Bir apartmanın yönetim sistemi çok sayıda kurumsal ve yasal yönü içermektedir. Bazen bir uzmanın ulaşamayacağı bir yerdedir. Bununla birlikte, vatandaşlar mülklerini yönetme hakkına sahiptir, nasıl yapabileceklerini bulacağız.
Çalışmanın amacı
Bir apartmanın karmaşık bir kompleks olduğu bilinmektedir, bakımı çok sayıda sorunun çözülmesini ve ciddi miktarda düzenleyici faaliyet bilgisi gerektirir, vatandaşlar, kuruluşlar ve otoriteler ile sürekli etkileşimde bulunmak gerekir.
Bu amaçla, daire sahipleri evlerini yönetmek için önerilen yöntemlerden birini seçmelidir. Her birinin ne kadar etkili olduğunu aşağıda analiz edeceğiz. Sakinlerin faaliyeti ve ortak problemleri çözme istekleri ile belirlenir.
Yasama düzenleme
Bir apartmanın kontrol sistemi bir dizi yasama eylemi tarafından belirlenir:
- İskan Kanunu - ortak sahiplerin hak ve yükümlülüklerini açıklar, yönetim şemaları ve bunların uygulanması için prosedür sunar.
- 416 sayılı 15 Mayıs 2013 tarihli Hükümet Kararı veya aslında bir apartmanın idaresinin kuralları.
- Bir apartmanın ortak mülkiyetinin bakımı için asgari hizmetlerin listesi.
- 23 Eylül 2010 tarihli 731 sayılı Hükümet Kararı - 731 - kuruluşları yöneterek bilgilerin açıklanması için standartlar.
- Hizmet sunumunu etkileyen diğer makam eylemleri, diğer farklılıklar.
Rus mevzuatı birçok yaşam sektörünü düzenlemektedir. Daireli ev yönetim sistemi istisna değildir. Buradaki zorluk, bir çok eylemin, LC hükümlerini tekrarlayan, mevcut olanları belirlemek yerine ek kurallar getirmesi gerçeğinden kaynaklanmaktadır. Ek olarak, düzenleyici malzeme, çoğu birbiriyle çelişen sayısız eylemin üzerine dağılmıştır.
Mahkemelerin görüşlerini azaltamazsınız. Örneğin, Anayasa Mahkemesi, LC ve diğer düzenleyici işlemlerin hükümlerini periyodik olarak açıklamaktadır. Ne yazık ki, kararını verirken pozisyonu hakimler tarafından her zaman dikkate alınmamaktadır.
Ayrıca, Rusya Federasyonu Silahlı Kuvvetleri'ne kolaylık getirmeyen açıklamalar da yapıyor. Ya daha iyi değil yasaları uygulama pratiğini değiştiriyorlar ya da mal sahipleri ve yönetim kuruluşlarının ve üçüncü tarafların karşılaştıkları ciddi sorunlar hakkında bir şey söylemiyorlar. Ek olarak, pratikte, bunlara referanslar belirli ihtilaflarda dikkate alınmaz.
Bir apartmanı yönetmenin yasal sistemi karmaşık bir olgudur ve araştırılması çok zaman alır.
416. Yönetmelik
Belirtilen belge, LCD'den sonraki en önemli düzenleyici kanundur. LCD'nin birçok hükümünün anlaşılmasını genişletir. Yapısını düşünün:
- genel hükümler (yönetim yöntemleri listelenmiştir);
- yönetim standartları;
- MKD'nin bakımı için bir iş ve hizmet listesi oluşturulması prosedürü;
- acil sevk hizmetlerinin organizasyonu;
- MKD için teknik dokümantasyon transferi ve oluşturulması prosedürü;
- İdari organizasyonun faaliyetlerinin sona ermesi için prosedür;
- Bilgilerin HOA tarafından ifşa edilmesi emri, ihtisas kooperatifleri.
Rusya Federasyonu Hükümeti'nin apartman binalarının yönetimi konusundaki kararının pek çok noktayı vurguladığının makul bir şekilde iddia edilebilir.
