Son 6-8 yılda, devlet değerlemesi mülk sahipleri için en ciddi sorunlardan biri olmuştur. Rosreestr'in doğrudan katılımı ile belirlenen kadastro değeri genellikle vakaların% 60'ında abartılmaktadır. Sonuç olarak, mülk sahiplerinden ve kiracılardan, faizlerinin ihlal edilmesine yol açan çok büyük ödemeler uygulanır.
Ancak, bugün yürürlükte olan normatif eylemler, Devlet Mülkiyet Komitesi'ndeki gayrimenkulün değerini başarıyla sorgulayabilir. Bu makalede, revizyonun özellikleri ve kuralları ile kadastro değerinin revizyonuna yönelik uygulama örnekleri açıklanmaktadır.
Düzenleyici çerçeve
Gayrimenkulün kadastro fiyatındaki bir değişikliğe karar verirken, aşağıdaki düzenlemelere ve mahkeme kararlarına güvenmek gerekir:
- Rusya Federasyonu İdari Prosedürü Kanunu (CAS RF).
- Rusya Federasyonu Arsa Kodu (LC RF).
- 3 Temmuz 2016 tarihli Federal Federal Hukuk Kanunu 237-ФЗ “Gayrimenkulün Devlet Kadastrosu Değerlemesi Üzerine” (Ocak 2017'de yürürlüğe girmiştir).
- 316 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi "Arazi değerlendirme kuralları."
- Federal Değerlendirme Standardı (FSO).
- Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri Genel Kurulu'nun 27.09.2016 tarihli ve 36.06.2015 tarih ve 28 sayılı 28 sayılı Kararları
- A27-4849 / 2010 sayılı davada 28 Haziran 2011 Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı Kararı.
Ayrıca, 2015-2017 yılları arasında Moskova Şehir Mahkemesi'nin uygulanmasına dikkat edilmesi önerilir.
Kadastro değeri kavramı
Yasaya göre, kadastro değeri, devletin değerlemesinin sonucuna göre mülkün amacını ve yerini dikkate alarak oluşturulan tahmini değerdir.
Nesnelerin değerinin belirlenmesi, Rusya Federasyonu federal mevzuatının gereklerine uygun olarak yapılır. Ayrıca, RF Çalışma Kodunun, bölgelerin her belediye bölgesi için ortalama göstergeleri onaylamasına izin verdiği unutulmamalıdır. 
Kadastro değeri vergi ve kira ödemeleri, geri alım fiyatları hesaplamak için kullanılır. Kütle değerleme yönteminin kullanılması nedeniyle (nesnenin bireysel özelliklerini dikkate almadan), piyasa fiyatlarından yukarı ya da aşağı çok farklı.
01.01.2017 tarihli ve 237 sayılı Federal Kanun'un yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi ilan edilmiş ve taşınmazın kadastro değeri 01.01.2020 tarihine kadar “dondurulmuştur”. donma ”, ilgilenen kişilerin emlak devlet fiyatının ayarlanması için başvuruda bulunmasını engellemez.
Mülkiyet değerini gözden geçirme nedenleri
Nesnelerin T-faturalarının sonuçları, eğer ilgilenen tarafların çıkarlarını bir şekilde etkiliyorsa incelenebilir veya sorgulanabilir. Örneğin, arsa değerinin yanlış tanımlanması nedeniyle, mal sahibine vergi dışı vergi uygulanır.
Kadastro değerinin revizyonuna yönelik uygulama örneklerinde, kural olarak, aşağıdaki nedenler belirtilmiştir:
1. Değerlendirme sürecinde kullanılan mülk ile ilgili geçersiz bilgiler. Aynı zamanda belirsizlik, nesnenin özellikleri, durumu, konumu hakkındaki bilgilerin tespit edilen çarpıtma (kasıtlı veya kazayla) olarak anlaşılmalıdır. Özellikle, bunlar olabilir:
- Yanlış kategori veya kullanım türü tanımı.
- Bireysel göstergeleri dikkate almamak, gerçek değerini olumsuz yönde etkilemek.
- Ticari değerlendiricilerin acımasızlığı.
- Eksik ve yanlış envanter verileri.
2. Devlet Mülkiyet Komitesinin değerlendirmesinin sonucunun alındığı tarihte, piyasa değeri ile ilgili objeye ilişkin olarak ortaya konma ihtiyacı.
