Arazi kirası, modern hukuk uygulamalarında oldukça yaygın olan bir eylemdir. Özelliklerinin, yasal düzenlemelerin yanı sıra düzenleyici nitelikteki belirli yasalarla düzenlendiğine dikkat edilmelidir. Daha sonra, bu alandaki yasal hükümlerin uygulanmasına ilişkin pratikte çok yaygın olan kavramların yanı sıra arazi kiralama hakkının temel özelliklerini ve ayrıca tahsis ve ödevlerini de dikkate alıyoruz.
Genel Hükümler
Arazi kiralama hakkının temel özellikleri göz önüne alındığında, doğrudan kiralama ile ilgili temel kavramlara dikkat edilmelidir. Bu nedenle, yürürlükte olan yasal düzenlemelere dayanarak rant, taraflarca anlaşmaya kararlaştırılan belirli bir süre ile sınırlı olan belirli mülklere sahip olmaktır. Bu hak geri ödemeli olarak, yani daha önce taraflarca kararlaştırılan belirli bir ödeme için verilir. Halen yürürlükte olan normatif fiillere dayanarak, arsalar da dahil olmak üzere herhangi bir nesne kiralık eşya olabilir.
Mevcut mevzuata dayalı olarak, kiralanan nesneye bağlı olarak ve kullanımın verildiği süreye bağlı olarak, ikinci tarafın finansal kiralama sözleşmesinin sona ermesine ilişkin ön bildiriminin yapılacağı sürenin değişebileceği belirtilmelidir. Arazi ile ilgili olarak kabul edilen bir eylem tipi olması durumunda (tarımsal kiralama), sözleşmeye ikinci tarafın sözleşmenin sona ermesinden en az bir yıl önce bildirilmesi gerekir.
Bir arsa kiralama hakkı, hem uzun hem de kısa vadeli koşullar üzerinde bir anlaşma yapılması olasılığını sağlar.
Normatif düzenleme
Mülkiyet hakkı ve arsa kiralama hakkı ile ilgili ana hükümler düzenleyici işlemlerde sunulan normlarla düzenlenir. Bugüne kadar, söz konusu konunun yasal düzenlemesi, Rusya Federasyonu Toprak Kodunda yer alan hükümler temelinde yapılır. Genel bir biçimde, bu konular ana kodlanmış kanun olan Medeni Kanun tarafından temsil edilen medeni kanunla kabul edilir.
Ülkenin belirli bölgelerinde arsa kirası çıkarma haklarının özelliklerine ilişkin bazı hususlar, yalnızca belirli Rus şehirlerinde veya bölgelerinde hareket eden, normatif nitelikte ayrı davranışlarla düzenlenebilir. İçlerinde sunulan hükümlerin, hiçbir durumda Rusya Federasyonu’nun Toprak ve Medeni Kanunlarında yer alan standartlara aykırı olmaması gerektiği unutulmamalıdır.
Arazi kira sözleşmesinin yasal özellikleri
Özünde, bir arsa kiralama, serbestçe kullanma özel bir hak türüdür. Taraflar arasında yapılan ve yürürlükteki düzenleyici yasaların gösterdiği form ile tamamen tutarlı olan özel bir anlaşma temelinde sağlanır.
Bir arsa kira sözleşmesinin özelliği olan ana yasal özellikleri göz önüne alırsak, her şeyden önce, bunun bir fikir birliği ve zahmetli olduğu anlamına geldiğine dikkat edilmelidir. Dahası, bu anlaşma iki taraflıdır, yani karşılıklı bağlayıcıdır.Başka bir deyişle, taraflar arasında yapılan bir anlaşmaya dayanarak, karşılıklı yükümlülükler ve haklar birbirlerinden önce ortaya çıkmaktadır. Bu tür bir anlaşmanın bir diğer önemli özelliği, geri ödemesi, yani sitenin kullanım süresinin bitiminden sonra mümkün olan en kısa sürede hak sahibine iade edilmesi gerektiğidir.
