İş merkezlerinin inşaatı: iş planı, proje, tahmin, evrak. Yapı ruhsatı

Proje, bir nesnenin inşaatıdır (muhtemelen bir alışveriş ve eğlence merkezi). Tesis şu adreste bulunan Moskova bölgesi Mytishchi'de bulunmaktadır: st. Letnaya, 26. Tesisin işletmeye alınması için yaklaşık tarih 2019'dur.

Nesne kapsama alanları

Bir iş merkezi kurma konseptini geliştirirken, alanı çevreleyen servis alanının sınırlarını belirlemek gerekir.

Geleneksel olarak, nesnenin etrafındaki alan üç bölgeye ayrılabilir (konumun yakınlığına bağlı olarak):

• 1. çevre halkası: Yubileynaya, Mira caddeleri, Yauza nehri ile sınırlıdır.
• 2. çevreleme çemberi: uzak bölgeler hariç - kentin çoğunu kapsar - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, Doğu Perlovka ve Druzhba.
• 3. çevre halkası: Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Doğu Perlovka ve Druzhba bölgeleri dahil tüm Mytishchi şehrini kapsar.

Proje başarısının iç ve dış faktörleri

Dış faktörler yatırımcının kontrolünün ötesinde olmakla birlikte, iş merkezinin inşaat projesinin uygulanmasında projenin daha sonraki gelişimine etkisi çok önemlidir.

Dış ve iç gelişme faktörlerinin karşılaştırması aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.

Analizlere dayanarak, bir iş merkezinin inşaatına karar verirken, birkaç parametrenin dikkate alınması gerektiği sonucuna varabiliriz:

• Bölgenin ekonomik, sosyal ve demografik gelişimi için beklentiler.
• Tesis alanında rekabet düzeyi.
• Bölgede yaşayan nüfusun sosyo-demografik özellikleri.
• Nesnenin kendisinin özellikleri.
• Projenin yatırım performansı.

Petersburg'daki inşaat iş merkezlerinin ortalama maliyetinin 40.000 metrekarelik bir alanda 450 milyon ruble olduğu belirtilmelidir. m. Ancak, bu gösterge Moskova'dakinden biraz farklıdır.

Moskova'da iş merkezi inşa etme maliyetinin, yaklaşık 40.000 metrekarelik bir kuadet ile yaklaşık 600 milyon ruble olduğu belirtilmelidir. m.

Nesnenin SWOT analizi

Aşağıda inşaat için önerilen tesisin SWOT analizinin son çizelgesi bulunmaktadır.

Nesnenin güçlü ve zayıf yanlarını, gelişimini ve tehditlerini analiz ettikten sonra, mekan kullanımı için iki farklı seçenek uygulama olasılığını düşünebiliriz:

• Alışveriş merkezi.
• Alışveriş ve eğlence merkezi.

Alış veriş merkezi

Bu durumda, alışveriş galerisine odaklanabilirsiniz. Alışveriş alanının büyüklüğü sunulan ürünlerin çeşitliliğini artıracaktır. Perakende satış yerleri için kiralama oranları eğlence alanlarına göre çok daha yüksektir. Bu durumda, alışveriş merkezinin kapsama alanı çevrenin sadece ilk halkası olacaktır.

Bir iş merkezinin inşası için bu iş planı, iki katlı bir tesisin inşasına en uygun konudur.

Alışveriş ve eğlence merkezi

İkinci durumda, eğlence bileşenine odaklanabilirsiniz. Bu teklifin asıl avantajı, şehir pazarında çocuklar için boş zaman aktiviteleri için ciddi bir yer sıkıntısı olmasıdır. Bir eğlence bölgesinin varlığı, müşterilerin mülkte geçirdiği süreyi artırmaktadır. Yeni alışveriş merkezlerinde alışveriş ve eğlence alanlarının oranı% 50 ile% 50 arasındadır.

Zemin katta bir süpermarket yerleştirilmesi önerilmiştir.

