Bất động sản thương mại có thể là một nguồn thu nhập theo các chương trình khác nhau. Không phải nơi cuối cùng là đầu cơ khi một đối tượng được mua và bán nhiều lần. Ngoài ra, bạn có thể nhận được lợi nhuận tốt bằng cách thuê khu vực sở hữu.
Bất động sản và kinh doanh
Không có gì bí mật rằng khoảng năm lần nhiều người thuê nhà quan tâm đến bất động sản nhà ở hơn so với mặt bằng thương mại. Không có gì phải ngạc nhiên, bởi vì đầu tư vào bất động sản thương mại ở Moscow được thực hiện bởi các doanh nhân, thường là những người lớn, vừa. Có rất ít như vậy ở nước ta.
Thị trường bất động sản được sử dụng để tạo thu nhập phụ thuộc vào tình hình trong nước và trên thế giới, đặc biệt, về các yếu tố tiêu cực. Ngay khi sự suy giảm trong hoạt động kinh doanh được quan sát, điều này được phản ánh trong nhu cầu về mét vuông. Sự gia tăng của nó dẫn đến việc kích hoạt người thuê nhà. Do đó, giá cả tăng đột biến đặc trưng cho lĩnh vực này. Gần đây, đầu tư vào bất động sản thương mại ở Nga hiếm khi được mô tả là đầy triển vọng do điều kiện kinh tế khó khăn, vì đây là những khoản đầu tư khá tập trung.
Chúng ta sẽ kiếm được bao nhiêu?
Trước cuộc khủng hoảng, đầu tư tập thể vào bất động sản thương mại cho thấy tỷ lệ lợi nhuận rất cao. Dẫn đầu cơ sở:
- Kho
- văn phòng.
Nó được biết đến trong vài năm khi chỉ trong 12 tháng, tăng trưởng lợi nhuận đã tăng gấp đôi, nghĩa là quyền sở hữu một khu vực nhỏ đã trở thành một nguồn lợi nhuận đáng kể ổn định. Nhưng trong vài năm qua, đầu tư vào bất động sản thương mại không phải lúc nào cũng mang lại thu nhập thực sự. Phần lớn phụ thuộc vào đối tượng được chọn, điều này buộc một thái độ rất có trách nhiệm đối với việc ra quyết định có lợi cho một hoặc một lựa chọn khác.
Một doanh nhân có thể tin tưởng vào sự thành công nếu lần đầu tiên anh ta phát triển một chiến lược lợi nhuận có tính đến các tính năng của tài sản mà anh ta thích. Trong tình huống như vậy, thu nhập từ không gian thương mại có thể vượt quá lợi nhuận có thể có từ hoạt động với dân cư. Điều này dựa trên giá cho thuê: liên quan đến các đối tượng để cư trú vĩnh viễn, những đối tượng được thiết kế cho doanh nhân đắt hơn hai, hoặc thậm chí hai lần rưỡi. Nhưng giá ban đầu có thể trùng.
Đầu tư vào bất động sản thương mại ở St. Petersburg, Moscow và các thành phố khác trên thế giới cũng có một tính năng tích cực quan trọng như vậy: thời gian đạt được trong thời gian. Sở hữu một đối tượng nhất định, doanh nhân có quyền cho thuê nó theo hợp đồng dài hạn. Điều này có nghĩa là thu nhập thụ động sẽ chảy trong nhiều năm. Vâng, kích thước của nó được xác định bởi cả thành phố và các chi tiết cụ thể của một tòa nhà cụ thể. Nhưng khu nhà ở chỉ có thể được thuê rộng rãi liên tục, điều đó bắt buộc bạn phải liên tục tìm kiếm khách hàng mới.
Nó rất quan trọng
Nếu bạn có ý định đầu tư vào bất động sản thương mại tại St. Petersburg, Moscow và các thành phố khác trên thế giới, trước tiên hãy chú ý đến khái niệm tỷ lệ vốn hóa của Hồi giáo. Thuật ngữ này được áp dụng cho một giá trị được tính toán trên cơ sở thu nhập ròng hàng năm. Giá trị của nó phải được chia cho số tiền đầu tư vào tài sản khi mua lại.
Các chỉ tiêu quy định:
- đối với bất động sản nhà ở - 3 - 7%;
- đối với mặt bằng thương mại - 8-12%.
Đầu tư vào cái gì?
