İkincil pazarda daire satın alırken sorulacak sorular nelerdir?

Bir daire satın almak, sorumlu ve oldukça karmaşık bir iştir. Gayri menkuller için önemli miktarda para yatırmak zorundasınız ve bu nedenle konuya iyice yaklaşmaya değer. Emlak alımı, özellikle ikincil piyasaya gelince, ciddi risklerle doludur. Kendinizi korumak için bir daire satın alırken sorulacak sorular nelerdir?

İkincil piyasada bir daire satın almak için algoritması

İkincil bir daire alırken hangi soruların sorulacağına karar vermeden önce, işlem algoritmasını incelemelisin. İşte nasıl gidiyor:

• uygun bir nesne aramak;
• dairenin denetlenmesi;
• ön işlemin yapılması (depozito sözleşmesi) ve avans ödemesi yapılması; bir belge paketinin hazırlanması;
• satış ve noter onay sözleşmesinin imzalanması;
• UFRS’de devlet kaydı.

Belge listesi

İkincil pazarda bir dairenin alım satımını tamamlamak için belirli bir belge grubuna ihtiyacınız olacaktır. yani:

• satıcının mülkün mülkiyeti olduğunu doğrulayan başlık belgeleri;
• işlemdeki katılımcıların pasaportları;
• Açıklama ile BTI veri sayfası;
• HOA'lar ve Konut Şirketlerinin hesaplarından alıntı;
• apartman dairesi veya ilgili tarafların diğerlerinin satışına rıza göstermesi;
• noter onaylı vekaletname (işlem üçüncü şahıslar tarafından yapılırsa).

Dairenin sahibi kim?

Bir daire satın alırken sorulacak sorular nelerdir? Sormanız gereken ilk şey, evrakın belgelere göre sahibi kim? İdeal olarak, doğrudan mülk sahipleriyle ilgilenmelisiniz ve temsilcileriyle (akrabalar, arkadaşlar, komşular vb.) Değil. Mülkiyet Rosreestr'a kayıtlı olmalıdır. Tabii ki, apartman dairelerinin vekaleten satılması yasalar tarafından sağlanmakla birlikte, bu plan genellikle dolandırıcıların kullandığı bir kurumdur, bu yüzden riske girmemek daha iyidir.

Ev sahibinin daireye hangi temelde sahip olduğunu (ilgili belgelerle onaylanmalıdır) açıklığa kavuşturmak önemlidir. Bir daire satın aldıktan sonra bir başkasının kendisine ait olduğu iddiasıyla karşılaşmayacağınızdan emin olmak için hakların ortaya çıkma tarihinin araştırılması gerekir. En riskli seçenekler:

• miras belgesi;
• mülk paylaşımı sözleşmesi;
• ömür boyu bağımlı sözleşme.

Satıcı daireye ne kadar süre sahipti?

Bir daire alırken sorulacak soruların listesi arasında, mülk süresinin uzunluğu sorunu önemli bir yer tutar. İdeal olarak, mülk sahibi en az üç yıl mülk sahibi olmalıdır. Bu süre ne kadar uzun olursa, birileri tarafından satın alındığında dairenin mülküne itiraz etme riski o kadar az olacaktır. Dava açılsa bile, önceki mal sahibinin mülkiyeti süresi sizin lehinize bir argüman olacaktır.

Bir kişi bir daireyi satıyorsa, örneğin, altı aylık mülkten sonra, bu sizi uyaracaktır. Bu tür programlar genellikle dolandırıcılarla kullanılır. Ayrıca, satış sırasında işlenen ihlalleri gizlemek için hızlı bir yeniden satış yapılabilir. Ayrıca, bir kişinin sahtekarlığı keşfettiği de (konut ipoteği yapılmış veya başka mal sahipleri var) ve basitçe sorunlu emlaktan maddi kayıp olmadan kurtulmak istiyor olabilir.

Dairede kim kayıtlı?

Bir daire alırken sorulacak soruların bir listesini yaparken, dairede kimlerin kayıtlı olduğunu açıklığa kavuşturmak önemlidir. İşte temel noktalar:

• Küçük çocuklarİşlem sırasında haklarının ihlal edilmemesi önemlidir.
• Ana sahibinin eşi. Satışı kabul etmelidir. Daireyi satmak için mütevelli heyetinden izin almanız gerekebilir.
• Askerlik görevini gören kişiler. Onların izni olmadan bir daire satmak mümkün değildir.
• Cezaevlerinde ceza veren kişiler. Daire satma izni de gereklidir.

Herhangi bir engel (kısıtlama) var mı?