Federal yasa Rosreestr'deki veya bir genel yargılama mahkemesindeki uyuşmazlıkların incelenmesi için komisyonun maliyetine itiraz etmenizi sağlar.
Anlaşmazlığa taraflar
Aşağıdaki kişiler, kadastro değerini belirleme sonucunun gözden geçirilmesi için başvuruda bulunabilirler:
- Mülk sahipleri, paylaşılanlar dahil.
- Kalıcı kullanım veya mirasa sahip olma hakkı temelinde arazilere sahip olan kişiler.
- Emlak kiracısı, ücretin eyalet kadastrosunda belirtilen fiyata dayanarak hesaplanması şartıyla.
- Eski Mülk Sahipleri, eğer Devlet Mülkiyet Komitesi'nin bilgisi bir şekilde çıkarlarını vergi mükellefi olarak etkiler.
Mahkemeye idari sanık olarak başvururken aşağıdaki hususlardan birini belirtin:
- Kadastro değerlemesinin sonuçlarını onaylayan yürütme organının organı (bakanlık, daire, yönetim) ve bunu yapan organ.
- Kadastro veya teknik hataları düzeltme yetkisi olan makamlar. Bunlar, değerlendirme konusu ile ilgili yanlış bilgilerle bağlantılı olarak değerlendirme sonuçlarını zorlayan istemlerde belirtilmiştir.
Uygulamada görüldüğü üzere, bölgenin mülkiyet ilişkileri Bakanlığı (Bakanlık) uygun sanık olacaktır. Ayrıca, üçüncü tarafların olaya karışması gerekecek. Olabilirler:
- Rusya Federasyonu konusunun Ekoloji ve Doğa Yönetimi Bakanlığı (Doğal Kaynaklar).
- Rosreestr Bölge Ofisi.
- Bölge için Federal Kadastro Dairesi Şubesi.
- Bir belediye bölgesinin veya kırsal yerleşimin idaresi,
- Rusya'nın IFTS bölgeye / bölgeye / cumhuriyete göre.
Komisyona başvuru prosedürü
Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından belirlenen gereklilikler uyarınca, komisyonlar, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının Rusya Federal Sicilinin Bölgesel Departmanlarında kurulmakta ve faaliyet göstermektedir.
Komisyon aşağıdaki bileşime sahiptir:
- Bölgenin icra makamlarının temsilcileri.
- Rosreestr'nin yetkili çalışanları.
- Girişimciler Birliği'nden delegeler.
- SRO değerlendiricilerinin üyeleri.
SCN göstergelerinin neden ayarlanması gerektiğinin nedenlerini belirten bir açıklama komisyona gönderilir. Kadastro değerinin gözden geçirilmesi için başvuru formu aşağıda verilmiştir.
Başvuru durumunda dikkate alınmaz:
- Uyuşmazlığı çözmek için gerekli belgeler yok ya da kabul edilemez bir biçimde dosyalandılar (fotokopi, yazılı düzeltmeler vb.).
- Kayıp kısıtlama statüsü. Bu temelde kadastro değerinin revize edilmesine yönelik başvuru örneklerinde davacılar, genellikle Devlet Mülkiyet Komitesi'nde yanlış fiyatın farkına vardıkları andan itibaren dönemin akmaya başladığı gerçeğini ifade eder.
- Gayrimenkulün itiraz edilen fiyatı daha önce piyasa fiyatına eşitti.
İtiraz, alındığı tarihten itibaren bir takvim ayı içerisinde değerlendirilir. Başvuranın komisyonuna toplantı tarihinden önce haber verilmelidir. Ayrıca tartışmalarına katılmak ve sözlü olarak açıklamak hakkına sahiptir. Başvuruyu değerlendirdikten, belgeleri ve argümanları inceleyerek komisyon, kadastro fiyatının revize edilmesine veya gereklilikleri yerine getirmeyi reddetmeye karar verir. Olumlu bir karar verilmesi durumunda, ilgili bildirim “FKP Rosreestra” Federal Devlet Bütçe Kurumu'na gönderilir.
Başvuru sahibi, komisyonun mahkemede reddine itiraz etme hakkına sahiptir.
Belge listesi
Kadastro değerini değiştirme yöntemine bağlı olarak, gereksinimlerini doğrulamak için gereken belge kümesi değişir.
