Her bir apartmanın yönetimi, deneyim ve bazen de özel bilgi gerektiren karmaşık, çok seviyeli bir süreçtir. Bu nedenle sahiplerin, yönetim şirketlerinin vb. Ortaklıkları var. En ihtiyatlı ve tartışmalı görevlerden biri HOA'nın başkanı. Bu makalenin bir parçası olarak, kimin iddia edebileceğini bulmaya çalışacağız. Bu ne tür bir insan, hangi haklara sahip, ne gibi sorumluluklar ve yetkiler var, HOA başkanı ile bir iş sözleşmesi yapılması gerekip gerekmediği (örnek verilecek) ve işinin diğer nüansları hakkında daha fazla düşüneceğiz.
Ev Sahipleri Ortaklığı Başkanı
Bu tip apartman yönetiminin ortaya çıkmasıyla birlikte, apartman sahiplerinin başkanlarına ve yönetim kurulu üyelerine karşı şikayet durumları daha da artmıştır. Başkan, konut yasalarını ihlal ederek kendi çıkarlarına göre hareket edebilir. Kural olarak, toplantılar zamanında toplanmamakta, resmi niteliktedir ve başkan harcamaları rapor etme konusunda istekli değildir.
Birçok kişi, başkan ile bir ev sahibi derneği ile bir iş sözleşmesi doldurma örneği ile ilgilenmektedir.
Aslında, başkanın HOA'yı mülkü olarak gördüğü bir durum vardır ve mal sahipleri kendilerini kurulun edepsizlik ve profesyonelliğinin basit bir şekilde normal yaşam ile etkileşime girdiği bir durumda bulurlar. Ancak mal sahipleri her zaman birlikte başkanlığa faaliyetleri için bir ücret ödediklerini hatırlamalıdır, yani kendileri için değil, sakinlerinin çıkarlarına göre hareket etmelidir. Fakat pratikte farklı bir resim görüyoruz. Daire sahiplerinin genellikle bunun için kendilerini suçlayacaklarını itiraf etmeliyim: başkan seçimi, okuldaki ana komite başkanını seçtikleri aynı prensibe göre yapılır - "sadece benim için değil". Sonuç olarak, mal sahipleri, kısa bir süre sonra, bu pozisyonda beceriksiz, kaba bir "yoldaş" ve eylemleriyle ilgili birtakım şikayetlere sahiptir.
Bu tür üzücü sonuçlardan kaçınmak için, sahipleri ilk önce, HOA'nın toplumumuzun yasal yasalarına göre yaşadığını ve geliştiğini anlamalıdır. Yani, başkan ve mal sahipleri arasındaki ilişkinin basit bir anlaşmaya değil yasal bir temeli olmalı. Bunun için, HOA başkanı ile bir iş sözleşmesine ihtiyacımız var (aşağıdaki örnek).
HOA Nedir?
İlk önce, hangi vatandaşların birliğinin hangi evrakların ortaklığı olarak değerlendirilebileceğini, hangi belgelere dayandığını belirlemelisiniz. Yasaya göre HOA - tüzel kişilik, bileşiminde belirli bir evde bulunan tüm mülk sahiplerini birleştiren kar amacı gütmeyen bir kuruluş. HOA başkanı ile bir iş sözleşmesi nedir? Numune 2016, 2017 numunesinden çok farklı değildir.
Bu durumda amaç, bu evin mülkünün ortak yönetimini sağlamak, tesisin işletilmesini, ortak mülkün mülkiyetini ve elden çıkarılmasını sağlamaktır. Buna göre, eğer HOA yasa ile tüzel kişilik sayılırsa, o zaman yönetim organlarına sahip olması gerekir. Bunlar arasında: ev sahiplerinin genel toplantısı ve bir yürütme organı olarak kurul.
HOA başkanı, apartmanın yönetimini organize etmekten sorumlu kişidir. O pozisyon için seçildi. Aslında, yönetim kurulu başkanı ortaklığın tek yürütme organıdır. Seçim için koşulları ve bu maddede daha fazla liderliği tartışacağız.Bu konuda ortaya çıkan ilk soru, HOA başkanı (Belarus'ta bir örnek - Belarus Cumhuriyeti'nde de bulunabilir) ile bir iş sözleşmesinin imzalanıp sonuçlanmadığı ve bunun gerekçeleridir.