Söz konusu anlaşmaya taraf olanlar kiracı ve kiracı olarak adlandırılır. Kanun koyucu, bu anlaşmaya göre tüzel kişilik olarak hareket etme hakkına sahip kişilerin listesini tanımlar. Bunlar hem tüzel kişileri hem de bireyleri içerebilir (belirli bir devletin vatandaşı olmayanlar ve yabancılar dahil). Kanun koyucu ayrıca, sözleşmenin konularının eyalette bireysel belediye oluşumları ve yetkilileri olabileceğini de belirler.
Arazi kiraya verilmesi hakkı ile ilgili olarak, mülk sahibine aittir. Ancak, yukarıdaki düzenlemelere dayanarak, bu mal sahibinin mülkün kiraya verilmesine izin verilen belirli bir kişiyi tayin etme hakkı vardır.
Anlaşmanın konusu ile ilgili olarak, belirli sınırların belirlenmesiyle birlikte açık bir şekilde sunulan belirli bir arsa böyle davranabilir.
Söz konusu sözleşme türünün biteceği dönemden bahsedersek, yasa koyucu bunu sınırlamaz, ancak üç yıllık bir süre için bitmesi halinde yazılı bir sözleşme yapılması gerektiğini belirler. Aynısı, taraflardan birinin bir organizasyon veya kurum olduğu sözleşmeler, yani tüzel kişilik için de geçerlidir. Anlaşmanın bir yıla kadar bir süre için imzalanması durumunda, öngörülen şekilde tescil edilmesi gerekmez ve daha uzun bir geçerlilik süresi için tasarlanmış olanlar için bu kural geçerli değildir.
Sözleşmenin içeriği
Bir arazi kiralama sözleşmesi altında hakların devri, yalnızca içeriği sözleşmenin metninde sunulması gereken önceden kararlaştırılmış koşulların kerevitinde yapılabilir.
Bu nedenle, sözleşmenin metninde tam adı, bitiş tarihi ve yeri ile belirtilen tarafların yanı sıra, adlarını ve kayıt yerlerini (veya daimi ikamet yeri - bireyler için) tam olarak belirtmeleri gerekir.
Ayrıca, sözleşmenin metninde, arsanın ana özellikleri, konumu, büyüklüğü, adı (varsa), kadastro verileri ve diğer ayırt edici özellikleri içeren kesinlikle belirtilmelidir.
Taraflar ve test sözleşmesindeki nihai amaç belirlendikten sonra yükümlülükler ve haklar belirlenmelidir. Arazi arsaları, taraflara sözleşmeye, her şeyden önce, uygun kullanım tipine (kiracı için) ve kabul edilen miktarda (kiracı için) kullanım için zamanında ödemeye yönelik olarak uygun şartlarda temin etmeyi de içeren belirli bir karşılıklı yükümlülükler dizisi ile anlaşmayı sağlar. Haklarla ilgili olarak, onların listesi çok daha kapsamlıdır. Kiracı ile ilgili olarak, bu, belirli bir zamanda bir arsa kiraya verme hakkının, üçüncü bir tarafla ayrı bir anlaşmaya varıldığı bir devir olabilir. Kiraya verenin belirli bir süre içinde kiralanan arsaların satışı konusunda bir karar vermesi durumunda, kiracıyı satın alma hakkına sahip değildir.
Sözleşmenin içeriğinde, esas şartlar fiyatı (arazi kullanımı için düzenli ödeme olarak belirlenen miktar) ve sözleşmenin imzalandığı süredir.İstenirse, taraflar sözleşmenin metninde belirtilmesi gereken diğer koşulların rezervasyonunu alma hakkına sahiptir.
