İndirgenmiş nakit akışı yönteminin hesaplanması karmaşık ve zordur. Analiz edilen nesneyi, farklı nakit akışlarını aldıktan sonra değerlendirir ve makbuzlarının özelliklerini modeller.
Gelecekteki paranın maliyeti nedir?
Nakit akışı indirim yöntemi – Bu, gelecekteki nakit ödemelerinin değerinin şimdiki zamana indirgenmesidir. İndirim, ekonomide zaman içinde azalan paranın değeri kavramına dayanmaktadır. Zamanla, para mevcut olana kıyasla değerini kaybeder. Referans olarak, şu anki hesaplama momentini almanız ve sonraki tüm finansal makbuzları cari döneme getirmeniz gerekir. Bunu yapmak için, nakit akışlarının iskonto edilmesinde kullanılan katsayısı uygulayın. Hesaplamaya bir örnek şöyledir: k = 1 / (1 + r)ben. Formülde r, iskonto oranını belirtir, i zaman dilimini sembolize eder.
Yöntem nereye uygulanır?
Nakit akışı indirim yöntemi evrensel olarak kullanılmaktadır. Gelecekteki gelirin şimdiki zamanda ne kadar olacağını belirlemenizi sağlar. Finansal akışlar değişken olabilir, gelirler zararlarla değiştirilebilir. Değişimin dinamikleri her zaman tahmin edilemez. Her zaman mülkü, yarın getirebileceği mevcut faydalar açısından değerlendirebilirsiniz.
Aşağıdaki durumlarda nakit akışı indirim yönteminin uygulanması önerilir:
- Finansal akışların zaman içinde önemli ölçüde azalacağı veya artacağına inanmak için argümanlar var;
- değerleme konusu gelecekteki geliri (pozitif veya negatif) hesaplamak için yeterlidir;
- finansal akışlar mevsimsellikten ciddi şekilde etkilenmektedir;
- Değerlendirme konusu, genişletilmiş olası işlevler kümesine sahip bir nesnedir;
- Değerlenen mülk yeni inşa edildi veya işletmeye alındı.
Hesaplama için hangi veriler gerekli?
Nakit akışlarının iskonto edilmesi ve mevcut ana getirilmesi yöntemiyle hesaplama için, aşağıdaki veriler gereklidir:
- Karlılık (nakit kendiliğinden akar).
- Yerleşim şartları.
- İndirim oranı.
Algoritma Eylemleri
Nakit akışlarını iskonto etme yönteminin değerini hesaplamak için algoritmayı düşünün.
Hesaplamaların temeli karlılıktır. Bu, kıymetli mülkünden gelir yaklaşımıyla gerçekleşen gerçek nakit akışıdır. Nakit akışı indirim yöntemi, net serbest akışı, yani yatırımlar dahil tüm maliyetleri düşürdükten sonra mal sahibinin kullanımında kalan finansmanları hesaba katar.
Faturalama süresinin tespiti emlak verisi miktarına bağlıdır. Uzun vadeli tahminler yapmak için yeterli ve gerekliyse, daha uzun bir süre seçebilir veya tahminin doğruluğunu artırabilirsiniz.
Rusya'da, ortalama tahmin süresi otuz beş yıldır.
Bu gösterge, değere göre bugüne kadar gelirin değerini verir. Bunu yapmak için, finansal akışların, işletme değerine yatırım yapan yatırımcının beklediği gelir oranı olan iskonto oranı ile çarpılması gerekir.
Nakit akışı indirim yöntemi ve etki faktörleri
Oranı hesaplarken, aşağıdaki etki faktörleri dikkate alınır:
- enflasyon oranı;
- nesnelerde karlılık;
- tüm riskleri dikkate alarak kar;
- Merkez Bankası oranı;
- borçlanma fonları için ticari bankaların yüzdesi;
- ortalama sermaye maliyeti.
