Ang pagbili ng puwang ng buhay ay isang malaking sakit ng ulo, lalo na pagdating sa pagbili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang. Ang mga panganib ng bumibili, sa kasong ito, ay lalong mahusay, sapagkat mayroong isang mataas na posibilidad na makaharap sa mga scammers. Anong mga papel ang kailangang makolekta para sa transaksyon? Ano ang mga pitfalls at kung paano bumili ng pabahay sa isang bagong gusali at sa pangalawang merkado? Ang mga sagot sa mga tanong na ito ay iniharap sa ibaba.
Mga Pangunahing Tampok
Ang pangunahing tampok kapag ang pagbili ng isang buhay na espasyo mula sa isang ligal na nilalang ay ang opisyal na katayuan nito. Kaugnay nito, ang pamamaraan mismo ay nangangailangan ng pag-aalis ng real estate mula sa lahat ng mga may-ari ng samahan. Sa madaling salita, kung ang mga may-ari ng kumpanya ay maraming tao, kung gayon ang bawat isa sa kanila ay dapat sumang-ayon na ibenta ang pag-aari.
Yamang ang nasabing pangangailangan ay itinakda ng naaangkop na batas, ang pagbili ng real estate mula sa isang ligal na nilalang ay may sariling mga paghihirap.
- Ang mamimili ay haharap sa isang mas mahirap na sistema ng pagproseso ng transaksyon.
- Parehong bumibili at nagbebenta ay kailangang mangolekta ng isang malaking pakete ng mga papel.
Ano ang mga panganib?
Ang anumang transaksyon ay sinamahan ng mga panganib ng pagbili ng isang apartment. Ang real estate mula sa isang ligal na nilalang ay partikular na mapanganib.
Ano ang mga pangunahing panganib na maaaring matukoy kapag gumagawa ng ganoong deal:
- pagbebenta sa pekeng mga mahalagang papel;
- ang ligal na nilalang ay may karapatan na wakasan ang transaksyon pagkatapos ng pagpapatupad nito, sa pamamagitan ng pagsampa ng demanda;
- mataas ang posibilidad ng pandaraya sa pananalapi;
- ang mamimili ay maaaring mawalan ng maraming pera.
Upang mabawasan ang lahat ng mga panganib, kinakailangan na maingat na suriin ang lahat ng mga papel at ang pabahay mismo bago bilhin ito. Para sa tulong, mas mahusay na makipag-ugnay sa isang espesyalista. Posible na kasangkot ang isang ahensya ng real estate, kahit na sa kasong ito hindi ito gagana upang makatipid.
Pagkuha ng pabahay mula sa isang ligal na nilalang sa isang bagong gusali
Ang pamamaraan na ito ay napaka-pangkaraniwan at itinuturing na isa sa pinakasimpleng. Ang isang bahay na inilalagay lamang na halos palaging nabibilang sa isang ligal na nilalang - isang nag-develop o isang kumpanya ng konstruksyon.
Sa kabila ng nakagawiang transaksyon, dapat kang maging mapagbantay kapag bumili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang. Anong mga panganib ang maaasahan ng isang mamimili habang nakakakuha ng bagong gusali?
- Mga dokumento ng pekeng. Kapag nagtatrabaho sa isang developer o kumpanya ng konstruksyon, dapat mong maingat na pag-aralan ang lahat ng mga dokumento at ang mga kinakailangang permit. Kamakailan, mas maraming mga kumpanya ang nagtatrabaho sa mga pekeng papel.
- Kulang sa karanasan. Ang isa pang panganib na maaaring maghintay para sa mamimili. Bago tapusin ang isang kasunduan sa isang developer o isang kumpanya ng seguro, kailangan mong tiyakin na ang ligal na nilalang ay matagumpay na inatasan ang bahay bago. Mas mainam na hindi magkaroon ng negosyo sa mga walang karanasan na kumpanya.
- Pagkawala ng pera. Maaari kang maglipat ng mga pondo sa isang ligal na entidad matapos na maitala ang kontrata ng pagbebenta sa USRN. Ang pera na ibinigay bago ay maaaring mawala magpakailanman kung nahulog sa mga kamay ng mga scammers.
Pagbili ng isang "muling pagbibili"
Ang pagbili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang sa pangalawang merkado, bagaman isang rarer na operasyon kaysa sa pagbili ng isang bagong gusali, ay hindi gaanong mapanganib.
Ang pangunahing bagay na dapat tandaan ng mamimili ay ang pangangailangan para sa isang masusing pagsusuri sa mga papel at pagsunod sa puwang ng buhay sa kanilang mga kinakailangan.
Paano bumili ng apartment mula sa isang ligal na nilalang at kung paano alisin ang mga panganib kapag bumili ng pangalawang pabahay? Mayroong isang bilang ng mga patakaran:
- Maingat na kolektahin ang lahat ng kinakailangang papel.