Như đã lưu ý ở trên, đối với mặt bằng thương mại, lợi ích mà chủ sở hữu của họ nhận được cao hơn so với các chỉ số vốn có trong mét vuông dân cư. Nhưng không phải mọi đối tượng sẽ có lợi nhuận như một sản phẩm khác được cung cấp trên thị trường.Để không phạm sai lầm và không đầu tư tiền vào một dự án thất bại, bạn cần biết các dấu hiệu phân biệt các lựa chọn thành công và đầy hứa hẹn với những rủi ro liên quan đến rủi ro không chính đáng.
Danh mục phổ biến nhất:
- Kho
- Văn phòng
- sàn giao dịch;
- Khách sạn
Các tiêu chí cần phân tích:
- nhu cầu, đặc thù thị trường và cung cấp;
- lợi nhuận, thời gian hoàn vốn gần đúng trong bối cảnh của một số lựa chọn đầu tư;
- tổng kết quả, cho phép xác định cái nào có thể sẽ mang lại lợi nhuận lớn nhất.
Nếu bạn quan tâm đến các văn phòng và trang web cho các cửa hàng, thì đối với họ, tỷ lệ hoàn vốn là từ năm năm đến một thập kỷ. Đối với khách sạn và nhà kho, thời gian này hiếm khi dưới 7 năm, thường kéo dài đến 11-12.
Sợ gì
Nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào bất động sản thương mại, vòng đời của đối tượng đến trước. Các tiêu chuẩn chỉ định cho việc hoàn vốn của các loại hình kinh doanh khác nhau đã được chỉ ra ở trên. Khi phân tích một lựa chọn hấp dẫn, hãy nhớ rằng các thuật ngữ này nên được kết hợp với nhau. Bạn không muốn khách sạn của bạn được bàn giao để đại tu hoặc thậm chí phá hủy trước khi nó được đền đáp?
Tuy nhiên, rủi ro quan trọng nhất là đầu tư vào xây dựng bất động sản thương mại. Cho dù việc xây dựng thành công như thế nào vào lúc này khi bạn chuyển tiền cho mét vuông, không có gì đảm bảo rằng nó sẽ không bị đóng băng trong một vài năm. Luôn luôn có một cơ hội mà đối tượng sẽ ngừng hoàn thành. Rất khó để dự đoán điều này, nhưng thực tế cho thấy: trong một cuộc khủng hoảng và sau đó, nguy cơ của một tình huống như vậy cao hơn trong một thời gian bình tĩnh. Và bây giờ, như bạn đã biết, thị trường bất động sản vẫn đang trong tình trạng sốc sau các cuộc khủng hoảng 2008-2009 và 2014.
Tuy nhiên, "nhà ở thứ cấp" cũng có những khía cạnh phức tạp nhất định tạo ra các khoản đầu tư rủi ro vào bất động sản thương mại. Các tiêu chí cần chú ý được chỉ ra ở trên. Nếu một đối tượng thể hiện mình là người có triển vọng trong tất cả các khía cạnh, thì sẽ có cơ hội và đầu tư tiền vào nó.
Xu hướng thị trường
Các chuyên gia báo cáo rằng trong những năm gần đây, đầu tư vào bất động sản thương mại đã tăng 71% so với giai đoạn khủng hoảng năm 2009. Đồng thời, hoạt động thị trường vẫn được đánh giá là không đủ. Những thay đổi hữu hình xảy ra trong giai đoạn 2014-2017. Trong giai đoạn này, vì những lý do rõ ràng, đầu tư vào bất động sản thương mại từ nước ngoài đã giảm. Nền kinh tế Nga đang dần xây dựng tốc độ của nó, điều này làm mất đi những người không sợ sự bất ổn của tình hình chính trị. Tuy nhiên, cái cuối cùng đã được làm thẳng trong hai năm nay, điều này được phản ánh trong sự gia tăng số lượng người quan tâm đến mét vuông.
Các khu vực phổ biến nhất là những khu vực có thể được sử dụng để kinh doanh trong các tòa nhà được xây dựng trong các thành phố lớn. Dẫn đầu truyền thống:
- Matxcơva
- Saint Petersburg
Tôi phải nói rằng ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng, nhu cầu về không gian ở đây thực tế không giảm, và bây giờ thị trường thường xuyên cho thấy sự tăng trưởng lớn. Các ngành hàng đầu là khách sạn, văn phòng.
Theo các chuyên gia, đến cuối năm 2018, tình hình hoàn toàn ổn định. Nếu bây giờ các chủ sở hữu quỹ miễn phí của Nga thích đầu tư vào bất động sản thương mại của Đức, các chuyên gia dự đoán rằng vào lúc đó, hầu hết trong số họ sẽ quan tâm đến việc kinh doanh tại quốc gia của họ.
