Modern dünyada, muhtemelen, kendi konutuna sahip olmak istemeyen böyle bir insan yoktur. Ancak herkes, altyapısı yüksek olan konforlu yeni binalarda satın alma olanağına sahip değil, çünkü fiyatları çok yüksek.
İkincil pazarda bir daire satın almak, her geçen gün daha da önem kazanan bir yaşam alanı edinme seçeneklerinden biridir. Bunun nedeni yeni konut fiyatlarının artması ve nüfusun alım gücünün düşmesidir. Ancak, bu tür bir gayrimenkul satın alırken, alıcı belirli risklerle karşı karşıya kaldığından, çok dikkatli olmalısınız ve birçok farklılığı dikkate almalısınız. Pek çok tuzaktan kaçınacak olan ikincil emlak ediniminin tüm yönleriyle ilgilenmeye çalışalım.
Ev sahiplerinin karşılaştığı riskler nelerdir?
Peki, alıcı ikincil pazarda bir daire satın alırken riskleri nelerdir?
Ana olanlar şunlardır:
- gayrimenkulün hayali vekaletiyle gayrimenkul edinimi;
- geçici olarak yerlerinden edilmiş kişilerin yanı sıra, çoğunluğun altındaki kişilerin yaşadığı yaşam alanlarının satın alınması;
- yasal çerçeveye uygun olmayan bir işlem yapılması;
- herhangi bir işlemin yapılmasını yasaklayan konut alımı;
- yasadışı bir iyileştirmenin yapıldığı bir dairenin satın alınması.
Tüm bu nüanslar alıcı için birçok soruna neden olabilir, bu yüzden ikinci bir ev satın almayı düşünen herkes, işlemin tüm nüanslarını ayrıntılı olarak anlamalıdır.
İkincil konut ediniminin temel özellikleri
Hoş olmayan bir duruma girmemek için, satın alırken daireyi kontrol etmeniz gerekir. İkincil piyasa, çok sayıda alıcı için çok caziptir, bu nedenle, bilgisiz vatandaşlardan kar etmek isteyen birçok ahlaksız emlakçı ve dolandırıcılık yürütmektedir.
Bu nedenle, belgeleri imzalamadan önce şunları kontrol etmeniz gerekir:
- dairenin herhangi bir anlaşmazlık içinde olup olmadığı;
- konut sahibi kim;
- Mülkiyetin herhangi bir kısıtlaması var mı (varisler, küçük mal sahipleri, vb.);
- yaşam alanının teknik belgelere uygunluğu;
- Bir emlakçı, hukuk bürosu veya noterlik itibarı.
Her şey yukarıda listelenen tüm nüanslar için uygunsa, ikincil pazarda bir daire satın alınabilir. Ayrıca, altyapıya ve ulaşım kavşağına dikkat etmeyi unutmayın, çünkü evinizdeki konforlu yer, evinizin uygun bir yere bağlı olmasına bağlıdır.
Belgelerin doğrulanması
İşlemin yasal olması için, ikincil piyasada bir daire satın alırken belgeler orijinal olmalıdır. Doğrulamaları, siyah emlakçılardan ve onların sahte programlarından kaçınmanın yanı sıra ilişkili riskleri önemli ölçüde azaltacaktır.
Aşağıdaki makaleler dikkatli bir çalışmaya tabidir:
- bir anlaşma;
- olacak;
- miras veya hediye yoluyla konut transferini onaylayan belge;
- mülkiyet kanıtı;
- Konutların özelleştirilmesine ilişkin kanun.
Yukarıda listelenen belgelerin her birinin tüm yasal formalitelere tam olarak uygun şekilde hazırlanması çok önemlidir, çünkü aksi takdirde basit bir şekilde kurgusal olacaktır. Ayrıca, tüm sözleşmelerin ve sertifikaların asıllarını vermelisiniz. Asla fotokopilerle çalışmayın.Yasal çerçeve hakkında yeterli bilgiye sahip değilseniz, bu konuda uzmanlaşmış nitelikli avukatların hizmetlerini kullanmak daha iyidir.
