Natitirang halaga. Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng natitirang halaga

Sa merkado ngayon ng Russia, ang halaga ng muling pagbibili ay nagiging lalong mahalaga. Karaniwan ito ay ginagamit upang magtrabaho sa mga bangkrap na negosyo o mga bagay ng pang-matagalang pagtatayo ng pederal na pondo. Ang proseso ng pagtatasa ng mga ari-arian ay partikular na mahalaga sa sitwasyon ng krisis sa bansa.

Mga uri ng gastos

Ang bawat produkto ay nailalarawan sa pamamagitan ng halaga. Sa karaniwang mga kondisyon, mayroong isang merkado, na kung saan ay itinuturing na batayan para sa pagtatasa ng isang bagay. Kapag lumihis mula sa mga tampok na katangian nito, lumabas ang iba pang mga uri ng halaga.

Market - ito ang presyo ng bagay, na kung saan ay itinuturing na pinaka-malamang. Ang paksa ng pagsusuri ay ibinebenta sa isang mapagkumpitensyang merkado. Ang mga partido ay pinaalam sa kinakailangang data tungkol sa bagay. Ang presyo ay hindi apektado ng mga kadahilanang pang-emergency, na kinabibilangan ng:

1. Walang mga obligasyong ipinataw sa mga partido sa transaksyon: dapat ibenta ang isa, ang isa ay dapat na tubusin.
2. Ang bagay ay inilalagay para sa auction ng publiko.
3. Ang presyo ng mga kalakal ay ipinahayag sa mga tuntunin sa pananalapi.
4. Ang halaga ng transaksyon ay tila sapat, walang pamimilit sa pagbebenta.
5. Parehong partido sa transaksyon ng sariling impormasyon tungkol sa paksa nito at kumilos sa kanilang sariling mga interes.

Ang kabiguang sumunod sa isa sa inilarawan na pamantayan ng halaga ng merkado ay humahantong sa hitsura ng iba pang mga uri. Ang katotohanang ito ay nangangailangan ng isang malinaw na kahulugan ng pinaka naaangkop na porma sa anumang naibigay na sitwasyon. Ang halaga ng pamumuhunan ay lumitaw sa pagkuha ng pag-aari na may malinaw na mga layunin. Ito ay isang purong komersyal na pagnanais para sa kita sa hinaharap, at hindi pang-ekonomikong mga kadahilanan, halimbawa, pagkuha ng kasiyahan mula sa isang matandang larawan. Kinakailangan ang pagbagsak kapag ang pambihirang mga pangyayari ay bumangon at ang presyo ng pag-aari ay hindi mababawas.

Ang gastos ng pagpuksa - ano ito?

Ang konsepto ng natitirang halaga ay tumutukoy sa suplay ng pera na maaaring makuha mula sa pagpuksa ng mga ari-arian. Kasama dito ang mga pag-aari na kabilang sa isang indibidwal o ligal na nilalang. Alinsunod dito, ito ang tunay na halaga na inaasahan ng may-ari kapag ibinebenta ang bagay sa isang maikling panahon. Ang Russian market ay hindi pa magkaroon ng isang sapat na istatistika ng istatistika para sa pagbebenta ng naturang mga bagay, samakatuwid, ang uri ng pagpapahalaga sa merkado ay ginagamit.

Sa parehong oras, ang natitirang halaga ng bagay ay kinakalkula. Ito ay kumakatawan sa isang halaga na katumbas ng matipid na halaga ng ekonomya, isinasaalang-alang ang pagbawas sa real estate. Upang makuha ang tamang resulta, kinakailangan na bawasan ang naipon na pagkawasak mula sa paunang presyo. Ang nasabing data ay isinasaalang-alang kapag kinakalkula ang halaga ng pagpuksa ng ari-arian na inilalagay para sa auction sa sapilitang mga pangyayari.

Kailan naganap?