Diğer düzenleyici işlemler
Diğer düzenlemeleri bu kadar ayrıntılı olarak ele almayacağız. 416. Yönetmelik doğrudan yönetimin temel nüanslarını etkilemektedir ve doğrudan veya dolaylı olarak diğer belgeleri ifade etmektedir.
Yönetimin amaçları ve hedefleri
Bir apartman binasının konut ve toplum hizmetleri sisteminde yönetimi, bir dizi hedefe ulaşılmasını amaçlayan bir önlem sistemidir:
- uygun ve güvenli yaşam koşullarının yaratılması;
- bir apartmanın ortak mülkiyetinin bakımının organizasyonu;
- ortak mülkiyet kullanma sorununu çözmek;
- kamu hizmetlerinin sağlanmasının organizasyonu;
- mühendislik iletişimini iyi durumda tutmak.
Konut sistemindeki bir apartman binasının yönetimi aşağıdaki şekillerde sağlanmaktadır:
- konut binalarının sahiplerinin doğrudan karar vermesi;
- Bir idari kuruluşla anlaşma yapmadan uzman kuruluşlar (HOA'lar, kooperatifler) oluşturarak konut komplekslerinin yönetimi;
- Yönetici kuruluş ile bir anlaşmanın yapılması, karar HOA aracılığıyla veya mülk sahiplerinin toplantısında bir karar alınarak;
- yönetim, kuruluş ile bir anlaşma yapmadan önce geliştirici tarafından sağlanır.
İkinci yöntem bir ara seçenektir. Neden? Evi işletime aldıktan sonra, biri evle ilgilenmelidir. Geliştiriciler özel yönetim organizasyonları değildir. Bu nedenle, en kısa sürede yönetici kuruluş ile bir anlaşma imzalamaya çalışırlar. Teknik belgeleri verildi. Önceden, bazı geliştiriciler kendi yönetim şirketlerini kurmaya çalıştılar, ancak eğitimleri şimdi karmaşık. İhtiyaçların bir listesi sunulmuştur, lisans almak gereklidir.
Aşağıda mevcut kontrol yöntemlerinin her biri hakkında konuşacağız.
Apartman Yönetimi Standartları
416 kararnamesi, yönetim kuruluşlarının faaliyetlerini ana hatlarıyla belirtir ve aynı zamanda faaliyetlerin uyması gereken belirli kriterleri belirler.
Standartlara ayrılan bölümde, aslında, bir apartmanın yönetimiyle ilgili hizmetlerin ve çalışmaların bir listesi verilmiştir:
- dokümantasyonun oluşturulması, depolanması, güncellenmesi yönetim kurallarına ve MKD'nin bakımı için hizmetlerin sağlanmasına göre düzenlenir;
- mal sahiplerinin genel kuruluna ortak mülklerin yönetimi için tekliflerin hazırlanması;
- kabul edilebilir asgari tutarı dikkate alarak ortak mülkün bakımı için bir hizmet listesinin geliştirilmesi;
- hizmetler için fiyatın hesaplanması ve gerekçelendirilmesi, tüm bilgilerin açıklanması;
- enerji tasarrufu önlemleri için planların geliştirilmesi;
- üçüncü şahıslar tarafından kullanılmak üzere ortak mülklerin devredilmesi için en kârlı tekliflerin hazırlanması (kira vb.);
- ortak mülkün yönetimi ve idamesi ile ilgili taslak belgelerin yayınlanması;
- dokümantasyonun hazırlanması, talepler, kaynak tedarik eden kuruluşlarla anlaşmaların yapılması, dokümantasyonu basitleştirmek için oluşturulan özel programların kullanılması;
- yönetim sırasında mal ve hizmet sağlayan kurum ve kuruluşlarla yerleşim yerlerinin düzenlenmesi ve uygulanması;
- Ortak sahipler tarafından etkin kontrolün sağlanması (finansal ve ekonomik faaliyet göstergelerinin yayınlanması, diğer belgeler vb.);
- alım organizasyonu ve başvuruların, tekliflerin ve şikayetlerin dikkate alınması;
- yapılan işin kalite kontrolüne sahiplerin katılımı.