Satıcının kimliğinin ve belgelerinin doğrulanması
İkincil piyasadaki bir dairenin satın alınması yalnızca iyi niyetli bir satıcıyla yapılmalıdır, bu yüzden kimliğini ve belgelerini, yani bir sivil pasaportu ve vergi mükellefi kartını kontrol etmeniz gerekir. İşlemin belgelerinde, bu menkul kıymetlerden ilgili veriler girilmelidir. Düzensiz ya da şüpheli görünüme sahip insanlardan ve ayrıca alkollü sarhoş olanlardan uzak durmaya çalışın. Bu kontrol çok önemlidir, çünkü yasama belgelerine alakasız bilgi eklenirse, satıcı tarafından başlatılan bir dava durumunda, davayı kaybedersiniz ve yaşam alanına sahip olmak için yasal haklarınızı kaybedersiniz. Bu durumda, ödenen paranın iadesi neredeyse imkansız olacaktır.
Satıcı evli ise, eş tarafından daire satışı için yazılı onayını istemelidir. Bu, çiftlerden birinin daireye kayıtlı olmadığı durumlarda bile geçerlidir. Evde yaşayan ve bu hakka sahip olan herkes hakkında bilgi edinmek için satıcıdan 3 numaralı form belgesi vermesini isteyin.
Mülkiyet kayıtları aracılığıyla kontrol etme
Bir dairenin, ikincil piyasada ipotek olarak mı yoksa nakit olarak mı satın alındığına bakılmaksızın, işlem sadece satıcının konut mülkiyeti için mülkiyet haklarına sahip olması durumunda yasal olarak kabul edilir.
Bunu aşağıdaki yollarla doğrulayabilirsiniz:
- Mülkiyet Haklarının Kaydı'ndan Emlak'a bir özgeçmiş talep etmek;
- Toplu Konutların Yabancılaştırılmasına İlişkin Birleşik Yasaklar Sicilinde bir sertifika almak;
- Devlet İpotek Kaydı'na bir istek gönderin.
Tüm bu devlet kurumlarının, başvuru formunu doldurmaları ve ayrıca dairenin satıcısı ve mülkün adresi hakkında bilgi vermeleri gerekecektir. Ancak burada tüm bu kuruluşların tam bilgiye sahip olamayacağını anlamak önemlidir, bu yüzden bu açıklamaları noterden almak en iyisidir. Ek olarak, yaşam alanı yukarıdaki kayıtların hiçbirine girilemez. Bu durumda, gerekli bilgileri BTI aracılığıyla alabilirsiniz.
İşlemin ön sonucu
Kendi evinizi satın almanın en sorunlu ve zor yollarından biri, ikincil piyasada bir daire satın almak. Bu süreç için adım adım talimatlar Medeni Kanun'da ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. Yasaya göre, işlem yalnızca yazılı olarak yapılmalı ve ayrıca noter onaylanmalıdır.
Gayrimenkul satın almak için elden çıkarsanız, mal sahibinin önceden belirlenmiş şartlarda kesin olarak belirlenmiş bir süre zarfında konut mülkünün satışı konusunda alıcı ile bir anlaşma yapmasını garanti altına alan, belgelerle desteklenen bir ön anlaşma yapabilirsiniz. Bu, alıcıların potansiyel riskleri azaltmalarına ve mülkün başka bir kişi tarafından satın alınacağı gerçeğine karşı kendilerini yeniden yaşamalarına izin verir.
Bir işlem gerçekleştirirken nelere dikkat edilmelidir?
İkincil piyasadaki bir dairenin satın alınması bir ön sözleşme kapsamında gerçekleşirse, belgeyi imzalarken aşağıdaki nüanslar dikkate alınmalıdır:
- Sözleşme, satılan daireye kayıtlı tüm kişilerin huzurunda yapılmalıdır;
- satıcı yasaların gerektirdiği tüm belgeleri sağlamalıdır;
- sözleşmede belirtilen detaylar ilgili olmalıdır;
- satışın gerçekleştirilmesi gereken şartlar önceden anlaşılmalıdır;
- ödeme ulusal para biriminde yapılmalıdır;
- Her iki tarafın görev ve sorumluluklarına önceden karar verilmelidir;
- Belgenin tüm sayfalarında alıcı ve satıcının imzası bulunmalıdır.
