Noong 2014, ang Pederal na Batas Blg 294 ay binago ng maraming beses kaugnay sa ibinahaging konstruksyon. Sa partikular, ngayon sa pagpapatupad ng ibinahaging konstruksyon, ang developer ay dapat gumawa ng isang kontrata ng seguro na magbibigay ng seguro sa pananagutan sa nag-develop hanggang sa matapos niya ang kanyang unang transaksyon sa bumibili. Kung hindi, hindi niya mairehistro ang transaksyon na ito kasama si Rosreestr.
Ang kakanyahan ng obligasyong ito
Mula noong 2014, ang bawat kumpanya ng konstruksyon ay dapat nang hindi mabigo kumpirmahin ang mga tungkulin nito sa pamamagitan ng pag-isyu ng isang garantiya o sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang kontrata ng seguro sa pananagutan bilang isang developer na nakikibahagi sa ibinahaging konstruksyon. Ang mga susog na ito, na pinagtibay sa batas, ay nagpapahintulot sa mga mamimili na ibalik ang kanilang pera na namuhunan sa konstruksiyon kung ang mga nag-develop ay may mga hindi inaasahang sitwasyon.
Bakit pa kailangan ng insurance liability insurance?
Ang susog na ito sa batas ay ginagawang posible upang makapagtatag ng pananagutan na maaaring lumitaw kung ito:
- Mapapahiya ang layo sa mga obligasyon nito.
- Ibibigay niya ang isang bagay na hindi pa handa.
- Mangabangkarote ito bago sumuko ang pag-aari.
Gayunpaman, naniniwala ang mga ekonomista na ang mga hakbang na ito ay maaaring sumailalim sa pagtaas ng halaga ng real estate. Gayunpaman, iginiit ng gobyerno na ang mga salik na ito ay hindi maaaring magkakaugnay, sapagkat kahit na ang pinakamalaking kumpanya ng konstruksyon ay gumugugol sa seguro nang hindi hihigit sa 1% ng kabuuan ng lahat ng mga transaksyon nito. Samakatuwid, ang pera ay dapat na ilalaan mula sa sarili nitong badyet para sa seguro sa pananagutan ng sibil ng nag-develop.
Object ng seguro
Sa pagpapatupad ng ibinahaging konstruksyon, ito ay ang pananagutan ng nag-develop na nakaseguro. Ang kilos na ito ay nagpapahiwatig na ang mga interes ng ari-arian ng mga nag-develop nang direkta ay protektado. Iyon ay, ang pagtatapos ng naturang isang kontrata sa seguro ay kapaki-pakinabang lalo na sa mga mamimili. Kasabay nito, ang developer ay binigyan ng karapatang pumili: maaari niyang masiguro ang parehong bahay nang buo at bawat apartment nang hiwalay.
Mga customer
Ang kontrata ng seguro sa tagagawa ng tagabuo ay natapos sa pabor ng mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon. Kung sakaling mangyari ang ilang mga pangyayari, makakatanggap sila ng naaangkop na pagbabayad. Alinsunod sa mga tuntunin ng kontrata ng seguro, ang developer ay kinakailangan upang ibigay ang bagay, na tutugunan ang mga pamantayan sa kalidad at pagiging maaasahan. Ang katiyakan, sa baybayin, ay nagsasagawa upang ipaalam sa bumibili kung ang mga pagbabago ay nangyayari sa transaksyon, at pagkatapos ay magbayad sa kanya ng kabayaran. Kung ang mga kalahok sa ibinahaging konstruksyon ay magbabago na sa panahon ng proseso ng konstruksyon, pagkatapos ito ay nagkakahalaga ng pagbanggit sa kontrata, dahil ang bawat karagdagang shareholder ay magtatapos ng isang hiwalay na karagdagang kontrata para sa seguro ng pananagutan ng developer.
Mga tagagawa
Hindi lahat ng kumpanya ng seguro ay nais na tapusin ang nasabing mga kontrata sa seguro. Mayroong isang opinyon sa mga insurer na ang naturang transaksyon ay madalas na nagiging sanhi ng pagkalugi. Bilang karagdagan, ang kumpanya ng seguro mismo ay dapat sumunod sa mga sumusunod na kinakailangan:
- Dapat ay nasa merkado ng seguro nang hindi bababa sa 5 taon.
- Para sa hinaharap na panahon ay dapat magkaroon ng isang mahusay na forecast para sa pag-unlad.
