Ang sistema ng pamamahala ng isang gusali ng apartment ay binubuo ng isang bilang ng mga organisasyon at ligal na aspeto. Minsan hindi ito maabot ng isang dalubhasa. Gayunpaman, ang mga mamamayan ay may karapatang pamahalaan ang kanilang mga pag-aari, malalaman natin kung paano nila ito magagawa.
Ang layunin ng pag-aaral
Ito ay kilala na ang isang gusali ng apartment ay isang kumplikadong kumplikado, ang pagpapanatili nito ay nangangailangan ng solusyon ng maraming mga isyu at kaalaman ng isang seryosong halaga ng mga pagkilos ng regulasyon, kinakailangan na patuloy na makihalubilo sa mga mamamayan, organisasyon at awtoridad.
Upang matapos ito, ang mga may-ari ng apartment ay dapat pumili ng isa sa mga iminungkahing paraan upang pamahalaan ang kanilang tahanan. Gaano katindi ang bawat isa sa kanila, susuriin natin sa ibaba. Marami ang tinutukoy ng aktibidad ng mga residente at ang kanilang pagpayag na malutas ang mga karaniwang problema.
Pambatasang regulasyon
Ang control system ng isang gusali ng apartment ay natutukoy ng isang buong listahan ng mga gawaing pambatasan:
- Pabahay Code - naglalarawan sa mga karapatan at obligasyon ng mga co-may-ari, nag-aalok ng mga scheme ng pamamahala at ang pamamaraan para sa kanilang pagpapatupad.
- Desisyon ng Pamahalaan ng Mayo 15, 2013 Hindi. 416 o, sa katunayan, ang mga patakaran para sa pamamahala ng isang gusali sa apartment.
- Ang listahan ng mga minimum na serbisyo para sa pagpapanatili ng mga karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment.
- Desisyon ng Pamahalaan noong Setyembre 23, 2010 Hindi. 731 - pamantayan para sa pagsisiwalat ng impormasyon sa pamamagitan ng pamamahala ng mga organisasyon.
- Iba pang mga gawa ng awtoridad na nakakaapekto sa pagkakaloob ng mga serbisyo, iba pang mga nuances.
Ang batas ng Russia ay kinokontrol ang maraming mga sektor ng buhay. Ang sistema ng pamamahala sa apartment ng apartment ay walang pagbubukod. Ang kahirapan ay nakasalalay sa katotohanan na maraming mga pagkilos, ulitin ang mga probisyon ng LC, nagpapakilala ng mga karagdagang patakaran, sa halip na tukuyin ang mga umiiral na. Bilang karagdagan, ang regulasyon na materyal ay nakakalat sa maraming mga pagkilos, na marami sa mga nagkakasalungatan sa isa't isa.
Hindi mo mai-diskwento ang mga opinyon ng mga korte. Halimbawa, ang Konstitusyonal na Korte, ay paminsan-minsan ay nililinaw ang mga probisyon ng LC at iba pang mga batas sa regulasyon. Sa kasamaang palad, ang kanyang posisyon ay hindi palaging isinasaalang-alang ng mga hukom kapag nagpapasya.
Nagbibigay din ito ng mga paliwanag sa Armed Forces of the Russian Federation, na hindi rin madali. Binago din nila ang kasanayan sa pag-aaplay ng mga batas hindi para sa mas mahusay, o wala silang sinasabi tungkol sa mga talagang seryosong problema na kinakaharap ng mga may-ari at mga organisasyon ng pamamahala at mga third party. Bilang karagdagan, sa pagsasagawa, ang mga sanggunian sa kanila ay hindi pinansin sa mga tiyak na hindi pagkakaunawaan.
Ang ligal na sistema para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay isang kumplikadong kababalaghan, at kinakailangan ng maraming oras upang pag-aralan ito.
