Thỏa thuận đổi đất liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất của một bên để đổi lấy đất khác. Vì hàng đổi hàng là một mối quan hệ pháp lý trên cơ sở hoàn trả, nên các quy tắc chung điều chỉnh các giao dịch mua và bán được sử dụng đối với nó, với các chi tiết cụ thể do bản chất của loại giao dịch này.
Tính đặc thù của một thỏa thuận trao đổi
Sự khác biệt chính từ hợp đồng mua bán là đối với tài sản được chuyển nhượng, các bên không nhận được số tiền được quy định trong hợp đồng, mà là một thửa đất có đặc điểm, tính chất và giá cả tương tự. Cả hai bên cùng lúc đóng vai trò là người bán và người mua.
Do đó, các khu vực họ trao đổi nên xấp xỉ như nhau. Nhưng trong thực tế, điều thường xảy ra là một trang web kém hơn một trang khác trong một số thuộc tính. Trong trường hợp như vậy, các bên có quyền thiết lập khoản thanh toán cần thiết cho phần chênh lệch chi phí, số tiền được quy định trong các điều khoản của thỏa thuận trao đổi.
Việc trao đổi khác với một thỏa thuận quyên góp ở chỗ bản chất của giao dịch là không phù hợp, và không được thực hiện đơn phương như việc chuyển nhượng đất làm quà tặng. Nếu một thỏa thuận trao đổi đất được ký kết, mỗi bên sẽ nhận được một tài sản tương tự hoặc bồi thường một phần nếu một lô này kém hơn so với bên kia.
Hình thức giao dịch
Liên quan đến các thửa đất ở Liên bang Nga, các hình thức giao dịch như
- một hình thức đơn giản bằng văn bản khi các bên tham gia hợp đồng chỉ nên xác nhận bằng chữ ký và chuyển tiếp cho cơ quan Dịch vụ Đăng ký Liên bang để đăng ký nhà nước;
- một hình thức công chứng trong đó không cần phải chứng nhận hợp đồng này, nhưng trong nhiều trường hợp vẫn được quy định bởi một đạo luật điều chỉnh.
Khi nào cần công chứng?
Công chứng là bắt buộc trong các trường hợp sau:
- Đối với các giao dịch liên quan đến trang web thuộc về trẻ vị thành niên hoặc công dân được công nhận là có năng lực pháp lý hạn chế.
- Trong trường hợp trao đổi, nếu có quyền sở hữu chung đối với thửa đất (bao gồm cả những trường hợp khi tất cả các bên định đoạt cổ phần của họ trong một giao dịch).
Nó không quan trọng bằng cách kết thúc hình thức giao dịch, thỏa thuận trao đổi (một mẫu sẽ được trình bày dưới đây) phải được đăng ký bởi các cơ quan nhà nước. Nếu yêu cầu này không được tuân thủ, thì tài liệu được tuyên bố là không hợp lệ.
Quy định
Khi ký kết thỏa thuận trao đổi thửa đất, cả hai bên phải lưu tâm đến các tiêu chuẩn quy định về mặt luật pháp phân biệt thỏa thuận loại này với hợp đồng mua bán cùng loại đất. Ví dụ, nếu không có điều kiện chính xác trong thỏa thuận về giá đất được trao đổi hoặc dữ liệu về phân bổ chi phí của cả hai bên, bạn cần nhớ giả định cơ bản về việc trao đổi các lô tương đương.
Tuy nhiên, nếu để thực hiện thỏa thuận đổi đất, chi phí cần thiết để chuyển nhượng đất cho bên kia hoặc các hành động khác nhằm thực hiện thỏa thuận, thì họ phải được thực hiện bởi bên phải thực hiện việc này theo nghĩa vụ quy định.
Thủ tục bồi thường cho một trao đổi bất bình đẳng
Ban đầu, thỏa thuận giả định sự tương đương của đất đai.Đó là lý do tại sao các tranh chấp trong tương lai của người tham gia về giá trị của tài sản được chuyển nhượng rất hạn chế. Nếu đối tượng của hợp đồng là trao đổi các lô đất không bằng nhau, bên chuyển nhượng lô đất với giá thấp hơn sẽ nhận được một nghĩa vụ khác phải trả phần chênh lệch giá trị của chúng.