Hoa kurulu
Ev Sahipleri Ortaklığı (HOA), mülklerini toplu olarak yönetebilmek için ev sahipleri tarafından oluşturulur. Diğer yasal formlarda olduğu gibi, HOA'nın kendi hesabı ve başkanı olmalıdır - ev sahiplerinin ortaklık başkanı.
HOA'nın başkanı olduğunu iddia eden bir kişinin belirli şartları yerine getirmesi gerekir. Dairenin sahibi olmalı ya da evle birlikte toprak sahibi olmalı ve bir ortaklığa girmeli. Daha sonra, sahiplerin genel kurulda seçtikleri kurulda seçilmeniz gerekir. Ev sahipleri ortaklığının yönetim kurulu iki yıllığına seçilir ve yönetim organıdır. Düzenleme kurulunun süresi dolduğunda, mal sahipleri tarafından aynı şekilde yeniden seçilir.
Yönetim kurulu üyelerinden başkan seçilir. Tüzüğe göre, başkan, genel kurulda HOA sahiplerinin basit bir oyu ile seçilebilirse, işlem bu şekilde yapılabilir. Genel kurul toplantısında seçimin kendine has özellikleri olmasına rağmen. Gerçek şu ki, daha çok mal sahibi, daire alanı daha büyük, yani metrekare daha fazla oy alıyor. Böyle bir durumda, her zaman genel görevlerle tutarlı olmayan belirli bir grup mal sahibinin çıkarlarına etki edecek bir başkan alma şansı vardır. HOA'nın başkanı ile birlikte bir iş sözleşmesi (örnek olarak da mevcuttur) da yaygındır.
Bir iş sözleşmesi yapılması gerekliliği
Konut sakinleri kurulun varlığını finanse eder ve çalışanlara aylık ödemeler personel seviyelerine göre yapılır. Genel kurulda mal sahipleri, başkanlık görevine ihtiyaç duyulduğuna karar vermişse, belirli sözleşmeli ilişkiler bunu takip eder. Bu durumda iş ilişkileri, başkanlık görevine seçilen çalışanla yapılan bir iş sözleşmesiyle ortaya çıkar. Aynı evin içinde bir evin sahibi olması da hiç önemli değil. Sözleşme kapsamında, iş sözleşmesi tarafından düzenlenen belirli iş işlevlerini yerine getirmektedir. Her iki tarafça imzalanan bir iş sözleşmesinin olmaması, iş hukukunun ihlali olarak değerlendirilecektir. Bu tür bir anlaşma aynı zamanda gereklidir, çünkü başkan, mal sahipleri adına, hizmet sağlayıcılar, müteahhitler ve ayrıca çeşitli muhasebe belgeleri ile anlaşmalar imzalar.
Ortaklık başkanı sorumlu bir kişidir, bu nedenle kendisinde belirtilen sorumluluk derecesine sahip bir iş sözleşmesinin imzalanması zorunludur. Konut Kanunu, bu durumda resmi bir sözleşme gereğini öngörmez, ancak gerekli olmadığını söylemez. Ancak aynı zamanda, iş kanunu, eğer evde bir HOA varsa, başkanla bir iş sözleşmesi yapıldığını ve eğer ev idaresine özel bir firma girdiyse, başkanın faaliyetlerini tüzük ile düzenlediğini kabul eder.
Bir iş sözleşmesinin imzalanmamasının sonuçları
Mal sahipleri bir iş sözleşmesine girmemeye karar vermişse, bu durumda iki taraf da kaybedebilir. Bir dava durumunda ev sahipleri davayı kazanamayacaklardır, örneğin, başkanın hatası nedeniyle fon israfı varsa, sözleşme olmadığı için herhangi bir sorumluluk yoktur. Buna karşılık, HOA başkanının çıkarları da korunmuyor.