Yöntem Uygulama Yöntemi
Bir işletmeyi değerlendirirken nakit akışlarını iskonto etme yönteminin yeterli kullanımı için, aşağıdaki algoritmaya göre hareket etmek gerekir:
- Değerlendirilecek dönemin seçimi Rusya'da otuz beş yılı geçemez. Dünya daha uzun değerlendirme süreleri kullanıyor.
- Araştırılan nakit akışının türünü belirlemek. Örneğin, finansal tabloları (cari ve önceki yıllar) ve modern piyasadaki mevcut durumu açıklayarak, hataları dikkate alarak finansal azalan ve artan akışların (gelir ve zararlar) büyüklüğü tanımlanabilir. Birkaç gelir türü dikkate alınmaktadır: toplam gelir (emlak vergisi ve işletme gideri hariç); öngörülen toplam gelir; net işletme geliri (sabit varlıklardaki yatırımların netliği ve kredi ve borçlanmalardaki ödemeler); Mali ücretler ödenmeden önce ve sonra finansal akışlar.
- Gelirin akması durduktan sonra, değerlendirilen nesnenin geri çevrilmesi veya artık değerinin hesaplanması. Tersine çevrme, Rusya pazarında bu tür nesnelerin maliyetlerini inceleyerek veya pazar durumunu tahmin ederek yaklaşık olarak belirlenebilir. Tahmini süre bitiminden sonra kapitalizasyon oranını veya yıllık geliri hesaplamak mümkündür.
- İskonto oranının hesaplanması. Bu hesaplamada zor olan bir an, gelecekteki gelir oranının doğru tahmin edilmesidir. Nakit akışı indirim yönteminde bunu yapmanın on yolu vardır. Ekonomik hesaplama yöntemlerine örnekler: kümülatif yöntem veya risk ekleme, yatırım karşılaştırma yöntemleri, tahsis yöntemi (benzer nesnelere göre işlemlerin yüzdesinin hesaplanması), oranın özet göstergeleri karşılaştırılarak elde edildiği emlak yatırımlarının analizi için piyasa izlemeye dayalı izleme.
- Nakit akışlarını iskonto etme yönteminin hesaplanan ilk göstergelere göre uygulanması. Hesaplama için aşağıdaki formül kullanılır: DDP = ∑N-t = 1DP / (1+ Sd)tDDP - indirimli nakit akışları; DP - seçilen sürede nakit akışı (t); SD - gelecekteki gelirin oranı; t zaman tahmini süresidir; N, gelecekteki nakit akışları için tahmin süresi sayısıdır.
İndirim Oranı Yöntemleri
Gerçeklerde uzmanlar, gelir oranını hesaplamak için aşağıdaki yöntemleri kullanır:
- kümülatif yapı;
- alternatif yatırımların karşılaştırılması;
- faiz tahsisi;
- piyasa takibi.
Rusya'nın en popüler yolu
Birikmeli inşaat yöntemi, iskonto oranının riskli bir fonksiyon olduğu gerçeğine dayanmaktadır. Her mülk için ayrı ayrı mümkün olabilecek tüm risklerin bir kombinasyonu olarak alınır. Oran, risksiz oranın ve risk priminin toplamına eşittir. Son bileşen, analiz edilen özellik için mevcut faktörlerin değerlerinin toplanmasıyla hesaplanır.
Rusya'daki uzmanlar genellikle iskonto oranını kümülatif inşaat ile hesaplar. Bu, yerel emlak piyasasının mevcut koşullarında bu yönteme ilişkin getiri oranını hesaplamanın basitliğinden kaynaklanmaktadır.
Karşılaştır ve sonlandır
Çeşitli yatırımlar yöntemi veya bunların karşılaştırılması, bir kural olarak, taşınmazın gelecekteki değerini hesaplamak için kullanılır. Yatırımcı tarafından beyan edilen getiri oranı, getiri oranı olarak alınabilir, daha sonra oran sponsor tarafından belirlenir veya para yatırımı yapan kişilerce anlaşılan diğer benzer proje veya araçların beklenen getiri oranı belirlenir.