Satıcı sizinle bir niyet anlaşması yapmak istiyorsa, bu belgede birçok yasal formaliteye sahip olduğu için acele etmeyeceğinize dikkat etmek gerekir. Bu nedenle, önce kalifiye bir uzmana danışın.
İkincil Ev Sigortası
Satın alma işlemi yaparken, konut emlak sigortası, herhangi bir nedenden ötürü bir işlemin başarısız olması durumunda, bir kişinin tutarını sigorta sözleşmesinde belirtilen tutarında bir nakit ödeme alacağının güvenilir bir garantisidir. Bu, gayrimenkulle işlemlerde herhangi bir risk kategorisini azaltmanıza izin verir; bu nedenle, bu tür hizmetler çok popülerdir.
Sigorta aşağıdaki durumlarda geçerli olacaktır:
- İşlem daire sahibiyle değil, mütevelli ile yapılır.
- İşlemin taraflarından biri, çoğunluk yaşı altındaki bir kişidir. Konut satışı, çocukların yaşam koşullarını önemli ölçüde kötüleştirecekse, vesayet makamları, alımın resmileştirilmesinden sonra bile, işlemin yasal iptali için yasal dayanaklara sahiptir.
- Değersiz yaşam alanı. Çoğu zaman, vergi indirimi miktarını azaltmak için fiyatı hafife alınmaktadır. Bu durumda, alıcı miktarın bir kısmını resmen satıcıya ve zarfın diğer tarafına transfer eder, böylece herhangi bir nedenle işlem iptal edilirse, alıcı belgelerde belirtilen kısmı iade edebilecektir.
İkincil piyasada bir ipotek içinde bir daire satın alıyorsanız, o zaman sigortanın da bir ön şart olduğunu belirtmekte fayda var. Mesele şu ki bu zorunluluk ipotek başvurusunda bulunurken çoğu bankada geçerli.
Satış İşlemi
İkincil bir konutu güvenle satın almak için, işlemin temel kurallarına kesinlikle uymanız gerekir.
İkincil pazarda bir daire satın alma prosedürü aşağıdaki gibidir:
- Cazip bir mülk arayın.
- Belgelerin doğruluğunu öğrenme.
- Satıcının kimliğinin doğrulanması.
- İşlemin kaydedilmesi ve peşin ödeme yapılması.
- Gerekli evrak paketinin hazırlanması.
- Her iki tarafın da evrakları imzalamak.
- Bir devlet kurumuna yeni bir mal sahibinin kaydı.
- Dairenin kabul / transfer işlemlerini yapmak.
Bu prosedür standarttır, dolayısıyla tüm aşamalarını tutarlı bir şekilde takip etmek çok önemlidir.
İkincil konut alımı için faydalar
Günümüzde devlet, düşük gelirli vatandaşlara doğum sermayesi vererek destek sağlamaktadır.
Bu durumda, ikincil pazarda bir daire satın almak ancak mülk aşağıdaki şartları yerine getirmesi durumunda mümkündür:
- Barınma ailenin mülkü olur.
- Mülkiyet Rusya'da yer almaktadır.
- Sıhhi koşul tüm gereksinimleri karşılar.
- İşlem yasaya tam olarak uygun şekilde gerçekleştirilir.
- Küçükler de dahil olmak üzere tüm aile üyeleri daireye sahip olma hakkına sahip olacaktır.
Bu durumda, bir konut mülkünün alımı hem nakit hem de kredi üzerinden yapılabilir.
Sonuç
Böylece, ikincil konut piyasasında bir dairenin satın alımının nasıl gerçekleştiğini inceledik. Tahmin edebileceğiniz gibi, bir yandan bu tür bir mülkün maliyeti yeni binalardan çok daha düşük olduğundan, ancak bir yandan alıcıların daha yüksek risk alması gerektiğinden faydalıdır. Bu nedenle, kendinizi korumak ve para kaybetmemek için, bu alanda geniş deneyime sahip deneyimli avukatlar aracılığıyla gayrimenkul satın almak en iyisidir. Günümüzde pazarda bu tür faaliyetlerde bulunan birçok şirket vardır.