Regulasyon 416
Ang tinukoy na dokumento ay ang pinakamahalagang pagkilos ng regulasyon pagkatapos ng LCD. Pinapalawak nito ang pag-unawa sa maraming mga probisyon ng LCD. Isaalang-alang ang istraktura nito:
- pangkalahatang mga probisyon (nakalista ang mga pamamaraan ng pamamahala);
- pamantayan ng pamamahala;
- ang pamamaraan para sa pagbuo ng isang listahan ng mga gawa at serbisyo para sa pagpapanatili ng MKD;
- samahan ng emergency service dispatch;
- ang pamamaraan para sa paglipat at henerasyon ng teknikal na dokumentasyon para sa MCD
- pamamaraan para sa pagtatapos ng mga aktibidad ng pamamahala ng samahan;
- pagkakasunud-sunod ng pagsisiwalat ng impormasyon ng HOA, mga dalubhasang kooperatiba.
Makatwiran na natalo na ang kautusan ng Pamahalaan ng Russian Federation sa pamamahala ng mga gusali ng apartment ay binibigyang-diin nang detalyado ang maraming mga puntos.
Iba pang mga batas sa regulasyon
Hindi namin isasaalang-alang ang iba pang mga regulasyon sa naturang detalye. Ang regulasyon 416 ay direktang nakakaapekto sa pangunahing mga nuances ng pamamahala at direkta o hindi direktang tumutukoy sa iba pang mga dokumento.
Mga layunin at layunin ng pamamahala
Ang pamamahala ng isang gusali ng apartment sa sistema ng serbisyo sa pabahay at komunal ay isang sistema ng mga hakbang na naglalayong makamit ang isang bilang ng mga layunin:
- paglikha ng kanais-nais at ligtas na mga kondisyon sa pamumuhay;
- organisasyon ng pagpapanatili ng mga karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment;
- paglutas ng isyu ng paggamit ng karaniwang pag-aari;
- samahan ng pagkakaloob ng mga pampublikong serbisyo;
- pagpapanatili ng mga komunikasyon sa engineering sa mabuting kalagayan.
Ang pamamahala ng isang apartment building sa sistema ng pabahay ay ibinibigay sa mga sumusunod na paraan:
- direktang pagpapasya ng mga may-ari ng tirahan;
- pamamahala ng mga residential complexes sa pamamagitan ng paglikha ng mga dalubhasang organisasyon (HOA, kooperatiba) nang walang pagtatapos ng isang kasunduan sa isang pamamahala ng samahan;
- pagtatapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng samahan, ang desisyon ay ginawa sa pamamagitan ng HOA o sa pamamagitan ng paggawa ng isang desisyon sa isang pulong ng mga may-ari ng pag-aari;
- ang pamamahala ay ibinigay ng nag-develop bago pagtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng samahan.
Ang huli na pamamaraan ay isang pagpipilian sa pagitan. Bakit? Matapos mailagay ang operasyon, dapat may humarap sa bahay. Ang mga nag-develop ay hindi dalubhasang mga organisasyon ng pamamahala. Dahil dito, sinubukan nilang magtapos ng isang kasunduan sa pamamahala ng samahan sa lalong madaling panahon. Binigyan siya ng dokumentong teknikal. Noong nakaraan, sinubukan ng ilang mga developer na lumikha ng kanilang sariling mga kumpanya ng pamamahala, ngunit kumplikado ang kanilang edukasyon ngayon. Ang isang buong listahan ng mga kinakailangan ay iniharap, kinakailangan upang makakuha ng isang lisensya.
Sa ibaba ay pag-uusapan natin ang bawat isa sa magagamit na mga pamamaraan ng kontrol.
Pamantayan sa Pamamahala ng Pang-apartment
Ang decree 416 ay nagbabalangkas sa mga aktibidad ng pamamahala ng mga samahan, at nagtatatag din ng ilang pamantayan na dapat sumunod sa aktibidad.