Khoản thanh toán đó phải được thực hiện trước hoặc ngay sau khi đối tác đã được chuyển đến trang web có chi phí thấp hơn. Đồng thời, một quy trình khác để bồi thường chênh lệch giá hiện tại có thể được thiết lập trong thỏa thuận trao đổi. Do đó, điều khá tự nhiên là tất cả các yêu cầu cần thiết và hình thức bồi thường phải trả nhất thiết phải được phản ánh trong chính văn bản khi ký kết hợp đồng.
Trao đổi đồng thời
Việc trao đổi đất không phải được thực hiện đồng thời. Cũng có trường hợp khi thỏa thuận đặt ra các ngày khác nhau cho việc chuyển nhượng các lô được trao đổi. Đầu tiên, một bên trong hợp đồng hoàn thành nghĩa vụ của mình và sau đó là một bên khác. Nếu theo thỏa thuận trao đổi được chứng nhận, các điều khoản chuyển nhượng cho nhau không trùng nhau, thì cần phải áp dụng các quy tắc được thiết lập bởi pháp luật về việc thực hiện nghĩa vụ của họ, được quy định trong Điều 328 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
Từ nội dung của nó, theo đó, nếu đối tác không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, một đối tác khác có quyền đình chỉ ngay việc thực hiện các nghĩa vụ của mình được quy định trong thỏa thuận (về nguyên tắc trao đổi mẫu cũng có thể được xem trong điều khoản này), hoặc, theo nguyên tắc, từ chối tuân thủ. Nó cũng có thể yêu cầu bên kia phục hồi thiệt hại do những vi phạm mà họ đã gây ra.
Thời điểm quyền sở hữu đối với các lô đất được trao đổi trực tiếp cho người tham gia được xác định trong điều 570 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga. Nó nói rằng quyền sở hữu của đất có được thông qua trao đổi được chuyển giao đồng thời cho mỗi bên nếu tất cả các nghĩa vụ được thiết lập bởi hợp đồng được thực hiện trước đó.
Ngoài ra, cần lưu ý các chi tiết cụ thể của thỏa thuận đổi hàng, liên quan đến trách nhiệm thu giữ tài sản, đó là đất nhận được theo thỏa thuận trao đổi. Trong trường hợp mua và bán, người bán có nghĩa vụ chuyển nhượng cho người mua những hàng hóa đó không có sự thể hiện quyền của bên thứ ba. Chỉ có một ngoại lệ đối với các yêu cầu được thiết lập bởi luật pháp khi chính người mua đồng ý chấp nhận hàng hóa bị đóng gói với các quyền của bên thứ ba. Một quy định pháp luật tương tự trong lĩnh vực dân sự áp dụng cho thỏa thuận đổi hàng. Nếu một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ này, thủ phạm không chỉ bồi thường cho đối tác về những tổn thất mà anh ta phải chịu mà còn trả lại cho người tham gia ngay khi nhận được đất thông qua trao đổi. Hợp đồng nào được ký kết?
Điều khoản hợp đồng
Các điều khoản chính của thỏa thuận trao đổi, phải được hai bên đồng ý, là:
- thiết lập đối tượng của hợp đồng, nghĩa là các lô được chuyển nhượng bởi cả hai bên;
- xác định các đặc điểm định lượng của tài sản hợp đồng;
- xác định sự tương đương của giá trị và tính chất của các ô hoặc chỉ định bồi thường thích hợp để đạt được sự tương đương.
Các điều khoản thiết yếu của giao dịch được thỏa thuận trực tiếp ở giai đoạn chuẩn bị và dựa trên các tài liệu tiêu đề khác nhau đối với đất đai (ví dụ: hộ chiếu địa chính, báo cáo về giá trị thị trường, v.v.).
Làm thế nào để soạn thảo một thỏa thuận đổi đất cho một căn hộ? Về nó hơn nữa.
Làm thế nào là hợp đồng được soạn thảo?
Theo Điều 550 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, một thỏa thuận về bán bất động sản phải được lập thành văn bản. Hợp đồng đổi đất cũng phải được ký kết độc quyền bằng văn bản.Nếu các yêu cầu pháp lý cho biểu mẫu không được tuân thủ, thì thỏa thuận sẽ tự động được coi là không hợp lệ. Một thỏa thuận loại này bắt buộc phải đăng ký nhà nước của chủ sở hữu mới và các quyền của họ trong bộ phận Rosreestr, nằm trên khu đất trao đổi.