Eğer mahkemeye çıkarsa, ancak barikatların diğer tarafında, o zaman haklarını kanıtlamak imkansız hale gelir: ücretin borçlarını ödemek, yasa dışı işten çıkarılma durumunda pozisyonu yeniden kurmak.Bu nedenle, bir iş sözleşmesinin bulunmamasının, her ikisi de birbirine olan yasal etkinin kaldıraç oranından mahrum kaldığını görüyoruz. HOA'nın iş sözleşmesinde başkan ile bir dolum örneği bulmak zor değildir. Yukarıda belirtilenlere ek olarak, sözleşme ayrıca çalışma koşullarını ve izin karşılıklarını ve ücret miktarlarını içerir. Bir iş sözleşmesi imzalama hakkının kullanılmaması bu durumda çok az görülebilir. Dahası, ev sahipleri çok daha fazla kaybedebilir.
HOA başkanı ile iş sözleşmesinin yapısı
Örnek aşağıdakileri açıkça yansıtır: sözleşme iki taraflıdır, bölümlere ayrılmıştır ve şunları içerir: genel hükümler, geçerlilik süresi, deneme süresinin süresi, kişinin çalışmaya başlaması gereken tarih, her iki tarafın hak ve yükümlülükleri, ücret tutarı, çalışma takvimi ve dinlenme, sosyal sigorta teminatları, tazminat ödemeleri, tarafların sorumluluğunu belirleyen maddeler, detaylar ve imzalar. Tarihler ve imzalar bulunmalı ve sözleşmenin ortaklık sözleşmelerinin kayıt defterine kaydedilmiş bir sicil numarası olmalıdır. Sözleşme boş sütunlar içermemelidir. Bu belge ancak acil biçimde sonuçlandırılabilir, azami süre iki yıldır.
Bu, başkan ile birlikte tamamlanan HOA formu ile onaylanır.
Bir iş sözleşmesi imzalama
Kural olarak, sözleşmenin metni, genellikle bir personel denetçisinin görevlerini yerine getiren konut kurulunun sekreteri tarafından kayıt defterine düzenlenir ve kaydedilir. HOA başkanı ile iş sözleşmesini kim imzaladı? Sözleşme, mal sahibi adına sözleşmeye yetkili bir kişi tarafından imzalanır. Bu tür bir anlaşmanın kendine has özellikleri vardır: ortaklıkta başka üst düzey yetkililer yoktur, kurulun başkanı kendi patronu olmasına rağmen, sözleşmeyi kendisi ile imzalayamaz. Sözleşmenin tüzüğünün ve diğer düzenlemelerin erişilebilir bir biçimde çözülmesi, bir işveren olarak hareket edecek ve başkanla bir iş sözleşmesi imzalayacak bir kişinin sorununu çözmesi önemlidir. Bu paragrafa yapılan atıf, sözleşmenin metninde yer almamaktadır. Ayrıca, anlaşma bu evin ait olduğu yerel makamlar olan bağımsız bir iş avukatı ile müzakere edildi.
HOA başkanı ile bir iş sözleşmesi imzalayan şimdi açıktır.
Son kullanma tarihi
Söylediğimiz gibi, bu sözleşme acil ve maksimum geçerlilik süresi 2 yıldır. Belge, ortaklığın diğer kişisel belgeleri ile yanmaz bir dolapta veya beş yıl süreyle güvenli olarak saklanır ve ardından ortaklığın arşivine gönderilir. Başkanın görevlerini tamamladıktan sonra kendi başına yeniden seçilebileceği veya istifa edebileceği belirtilmelidir.
Değişiklik yapma
HOA'nın başkanıyla iş sözleşmesinde değişiklik yapılmasını gerektiren durumlar ortaya çıkarsa (örneğin, başkanın maaşını arttırdığı sonucu olarak kadrolar tablosunu gözden geçirin), bu durumda, ek bir anlaşma düzenleyerek değişiklikler yapılır. Ek sözleşme, sözleşmenin eski fıkrasının yeni bir versiyonunu gösterir.
HOA başkanının iş sözleşmesi kapsamındaki sorumlulukları
HOA kurulunun başkanı, her durumda sahiplerinin çıkarlarını temsil eden ve tamamen koruyan bir kişidir. Başkan, faaliyetlerinde konut mevzuatı ve yönetim kurulu üyeleri tarafından onaylanan iş tanımı ile yönlendirilir.