Kiếm tiền ngay
Mặt bằng thương mại theo truyền thống là nhu cầu giữa các nhà đầu tư. Có ba phương án:
- mua một cơ sở đính kèm, xây dựng để chuyển tiếp theo hợp đồng cho thuê;
- mua lại một đối tượng trong một tòa nhà mới để bán lại khi công trình hoàn thành;
- mua một đối tượng trong tương lai doanh nghiệp của chính nó sẽ mở (có thể được bán khi nó phát triển)
Một cá nhân có quyền mua hoàn toàn bất kỳ bất động sản nào - đây là những luật hiện hành.Trong tương lai, đối tượng có thể được chuyển giao trên cơ sở cho thuê hoặc bán lại, cũng như trình bày. Nhưng để trở thành chủ nhà, bạn cần nhớ rằng bất động sản thương mại có phần khác với nhà ở.
Hãy chú ý đến khía cạnh này: khi một cá nhân chuyển một không gian thương mại để cho thuê, do đó anh ta tiến hành các hoạt động góp phần tạo ra lợi nhuận. Theo luật pháp của đất nước, không cần thiết phải đăng ký là doanh nghiệp trong trường hợp này. Đồng thời, nếu hoạt động đó là thường xuyên hoặc có thể kết thúc một thỏa thuận kéo dài hơn một năm, thì có khả năng bạn sẽ bị công nhận là một doanh nhân bất hợp pháp, mà bạn có thể bị trừng phạt. Tình hình sẽ diễn ra như thế nào trong một trường hợp cụ thể phụ thuộc vào tòa án và hành động của chủ sở hữu.
Cái gì có lợi hơn?
Theo truyền thống, các khoản đầu tư có lợi nhất vào bất động sản thương mại được thực hiện theo cơ chế "bán lẻ đường phố". Các chuyên gia thị trường bất động sản nói rằng trong những năm gần đây, những người có tiền trong phạm vi 5-10 triệu có thể chi trả cho một phương pháp tăng chúng như vậy.
Chỉ có một nhược điểm của hệ thống - mức độ cạnh tranh cao. Tất cả những người trước đây đã đầu tư vào nhà ở, nhưng đã quyết định chuyển sang một con cá nghiêm trọng hơn, họ đã chuyển sang định dạng này, điều này không thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận. Một mặt, khối lượng cung cấp đang tăng lên nhanh chóng, mặt khác, nhu cầu không quá lớn đến mức như vậy. Do đó, người thuê nhà có thể chọn từ một số lượng lớn các ưu đãi có lợi nhất cho họ và thay đổi bên cho thuê như găng tay. Bạn chỉ có thể sống sót bằng cách thường xuyên hạ thấp tỷ lệ, nhưng không phải chủ nhà nào cũng sẵn sàng cho việc này.
Điều tốt nhất có thể dựa vào điều tốt nhất
Theo các chuyên gia, tình hình thị trường khó khăn, dẫn đến thực tế là các chương trình liên quan trước đây mất hiệu quả, khiến cho việc đầu tư vào bất động sản thương mại theo một định dạng mới có lợi nhuận. Những người có khả năng phân tích nhanh chóng những gì khách hàng cần và đưa ra quyết định dựa trên thông tin này.
Khi chọn một đối tượng để đầu tư, hãy chắc chắn để phân tích tất cả các tham số của nó. Hãy suy nghĩ về loại khách thuê mà bạn đang tính và cố gắng dự đoán những thông số nào họ sẽ yêu cầu từ đối tượng mà họ muốn trả tốt. Dựa trên điều này, chọn một tùy chọn cụ thể. Đặc biệt, có một nhu cầu cao đối với những cơ sở được đặt trong điều kiện giao thông cao. Đồng thời, mức giá cao với khả năng xuyên quốc gia vốn đã lớn là bằng chứng cho lợi nhuận đầu tư thấp, vì vậy hãy tránh các cơ sở như vậy.
Và nếu ở nước ngoài?
Đầu tư vào bất động sản thương mại Đức là truyền thống phổ biến, vì người ta thường tin rằng đất nước này là nền kinh tế tự tin nhất trên đôi chân của mình. Ngay cả trong điều kiện khủng hoảng toàn cầu, làm rung chuyển các doanh nghiệp của nhiều quốc gia khác nhau, bất động sản Đức vẫn duy trì vị thế hàng đầu và chứng minh độ tin cậy của việc đầu tư vào nó.