Sa seksyon na nakatuon sa mga pamantayan, sa katunayan, ang isang listahan ng mga serbisyo at trabaho sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay ibinibigay:
- ang pagbuo, imbakan, pag-update ng dokumentasyon ay inayos alinsunod sa mga patakaran ng pamamahala at ang pagkakaloob ng mga serbisyo para sa pagpapanatili ng MKD;
- paghahanda ng mga panukala para sa pamamahala ng mga karaniwang pag-aari sa pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari;
- pagbuo ng isang listahan ng mga serbisyo para sa pagpapanatili ng mga karaniwang pag-aari, isinasaalang-alang ang minimum na katanggap-tanggap na halaga;
- pagkakaloob ng pagkalkula at pagbibigay-katwiran ng presyo para sa mga serbisyo, pagsisiwalat ng lahat ng impormasyon;
- pagbuo ng mga plano para sa mga hakbang sa pag-save ng enerhiya;
- paghahanda ng mga pinakinabangang mga panukala para sa paglipat ng mga karaniwang pag-aari para magamit ng mga third party (upa, atbp.);
- promulgation ng mga draft na dokumento na may kaugnayan sa pamamahala at pagpapanatili ng mga karaniwang pag-aari;
- paghahanda ng dokumentasyon, paghahabol, pagtatapos ng mga kasunduan sa mga organisasyon na nagbibigay ng mapagkukunan, paggamit ng mga dalubhasang programa na nilikha upang gawing simple ang dokumentasyon;
- organisasyon at pagpapatupad ng mga pag-aayos sa mga utility at mga organisasyon na nagbibigay ng mga kalakal at serbisyo sa kurso ng pamamahala;
- tinitiyak ang epektibong kontrol ng mga co-owner (publication ng mga tagapagpahiwatig ng aktibidad sa pananalapi at pang-ekonomiya, iba pang mga dokumento, atbp.);
- organisasyon ng pagtanggap at pagsasaalang-alang ng mga aplikasyon, panukala at reklamo;
- pakikilahok ng mga may-ari sa kontrol ng kalidad ng gawaing isinagawa.
Ang listahan ay gumagawa ng mga direktang sanggunian sa mga regulasyon na namamahala sa gawain gamit ang personal na data at pagkakaloob ng mga pampublikong serbisyo.
Direktang pakikilahok sa pamamahala
Ayon sa RF LC, ang pamamahala ng isang gusali ng apartment nang hindi lumikha ng isang ligal na nilalang at kinasasangkutan ng isang kumpanya ng pamamahala ay posible kung hindi hihigit sa 30 apartment ang matatagpuan sa bahay. Bakit ka nagpasya na ipakilala ang gayong paghihigpit? Ang katotohanan ay kilala na mahirap na sumang-ayon sa isang malaking bilang ng mga tao sa isang pagpapasya na angkop sa lahat. Ngunit ang mga naninirahan sa maliliit na bahay ay mas malapit na nauugnay. At sa sitwasyong ito mas madaling malutas ang mga isyu, pag-iwas sa burukratikong proseso at hindi kinakailangang gastos.
Ang nasabing isang sistema ng pamamahala sa gusali ng apartment ay nagsasangkot ng mga direktang nangungupahan na nagtatapos ng mga kasunduan sa mga organisasyon na nagbibigay ng mapagkukunan.
Sa sitwasyong ito, pangunahing mahalaga na subaybayan ang kawastuhan ng pangkalahatang pagpupulong, pagpapatupad ng protocol at ang mga aktibidad ng konseho ng gusali ng apartment. Pinapayagan ng batas ang pangkalahatang pagpupulong upang mag-isyu ng isang kapangyarihan ng abugado sa isang ikatlong partido upang kumatawan sa mga kalahok nito, halimbawa, sa pakikipag-ugnay sa Hilagang Ossetia, ang mga awtoridad sa pagguhit ng mga hangganan ng teritoryo (ang listahan ng mga kapangyarihan at mga kaso kung saan ang kapangyarihan ng abugado ay inisyu ay hindi limitado ng batas).
Batay sa mga minuto ng pangkalahatang pagpupulong, ang bawat may-ari ay pumapasok sa isang kasunduan sa RNO. Sinasabi ng batas na ang lahat na pumirma sa kasunduan sa bahagi ng mga kapwa may-ari ay isang partido sa kasunduan.