Herhangi bir yük var mı - bu, "daire satın alırken hangi soruların sorulması gerektiğini" kategorisinden önemli bir öğe. Örneğin, emlak mahkeme kararıyla ele geçirilebilir. Bu durumda, satıcı size mülkün ele geçirilmesi nedeniyle borcunu ödeyebilmesi için avans verme teklifinde bulunabilir. Ancak bu çok riskli bir anlaşma. Ve satıcının tutuklamayı sizden saklamaya çalışmadığı gerçeği de değil.

Diğer bir yük, dairenin ipotek kredisi için teminat olduğu gerçeği olabilir. Aslında, bu tür işlemlere izin verilir. Ancak dolandırıcılık ve dolandırıcılık riski de yüksektir. Dava, bu özellik ile ilgili olarak bir engel olarak da düşünülebilir.

Diğer bir çöküntü, bir apartman dairesini önceki mal sahibi tarafından satın almak için fon kaynağıdır. Yani, mülk analık sermaye ile satın alınmışsa, mülkiyet hakkı çocuklar dahil tüm aile üyelerine uygulanır. Gayrimenkul satarken, ikincisinin mutlaka başka bir dairede düzenlenmesi gerekir. Satıcı bu koşulu yerine getirmediyse, alım satım işleminin geçersiz kılınması riski vardır.

Bir gelişme var mıydı?

Daire alırken hangi soruları sormalıyım? Bir gelişme olup olmadığını kontrol ettiğinizden emin olun. Ancak bir kelime almayın. Satıcınızdan bir veri sayfası isteyin ve mülkün gerçek durumuna uygun olup olmadığını dikkatlice inceleyin. Tutarsızlıklar bulursanız, BTI’deki değişikliklerin tutarlı olup olmadığını kontrol edin.

Yeniden yapılanmanın yasallaştırılmadığı ortaya çıkarsa, satın alma sizin için büyük bir risk olacaktır. Birincisi, düzenleyici otoriteler size bir para cezası verebilir ve ikincisi, mülkü uygun şartlarda, veri sayfasına tekabül etmek zorunda bırakma riskiniz vardır.

Dairenin teknik durumu nedir?

Yasal konulara ek olarak, konut teknik durumuna dikkat etmeye değer. İşte sizin için ne kadar rahat olacağını anlamak için bir daireyi görüntülerken ve satın alırken sorulacak sorular:

• Duvarlar ve zeminler hangi malzemeden yapılmıştır? Prefabrik evler kışın sıcağı iyi tutmaz ve yaz aylarında çok sıcaktır. Bu bağlamda, tuğla daha kabul edilebilir. Aynı zamanda iç ve dış duvar yalıtımlarına dikkat etmeye değer.
• Ses yalıtımı ne kadar iyi? Tamamen sessizlik içinde, komşu apartmanlardan gelen sesleri dinleyin (özellikle zayıf nokta - banyo). Ayrıca apartmandaki gürültü seviyesini açık ve kapalı pencerelerle karşılaştırın. Yakınlarda herhangi bir endüstriyel tesis, yoğun ulaşım yolu veya gürültülü gece hayatı olup olmadığını öğrenin.
• Kablolama kalitesi mi? Eski alüminyum kablolar, modern elektrikli cihazlara zarar verebilecek elektrik dalgalanmalarına karşı savunmasızdır. Kablolar bakır ile değiştirilmişse. Her bir şubeye ayrı bir RCD makinesi bağlanmışsa da iyidir. Kablolama kalitesinden emin olmak için satıcıdan birkaç elektrikli cihazı aynı anda açmasını isteyin.
• Su hangi durumda? Musluklardaki su basıncının ne kadar iyi olduğunu, kanalizasyonun tıkalı olup olmadığını bağımsız olarak kontrol edin. Boruların ve tesisatın durumunu görsel olarak değerlendirin. Boruların ne kadar süre değiştiğini kontrol edin (sadece dairelerde değil aynı zamanda yükselticide de).
• Daire iyi ısıtılmış mı? Isıtma mevsiminde bir daire satın alırsanız en güvenilir bilgi elde edilebilir. Özerk bir ısıtma sisteminin kurulu olması iyidir. Ancak buna göre çerçeveli olması önemlidir.Borular ve radyatörlerin durumuna dikkat edin, bunların ne zaman değiştirildiğini kontrol edin (hem dairede hem de yükselticide).
• Sayaç var mı? Peki, bütün haberleşmeler uygun bir şekilde yapılmışsa. Bu size faturalardan tasarruf etmenizi sağlar.

Herhangi bir gizli kusur var mı?

Bir daire alırken hangi soruları sorabilirim? Odanın arızası olup olmadığını satıcıya sorun. Duvarlarda delikler veya çatlaklar var mı (duvar kâğıdının altında gizlenmişlerdir), eğer çatı sızdırıyorsa, köşeler nemlidir vb. Tabii ki, satıcı pek tanınmıyor, bu yüzden her şeyi kendiniz kontrol etmeniz gerekiyor. Belki de bu satın almayı reddetmek için bir neden olacaktır. Daireyi gerçekten seviyorsanız, tespit edilen kusurlar açık artırma sırasında sizin için bir argüman olabilir.