Liste, kişisel verilerle ve kamu hizmetlerinin sunumuyla çalışmaları düzenleyen yönetmeliklere doğrudan atıfta bulunur.
Yönetime doğrudan katılım
RF LC’ye göre, bir apartmanın, tüzel kişilik yaratmadan ve bir yönetim şirketini içermeden yönetimi, evde 30 daireden fazla daire bulunmaması şartıyla mümkündür. Neden böyle bir kısıtlama getirmeye karar verdiniz? Gerçek şu ki, herkese uyabilecek bir karar konusunda çok sayıda insanı kabul etmenin zor olduğu bilinmektedir. Ancak küçük evlerin sakinleri daha yakından ilişkilidir. Ve bu durumda, süreçlerin bürokratikleşmesinden ve gereksiz masraflardan kaçınarak sorunları çözmek daha kolaydır.
Böyle bir apartman yönetim sistemi, kaynak tedarik eden kuruluşlarla anlaşmalar yapan doğrudan kiracıları içerir.
Bu durumda, genel kurul toplantısının doğruluğunu, protokolün yürütülmesini ve apartman konseyi faaliyetlerini izlemek önemlidir. Kanun, genel kurul toplantısına, üçüncü bir tarafa, örneğin Kuzey Osetya ile ilişkilerde, bölge sınırlarını belirleyen makamlar (avukatlık yetkisinin yasa ile sınırlandırılmadığı güçler ve davaların listesi) katılımcılarını temsil etmesi için üçüncü bir tarafa vekalet etme yetkisi verir.
Genel kurul tutanaklarına göre, her mal sahibi RNO ile bir anlaşma yapar. Yasa, ortak sahipler adına sözleşmeyi imzalayanların, sözleşmenin bir tarafı olduğunu belirtir.
Hizmet kalitesinin sorumluluğu sağlayan şirkete aittir. Yükümlülük sınırı, sözleşmenin maddeleri ile belirlenir. Hizmet sunumuna ilişkin kurallar, tüketicinin ve yüklenicinin sorumluluk hattını tanımlar.
Ortak ağların korunmasından mal sahipleri sorumludur. Bu nedenle, bunlardan biri hizmetlerine katılmış ya da sözleşmeye dayanarak hizmet vermeye başlayacak bir kuruluş ya da kişi seçilmiştir. Gördüğünüz gibi, bu kontrol yöntemi küçük evler için oldukça uygundur.
HOA Oluşturmak
HOA belirli bir organizasyondur. Ortak mülklerin bakımı ve kamu hizmetleri için dairelerin ortak sahiplerinin örgütlenmesi şeklidir. Dernek, aynı anda birkaç evde (her biri onlarca daireden oluşan küçük evlerin karakteristik özelliği) oluşturulabilir. Kuruluş, yönetim ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlayan başka faaliyetlerde bulunabilir.
Yaratımı nasıl? Ortak sahipler genel kurul toplantısı yapar ve bir sendika kurmaya karar verir. Mevzuat, oylamaya hazırlık sürecini ve uygulama prosedürünü kesin olarak düzenlemektedir. Yasadışı eylemlerde bu, ortaklığın tasfiyesine ve tüm eylemlerinin yasadışı olarak tanınmasına yol açabilir ve iptal edilir.
Dernek devlet tescili andan itibaren çalışmaya başlar. Aşağıdaki belgeler listesi gönderilir:
- genel kurul tutanağı;
- Noter tarafından onaylanmış yetkili bir kişi tarafından imzalanan tüzüğün bir kopyası;
- Bir HSA'nın oluşturulmasında lehte oy kullananların listesi, kişisel bilgileri ve sahip oldukları ortak mülkteki paylarının büyüklüğünün bir göstergesi.