- Kapag nilagdaan ang kontrata, kailangan mong maging maingat lalo na.Ito ay mas mahusay na ang isang tao na may isang legal na edukasyon ay naroroon.
- Mahalagang matiyak ang seguridad kapag nagbabayad para sa transaksyon.
- Sa pagtatapos, dapat mong irehistro ang binili na pabahay.
Ang isang nakaranas na rieltor ay gagampanan ng pinakamahusay. Bagaman kukunin niya ang kanyang porsyento ng pagbili, gayunpaman makakatulong siya na mabawasan ang mga panganib sa bumibili.
Nabenta sa pamamagitan ng isang ligal na nilalang ng isang apartment sa isang mortgage
Ang pagkuha ng pabahay sa isang mortgage mula sa isang kumpanya ay itinuturing na karaniwang pagbili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang. Ang mga panganib ng bumibili ay nabawasan, dahil ang mga empleyado ng bangko na nagbibigay ng mga pondo ay personal na responsable para sa paglipat ng mga pondo.
Kaya, dapat ipakita ang bangko:
- buong pakete ng mga papel;
- dokumento ng pagtatasa ng real estate.
Matapos makumpirma ang transaksyon, ang institusyong pampinansyal ay magtatapos ng isang kasunduan sa nangutang at ipadala ang mga pondo. Sa kasong ito, ang pera ay hindi mai-kredito sa account ng isang indibidwal, ngunit sa account ng kumpanya kung saan binili ang pabahay.
Kapansin-pansin na inirerekomenda na harapin ang isyu ng pagpaparehistro ng pautang sa pagpapautang nang maaga, dahil sa pagsasagawa mayroong madalas na mga kaso kapag ang isang ligal na nilalang ay nangangailangan ng isang pagbabayad.
Anong mga pitfall ang maaari mong harapin?
Ang mga peligro kapag bumibili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang ay talagang mahusay, kaya kailangan mong malaman kung ano ang iba pang mga pitfalls na maaaring bumagsak sa isang mamimili.
Sa ordinaryong buhay, mas madalas kaysa sa hindi, isang simpleng tao ang maaaring harapin ang mga sumusunod na sitwasyon na humantong sa pagkawala ng pera, oras at buhay na espasyo:
- Pagbili ng isang apartment na may mga maling dokumento. Ang sitwasyong ito ay ang pinaka-mapanganib at halos walang pag-asa. Ang transaksyon sa pekeng mga dokumento ng korte ay kinikilala bilang hindi wasto, na nangangahulugang ang isang ordinaryong tao bilang isang resulta ay naiwan nang walang pera at pabahay.
- Pagkuha ng pabahay mula sa isang kumpanya na may isang may-ari ng limitadong legal na kapasidad. Bilang isang patakaran, ang mga naturang transaksyon ay kinikilala din na hindi wasto. Ang iba pang mga may-ari ng kumpanya pagkatapos ng paglipat ng mga pondo ay maaaring pumunta sa korte, at siya ay nasa kanilang panig kung ang isa sa mga may-ari ay kinikilala na may limitadong legal na kapasidad at ang kinakailangang ebidensya ay ibinigay.
- Ang pagbebenta ng mga pabahay, na ipinasa sa pagmamay-ari ng pamana, kahit na hindi ito nalalapat sa sitwasyon, ngunit mayroon ding sariling mga nuances. Ang katotohanan ay sa paglipas ng panahon ay maaaring lumitaw ang iba pang mga tagapagmana na naghahabol sa apartment na ito, at ang korte ay malamang na nasa kanilang panig.
Siyempre, imposible na malaman ang lahat ng mga intricacies sa merkado ng real estate, ngunit ipinapayong magbigay ng kagustuhan sa isang "transparent" na deal kapag bumibili ng pabahay. Walang mapanlinlang na mga dokumento at pandaraya.
Mga yugto ng Transaksyon
Una kailangan mong pag-aralan ang lahat ng mga yugto ng pagbili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang. Ang mga panganib sa mamimili ay mai-minimize kung ang mamamayan ay pamilyar sa pamamaraan na ito:
- Upang magsimula, ang mamimili ay kailangang pumili ng isang bahay na ganap na matugunan ang kanyang mga kinakailangan.
- Pagkatapos ay kailangan mong suriin ang mga dokumento para sa pabahay at mga dokumento mula sa isang ligal na nilalang.
- Susunod, kailangan mong gumuhit ng isang kontrata ng pagbebenta at mag-sign ito.
- Pagkatapos nito, maaari kang magpatuloy sa paglipat ng mga pondo. Dapat alalahanin na ang pera ay ililipat lamang pagkatapos ng pagrehistro ng kontrata sa USRN.
- Sa konklusyon, maaari kang magparehistro sa apartment.
Gayunpaman, ang pamamaraan na ito ay may bisa hindi lamang kapag gumagawa ng isang transaksyon sa isang ligal na nilalang, kundi pati na rin sa isang indibidwal.