Ana vurgulayın
Tahsis yöntemi, getiri oranı bir faiz oranı olarak hesaplandığında kullanılır. Emlak piyasasındaki nesnelerle yapılan benzer işlemler hakkındaki bilgilere dayanarak değerlendirilir. Bu yöntem zaman alıcı ve karmaşıktır. Hesaplama mekanizması:
- gelecekteki gelirin büyüklüğü hakkında hipotez oluşturmada;
- Gelecekteki finansman akımlarının başlangıçtaki yatırımlarla karşılaştırılması
Bu durumda, formül, ilk bilgilerin miktarına ve alıcının belirtilen haklarının boyutuna bağlı olarak hesaplanacaktır. İlk yatırım oranlarından farklı olarak getiri oranı doğrudan satış verilerinden tahsis edilemez. Alıcının gelecekteki finansal fırsatlarla ilgili varsayımlarını vurgulayıp analiz etmeden hesaplamanın bir yolu yoktur.
Yatırımcının (sponsorun) anketi ve açıklama yapılması şartıyla iskonto oranını tahsis yöntemiyle hesaplamak için en uygun seçenek:
- ilk satış değerinin belirlenmesinde yüzde kaçının kullanıldığını;
- Gelecekteki finansmanların nasıl tahmin edildiği.
Değerlendirici ihtiyaç duyduğu tüm verileri elde etmişse, benzer bir nesnenin iç verim oranını hesaplayabilir. Diğer işlemlerdeki getiri oranını belirlemede elde edilen rakama dayanacaktır. Her nesnenin benzersiz, taklit edilemez ve kendi finansal özelliklerinin olduğunu hatırlamakta fayda var. Bununla birlikte, belirli sapmalarla (yanlışlıklar), iskonto oranının değerini, gelecekteki genel beklenen kalkınmaya karşılık gelecek olan tahsis yöntemiyle elde etmek mümkündür. Bununla birlikte, bu tür işlemlerin, orijinal kullanımına en etkili olan, orijinaline benzer nesnelerin satışı için seçilmesi gerektiği için bilmeniz gerekir.
Tahsis yöntemine göre hesaplama işleminde adımlar:
- Tüm mevcut finansal akışların en etkin şekilde kullanılması senaryosuna göre, belirli bir süre zarfında benzer bir nesnenin modellenmesi;
- hesaplama amacı için yatırım getirisi oranının hesaplanması;
- analizin mevcut özelliklerini tahmin edilen özelliğe getirmek için sonuçların herhangi bir istatistiksel veya uzman yöntemle analiz edilmesi.
Piyasayı değerlendirin
İzleme yöntemi aşağıdaki verilere dayanmaktadır:
- piyasa durumunun sürekli analizi;
- gayrimenkul yatırımlarının işlem göstergelerinin takibi.
Analiz edilen bilgiler çeşitli pazar sektörlerine yaygınlaştırılmalı ve düzenli olarak ele alınmalıdır. Veriler, değerlendiricilere rehberlik eder. Çeşitli düzeltme sapmalarının doğruluğunu kontrol etmek için hesaplanan göstergelerin mevcut olanlarla karşılaştırmalı bir analizini yapmanıza izin verir. Riskin iskonto oranı üzerindeki etkisini dikkate almanız gerekiyorsa, taşınmaz objeleri değerlendirirken getiri oranında ani değişiklikler yapılmalıdır. Gelir, biri garantili ve güvenilir olarak kabul edilebilecek iki veya daha fazla kaynaktan oluşuyorsa, o zaman ona bir gelir oranı uygulanır ve diğer kaynaklar daha yüksek oranda iskonto edilir. Örneğin, primler yüzdesi olarak büyüklüğü kiracının işletme hacmine göre belirlenir ve mevsimsel faktörlere bağlı olarak zamanla değişen bir değişkendir. Bu teknik, bir mülkünden tek bir şekilde kar elde etmenin risk derecesini göz önünde bulundurmaya yardımcı olur. Benzer bir şekilde, zaman dilimlerinde mülkten gelir elde etme riskinin farklı derecelerini dikkate almak mümkündür.