LCD’ye göre, bir apartmanın yönetimi, yönetim kurulu başkanına veya operasyonel konulara karar veren başkan ve genel toplantıya aittir. Yasa, yetkileri böldü ve yalnızca mal sahipleri tarafından kullanılabilecek yetkiler verdi. Örneğin, ortak mülkün elden çıkarılması.
Ev sahipleri dernekleri, standart biçimde geliştirilen ve yetkililer tarafından onaylanan Tüzük esas alınarak faaliyet gösterir. Küçük değişikliklere izin verilir (sınırlı ölçüde). İhlal varsa, konut müfettişliği, savcının veya mahkemenin iptal etme hakkına sahip olduğu şikayette veya incelemenin bir parçası olarak emir verecektir.
HOA'ların faaliyetleri oldukça resmileştirilmiştir: tüm kararlar genel kurul toplantı tutanaklarına, başkanın emirlerine göre kaydedilir. Kuruluşun banka hesapları var, nakit kullanımı yasaktır. Fon biriktirme yeteneği evin doğrudan kontrolünde bulunmayan önemli bir avantajdır. Tek istisna: yönetim yönteminden bağımsız olarak, her zaman büyük onarımlar için fon birikimi için hesap açma hakkı vardır.
Kooperatiflerin oluşturulması
HOA'ya ek olarak, ortak sahipler, örneğin bir konut inşaat kooperatifi gibi başka bir tüzel kişiliğin yönetimine güvenme hakkına sahiptir. Bununla birlikte, HOA'dan farklı olarak, başlangıçta bir nesnenin inşası için bir kooperatif yaratılır.Öyleyse kuruluşun varlığını sürdürme hakkı vardır. Benzer kooperatifler gibi bütün faaliyetleri, HOA'ların çalışmalarına benzer. Bunun nedeni, apartman sahiplerinin ortak mülklerinin muamelelerinin aynı kurallara dayanmasıdır.
Bu nedenle, bir binada bulunan mülk sahiplerinin dernekleri düzenleyerek yönetme yöntemleri HOA için oluşturulan şemaya indirgenmiştir.
Bir kooperatifin bir HOA'ya dönüştürülmesiyle ilgili durumlar vardır.
Yönetim şirketi
Özelliği ticaridir. Diğer tüm kuruluşlar kar amacı gütmeyen bir statüye sahiptir ve faaliyetleri kar amacı gütmemektedir. Aksine şirketler tam da bu amaç için yaratılmışlardır. Hem yetkililer hem de özel kişiler tarafından düzenlenirler.
Şirket çok çeşitli hizmetler sunmaktadır, aynı zamanda ev sakinleri işbirliği için başka bir seçenek seçme hakkına sahiptir. Böylece, aşağıdaki seçenekler sunulur:
- yönetim şirketi tamamen eve hizmet eder;
- Sözleşme, sözleşmede belirtilen işlerin veya hizmetlerin listesini yapmak için HOA ile yapılır.
İlk durumda, ortaklık kurulmaz, ortak sahipler genel kurulda bir kuruluş seçme hakkına sahiptir. Herhangi bir nedenle toplantı yapılmazsa veya vatandaşlar organizasyon seçimine katılmak istemiyorsa, belediye yetkilileri tarafından bir yarışma düzenlenir. Daha sonra evin ortak mülkiyetinin yönetiminde sorumluluk alan bir yönetim şirketi atarlar.
Bu yöntemin avantajı, HOA'nın sahip olmadığı kaynakların mevcudiyetidir (ekipman, personel).
Hangi yolu seçmek
Kanun, bir apartmanın yönetimini organize etmenin birkaç yolunu sunar. Sahipler, kendilerine en uygun olanı seçme hakkına sahiptir.
Doğrudan yönetimin avantajları nelerdir, yukarıda inceledik: minimum maliyet, hizmet sağlayan kuruluşlarla doğrudan iletişim ve karmaşık ve pahalı bir yönetim yapısının olmayışı.