- Kailangang alinsunod sa mga kinakailangan sa pagpapanatili sa pananalapi.
- Ang awtorisadong kapital ng kumpanyang ito ay hindi maaaring mas mababa sa 120 milyong rubles, at ang pagliko nito ay dapat na hindi bababa sa 400 milyong rubles. Sa ilalim lamang ng mga kondisyong ito ay maibibigay ang seguro sa pananagutan sa sibil.
Mga Tariff
Ang konklusyon ng isang kontrata sa seguro na ginagarantiyahan ang developer na nakikibahagi sa ibinahaging konstruksyon ay labis na mahal. Halimbawa, noong 2015, ang average na mga rate para sa pagtatapos ng naturang kasunduan ay nagbago sa antas ng 0.5-0.8%. Kung ang kontrata ay natapos sa loob ng mahabang panahon, kung gayon ang kumpanya ng seguro, sa pagpapasya nito, ay maaaring babaan ang rate ng taripa mula 10 hanggang 30%. Mas kapaki-pakinabang na lumikha ng kapwa kapaki-pakinabang na kompanya ng seguro sa pananagutan.
Ang pagpapasiya ng rate ng interes, pati na rin ang buong pagkalkula ng taunang mga ratio ng interes, ay naiwan sa pagpapasya ng kumpanya ng seguro, dahil ang posibilidad na ang isang developer na nakikibahagi sa ibinahaging konstruksyon ay maaaring magsimula upang maiwasan ang mga obligasyon nito ay lubos na mataas.
Ang seguro sa pananagutan ng developer para sa ibinahaging konstruksyon ay nagdadala ng isang tiyak na panganib.
Mga Kadahilanan na nakakaapekto sa rate ng interes
Ang rate ng interes sa taripa ng seguro ay nakasalalay sa mga sumusunod na kadahilanan:
- Ang developer ba ay kabilang sa paghawak.
- Ang tagumpay ba ay may matagumpay at positibong deal sa nakaraan? Sa kasong ito, maaaring isaalang-alang ng insurer ang lahat ng mga pamantayan ng mga nakaraang transaksyon: ang mga deadline para sa kanilang pagkumpleto, ang kabuuang bilang ng mga bagay, ang pagkakaroon ng mga kinatawan ng tanggapan sa iba't ibang mga rehiyon ng bansa, ang kumpletong kawalan ng mga reklamo at reklamo.
- Pagpapanatili ng pananalapi.
- Ang suporta sa ligal, iyon ay, ang pagkakaroon ng isang buong pakete ng dokumentasyon at pahintulot.
- Mga yugto kung saan nahahati ang pag-unlad ng konstruksyon.
- Ang deadline para sa kasalukuyang proyekto.
- Ang kabuuang bilang ng mga kliyente na kasangkot sa ibinahaging konstruksyon.
Pagrehistro ng isang kontrata sa seguro
Upang magrehistro ng isang kasunduan sa Rosreestr, kinakailangan ang developer na magbigay ng lahat ng kinakailangang mga dokumento. Kasama sa kanilang listahan ang:
- Pahayag ng proyekto.
- Pahintulot upang maisagawa ang gawaing konstruksyon.
- Sertipiko ng pagpaparehistro ng estado.
- Kontrata para sa pagpapatupad ng ibinahaging konstruksyon.
- Mga kopya ng lahat ng mga dokumento na ayon sa batas.
- Ang katwiran ng isang teknikal at pang-ekonomiya na kalikasan.
- Mga kopya ng pinansiyal na pahayag ng nag-develop.
- Impormasyon tungkol sa umiiral na nagpapahiram.
- Sertipiko mula sa mga bangko, na nagpapahiwatig ng kawalan ng mga pagkaantala sa mga pagbabayad sa pautang.
Matapos ang pagsasaalang-alang ng mga security, ginawa ang seguro sa pananagutan ng tagabuo para sa ibinahaging konstruksyon.
Ano ang dapat protektado?
Kung hindi natutupad ng nag-develop ang kanyang mga obligasyon, at napatunayan ito ng isang desisyon ng korte o ang katotohanan ng pagkalugi, pagkatapos ang kontrata ng seguro na natapos sa panahon ng pagpapatupad ng ibinahaging konstruksyon ay nagpapahiwatig na ang kabayaran ay babayaran sa mga may-ari ng equity. Gayunpaman, nararapat na tandaan na ang kumpanya ng seguro ay hindi magtumbas para sa pamumuhunan kung pinahiran ng developer ang panahon ng konstruksyon o palawigin ang panahon kung saan ang bagay ay dapat na naatasan. Ang halagang bayad na nakasalalay ay nakasalalay sa presyo na tinukoy sa kontrata, ngunit hindi maaaring mas mababa sa gastos ng bagay mismo at mas mababa sa average na rate ng pamilihan ng merkado sa bawat square meter ng sala sa parehong rehiyon kung saan nagtrabaho ang nag-develop.