Sinusuri ang isang enterprise gamit ang paraan ng halaga ng pag-liquidation kapag kinakailangan upang mabayaran ang umiiral na mga utang sa mga nagpapahiram. Ang pagbebenta ng mga paninda na paninda ay hindi kayang masakop ang mga utang at pinipilit ang may-ari na ibenta ang mga ari-arian upang mabayaran ang mga ito. Ang kadahilanan ng oras ay nagiging mahalaga. Ang mas mabilis na pag-aari ng mga ari-arian, sa lalong madaling panahon ang mga utang ay gaganti.

Ang mga tuntunin ng transaksyon ay tinatanggap nang paisa-isa para sa bawat kaso. Ang pag-aalis ng isang ligal na nilalang ay isinasagawa kapwa sa sapilitang at sa kusang-loob na mga form. Sa kaso ng isang kusang pagbebenta ng mga pag-aari, posible na gumuhit ng isang katanggap-tanggap na iskedyul ng benta, planuhin ang iyong mga aksyon batay sa mga tiyak na detalye. Ang pagkabangkarote ng ari-arian (pag-aari ng may utang) ay inilalagay para sa auction sa isang napapanahong paraan.Ang natitirang halaga ay isang garantiya sa mga nagpapautang na babayaran ang utang. Ang pag-aari ay nagiging isang pangako. Mahalagang malaman ng tagapagpahiram kung kailan gagawin ang pagkalkula, kung anong presyo ang magaganap. Minsan ang muling pagbili ng halaga ay tinatawag na collateral.

Sa kaso ng sapilitang pagpuksa, ang mga term ay mahigpit na nabawasan. Sa kasong ito, ang pagtatasa ng tira na halaga ng pag-aari ay ginawa batay sa batas ng Russian Federation. Ang mga item ng pag-aari ay ibinebenta sa loob ng dalawang buwan pagkatapos ng kanilang pag-agaw. Ang parehong kusang-loob at sapilitang pagpuksa ay humantong sa isang pagbawas sa halaga ng bagay, ang presyo ay nagiging mas mababa kaysa sa merkado. Para sa nagbebenta, ito ay nagiging hindi kapaki-pakinabang na kaganapan, at para sa bumibili - kumikita.

Mga kadahilanan sa pagtatasa

Mula sa pagpilit na maglagay para sa auction ng ari-arian ay nakasalalay sa halaga ng pagpuksa ng bagay sa pagpapahalaga. Ito ang pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa laki, sa kawalan ng mga kasunduan sa merkado. Para sa eksaktong pagkalkula ng natitirang halaga, ang iba pang mga kadahilanan ay isinasaalang-alang din:

1. Ang termino ng paglalantad ay ang oras na inilaan para sa pagbebenta ng isang bagay. Ang mas maikli ang panahon ng tendering, mas mababa ang presyo ng ari-arian.
2. Ang sitwasyon sa ekonomiya sa bansa sa oras ng auction. Ang layunin ng estado ng merkado ay maaaring makakaapekto sa pagpapahalaga ng bagay.
3. Ang pagiging kaakit-akit ng isang ari-arian sa merkado ng real estate ay nakasalalay sa mga indibidwal na katangian at pangangailangan ng merkado para sa isang partikular na uri ng exhibit.

Sa isang hiwalay na lugar ay ang halaga ng muling pagbibili ginustong mga pagbabahagi. Ang kanilang mga may-ari sa pagtatapos ng samahan ay tumatanggap ng kabayaran para sa mga pagkalugi sa unang lugar. Nasisiyahan din nila ang karapatang priyoridad na bayaran ang halaga ng mga pondo na tumutugma sa isang solidong sukat sa pananalapi o bilang isang porsyento ng halaga ng par sa bahagi.

Mga Paraan ng Pagsusuri

Sa pamilihan ng real estate ng Russia, ang mga kakaibang pamamaraan ng pagkalkula ng halaga ng pagtutubig ay ginagamit kapag sinusuri ang isang bagay.