Komşuların şartı nedir?

Bir daire alırken satıcı hangi soruları sormalıdır? Daire ne kadar iyi olursa olsun, içindeki yaşam kalitesi büyük ölçüde komşularına bağlı. Satıcıya, yüksek sesle müzik severlerin, skandalistlerin, alkol ya da uyuşturucu kullananların yakınlarda yaşayıp yaşamadığını sorun. Tütün dumanına tahammül edemiyorsanız, mahallede sigara içenlerin yaşayıp yaşamadığını sorun.

Doğrudan duvarın üstünden ve altından yaşayan komşuların kimliğine özel dikkat gösterilmelidir. Aralarında pilleri vuran herhangi bir fan var mı, yeni onarımınızı akıtır mı, vb.

Peşin veya mevduat?

Ve bir daire satın alırken hangi soruları sormalısınız? Tabii ki, mali. Kural olarak, alıcı daireyi beğenirse, satıcının satıştan çıkarması için toplam maliyetin% 5-10'u kadar bir depozito veya avans yapar. Bu biraz ön ödeme. İşlem bozulursa (nedenlerden bağımsız olarak), peşin ödeme alıcıya tam olarak iade edilir.

Durum depozito ile farklı. Alıcının satışı nedeniyle alım satım işlemi bozulursa, ödenen tutarı kaybeder. İşlem satıcının hatasından düşerse, depozitoyu alıcıya ve aynı miktarda iade eder. Bu nedenle formaliteler çok önemlidir. Önceden görüşülmeleri ve sözleşmede açıkça belirtilmeleri gerekir.

Organizasyonel anlar

Daireyi sevdiyseniz ve satın almak istiyorsanız, bir takım organizasyon konularını açıklığa kavuşturmak faydalı olacaktır. İşte emlakçı veya mal sahibi için daire alırken sorulacak sorular:

• Dairenin sahibi ve diğer kullanıcıları bundan ne kadar süreyle taburcu olur?
• Kiracılar fiziksel olarak evden ne kadar süre taşınabiliyor?
• Yeni mal sahibine hangi şeyler (mobilya, ev aletleri vb.) Aktarılır?

Dolandırıcıların numaralarına nasıl düşmemeli?

Bir daire satın alırken sormanız gereken soruları bulduktan sonra, kendinizi dolandırıcılardan nasıl koruyabileceğinizle ilgili birkaç öneride bulunun:

• Sizi şüpheli yapan insanlarla çalışmaktan kaçının. Bu hem doğrudan satıcılar hem de emlakçılar için geçerlidir. Ayrıca, tüzel kişiden ikincil bir daire almayın.

• Belgeleri dikkatlice kontrol edin. Şüphe durumunda, derinlemesine bir inceleme için bir avukatın yardımını isteyin.

• Bir satış sözleşmesi hazırlamak için uzmanlarla iletişim kurun.

• Kendinizi düşük fiyata övünmeyin. Tabii ki, piyasanın altındaki değerin, bir dairenin hızlı bir şekilde satılmasına acil ihtiyaç duyulmasından kaynaklanma ihtimali vardır (örneğin, aile nedenleriyle). Ancak çoğu durumda bu dolandırıcılık belirtisidir.

• Ödeme ile zaman ayırın. Federal Rezerv Servisinde işlem yasal olarak kabul edildiğinde yapın. Bunu yapmak için, banka hücrelerini engelleme seçeneğiyle kullanabilirsiniz.

• Tanıkların huzurunda öde. Demek kendini sahtekârlıktan koruyorsun.

• Alıcının yasal kapasitesinden emin olun. Yaşlı bir kişiden daire satın alırsanız, nöropsikiyatri uzmanından bir sertifikaya ihtiyacınız olacaktır. Bu, dolandırıcıların sizi ve dairenin sahibini aldatmaya çalışmadıklarının garantisidir.

Sonuç

Bir daire satın alırken hangi soruların sorulduğunu bilmek (bizim durumumuzda satılmaktadır), ek bilgi kaynaklarına dikkat etmeniz gerekir. Komşularla konuşmaktan daha iyi ne olabilir? Satıcının temizliği, dairenin sahipleri, evin teknik durumu, ilçenin itibarı ve diğer önemli hususlar hakkında sizden bilgi gizlemeleri pek mantıklı gelmiyor. Belki de en girişken dinleyici kitlesi banklardaki büyükannelerdir. Onlardan muhtemelen en güvenilir bilgileri alacaksınız.