Ang maximum na dami ng bonus ay limitado rin sa batas.
Mga insured na kaganapan
Ang mga sumusunod na kaso ay maaaring maiugnay sa seguro:
- Nakakagambala ang konstruksyon.
- Ang developer ay idineklara na bangkarota.
- Hindi maaaring makakuha ng pabahay ang mga may-ari ng interes.
- Tumanggi ang developer na ibalik ang mga mapagkukunan ng materyal.
Mga pagbabago sa pambatasan
Ang mga pagbabago sa Pederal na Batas Blg 294, na napag-usapan namin sa aming artikulo kanina, pinagsama ang sapilitang pananagutan ng seguro ng tagabuo ng kumpanya.Kasabay nito, ang mismong nag-develop, na nais na magsagawa ng ibinahaging konstruksyon, ay obligadong maghanap para sa insurer at direktang isagawa ang mga kontrata. Maaari nang nakapag-iisa ang nag-develop, sa kanyang pagpapasya, pumili kung kanino siya magtatapos ng isang kontrata sa seguro - sa isang bangko, isang dalubhasang kumpanya ng seguro o sa kumpanya.
Ang mga kalahok na miyembro ng isang kompanya ng seguro (sapilitang seguro) ay may pantay na responsibilidad. Sa kaganapan na ang kontrata ng seguro ay natapos sa bangko, ang developer ay kailangang gumastos ng maraming oras sa pagkolekta ng mga papel. Kinakailangan din ng mga bangko ang developer na magbayad ng isang sapilitan na halaga ng 30% ng kabuuang gastos ng pasilidad sa ilalim ng konstruksyon. Ang halagang ito ay magsisilbing garantiya para sa institusyong pampinansyal. Kabilang sa iba pang mga bagay, ang gitnang bangko ay nagbibigay ng sarili nitong mga kinakailangan na nalalapat sa mga bangko na nagtatapos sa mga kontrata sa seguro. Ang mga bangko na ito ay dapat:
- Magtrabaho nang hindi bababa sa 5 taon sa may-katuturang larangan.
- Magkaroon ng isang rehistradong kabisera ng hindi bababa sa 200 milyong rubles.
- Ang kabuuang halaga ng pag-aari ay dapat na hindi bababa sa 1 bilyong rubles.
Kaugnay nito, mas kumikita at mas madali para sa isang developer na makakuha ng pautang kaysa mag-isyu ng garantiya. Isaalang-alang din ng mga bangko ang pamamaraan ng seguro para sa pagpapatupad ng ibinahaging konstruksyon ay hindi lubos na kumikita.
Ang pinaka-kapaki-pakinabang ay ang pagtatapos ng isang kontrata para sa magkakasamang seguro ng sibil na pananagutan ng mga tagagawa sa isang dalubhasang kumpanya. Dahil sa pagkakaroon ng malaking kumpetisyon, ang mga insurer upang maakit ang mga customer na mas mababa ang mga rate ng taripa at presyo para sa kanilang mga produkto. At maaari rin nilang ayusin ang rate ng taripa para sa buong panahon ng kontrata sa seguro. Ang isa pang bentahe sa pagtatapos ng isang kontrata sa isang dalubhasang kumpanya ay ang mga dokumento ay naproseso nang mabilis hangga't maaari. Sa ilalim ng nasabing kasunduan, ang tagabuo ay kikilos bilang insurer, at ang kalahok sa ibinahaging konstruksyon bilang benepisyaryo. Ang collateral para sa bawat tiyak na tirahan ay pinili nang paisa-isa. Ang mga kumpanya ng consumer ng magkakasamang seguro ng pananagutan ng mga developer ay naging may kaugnayan.
