Ang pamamaraan ng diskwento ng mga daloy ng cash: mga tampok, mga prinsipyo at mga kinakailangan para sa pagkalkula

Ang diskwento na paraan ng cash flow ay kumplikado at mahirap makalkula. Sinusuri niya ang nasuri na bagay sa pagtanggap ng magkakaibang cash flow mula rito, pagmomolde ng mga tampok ng kanilang resibo.

Magkano ang gastos sa hinaharap na pera?

Paraan ng diskwento ng daloy ng cash – ito ang pagbawas ng halaga ng mga pagbabayad ng cash sa hinaharap hanggang sa kasalukuyang panahon. Ang diskwento ay batay sa konsepto ng halaga ng pagbawas ng pera sa paglipas ng panahon sa ekonomiya. Sa paglipas ng panahon, nawawalan ng halaga ang pera kumpara sa kasalukuyang isa. Bilang isang sanggunian, kailangan mong gawin ang kasalukuyang sandali ng pagkalkula at dalhin ang lahat ng kasunod na mga resibo sa pananalapi sa kasalukuyang panahon. Upang gawin ito, mag-apply ng koepisyent na ginamit sa paraan ng diskwento ng mga daloy ng cash. Ang isang halimbawa ng pagkalkula nito ay ang mga sumusunod: k = 1 / (1 + r)^ako. Sa pormula, r nagpapahiwatig ng rate ng diskwento, sumisimbolo ako sa bilang ng tagal ng oras.

Real Estate bilang isang tagapagpahiwatig

Saan ilapat ang pamamaraan?

Ang paraan ng diskwento ng cash flow ay ginagamit sa pangkalahatan. Pinapayagan ka nitong matukoy kung magkano ang kita sa hinaharap sa kasalukuyang panahunan. Ang daloy ng pananalapi ay maaaring maging pabagu-bago ng isip, ang mga kita ay maaaring mapalitan ng mga pagkalugi. Ang dinamikong pagbabago ay hindi palaging hinuhulaan. Maaari mong palaging suriin ang pag-aari sa mga tuntunin ng kasalukuyang mga benepisyo na maaring magdala bukas.

Maipapayo na mag-aplay ang paraan ng diskwento ng cash flow kung:

may mga argumento na naniniwala na ang mga daloy sa pananalapi ay malaking pagbaba o pagtaas sa paglipas ng panahon;
ang paksa ng pagpapahalaga ay sapat upang makalkula ang hinaharap na kita (positibo o negatibo);
ang mga daloy ng pananalapi ay malubhang apektado ng pana-panahon;
Ang paksa ng pagsusuri ay isang bagay na may isang pinalawak na hanay ng mga posibleng pag-andar;
ang ari-arian na pinahahalagahan ay naitayo o naatasan.

Anong data ang kinakailangan para sa pagkalkula?

Para sa pagkalkula sa pamamagitan ng paraan ng pag-diskwento ng mga daloy ng cash at dalhin ang mga ito sa kasalukuyang sandali, kinakailangan ang sumusunod na data:

Kakayahang kumita (cash flow mismo).
Mga tuntunin ng mga pag-aayos.
Rate ng diskwento.

Mga Pagkilos ng Algorithm

Isaalang-alang ang algorithm para sa pagkalkula ng halaga ng paraan ng diskwento ng mga daloy ng cash.

Ang batayan para sa mga kalkulasyon ay kakayahang kumita. Ito ang tunay na daloy ng salapi mula sa pinahahalagahan na pag-aari na may diskarte sa kita. Ang paraan ng diskwento ng cash flow ay isinasaalang-alang ang net free flow, iyon ay, ang mga pananalapi na mananatili sa pagtatapon ng may-ari matapos na ibawas ang lahat ng mga gastos, kabilang ang mga pamumuhunan.