Upang magsagawa ng isang direktang pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate, kinakailangan na gumamit ng isang paghahambing na pagsusuri ng mga benta ng mga katulad na bagay sa sektor ng merkado. Kinakailangan ito upang pag-aralan ang mga transaksyon sa pagbebenta kamakailan sa isang tukoy na lugar sa mga katulad na paksa. Pagkatapos, ang isang direktang pagpapakandili ng halaga ng pagpuksa ng bagay sa pangunahing mga kadahilanan ay itinatag.

Ang isang hindi tuwirang pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate ay batay sa aktwal na halaga ng merkado ng real estate sa isang tiyak na tagal ng panahon. Ang presyo ay nababagay para sa koepisyent (pagwawasto) ng impluwensya ng pangunahing mga kadahilanan na pilitin ang ari-arian na ilagay para sa auction. Ang pamamaraang ito ay hindi nakasalalay sa mga opinion subject, dahil kinakalkula ito ng formula.

Formula ng pagkalkula

Upang maiwasan ang madaling maunawaan na pagpepresyo ng pag-aari, mas mahusay na gamitin ang pamamaraan ng matematika. Ang pormula ay nagbibigay ng hindi masusulat na kawastuhan sa tanong kung paano makahanap ng muling pagbili ng halaga.

Kaya, ang pormula para sa eksaktong pagkalkula: ang halaga ng pagtutubig ay ang halaga ng merkado na pinarami ng kadahilanan ng pagwawasto. Nilinaw namin ang huling konsepto. Ang kadahilanan ng pagwawasto ay isang tagapagpahiwatig ng sapilitang pag-bid. Ang saklaw ng halagang ito ay mula sa isa hanggang zero. Walang mga tagapagpahiwatig ng matematika upang makalkula ito. Ang appraiser, batay sa personal na karanasan, kaalaman at intuwisyon, ay nagtatalaga ng isang kadahilanan sa pagwawasto (sapilitang pagwawasto). Inilalantad ito ng katotohanan ng Ruso sa halaga mula sa isang ikasampu hanggang tatlong ikasampu. Ito, ayon sa pagkakabanggit, ay bumubuo mula sa sampu hanggang tatlumpung porsyento ng halaga ng merkado ng pag-aari. Ang mga nasabing tagapagpahiwatig ay lilitaw bilang isang resulta ng nabigong pangangalakal. Ang mga modernong katotohanan sa merkado ng real estate ay nagpapahiwatig ng isang kadahilanan sa pagwawasto ng limang ikasampu at sa itaas.Ang halagang ito ay lumitaw bilang isang resulta ng pag-aaral ng mga kadahilanan ng pagpilit ng pagpuksa: mga pamamaraan ng pagbebenta at gastos para dito, panahon ng pagkakalantad, mga panganib sa pamumuhunan. Sa mga sangkap ng formula, ang pinaka tumpak ay ang halaga ng merkado.

Ang pagsusuri ng hindi nasasalat na mga pag-aari ay nagtatanghal ng ilang kahirapan. Ang formula ng matematika ay hindi angkop, para sa bawat kaso ng isang indibidwal na pagkalkula ay kinakailangan. Ito ay dahil sa mga paghihirap sa pagtukoy ng dami ng mga resulta ng paggamit ng bagay upang makabuo ng kita. Ang eksaktong pamamaraan ay gastos. Ito ay batay sa pagkalkula ng mga gastos ng pagbuo at paglikha ng ligal na batayan ng hindi nasasalat na mga pag-aari. Ginagamit ang pamamaraan upang masuri ang mga resulta ng gawaing disenyo at siyentipikong pananaliksik. Kapag inilalapat ang paraan ng paggastos, isinasaalang-alang na maraming mga hakbang ang kinuha upang ma-convert ang mga resulta ng pananaliksik sa pagpapatupad ng kita sa kita. Una kailangan mong tapusin ang gawaing pag-unlad. Batay sa mga resulta nito, idisenyo ang produkto, gumawa ng isang pagsubok na bersyon. Kung mayroong mga indikasyon para sa paggawa ng masa, inaangkin ito ng mga mamimili, kung gayon ang isang kumpanya ay itinatayo para sa paggawa nito. Lamang na pinagkadalubhasaan ang mga kapasidad ng produksyon, nagsisimula silang gumawa at magbenta ng mga bagong item. Upang maisulong ang produkto, kakailanganin mong ituloy ang isang patakaran sa pagsakop sa merkado. Ang bawat yugto ay nagbibigay para sa mga gastos sa materyal at, mahalaga, ay may time frame.