Çok sayıda eğlence işletmecisi varsa, alışveriş ve eğlence merkezi, şehirde yeterli eğlence mekanı bulunmadığından, ziyaretçileri şehrin çevresinin ilk ve kısmen ikinci halkalarına çekebilecek. Bu tür bir hizmet için kiralama oranlarının perakende satış alanından daha düşük olduğu ve sonuçta projenin geri ödeme süresinde bir artışa yol açacağı unutulmamalıdır.

Yabancı deneyim, projenin en uygun uygulamasının bir alışveriş ve eğlence kompleksinin oluşturulması olacağını, bu seçeneğin ticari riskleri azalttığını öne sürüyor.

Planlanan iş merkezi A sınıfına aittir. Görevlendirilebilecekler arasında en yüksek olanıdır. A Sınıfı değerlendirme, binanın tüm binalarının prestijini, modern yaşam destek sistemlerinin kullanılabilirliğini ve merkezin çalışmalarını gösterir.

Belirli bir örneği kullanarak bir A sınıfı iş merkezi kurmanın maliyeti aşağıda sunulmuştur. Unutmamak gerekir ki, başka bir şehirde bir alışveriş merkezinin inşaatı, hacim olarak tamamen farklı finansal yatırımlara sahip olabilir.

Proje nakit akışlarının derlenmesi

Tahminen, alışveriş merkezi inşaat ruhsatı alırken aşağıdaki parametrelere sahip olacaktır:

• Alışveriş merkezinin toplam alanı 9672 metrekaredir. m.
• 1. kat dahil - 4847 metrekare M. m.
• 2 kat dahil - 4825 metrekare. m.
• İlk yıldaki doluluk oranı% 70'tir.
• Sonraki yıllarda doluluk oranı% 95'tir.
• Ödememe riski% 0'dır.
• Yıllık gelir artışı -% 5.

Kira sözleşmesi 30 günden fazla gecikmiş ödemeler için ceza miktarını belirlediğinden, iş merkezinin inşaatı sırasında ödemesiz olma riski sıfırdır. Kira fiyatlarındaki yıllık artış% 5 olacaktır.

Bu, aşağıdaki tabloda daha net bir şekilde gösterilmiştir.

İş merkezi inşaatı yatırımları (RUB)

En önemli nokta, sermaye yatırım finansmanı konularının incelenmesidir. Bu amaçla, şirketin hem kendi hem de borç alınan fonları kullanılabilir. Aşağıda inşaat projesinin finansmanı ile ilgili daha detaylı bilgi verilmiştir.

Proje Finansmanı:

• Toplam yatırımlar - 13.439.642 $
• 1. yıl da dahil olmak üzere - 10939642 dolar.
• 2. yıl dahil - 2,500,000 dolar
• Toplam borç alınmış sermaye - 13.439.642 dolar, 1. yıl dahil: 10.939.642 dolar, 2. yıl: 2.500.000 dolar
• Kredi geri ödeme süresi - 10 yıl.
• Borç faiz oranı% 18'dir.

Projenin finansal sonuçlarının incelenmesinde önemli bir nokta, şirkette vergi yükünün miktar ve tutarının iş planına göre incelenmesidir.

Proje için planlanan vergi indirimlerinin sonuçları aşağıda sunulmuştur.

Projenin çalışması sırasında ödenen vergiler:

• Emlak için -% 2.2.
• Kar -% 20.
• KDV -% 18.

Nakit akışını inşa etmek için, alışveriş merkezi alanının imarını gerçekleştirmemiz gereken binaları kiralamaktan elde edilen yaklaşık gelir miktarını belirlememiz gerekir. İmar elemanları aşağıdaki tabloda sunulmaktadır.

imar

Planlanan iş merkezi için tesis kiralamasından elde edilen gelirin hesaplanması, etkinliği ile ilişkili olduğu için merkezi bir noktadır. Bu tür gelir elde etmek için çeşitli tahmin seçenekleri vardır: iyimser, ortalama ve karamsar. Aşağıdaki tablo, her seçeneğin özelliklerini daha net bir şekilde göstermektedir.

İlk tablo, gelir elde etme seçeneği için karamsar bir tahmin sunar.