Thị trường bất động sản thương mại hiện đại ở Đức trông như thế nào? Có tới 40% người tham gia là các nhà đầu tư từ các quốc gia khác. Đồng thời, lợi nhuận hàng năm của hầu hết các đối tượng dao động trong khoảng 3-9%. Các chuyên gia nói rằng vào cuối năm 2016, hơn 50 tỷ euro đã được đầu tư vào bất động sản thương mại của Đức, vượt quá thập kỷ qua. Về các thông số trung bình, điều này đã tăng gần gấp đôi.
Nhu cầu lớn nhất đối với các văn phòng Đức là họ được mua bởi 47% các nhà đầu tư. Năng suất hàng năm - lên tới 6%. Không gian bán lẻ khác nhau trong năm 2016 đã thu hút sự chú ý của 18% doanh nhân có tiền. Đối với các cơ sở như vậy, năng suất hàng năm là 4-8%. Khách sạn và nhà kho đã trở thành khu vực hoạt động của một phần mười các nhà đầu tư nước ngoài tại Đức. Những cá nhân này có thể mong đợi lợi nhuận lên tới 6% mỗi năm.Căn hộ dành cho sinh viên, các tổ chức chăm sóc người già cung cấp thu nhập hàng năm là 9% và điều này quan tâm đến khoảng 15% doanh nhân.
Xuất hiện và mật khẩu
Nếu bạn nhìn vào kinh nghiệm của các nhà đầu tư trong năm 2016, bạn có thể thấy rằng khu vực hấp dẫn nhất là cái gọi là Hồi Big Seven, nghĩa là thành phố lớn nhất của Đức. Nếu bạn có kế hoạch tận dụng kinh nghiệm của các doanh nhân đã thành công, thì bạn nên chú ý đến chính xác các khu định cư này:
- thủ đô của đất nước là Berlin;
- Köln;
- Düssling;
- thành phố Hanseatic chính của Hamburg;
- bia thủ đô thế giới Munich;
- Stuttgart
- lớn nhất ở bang Hawai và lớn thứ năm ở bang Frankfurt.
Theo các nhà phân tích, trong năm 2016, các quỹ đầu tư hơn bảy tỷ euro đã được nhận tại Munich. Và điều này liên quan đến toàn bộ khối lượng của đất nước - khoảng 13,5%.
Không có gì đáng ngạc nhiên về sự hấp dẫn của Đức đối với các nhà đầu tư, vì cho đến ngày nay, mặc dù số lượng đối tượng khá lớn, thực tế không có văn phòng miễn phí. Ở các thành phố lớn, khoảng 2% mặt bằng trống, ở các thị trấn nhỏ con số này tăng lên 5%, nhưng hiếm khi vượt quá nó. Tại sao tình hình lại hồng hào cho các nhà đầu tư? Điều này đang được theo dõi bởi nhà nước. Điều này được thể hiện không chỉ ở khả năng cạnh tranh của thị trường, mà còn ở mức giảm tín dụng và môi trường kinh tế, tài chính hấp dẫn. Lãi suất cho các khoản vay khác nhau trong khoảng 1,5-2,8%. Tôi có thể vay bao nhiêu để đầu tư số tiền này vào bất động sản? Theo luật pháp của Đức - lên tới 70% chi phí. Đồng ý, nghe có vẻ hấp dẫn?
Có một điểm tinh tế. Các công ty tín dụng Đức phân tích rất cẩn thận từng khách hàng tiềm năng, ý định của anh ta và cũng đánh giá tính thanh khoản của đối tượng đã thu hút sự chú ý của một nhà đầu tư tiềm năng lớn đến mức nào. Nếu tài sản có rủi ro, thì khả năng thất bại là cao. Trong trường hợp khi ngân hàng thực hiện một thỏa thuận, người mua có thể chắc chắn một trăm phần trăm rằng đây là một khoản đầu tư tuyệt vời và đầy hứa hẹn, sẽ trở thành một phương tiện thịnh vượng cho anh ta.
Tóm tắt
Theo kết quả nghiên cứu do VTsIOM thực hiện cách đây không lâu, hơn 50% dân số Nga chắc chắn rằng mua bất động sản là phương pháp hiệu quả nhất để bảo tồn và tăng dự trữ tiền mặt của họ. Đó là, câu hỏi không có âm thanh có đáng mua không?
Khi chọn một đối tượng sẽ đầu tư tiền, hãy cố gắng phân tích cẩn thận tất cả các tính năng của bất động sản và không mạo hiểm nữa. Đừng quên sự cạnh tranh cao trên thị trường, đánh giá nó trong các lĩnh vực bất động sản thương mại khác nhau và tính toán thu nhập hàng năm bạn có thể cung cấp tùy chọn bạn thích. Không bao giờ đưa ra quyết định vội vàng.