Anlaşmanın sonunda, fesih şartlarının yanı sıra tarafların şartlarına ve uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin usullere uymama sorumluluğu önlemleri de sunulmalıdır. Ulaşılan anlaşmanın mutlaka tüm tarafların imzaları ile imzalanması ve ayrıca gerekirse noter tarafından onaylanması gerekir.
Sözleşmenin reddedilmesi ve yenilenmesi
Yasaların belirlediği genel kurallara göre, anlaşmaya taraf olanların herhangi biri daha önce yapılan bir anlaşmayı reddetme hakkına sahiptir. Bu durumda göz önünde bulundurulması gereken tek şey - anlaşmanın yakında sona ermesi hakkında bir ön bildirimde bulunulması gereken süre - kanun koyucu bunun için üç takvim ayı ayırır. Gerekirse bu süre taraflarca anlaşmanın metninde belirtilebilir.
İstenirse, arsa kiralama hakkı, karşılıklı anlaşma ile yapılan taraflarca uzatılabilir. Mevcut kiracının, kiraya veren ile yeni bir anlaşma imzalaması için diğer başvuranlar üzerinde önleyici bir hakkı olduğu belirtilmelidir. Ayrıca, site sınırları dahilinde kendi binaları üzerinde anlaşmaya varılan bir nesne olarak hareket edenlerin kira önleyici hakları vardır.
Sözleşmenin feshi
Kanun koyucu ayrıca daha önce tamamlanmış bir anlaşmanın feshedebileceği belirli bir gerekçeler listesi de sunar. Bunların arasında, her şeyden önce tarafların anlaşması var. Ayrıca, bu işlem, sitenin yanlış kullanılması durumunda kiracı veya kiracının girişimi üzerine uygun mahkeme kararı ile yapılabilir. Aynı zamanda, yasa koyucu daha önce tamamlanmış bir sözleşmenin feshedilmesine izin verilmediğinde özel bir durum tanımlamaktadır - bu, aktif tarımsal çalışma zamanıdır. Yerel düzeyde, bu tür durumların bireysel olarak belirlenebileceği belirtilmelidir.
Sözleşme sona erdikten sonra, Birleşik Devlet Siciline eklenmiş olan sicil kaydının, varsa geri alınması gerekir. Geri ödemesi, oluşturulan formun iliştirilmiş damgası ile belirtilir.
Atama ve Atama
Maddede yer alan hükümlere göre Rusya Federasyonu Medeni Kanunu’nun 624’ünde, arazinin kiraya verilmesi, kiracıya yalnızca amaçlanan amaç için araziyi kullanma hakkı verir. Atama gelince, bu kavram atama sözleşmesi temelinde yapılan bu siteyi kullanma hakkının sanal bir aktarımı anlamına gelir. Bununla birlikte, bu durumda, iletilen nesnenin malzeme özelliklerinin aktarılmadığına dikkat edilmelidir.
Modern uygulama aslında, arazi kiralamayla karşı karşıya kalan birçok Rus’un, imtiyaz (ve ödev) kavramını alt-kira ile karıştırdığını gösteriyor. Aslında, bu kavramların kendine özgü özellikleri vardır. Bu nedenle, atama sırasında, bu hakkı otomatik olarak kabul eden kişi, daha önce arsa sahibi ile yapılan bir kira sözleşmesine dayanarak, sitenin elden çıkarılmasına konu olur. Devren kira gelince, bu sonuçta olmaz.
Atama ve atama anlaşmalarının özellikleri
Atama ve atama anlaşmalarının ana ayırt edici özelliği, anlaşma kapsamında sağlanan ödemenin, arazi kullanım süresinin tamamı için hesaplanan tam tutarda bir defa yapılmasıdır. Sözleşmenin içeriğinde, bu ödemeye tazminat denir.