Kira geliri hesaplamaları. Kiralama Fiyatları - Karamsar Hava Tahmini

Tablodaki veriler, projenin uygulanması sonucunda, alışveriş merkezindeki alan kiralamasından elde edilen gelirin karamsar büyüklüğünün 3909468 $ olacağı sonucuna varmamızı sağlamıştır.

Aşağıdaki tabloda, ortalama seçenekle birlikte alışveriş merkezi alanından kira geliri hesaplanmasına ilişkin veriler gösterilmektedir.

Kira geliri hesaplamaları. Kiralama Ücretleri - Ortalama

Tablodaki veriler, projenin uygulanması sonucunda, alışveriş merkezindeki alan kiralamasından elde edilen gelirin ortalama büyüklüğünün 4.429.399 $ olacağı sonucuna varmamızı sağlamıştır.

Ayrıca, nesnenin gelirinin alan kiralamasından olası bir şekilde alınmasına ilişkin aşağıdaki tabloda sunulan iyimser bir tahmin öngörmek de gereklidir.

Kira geliri hesaplamaları. Kiralama Fiyatları - İyimser Tahmini

Bu tablolar, projenin uygulanması sonucunda, alışveriş merkezindeki alan kiralamadan elde edilen gelirin iyimser büyüklüğünün 4776385 $ olacağı sonucuna varmamızı sağlıyor.

Ödünç alınan fonların maliyetini ve geri ödeme planını aşağıdaki tabloda hesaplıyoruz.

Not: 3. ayda, aylık ödeme 5143445 ABD Dolarına eşit iki yıllık bir ödeme ertelemesi ve faiz kapitalizasyonu içerecektir.

Tablodaki veriler, proje için aylık ödemenin ayda 3214579 dolar olacağını göstermektedir.

Diğer giderler

Bir iş merkezinin inşaatı sırasında her türlü işletme masrafını göz önünde bulundurun ve hesaplayın:

• İlk iki yıl, gardiyanın çalışmaları sabit hacmin yarısını kapsayacak.
• Temizlik hizmetlerinin hesaplanması tüm alanların ve bölgelerin temizliğini içerir.
• Tüm vergiler ve KDV dikkate alınarak ücretlerin tam olarak ödenmesi hesaba katılır.
• Yıllık maaş artışı yılda% 5.
• Tüm işletme giderleri kiracılara devredilmektedir (1. yıl ve 2. yıl harcamalarının yarısı hariç).

Nakit akışını derlemek için aşağıdaki verileri hesapladık:

• İlk yılda kiralanan alanın% 70 ve bir sonraki% 95 olması koşuluyla, 10 yıllık proje uygulaması için tahmini ortalama kira geliri.
• Mülkiyetin amortismanı yılda% 3,33 olacaktır.

Finansal faaliyetler çerçevesindeki yerleşimler, vergi öncesi ve sonrası formatın çizilmeyeceğinden vergi kanunlarına göre fazla faiz içermektedir.

İnşaat, “işin aşamalarına göre” kabul edildiğinden ve nakit akışı, projenin ilk gelir getirisini oluşturduğu andan itibaren başlayan ilk yıldan itibaren oluştuğundan, şirket inşaatın tamamlanmasından sonraki ilk yılda KDV iadesi hakkını kaybeder.

Tesis bakiyesi% 100 kapasiteye ulaştığında proje bakiyesi pozitif bir miktar olduğundan, hesaplamalarda diğer ve olağanüstü giderler dikkate alınmamıştır.

Mevcut verilere dayanarak, projenin yarattığı planlı nakit akışlarını görüntülemek mümkün gözükmektedir.

Aşağıdaki tablo projenin işletme maliyetlerini göstermektedir.

İşletme giderleri

Aşağıdaki tablo, ilk yıldaki işletme giderlerinin 271.707 $ olacağını, ardından yıllara göre artacağını ve 10. yılda 740157 $ 'a ulaşacağını göstermektedir.

Daha sonra yapılan proje etkinliği analizinde, ilk 10 yıldaki proje gelirlerinin dinamikleri aşağıdaki tabloda dikkate alınacaktır.

Proje Gelirleri

Tablodaki veriler, ilk yıldaki proje geliri miktarının 2.717.987 ABD Doları olacağı ve ardından gelirlerin artacağı, 10. yıl itibariyle 3.970.298 ABD Doları tutarında olacağı sonucuna varmamızı sağlamıştır.