İş sözleşmesine göre, başkanın görevleri şunlardır:
- Rusya Federasyonu mevzuatı, ikamet bölgelerinin mevzuatı ve ayrıca tüm değişikliklere ve ilavelere zamanında aşina olma bilgisi;
- Gerektiğinde kamu hizmetleri için kiracıların zamanında yeniden hesaplanmasının izlenmesi;
- ortaklığın muhasebecisinin çalışmaları üzerinde kontrol;
- HOA tüzüğünün hükümlerinin uygulanması ve doğrudan ortaklığın faaliyetlerini yansıtan genel toplantılardan gelen protokollerin kontrolü;
- HOA üyeleri tarafından toplantılarda alınan kararların uygulanmasının izlenmesi;
- ortak alanların sıhhi durumunu izlemek;
- eve hizmet veren personelin yönetimi (zamanlama, bordronun kontrol edilmesi);
- Ortaklık adına yapılan anlaşmalarda işin ilerlemesinin izlenmesi;
- konut onarımı ve bakımı ile ilgili sözleşmelerin imzalanması;
- Sahiplerinin ortak mülkleri mülk paylarına uygun olarak sürdürme görevini yerine getirmelerinin yerine getirilmesinin izlenmesi;
- mülkiyet haklarına uyulmasının izlenmesi;
- çatışmaların önlenmesi ve bunların meydana gelmesi durumunda zamanında ortadan kaldırılması;
- Ortaklık dokümantasyonu (raporlar, belgeler, istatistikler, banka belgeleri);
- Ortaklık üyelerinin toplantısında yapılan çalışmalar hakkında bir rapor sunmak, HOA başkanı ile bir iş sözleşmesi imzalandığında iyidir.
Ayrıca, göreve geldikten sonra, başkanın verilerini vergi makamlarına bildirmesi gerektiği söylenmelidir. Ev sahiplerinin ortaklığı tüzel kişilik olduğu için, USRLE’de değişiklikler yapılmalıdır. Tüm bu sorumlulukları özetlersek, başkanın işlevleri aşağıdaki gibi tanımlanabilir. Her şeyden önce, başkan bir apartmanın sakinlerinin isteklerine, şikayetlerine ve ifadelerine yetkin bir şekilde yanıt vermelidir. Ayrıca, başkanın tüm ev işleri üretimini ve tüm kamu hizmetlerinin zamanında yapılmasını denetlemesi gerekir. Üçüncüsü, evin sakinlerine zamanında ısı, elektrik ve su sağlayan kaynak tedarikçileri ile işbirliği.
Ortaklık üyeleri, başkanın ve yönetim kurulu üyelerinin eylem ve kararlarına, savcılığa şikayette bulunmak suretiyle itiraz edebilirler çünkü HOA başkanı bir iş sözleşmesi kapsamında çalışmaktadır.
Haklar ve Yetkiler
Diğer kuruluşların liderleriyle karşılaştırıldığında, yönetim kurulu başkanı, hakkı olan yasaya göre son derece sınırlı yetkilere sahiptir:
- finansal nitelikteki belgeleri onaylar;
- HOA'nın davranışını denetlemek veya yardımını yapmak;
- yürürlükteki yasalara uygun olarak, mal sahiplerinin ve yönetim kurulu üyelerinin rızasını gerektirmeyen sözleşmeleri;
- HOA üyelerini bağlayıcı idari ve diğer belgeleri imzalamak;
- HOA katılımcılarının toplantı tarihini belirlemek ve yürütmek;
- vekaletname olmadan HOA talimatlarını yerine getirmek;
- iş ve itfaiye çalışanlarına başvurmak, ikramiye ve ceza kesmek;
- konut ve konut dışı fonların elden çıkarılması;
- toplantıda seçmenler eşit gruplara ayrılırsa, o zaman kesin bir oylamada birinin yerini almak;
- ortaklık mülkiyeti sigorta sözleşmesi imzalamak.
Yukarıdaki yetkilere ek olarak, ev sahipleri belirli bir çalışmanın gerçekleştirilmesi için gerekli olan diğer kişilere de sahip olabilirler.
HOA başkanı ile neden bir iş sözleşmesine ihtiyacımız olduğunu inceledik. Örnek gönderildi.