Ang responsibilidad para sa kalidad ng mga serbisyo ay nakasalalay sa kumpanya na nagbibigay nito. Ang hangganan ng pananagutan ay natutukoy ng mga sugnay ng kasunduan. Ang mga patakaran para sa pagkakaloob ng mga serbisyo ay naglalarawan ng linya ng responsibilidad ng consumer at ang kontratista.
Ang mga nagmamay-ari ay responsable para sa pagpapanatili ng mga nakabahaging network. Samakatuwid, ang isa sa kanila ay nakikibahagi sa kanilang paglilingkod, o isang samahan o tao ang napili na, batay sa kontrata, ay makikibahagi sa paglilingkod. Tulad ng nakikita mo, ang pamamaraan ng control na ito ay angkop para sa maliliit na bahay.
Paglikha ng HOA
Ang HOA ay isang tiyak na samahan. Ito ay isang form ng samahan ng mga co-may-ari ng mga apartment para sa pagpapanatili ng mga karaniwang pag-aari at ang pagkakaloob ng mga kagamitan. Ang samahan ay maaaring nilikha sa isa, nang sabay-sabay sa maraming mga bahay (ito ay katangian ng mga maliliit na bahay ng ilang mga libu-libong mga apartment bawat isa). Ang samahan ay maaaring makisali sa iba pang mga aktibidad na naglalayon sa kasiya-siyang mga pangangailangan sa pamamahala.
Paano ang paglikha nito? Ang mga co-owner ay may hawak na pangkalahatang pagpupulong at nagpasya na lumikha ng isang unyon. Ang batas ay mahigpit na kinokontrol ang proseso ng paghahanda sa pagboto at ang pamamaraan para sa pagpapatupad nito. Sa kaso ng labag sa batas na aksyon, maaaring humantong ito sa pagpuksa ng pakikipagtulungan at pagkilala sa lahat ng mga karagdagang aksyon na ito ay labag sa batas, at kanselahin sila.
Ang samahan ay nagsisimula upang gumana mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado. Ang sumusunod na listahan ng mga dokumento ay isinumite:
- minuto ng pangkalahatang pagpupulong;
- isang kopya ng charter na nilagdaan ng isang awtorisadong tao na pinatunayan ng isang notaryo;
- isang listahan ng mga taong bumoto pabor sa paglikha ng isang HOA, kasama ang kanilang personal na data at isang indikasyon ng laki ng kanilang mga pagbabahagi sa pangkaraniwang pag-aari na pagmamay-ari nila.
Ayon sa LCD, ang pamamahala ng isang gusali ng apartment ay nakasalalay sa director ng board o chairman na nagpapasya sa mga isyu sa pagpapatakbo, at sa pangkalahatang pagpupulong. Ang batas ay hinati ang mga kompetensya at inilalaan ang mga kapangyarihan na maaari lamang maisagawa nang direkta ng mga may-ari. Halimbawa, ang pagtatapon ng mga karaniwang pag-aari.
Ang mga asosasyon ng mga may-ari ng bahay ay nagpapatakbo batay sa Charter, na binuo sa isang pamantayang porma at naaprubahan ng mga awtoridad. Pinapayagan ang mga pagbabago sa menor de edad (sa isang limitadong lawak). Kung may mga paglabag, ang inspektor ng pabahay ay maglabas ng isang utos sa reklamo o bilang bahagi ng inspeksyon, na ang tanggapan ng tagausig o ang korte ay may karapatan na kanselahin.
Ang mga aktibidad ng HOA ay medyo pormal: lahat ng mga pagpapasya ay naitala sa mga minuto ng pangkalahatang pagpupulong, mga order ng chairman. Ang samahan ay may mga account sa bangko, ipinagbabawal ang paggamit ng cash. Ang kakayahang mag-ipon ng mga pondo ay isang makabuluhang kalamangan na hindi magagamit nang may direktang kontrol sa bahay. Ang tanging pagbubukod: anuman ang paraan ng pamamahala, palaging may karapatang magbukas ng isang account para sa akumulasyon ng mga pondo para sa mga pangunahing pag-aayos.