Bir projeyi araştırırken, aşağıdaki tabloda sunulan amortisman indirimlerinin hesaplanması önemlidir.

Proje amortismanı

Tablodan da anlaşılacağı üzere, üçüncü yıldaki değer kaybı tutarı 262.153 ABD Doları ve son 10 yılda 227.582 ABD Doları olacaktır. Projenin tüm yıllarındaki toplam amortisman tutarı 1.956.147 $ olacaktır.

Aşağıdaki tablo proje için nakit akışını göstermektedir.

Nakit akışı

Tablo, proje için toplam nakit akışının 1.300.415 $ olacağını göstermektedir.

İndirim Oranı Tahmini

Şu anda gelecekteki gelir akışlarını tek bir değerde yeniden hesaplamak için kullanılır. İskonto oranı (r) aşağıdaki formülle kümülatif olarak hesaplanacaktır:

r = α + MRR * RI,

nerede

α, dönem içindeki ortalama enflasyon oranıdır.

MRR (Asgari Getiri Riski) - projenin işleyişi ile ilgili asgari risk oranı.

UR (Yatırım Riski) - proje katılımcıları tarafından istenen ortalama kârlılık (risk) düzeyi.

Bu dava için asgari MRR risk oranı, borç alınan fonların maliyetine, yani% 18, yani banka kredisine oranına eşit olacaktır.

Yatırım anlaşmasına uygun olarak, proje katılımcıları tarafından istenen ortalama RI verimi% 2 olarak belirlenmiştir.

Dolayısıyla, indirim oranı aşağıdakilere eşit olacaktır:

r = (0,13 + 0,18 x 1,02) *% 100 =% 30

bulgular

Bir iş merkezinin inşası için bir iş planı hazırlanırken, proje düşünülmüş, iyimser sonuçlar çıkarılmıştır.

Gelecek üç yıl boyunca, Mytishchi bölgesinde ılımlı bir ekonomik büyüme gözlenecek, ancak bölge için ortalama göstergelerin Moskova bölgesi için ortalama göstergelerden düştüğü ifade edilecektir. Önde gelen endüstriler mühendislik, enstrüman yapımı ve inşaat endüstrisi olarak kalacaktır.

2018 yılının sonuna kadar perakende ticaretin büyüme oranını% 40 ve yıllık hane halkı hizmet hacmini% 35 arttırması planlanmaktadır. Ticaretin büyümesi, orta sınıfın büyümesi ve geliriyle sağlanacaktır.

Uluslararası standartları karşılayan alanlar akut kıtlıkta, kaliteli perakende alanına olan talep arzı aşıyor. Bu, alışveriş merkezinin yaratılması ve yönetilmesi kalitesinin artmasına yol açacaktır.

Günümüzde temel talep kaynakları giyim mağazalarıdır. Alışveriş merkezlerinde alanın yaklaşık% 50'sini oluşturuyorlar. 2018'deki boş alan seviyesi% 10-15 olacaktır. Perakende gayrimenkullerde beklenen artış yaklaşık 75.000 m2 olacaktır. m. Şu anda, şehirdeki ticari tesisler için ortalama kiralama oranı yaklaşık 405 $ / sq. yılda m. (KDV ve işletme giderleri dahil).

Çevrenin ilk halkası bölgesinde, hem gıda sektöründe hem de sanayi ürünleri sektöründe rekabet eden çok sayıda nesne vardır.

Nakit akışlarını hesaplarken, ortalama kiralama oranı, tesislerin% 5 seviyesindeki mevcudiyeti ve tüm işletme maliyetleri ve kredi ödemeleri dikkate alınmıştır. Proje için nakit akışı pozitif çıktı, ancak yine de yeterince büyük değildi.

Ortalama enflasyon oranını, projenin yarattığı riski ve gerekli ortalama getiriyi içeren iskonto oranı% 30'du.

Bu nedenle, yapılan hesaplamalar karlılığı ve etkinliğini gösterdiği için sunulan proje değerlendirmeye alınabilir.