Các đặc điểm cá nhân hóa các đối tượng trao đổi
Hợp đồng nhất thiết phải mô tả các tính năng cá nhân hóa các lô được trao đổi:
- diện tích thửa đất bị tha hóa;
- số địa chính của họ;
- mục đích mà chúng được vận hành;
- bất động sản với một dấu hiệu liên kết của họ, được đặt trên các trang web này.
Đăng ký thỏa thuận đổi đất là một vấn đề có trách nhiệm.
Ngoài ra, bản vẽ của các lô là đối tượng của hợp đồng phải được đính kèm với thỏa thuận trao đổi. Các bên cần đánh giá các lô tương ứng theo giá trị địa chính. Ngoài ra, cần đánh giá các cấu trúc và đối tượng bất động sản khác nhau nằm trên vùng đất này. Việc đánh giá được thực hiện bằng cách sử dụng các hành vi xác định giá trị địa chính và các báo cáo tổng hợp về đánh giá các cấu trúc. Các tài liệu này được đính kèm với thỏa thuận trao đổi.
Khi nó được thực thi, các bên phải cung cấp cho các đối tác của mình các thông tin sau:
- về sự hiện diện hay vắng mặt của xung đột đất đai và tranh chấp về các mảnh đất được trao đổi, cũng như bản chất pháp lý của chúng;
- sự hiện diện của sự thay thế hiện có;
- liệu đất được trao đổi có được cho bên thứ ba thuê hay không;
- về việc chuyển nhượng đất này như một cam kết.
Ranh giới của lãnh thổ mà bên thứ ba được hưởng và nội dung của các quyền này phải được chỉ định trên kế hoạch đồ họa của các trang web tương ứng. Thỏa thuận chỉ ra các hạn chế về quyền sở hữu liên quan đến các khu công nghệ, vệ sinh, bảo vệ và các khu vực khác được thiết lập trên vùng đất này, cũng như việc giao đất cho một phần hoặc một phần của nó cho các mục đích môi trường, giải trí hoặc văn hóa lịch sử.
Theo luật liên bang, đăng ký được coi là ủy ban của một hành động pháp lý nhất định bởi các cơ quan có thẩm quyền thích hợp. Do đó, quyền sở hữu đất đai xảy ra đồng thời với việc đăng ký quyền của một hoặc một bên khác liên quan đến nó. Thủ tục đăng ký và đăng ký thỏa thuận đổi đất theo luật đất đai được hoàn thành tại thời điểm thông tin được nhập vào sổ đăng ký pháp lý thống nhất và các tài liệu được cấp cho người nộp đơn.
Các chi tiết cụ thể về thuế đất sau khi ký kết hợp đồng
Vì, theo các yêu cầu trong hợp đồng, mỗi bên không chỉ xa lánh đất đai mà còn có được tài sản giống hệt nhau về giá cả và đặc điểm, căn cứ để đánh thuế phát sinh cho bất kỳ đối tượng nào của thỏa thuận.
Mặc dù thực tế là có một quy tắc về sự tương đương của đất được trao đổi, nhưng không đáng để nghĩ rằng cả hai bên sẽ trả thuế bằng nhau cho các lô đất mà họ có được. Số tiền của một khoản thanh toán cụ thể sẽ được tính bởi cơ quan thuế có liên quan trên cơ sở giá trị địa chính, có thể khác nhau ngay cả đối với các lô cùng loại. Trong tình huống này, các bên có quyền thách thức định giá đất tại tòa án và cố gắng tính thuế theo giá thị trường của nó.
Việc sử dụng đất dự định là một cơ sở quan trọng cho sự xuất hiện của quyền miễn thuế.
Đổi đất lấy đối tượng khác.
Có thể thực hiện một thỏa thuận trao đổi xe cho một lô đất. Trong trường hợp này, chính các bên được xác định với sự tương đương của giao dịch. Nếu bất kỳ một trong các đối tượng trao đổi là rẻ hơn, thì một khoản phí bổ sung sẽ được thực hiện. Rõ ràng là chủ sở hữu mất quyền sở hữu xe hơi và quyền sở hữu đất được mua lại.
Ngoài ra, một hợp đồng đổi đất cho một ngôi nhà hoặc căn hộ thường được ký kết.