Tulad ng para sa pagbebenta ng mga apartment ng kumpanya, mayroon ding ilang mga nuances dito. Ang pakikitungo sa pagitan ng isang ligal na nilalang at isang indibidwal ay kumplikado para sa samahan mismo. Narito ang mga paghihirap na kinakaharap ng mga may-ari ng kumpanya:
- una, ang CEO ay dapat mangolekta ng isang permit upang magbenta ng pabahay mula sa lahat ng mga may-ari ng kumpanya;
- pagkatapos lamang na magbigay ng lahat ng pahintulot ang lahat ng mga shareholders o co-owner, maaari ba nating magpatuloy upang mangolekta ng kinakailangang mga security.
Ang kinakailangang pakete ng mga dokumento
Ano ang hahanapin kapag bumili ng isang apartment sa unang lugar? Siyempre, sa isang buong pakete ng mga papel.Kapansin-pansin na para sa naturang transaksyon, ang hanay ng mga dokumento para sa nagbebenta (ligal na nilalang) at ang bumibili ay naiiba.
Ang mga kinakailangang papel na dapat makolekta ng mamimili para sa pagbili ng pabahay mula sa kumpanya:
- orihinal na pasaporte ng bumibili;
- kung siya ay kasal, kung gayon kinakailangan upang makakuha ng pahintulot ng asawa na bumili ng pabahay;
- kapag bumili ng isang apartment sa isang mortgage, kailangan mong kumuha ng sertipiko upang kumpirmahin ang solvency, bilang panuntunan, ito ay isang sertipiko ng kita mula sa trabaho.
Para sa isang ligal na nilalang, ang pakete ng mga dokumento ay mas malaki at mas mahirap mangolekta:
- ang batayan, iyon ay, isang dokumento na nagpapatunay sa paglipat ng apartment mula sa nakaraang may-ari (sa kaso ng isang "pangalawang");
- teknikal na pasaporte ng pabahay;
- cadastral passport ng hindi maikakaibang pag-aari;
- dokumento mula sa Federal Tax Service;
- sertipiko na ibinigay ng kumpanya ng pamamahala o ang HOA kung saan matatagpuan ang object;
- kopya ng personal na account;
- charter at iba pang mga dokumento para sa samahan.
Pagkalkula at buwis
Ang isang transaksyon ay maaaring bayaran sa dalawang paraan.
- Sa pamamagitan ng paglilipat ng mga pondo sa personal na account ng samahan. Ito ay itinuturing na pinakaligtas kung mayroong isang pagbili ng isang apartment mula sa isang ligal na nilalang. Ang mga panganib ng bumibili ay minimal, dahil ang bangko ay kasangkot sa operasyon.
- Sa pamamagitan ng pagguhit ng isang sulat sa bangko ng kredito, iyon ay, mag-sign isang kasunduan sa pautang (sa kaso ng pagpapautang sa mortgage).
Ito ay nagkakahalaga na tandaan na ang pagbabayad ng cash sa naturang operasyon ay hindi wasto. Walang matapat na kumpanya na magpapahintulot sa iyo na tumanggap ng pera para sa nabili na apartment nang cash.
Tulad ng para sa mga buwis. Sinasabi ng batas na ang anumang ligal na nilalang ay dapat magbayad ng buwis kapag nagbebenta ng pag-aari. Gayunman, ang samahan ay walang bayad sa kanila kung sakaling ibenta ang tirahan ng tirahan. Sa sitwasyong ito, ang kumpanya ay magkakaroon lamang upang masakop ang buwis sa kita, kung mayroon man.
Paano hindi mahulog sa mga kamay ng mga scammers?
Secure ang pagbili ng apartment at proteksyon sa pandaraya. Posible ito kapag nakikipag-usap sa isang ligal na nilalang?
Ang seguridad ng 100% ay hindi magagarantiyahan sa anumang bumibili. Ngunit narito ang dapat mong malaman kapag isinasagawa ang operasyong ito:
- Ang pakikitungo ay dapat na "malinis." Walang kapangyarihan ng abugado.
- Ito ay kinakailangan upang matiyak na ang lahat ng mga dokumento ay nai-notarized.
- Kung ang pagbebenta ay posible lamang sa pamamagitan ng proxy, kinakailangang suriin ang taong kumakatawan sa may-ari at kanyang mga karapatan.
- Kung may dahilan para sa pagbebenta ng pabahay, mahalagang maingat na i-verify ang pagiging tunay nito. Kung nais mo, maaari ka ring makipagkita sa dating may-ari (kung maaari).
Alalahanin: ang isang opisyal na ligal na nilalang ay hindi isang garantiya ng isang pakikitungo nang walang mga trick. Maraming mga kumpanya ang nakikibahagi sa iba't ibang iligal na pandaraya, at pagkatapos ay makitungo ito ay mas mahirap kaysa sa isang ordinaryong indibidwal.