Paglikha ng mga kooperatiba
Bilang karagdagan sa HOA, ang mga co-may-ari ay may karapatan na ipagkatiwala ang pamamahala ng isa pang ligal na nilalang, halimbawa, isang kooperatiba sa pagtatayo ng pabahay. Gayunpaman, hindi tulad ng HOA, ang isang kooperatiba ay una na nilikha para sa pagtatayo ng isang bagay.Kung gayon ang organisasyon ay may karapatan na magpatuloy sa pagkakaroon nito. Ang lahat ng kanyang mga aktibidad, tulad ng mga katulad na kooperatiba, ay katulad ng gawain ng mga HOA. Ang dahilan ay ang paggamot ng karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng isang gusali ng apartment ay batay sa parehong mga patakaran.
Kaya, ang mga pamamaraan ng pamamahala ng mga may-ari ng lugar sa isang gusali ng apartment sa pamamagitan ng pag-aayos ng mga asosasyon ay nabawasan sa pamamaraan na itinatag para sa HOA.
Mayroong mga kaso ng pagbabagong-anyo ng isang kooperatiba sa isang HOA.
Pamamahala ng kumpanya
Ang tampok na ito ay komersyal. Ang lahat ng iba pang mga organisasyon ay may katayuan ng hindi kita, at ang kanilang mga aktibidad ay hindi naglalayong kumita. Ang mga kumpanya, sa kabaligtaran, ay nilikha nang eksakto para sa hangaring ito. Ang mga ito ay inayos ng parehong mga awtoridad at pribadong indibidwal.
Nagbibigay ang kumpanya ng isang buong hanay ng mga serbisyo, sa parehong oras, ang mga residente ng bahay ay may karapatang pumili ng isa pang pagpipilian para sa kooperasyon. Kaya, ang mga sumusunod na pagpipilian ay inaalok:
- ang kumpanya ng pamamahala ng buong serbisyo sa bahay;
- Ang kontrata ay natapos sa HOA upang matupad ang listahan ng mga gawa o serbisyo na tinukoy sa kontrata.
Sa unang kaso, walang pakikipagtulungan ang nilikha; ang mga may-ari ng co ay may karapatang pumili ng isang samahan sa isang pangkalahatang pagpupulong. Kung sa ilang kadahilanan ang pagpupulong ay hindi gaganapin, o ang mga mamamayan ay nag-aatubili na lumahok sa pagpili ng samahan, ang isang kumpetisyon ay hinirang ng mga awtoridad ng munisipyo. Pagkatapos ay nagtatalaga sila ng isang kumpanya ng pamamahala, na tumatagal ng responsibilidad para sa pamamahala ng mga karaniwang pag-aari ng bahay.
Ang bentahe ng pamamaraang ito ay ang pagkakaroon ng mga mapagkukunan na hindi nagtataglay ng HOA (kagamitan, tauhan).
Aling paraan upang pumili
Ang batas ay nagbibigay ng maraming mga paraan upang ayusin ang pamamahala ng isang gusali sa apartment. May karapatan ang mga nagmamay-ari na pumili ng isa na pinakaangkop sa kanila.
Ano ang mga pakinabang ng direktang pamamahala, sinuri namin sa itaas: ang pinakamababang gastos, direktang komunikasyon sa mga organisasyon na nagbibigay ng mga serbisyo, at ang kakulangan ng isang kumplikado at mamahaling istraktura ng pamamahala.
Ang paglikha ng isang samahan ay mangangailangan ng isang mas malaking antas ng kooperasyon, ngunit nagbibigay ito ng mga mamamayan ng pagkakataong pamahalaan ang mga karaniwang pag-aari sa kanilang sarili. Ang pamamahala ng HOA o ang kooperatiba ay mas nakakaintriga sa mga pangangailangan ng mga residente. Ang opinyon sa laki ng mga taripa at ang listahan ng mga serbisyo ay isinasaalang-alang. Ang pinakamahalagang isyu ay dapat na mapagpasyahan nang direkta ng mga may-ari.