Bir derneğin kurulması daha fazla işbirliği gerektirir, ancak vatandaşlara ortak mülkleri kendileri yönetme fırsatı verir. HOA veya kooperatifin yönetimi, konut sakinlerinin ihtiyaçlarına daha fazla dikkat etmektedir. Tarifelerin büyüklüğü ve hizmetlerin listesi hakkındaki görüşler dikkate alınır. En önemli konulara doğrudan mal sahipleri tarafından karar verilmelidir.
Bir apartmanın yönetim kuralları aynı olmasına rağmen, şirketlerin yönetilmeleri "engel olmak" için kolaydır ve konut sakinlerinin yükümlülüklerini yerine getirmeleri daha zordur. Dernek kurulu kendi komşularına bağlıdır.
Konut ve toplum hizmetleri bilgi sistemi
2017 yılında, apartman binalarını yönetmek için bir referans sistemi rolü oynayarak, bilgi devlet konut yapısının portalı başlatıldı. Konut ve belediye hizmetlerinin sağlanmasından sorumlu yetkililer, şirketler ve kuruluşlar hakkında bilgiler içerir. Burada ev sahipleri dernekleri, kooperatifleri ve şirketleri yönetmek de bulunmaktadır. Portalın amacı, vatandaşlara kalitesi, kamu hizmeti hacminin, izin verilen ihlallerin ve insanların hak ve yükümlülükleri hakkında bilgi sağlamaktı.
Sistem, öncelikle ödemeleri hesaplamak ve ödemek, sübvansiyonları hesaplamak için kullanılmalıdır. Mevzuatın sisteme girilmeyen faturaları ödememesine izin vermesi ilginçtir ve piyasa kurumlarını sisteme katılmaya teşvik eder.
Bununla birlikte, örgütleri yönetme, temsilcileri sürekli sistem arızalarıyla karşı karşıyadır ve verilerin kaydedilmesi ve girilmesi çok zahmetli ve karmaşık bir işlemdir. Yönetim kuruluşlarının kullanabileceği ve Rosreestr'in katkıda bulunduğu konut alanının boyutuyla ilgili bir karışıklık var.
Bu nedenle, apartman binalarını yönetmek için yardım sistemi yerine iyi bir fikrin uygulanması başka bir sorun yarattı.
Destek Kaynakları
Yönetim faaliyetleri, birçok işlevin eşzamanlı olarak yürütülmesini gerektirir.Aynı zamanda, günlük olarak mevzuata değişiklikler getirilmekte, mevcut düzenleyici işlemlerle ilgili yeni açıklamalar yapılmakta ve adli uygulamalar incelenmektedir. Artan bilgi hacmiyle çalışmayı kolaylaştırmak için, örneğin bir elektronik sistem “çok daireli ev yönetimi” yaratıldı.
Mevcut bilgileri sistematikleştirmenize, işlemenize izin verir. Belge şablonları sunulur, yalnızca bunları doldurmak için kalır.
Sonuç olarak
Bir apartmanın yönetimi - evin sahiplerine verilen bir hizmet. Her şeyi tamamen kendi ellerine alma ya da kontrolü uzman bir kuruluşa devretme hakkına sahipler.
Başka bir seçenek uygulanmaktadır - yönetim şirketi ile hizmetlerin sağlanması konusunda bir anlaşmaya varılan bir yönetim kooperatifi veya HOA oluşturulmuştur. HOA'nın yönetime katılım derecesi, taraflarca önceden belirlenmiştir.
Bir apartmanın yönetimine ilişkin yasal sistem, yasal yasal işlemlerin bir katmanını temsil eder (LCD, belirli yasalar, Rusya Federasyonu hükümet kararları, yerel makamların kararları).
Sürekli değişen yasal gereklilikler, birçok sürecin karmaşıklığı, yönetimden sorumlu olanlar üzerindeki yükün artmasına neden oldu. Yaşamlarını kolaylaştırmak için, örneğin apartman yönetim sistemi (ICFER) gibi özel programlar yaratılıyor.