Hukuk alanındaki uygulayıcılar, bir arsa kiralama hakkının atanmasına ilişkin sözleşmenin, hem devralanları hem de kiracıları içerebilecek hale getirecek daha kesin hukuki pozisyonları sınırlandırmaya izin veren bir anlaşma olduğunu not eder. Hukuk sistemi, arsa kiralama hakkı için ayrı bir atama algoritması kavramına sahiptir. Bu algoritmanın, kiralama için sağlananla neredeyse tamamen çakıştığına dikkat edilmelidir, ancak farkı, ilk başlatıcı için kiracı için değil kiracı için sağladığı gerçeğinde yatmaktadır. İncelenen gerekçelerle hakların devredilmesi sürecinde, ilk işleme bir imtiyaz adı verilecek ve müteakiplerin tümü - ödevler, ancak her birinin özü aynı olacaktır. Uygulamada görüldüğü gibi, tüzel kişiler arasında yapılan bu tür bir sözleşmeye en çok atama ve bireyler arasında atama denir.
Bir arsa kiralama hakkına ilişkin devralma sözleşmesinin bir diğer ana özelliği, konusunun arsa tahsisi değil, mal sahibinin durumunu belirleyen bir belge paketi olmasıdır.
Bir ödev anlaşması (veya ödev) yapılması için prosedür
Mevzuat, bir arsa kiralama hakkının atanması üzerine bir anlaşma yapılması için özel bir prosedür öngörmektedir. Tarafların karar sürecinde zorunlu olarak bulunmalarını ve belirli bir belge paketinin varlığını sağlar. Tarafların kimliklerini kanıtlayan belgeleri mutlaka içermelidir (tüzel kişiler için - kurucu belgeler ve tescil belgeleri). Ev sahibinin yanında, toprakların kadastro pasaportu bulunmalıdır. Ayrıca, ödev verme veya devir üzerine bir anlaşma yapmak için, daha önce noter tarafından onaylanmış ve ilgili sicile girilen bir arsa kiralama hakkına ilişkin bir anlaşma yapılması gerekecektir.
Söz konusu sözleşmenin içeriğine gelince, arazi kira sözleşmesiyle aynı unsurlardan oluşmalıdır. Bununla birlikte, sözleşmenin metni, daha önce taraflarca imzalanan ve birinin sitenin yasal sahibi olması gereken özel bir kira sözleşmesi temelinde yapılan bir ödev olduğunu göstermektedir. İstenirse, taraflar arazi kiralama hakkının devri örneğini kullanarak model anlaşmasını kullanabilirler. Özel şartlar varsa, taraflardan herhangi birinin mevcut modeli değiştirme hakkı vardır - bunların hepsini imzalamadan önce işlemdeki tüm diğer katılımcılarla anlaşılmalıdır.
Kira sözleşmesinin arsaya devredilmesine ilişkin örnek sözleşmede kesinlikle hazırlanması için gerekli tüm unsurların bulunduğu belirtilmelidir. Bunlar, arsanın kendisiyle ilgili bilgileri, arazi satın alma izninin kullanılabilirliğini, kira süresini, sözleşmenin uzatılması ve feshi için temel koşulları ve ayrıca tahsisin hedefli kullanımının gerçekleştirilebileceği şartları içeren verileri içerir.
Arsa arsa kiralama hakkı
Modern uygulama, şu anda amacı belli bir bölgedeki araziyi kiralama hakkı olan ihalelerin (açık artırmaların) yapıldığını göstermektedir. Uygulama, bu etkinliğin özellikle geçici kullanım için arazi satın almak isteyen çok sayıda insanın bulunduğu Rusya'nın büyük şehirlerinde geliştirildiğini göstermektedir.
Hem bireyler hem de tüzel kişilikler şeklinde kurulan tüm organizasyonlar bu açık artırmalara katılabilir. Uygulama, bu tür etkinliklere katılımın bazen sıradan gerekçelerle olduğundan daha uygun şartlarda bir anlaşma yapmanıza izin verdiğini gösterir, çünkü örgütleri kural olarak yetkililer tarafından yürütülür.