Rosreestr Bölge Departmanındaki komisyona başvururken ihtiyacınız olacak:
- Değerlendirme için başlık belgesi. Başvuru sırasında Birleşik Devlet Sicilinde, başvuru sahibinin haklarının bir kaydı bulunmalıdır.
- Değerlendirme sonucu belgesi (USRN'den alıntı). Ayrıca, Rosreestr'deki kadastro değeri, kadastro pasaportu objesinin değerinin bir sertifikasını sipariş ederek bulunabilir.
- Devlet Mülkiyet Komitesi'ndeki değerini belirlerken dikkate alınan bilgilerin güvenilmezliğinin kanıtı.
Komisyona başvururken, mülkün piyasa fiyatı hakkında bir uzman görüşü isteğe bağlıdır.
Mahkeme masrafı incelenirken daha kapsamlı bir belge paketi toplanmalıdır. Yukarıdakilere ek olarak, şunları içerir:
1. Sanat dikkate alınarak hazırlanan mülkün kadastro değerinin gözden geçirilmesi ile ilgili açıklama. 125 CAS RF. Özellikle, belge şunları içermelidir:
- Bilinen iletişim bilgileri dahil olmak üzere başvuran ve sanık hakkında bilgiler.
- Fiyatı incelenmekte olan mülkün açıklaması.
- İhlal edilen bir hukuk kuralının belirtisi, davacının görüşünü haklı kılan koşulların açıklaması.
2. Uzmanın (değerleme uzmanının) piyasadaki değerinin kağıt üzerinde ve elektronik ortamda değeri hakkındaki görüşü.
3. GKO işlemi sırasında yapılan teknik bir hatanın onaylanması.
4. Komisyon kararı (varsa).
5. Devlet vergisi ödemesi makbuzu (ödeme talimatı). Paragraflara uygun olarak. 7 sayfa 1 sanat. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.19'unda idari davacı, değeri itiraz edilen her nesne için fon yatırmakla yükümlüdür.
Gayrimenkul değerinin yargısal incelemesi için uygulamanın özellikleri
Fiyatlara itiraz ederken, iddiaları doğru şekilde formüle etmek gerekir. Mahkemeye kadastro değerinin gözden geçirilmesi başvurusunda, ilgili bir kişi aşağıdaki şartlardan birini öne sürebilir:
1. Emlak piyasası fiyatına benzer bir fiyat belirleyin. Bu tür temyiz davaları Ch kurallarına göre değerlendirilir. 25 CAS RF.
2. T-fatura işleminde kullanılan yanlış bilgilerin tanımlanmasıyla bağlantılı olarak kadastro fiyatını değiştirin.
3. Meydan okumak (tamamen veya kısmen iptal) Komisyon kararları. Mesele, Sec normları göz önüne alınarak çözülür. 22 ve 25 CAS RF.
Mahkemeler, arazinin kadastro değerinin revize edilmesinin mülk gereklilikleriyle birleştirilemeyeceğini vurgulamaktadır (vergi veya kira ödemelerinin revizyonu, hasarın geri kazanılması).
Aşağıda, CAS RF'nin gereklilikleri ve RF Silahlı Kuvvetlerinin Plenum Kararları göz önüne alınarak hazırlanan kadastro değerinin revizyonu için örnek bir uygulama verilmiştir.
Yukarıdaki form, hem kadastro fiyatını piyasa fiyatına değiştirme konusunda hem de teknik bir hata veya güvenilmezlik durumunda temyize gitmenizi sağlar.
Temyiz prosedürü
Kadastro davaları bölgesel mahkemelerde idari işlem kurallarına göre gözden geçirilir (cumhuriyet yüksek mahkemesi, bölge mahkemesi, vs.). Bilginin yanlışlığı ile bağlantılı olarak gayrimenkulün fiyatını değiştirme davası 2 ay içinde ve komisyon kararlarına itiraz edilmesi durumunda - 1 ay içinde değerlendirilmelidir.
Davanın değerlendirilmesi sırasında, başvuru sahibi, kadastro değerinin gözden geçirilmesi için başvuruda belirtilen tüm iddialarını onaylamalıdır. Bu tür ihtilaflarda ispattaki ana rol yazılı kanıtlara verilir - belgeler, fotoğraflar ve davet edilen uzmanların sonuçları.
Sürecin tamamlanmasından sonra, yürürlüğe giren mahkeme kararı, Birleşik Devlet Sicilinde değişiklik yapılmasını sağlayacaktır.