Mga kaso ng pagbuo ng muling pagbili ng halaga

Ang mga halimbawa ng pag-convert ng halaga ng merkado sa pagpuksa ay nahahati sa tatlong tipikal na uri:

1. Ang pagkansela ng isang samahan ay madalas na resulta ng pagkalugi.
2. Pagbebenta ng collateral.
3. Pinilit na pagbebenta ng iba pang mga pag-aari.

Pag-aalis ng isang samahan o ang negosyo ay humahantong sa pagbuo ng isang iskedyul para sa pagbebenta ng mga ari-arian upang mabayaran ang umiiral na utang. Mayroong mga kaso kung ang kabuuang halaga ng kita mula sa pagbebenta ng mga ari-arian ay hindi maaaring masakop ang lahat ng mga utang. Ang tiyempo ng mga panukalang paunang pagbebenta at ang pag-bid mismo ay limitado. Mula sa pagkakaroon ng isang pansamantalang kadahilanan ay nakasalalay sa natitirang halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Ito, na may pagkakapantay-pantay ng lahat ng iba pang mga kondisyon, ay gumaganap ng isang mapagpasyang papel.

Sa bawat kaso, ang tagal ng panahon ng pagdidiyeta ay tinutukoy nang paisa-isa. Mahalagang isaalang-alang na ang gayong desisyon ay maaaring gawin nang kusang-loob. Pagkatapos ay mayroong higit na mga pagpipilian para sa pag-alis ng problema, may oras upang bumuo at magpatupad ng isang epektibong plano para sa pagpuksa ng enterprise. Ang sapilitang pagbebenta ng mga ari-arian para sa pag-areglo sa mga nagpautang ay isinasagawa matapos ang isang desisyon sa mga paglilitis sa pagkalugi batay sa mga resulta ng panlabas na pamamahala. Ang nilikha na mapagkumpitensyang base ay dapat ibenta sa bukas na subasta. Ang tiyempo ng naturang kaganapan ay lubos na limitado. Ang mga nagmamay-ari ay maaaring, bago pilitin ang sapilitang pagpuksa, isaalang-alang ang pagsasagawa nito nang kusang-loob.

Ang pagbebenta ng isang ipinangako na pag-aari ay kahawig mula sa katotohanan. Sa kasong ito, ang tinantyang halaga ng tira ay kinakailangan upang matukoy ang mas mababang hangganan ng pautang, kung saan kinakailangan upang mapagtanto ang mortgaged na pag-aari. Hindi ito nagbibigay para sa aktwal na pagbebenta ng ari-arian. Ngunit kailangang malaman ng tagapagpahiram sa kung anong presyo posible na ibenta ang isang ipinangako na item sa isang limitadong panahon kung ang halaga ay hindi naibalik. Ang limitadong oras at sapilitang mga benta ay nagpapahintulot sa amin na tawagan ang halagang ito ng halaga ng liquidation. Bagaman sa ilang mga mapagkukunan ito ay tinatawag na collateral at inilalaan sa isang hiwalay na kategorya.

