắt buộc của các bên trong quá trình ký kết, cũng như sự hiện diện của một gói tài liệu nhất định. Nó chắc chắn phải chứa các tài liệu chứng minh danh tính của các bên (đối với pháp nhân - tài liệu cấu thành và giấy chứng nhận đăng ký). Chủ nhà phải có hộ chiếu địa chính của đất. Ngoài ra, để kết thúc một thỏa thuận về chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng, sẽ cần phải cung cấp một thỏa thuận về quyền cho thuê một thửa đất, trước đây được chứng nhận bởi một công chứng viên và nhập vào sổ đăng ký tương ứng.
Đối với nội dung của thỏa thuận được đề cập, nó phải bao gồm các yếu tố giống như thỏa thuận thuê đất. Tuy nhiên, văn bản của thỏa thuận chỉ ra rằng đó là một chuyển nhượng được ký kết trên cơ sở thỏa thuận cho thuê cụ thể được ký kết trước đó bởi các bên, một trong số đó phải là chủ sở hữu hợp pháp của trang web. Nếu muốn, các bên có thể sử dụng thỏa thuận kiểu mẫu, sử dụng mẫu chuyển nhượng quyền cho thuê đất. Nếu có các điều kiện đặc biệt, bất kỳ bên nào cũng có quyền sửa đổi mô hình hiện tại - trước khi ký tất cả chúng phải được thỏa thuận với tất cả những người tham gia giao dịch khác.
Cần lưu ý rằng trong thỏa thuận mẫu về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê đất đối với thửa đất, hoàn toàn có tất cả các yếu tố cần thiết cho việc chuẩn bị của nó. Chúng bao gồm thông tin liên quan đến chính lô đất, dữ liệu liên quan đến sự sẵn có của giấy phép mua đất, thời gian thuê, các điều kiện cơ bản để gia hạn thỏa thuận và chấm dứt hợp đồng, cũng như các điều kiện trên cơ sở sử dụng mục tiêu của việc giao đất có thể được thực hiện.
Đấu giá quyền cho thuê đất
Thực tiễn hiện đại chứng minh rằng tại các cuộc đấu thầu hiện tại (đấu giá) thường được tổ chức, đối tượng của nó là quyền cho thuê đất ở một khu vực cụ thể. Thực tiễn cho thấy hoạt động này đặc biệt được phát triển ở các thành phố lớn của Nga, nơi có một số lượng lớn người muốn mua đất để sử dụng tạm thời.
Cả cá nhân và toàn bộ tổ chức được hình thành dưới hình thức pháp nhân đều có thể tham gia đấu giá như vậy. Thực tiễn cho thấy rằng việc tham gia vào các sự kiện thuộc loại này đôi khi cho phép bạn thực hiện một thỏa thuận về các điều khoản có lợi hơn so với lý do thông thường, bởi vì tổ chức của họ, theo quy định, được thực hiện bởi chính quyền.