Bagaman ang mga patakaran para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay pareho, mas madali para sa pamamahala ng mga kumpanya na "bakod" at mas mahirap para sa mga residente na makamit ang kanilang mga obligasyon. Ang lupon ng asosasyon ay nakasalalay sa sarili nitong kapitbahay.
Ang sistema ng impormasyon sa impormasyon sa pabahay at pangkomunidad
Noong 2017, ang portal ng istraktura ng pabahay ng impormasyon ng estado ay inilunsad, na naglalaro ng papel ng isang sistema ng sanggunian para sa pamamahala ng mga gusali sa apartment. Naglalaman ito ng impormasyon tungkol sa mga awtoridad, kumpanya at samahan na responsable para sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa pabahay at pangkomunidad. Ang mga asosasyon ng may-ari ng bahay, pamamahala ng mga kooperatiba at kumpanya ay kasama rin dito. Ang layunin ng portal ay magbigay ng mga mamamayan ng impormasyon tungkol sa kalidad, dami ng mga utility, paglabag sa pinapayagan, at tungkol sa mga karapatan at obligasyon ng mga tao.
Ang sistema ay dapat gamitin lalo na para sa pagkalkula at pagbabayad ng pagbabayad, pagkalkula ng mga subsidyo. Kapansin-pansin na pinahihintulutan ng batas na huwag magbayad ng mga panukalang batas na hindi ipinasok sa system, hinihikayat ang mga entity sa merkado na sumali sa system.
Gayunpaman, ang pamamahala ng mga organisasyon, ang kanilang mga kinatawan ay nahaharap sa patuloy na mga pagkakamali ng system, at ang proseso ng pagrehistro at pagpasok ng data ay isang mahirap at kumplikadong pamamaraan. May pagkalito sa laki ng puwang ng pabahay na magagamit sa mga samahan ng pamamahala at naiambag ni Rosreestr.
Kaya, ang pagpapatupad ng isang magandang ideya sa halip na ang sistema ng tulong para sa pamamahala ng mga gusali sa apartment ay lumikha ng isa pang problema.
Mga mapagkukunang sumusuporta
Ang mga aktibidad sa pamamahala ay nangangailangan ng sabay-sabay na pagpapatupad ng maraming mga pag-andar.Kasabay nito, ang mga pagbabago ay ipinakilala sa batas sa pang araw-araw, ang mga bagong paliwanag ay binibigyan ng umiiral na mga batas sa regulasyon, at ang pagsusuri sa hudisyal ay nasuri. Upang gawing gawing simple ang trabaho na may pagtaas ng dami ng impormasyon, halimbawa, isang elektronikong sistema na "pamamahala ng bahay na multi-apartment" ay nilikha.
Pinapayagan ka nitong i-systematize ang magagamit na impormasyon, iproseso ito. Inaalok ang mga template ng dokumento, nananatili lamang ito upang punan ang mga ito.
Sa konklusyon
Pamamahala ng isang gusali ng apartment - isang serbisyo na ibinigay sa mga may-ari ng bahay. May karapatan silang ganap na dalhin ang lahat sa kanilang sariling mga kamay o maglipat ng kontrol sa isang dalubhasang organisasyon.
Ang isa pang pagpipilian ay isinasagawa - ang isang pamamahala ng kooperatiba o HOA ay nilikha, na pumapasok sa isang kasunduan sa pagkakaloob ng mga serbisyo sa kumpanya ng pamamahala. Ang antas ng pakikilahok ng HOA sa pamamahala ay natukoy na ng mga partido.
Ang ligal na sistema para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment ay kumakatawan sa isang layer ng mga ligal na batas na regulasyon (LCD, ilang mga batas, mga batas ng gobyerno ng Russian Federation, mga desisyon ng lokal na awtoridad).
Patuloy na nagbabago ng mga ligal na kinakailangan, ang pagiging kumplikado ng maraming mga proseso ay nagdulot ng pagtaas sa pasanin sa mga responsable sa pamamahala. Upang gawing mas madali ang kanilang buhay, ang mga dalubhasang programa ay nilikha, halimbawa, ang sistema ng pamamahala ng gusali ng apartment (ICFER).