Ang sapilitang pagbebenta ng mga ari-arian din dahil sa limitasyon ng oras ng pagkakalantad ay nangangailangan ng pagkalkula ng halaga ng pagpuksa. Ang mga pag-aari ay maaaring ibenta sa sarili nitong inisyatibo (kusang-loob na pagbebenta) at sa pamamagitan ng batas na pagpapatupad (sapilitang pagbebenta).Sa pangalawang kaso, ang panahon ng pagkakalantad ng mga ari-arian na naaresto sa isang panghukum na proseso ay tumatagal ng hindi hihigit sa dalawang buwan mula sa sandaling pag-agaw.

Ang epekto ng krisis sa pagtatasa ng pasilidad

Ang kawalan ng katatagan ng pang-ekonomiyang merkado ay nakakaapekto sa halaga ng pagpuksa ng real estate, at mas madalas na negatibo. Pinapalala ng krisis ang di-negatibong epekto na ito. Ang impluwensya ng isa't isa ay dahil sa maraming mga kadahilanan:

• hindi sapat na mapagkukunan ng pinansya ang pumasok sa merkado sa ekonomiya;
• ang maliit na pag-aari ng pangalawang pabahay ay malaki ang hiniling;
• ang isang pagkabigo sa sektor ng pagbabangko ng pagbabawas ay binabawasan ang demand para sa malaking real estate.

Ang krisis ay gumagawa ng mga pagsasaayos sa mga aktibidad ng mga appraiser at nangangailangan ng mas maingat na mga may-ari. Upang makakuha ng isang sapat na presyo, mas mahusay na gamitin ang parehong mga pamamaraan ng pagtukoy ng tira na halaga ng isang bagay. Sa mga umiiral na kondisyon, ang isang tao ay hindi dapat umasa lamang sa karanasan ng mga propesyonal. Mga tampok ng pagtatasa ng halaga ng likidasyon sa panahon ng isang krisis ay ang bawat isa sa mga pamamaraan ay nagdadala ng sariling mga pakinabang. Pinapayagan ka ng direktang pag-aralan ang estado ng merkado ng real estate at mga katulad na transaksyon sa pagbebenta. Ang konklusyon ay magiging batayan ng hindi tuwirang pamamaraan. Isasaalang-alang niya ang aktwal na halaga ng pamilihan ng ari-arian, isinasaalang-alang ang kadastral na pagpapahalaga at magtakda ng isang kadahilanan sa pagsasaayos na sapat sa puwersa.

Lamang ng isang maayos na kumbinasyon ng dalawang mga diskarte, isinasaalang-alang ang mga layunin na kadahilanan at mga subjective factor ay makamit ang maximum na epekto.

Konklusyon: ang mga kakaibang katangian ng pagtatasa ng halaga ng pagpuksa sa merkado ng Russia ay ang kawalang-pagkakamali nito at ang kaugnayan ng aplikasyon nito. Ang impormasyong empirikal at ang intuitive na pang-unawa ng mga dalubhasa ay nasa pangunahing aktibidad ng pagpapahalaga. Upang makakuha ng isang tumpak na resulta, dapat mong gamitin ang lahat ng magagamit na mga pamamaraan.

Mga pamamaraan para sa pagkalkula ng halaga ng mga nakapirming assets

Sa pagsasagawa, kailangan upang makalkula ang natitirang halaga ng mga nakapirming mga ari-arian. Mayroong maraming mga opinyon patungkol sa paliwanag ng konseptong ito. Ang una ay ang presyo ng kapaki-pakinabang na basura na matatanggap pagkatapos ng pagbebenta ng pasilidad, kasama sa kabuuang halaga. Ang pangalawa ay ang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng bagay pagkatapos makumpleto ang paggamit nito at ang gastos ng pagpuksa nito. Mayroong isang pangatlong opinyon: kapag ang mga pondo ay ganap na napabawas at ang kanilang hindi pagkakasundo para sa kasunod na operasyon ay kinikilala, ang halagang ito ay magiging katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng kapaki-pakinabang na basura (kahoy na panggatong, scrap metal, ladrilyo, atbp.) At ang gastos ng pagsira sa item.