Pamamaraan sa seguro sa pananagutan para sa isang ibinahaging kumpanya ng konstruksyon
Kinakailangan ang mga policyholders na magbigay ng collateral. Kadalasan, ang naturang garantiya ay isang piraso ng lupa kung saan dapat itayo ang pagtatayo ng isang bagay. Kabilang sa iba pang mga bagay, dapat na ilarawan ng dokumento ang paraan kung saan nakasaad ang nasabing mga obligasyon. Ang lahat ng mga security ay dapat na lagdaan bago matapos ang unang kontrata para sa ibinahaging konstruksyon, at magiging wasto hanggang sa aktwal na paghahatid ng bagay. Kung sakaling natapos ang transaksyon, ang pagbubukod mula sa mga pagbabayad ng pananagutan ay hindi mangyayari. Ngunit ang panuntunang ito ay nalalapat lamang kapag nangyari ang nakaseguro na kaganapan sa panahon ng kontrata.
Maaaring masiguro ng may-ari ng patakaran ang parehong buong bahay at ang mga apartment nang hiwalay. Sa pamamagitan ng paraan, ang unang pagpipilian ay hindi ganap na kumikita, dahil pagkatapos ang nakaseguro ay dapat gumawa ng isang deposito na naaayon sa gastos ng buong pasilidad, at siguraduhin na ang lahat ng mga lugar sa pasilidad na ito ay ibebenta. Ang isa pang problema kapag nagtatapos ng isang kontrata sa seguro para sa buong pasilidad ay ang kahirapan sa pagtukoy ng benepisyaryo.
Ang kontrata ay nagsisimula mula sa sandaling ang unang pag-install ay na-kredito. Ang ganitong kasunduan ay hindi nagbibigay para sa isang bagay tulad ng isang prangkisa. Kung hindi, ang mga termino ng kontrata ay maaaring tawaging pamantayan:
- Ang insurer ay nagsasagawa ng mga obligasyon upang ipaalam sa mga may-ari ng interes tungkol sa halaga ng mga utang na bayad. Ito ang batayan para sa seguro sa pananagutan ng developer.
- Ang kumpanya ng seguro ay may karapatang makipag-ugnay sa nag-develop ng isang kinakailangang uri ng regression.
- Ang kumpanya ng seguro ay nagsasagawa upang ipaalam sa mga may-ari ng interes kung ang kontrata ng seguro ay natapos nang maaga sa iskedyul.
- Ang kasunduan ay may bisa para sa buong panahon ng konstruksiyon at nakasalalay dito. Iyon ay, kapag pinalawak ang panahon ng konstruksiyon, awtomatikong pinahaba ang kontrata.
Ang halagang ibabayad muli sa paglitaw ng isang insured na kaganapan ay nakasalalay sa naitatag na mga rate at presyo. Ang laki nito ay dapat na mas malaki kaysa sa halaga ng kabuuang puwang ng buhay ng isang partikular na silid. Bukod dito, ang pagpapasya kung paano babayaran ang kabayaran - sa pamamagitan ng mga pag-install o sa isang oras - mananatiling buo sa kumpanya ng seguro.
Mga Isyu sa Seguro
Ano ang mga pitfalls ng kontrata ng seguro sa pananagutan sa sibil ng tagapagtayo?
Ang nasabing seguro ay tiyak na tiyak, dahil ang mga panganib sa pananalapi ay talagang nakaseguro.
Ang nasabing kasunduan ay may pinagsama-samang epekto sa pagkawala. Kung sakaling magkaroon ng isang krisis sa krisis, ang mga pagkalugi ay natamo ng ganap na lahat ng mga nag-develop, at hindi sa anumang partikular. Ang mga sitwasyon sa krisis dito ay nauunawaan bilang isang pagtaas sa mga rate ng mortgage o isang pagbaba ng demand para sa pabahay. Pagkatapos ng lahat, ito ay isang kapwa insurance sa pananagutan ng mga developer.
Ang isa pang problema ay walang paraan upang muling mabigyan ng panganib ang mga panganib.
Dahil sa ang katunayan na ang Central Bank ay nadagdagan ang mga kinakailangan para sa mga kumpanya ng seguro, ang kanilang bilog ay lumago nang malaki. Ang mapagpasyang papel dito ay nilalaro ng pagtaas ng laki ng awtorisadong kapital, at sa modernong merkado ng seguro 19 na mga organisasyon lamang ang angkop para sa mga kinakailangan. Alinsunod sa mga susog, tungkol sa 80% ng mga samahan na dati nang nakapasok sa isang kontrata sa pananagutan sa pananagutan ng developer nawala ang kanilang kakayahang magsagawa ng mga aktibidad ng seguro para sa mga nag-develop.