Kaya, ang natitirang halaga ng mga nakapirming assets ay kinakalkula ayon sa isang espesyal na pormula. Ipagpalagay na ang isang bagay ay orihinal na tinantya sa isang milyong rubles, ginamit ito sa loob ng sampung taon. Ang halaga ng merkado ng magkatulad na kagamitan para sa parehong panahon ng paggamit ay nabawasan sa tatlong daang libo. Ang tinantyang gastos ng pagkansela nito ay humigit-kumulang sa siyamnapung libo. Samakatuwid, tatlong daang minus siyamnapu ay dalawang daan at sampung libong rubles. Ang halagang ito ay magiging kita ng samahan mula sa pagbebenta ng kapaki-pakinabang na basura matapos ang pagkansela ng mga nakapirming assets.

Mahalagang isaalang-alang na kapag nagpapasya sa pagpuksa sa pagtatapos ng buhay ng isang bagay, dapat isaalang-alang ang ilang pamantayan. Kabilang dito ang:

• ang pagiging kumplikado ng pag-dismantling work;
• ang halaga ng mga gastos para sa pagsira ng mga nakapirming assets;
• pagkalugi ng mga nalalabi, kapwa pisikal at moral;
• dinamikong presyo para sa mga materyales sa gusali, metal, ekstrang bahagi at marami pa;
• ang kakayahang gumamit ng mga balanse sa kanilang sariling mga gawain o mapagtanto ang mga ito;
• isang maaasahang pagtatasa ng mga natitirang ibinebenta.

Ang pagtatapos ng tunay na pagkakaroon ng isang negosyo bilang isang ligal na nilalang ay humahantong sa pagsasama ng isang dokumento sa accounting accounting. Gastos balanse ng likido kinikilala ang mga mapagkukunan ng mga pondo at ang kanilang halaga sa oras ng pagsasara ng samahan. Para sa inilaang panahon para sa pagkansela ng isang negosyo, ang mga obligasyon sa mga bangko at creditors ay dapat bayaran. Ang katayuan ng pag-areglo ng samahan pagkatapos ng panahon ng pagpuksa ay nagpapakita ng aktwal na sitwasyon sa pananalapi.

Mga paghihirap sa pagtatasa

Ang pagkalkula ng tira na halaga ay sinamahan ng ilang mga problema. Ang pangunahing isa ay ang limitasyon ng oras ng pagbebenta ng ari-arian. Kailangan ng oras at pag-verify ng pagpapatunay ng mga dokumento upang magrehistro ng isang ari-arian. Ang pangalawang problema ay isang pagbawas sa bilog ng mga customer.

Ang pagsusuri ng kakayahang kumita ng negosyo ay maaaring maganap sa tatlong paraan.

1. Ang paraan ng kita ay isinasaalang-alang ang mga benepisyo sa malapit at malayong hinaharap.
2. Ang pamamaraan ng paghahambing ay batay sa totoong presyo ng pag-aari na ibinebenta sa bukas na merkado.
3. Ang pagtingin sa gastos ay nagpapahiwatig ng pinahihintulutang gastos na maaaring makuha ng may-ari sa pagkuha at pagkatapos ay muling likha ito.

Ang kaugnayan ng mga pamamaraan ay nakakaapekto sa pagtatatag ng halaga ng pagpuksa ng negosyo. Ang limitadong tagal ng panahon ay hindi pinapayagan ang mga potensyal na mamimili na magkaroon ng kamalayan ng mga pakinabang ng mga pag-aari. Para sa pangwakas na pag-apruba ng rate, kinakailangan upang suriin ang mga resulta ng lahat ng mga diskarte sa pagtatantya.