Ang pagpapasiya ng panahon ng pagsingil ay depende sa dami ng data ng real estate. Kung ang mga ito ay sapat at kinakailangan upang makagawa ng mga pagtataya sa pangmatagalang, maaari kang pumili ng mas mahabang tagal ng panahon o dagdagan ang katumpakan ng forecast.

Sa Russia, ang average na panahon ng forecast ay tatlumpu't limang taon.

Ang tagapagpahiwatig na ito ay nagbibigay ng halaga ng kita hanggang sa petsa na may kaugnayan sa halaga. Upang gawin ito, ang daloy ng pananalapi ay dapat na dumami ng diskwento, na kung saan ay ang naitatag na rate ng kita na maaaring asahan ng mamumuhunan na namuhunan sa halaga ng negosyo.

Paraan ng diskwento ng cash flow at impluwensya ng mga kadahilanan

Kapag kinakalkula ang rate, ang mga sumusunod na salik na impluwensya ay isinasaalang-alang:

rate ng inflation;
kakayahang kumita sa mga bagay;
pagsasaalang-alang ang lahat ng mga panganib;
Rate ng Central Bank;
porsyento ng mga komersyal na bangko para sa paghiram ng pondo;
average na gastos ng kapital.

Paraan ng Pamamaraan ng Application

Para sa sapat na paggamit ng paraan ng diskwento ng mga daloy ng cash sa pagsusuri ng isang negosyo, kinakailangan na kumilos ayon sa sumusunod na algorithm:

Ang pagpili ng panahon para sa pagtatasa. Sa Russia, hindi ito lalampas sa tatlumpu't limang taon. Gumagamit ang mundo ng mas mahabang panahon ng pagtatasa.
Ang pagtukoy ng uri ng cash flow na iniimbestigahan. Halimbawa, maaaring ilarawan ng isang tao ang kadako ng pagbawas sa pananalapi at pagtaas ng daloy (kita at pagkalugi) sa pamamagitan ng paglalarawan ng mga pahayag sa pananalapi (kasalukuyang at nakaraang mga taon) at ang kasalukuyang sitwasyon sa modernong merkado, na isinasaalang-alang ang mga pagkakamali. Ang ilang mga uri ng kita ay isinasaalang-alang: kabuuang kita (net ng buwis sa real estate at mga gastos sa negosyo); inaasahang kabuuang kita; netong kita ng operating (net ng mga pamumuhunan sa mga nakapirming assets at pagbabayad sa mga pautang at paghiram); daloy ng pananalapi bago at pagkatapos magbayad ng mga singil sa piskal.
Pagkalkula ng baligtad o tira na halaga ng nasuri na bagay matapos na tumigil sa pag-agos ang kita. Ang pagtaliwas ay maaaring tinatayang tinukoy sa pamamagitan ng pag-aaral ng gastos ng naturang mga bagay sa merkado ng Russia o pagtataya sa sitwasyon sa merkado. Posible upang makalkula ang rate ng capitalization o taunang kita kasunod ng pagtatapos ng tagal ng oras ng pagtataya.
Pagkalkula ng rate ng diskwento. Ang isang mahirap na sandali sa pagkalkula na ito ay ang tamang pagtataya ng rate ng kita sa hinaharap. Mayroong higit sa sampung mga paraan upang gawin ito sa paraan ng cash flow diskwento. Mga halimbawa ng mga pamamaraan sa pagkalkula ng ekonomiya: pinagsama-samang pamamaraan o karagdagan sa panganib, mga pamamaraan ng paghahambing sa pamumuhunan, paraan ng paglalaan (pagkalkula ng porsyento ng mga transaksyon na nauugnay sa magkatulad na bagay), pagsubaybay batay sa pagsubaybay sa merkado para sa pagsusuri ng mga pamumuhunan sa real estate, kung saan ang rate ay nagmula sa pamamagitan ng paghahambing ng mga tagapagpabatid ng buod.
Application ng paraan ng diskwento ng mga daloy ng cash ayon sa kinakalkula na mga paunang tagapagpahiwatig. Para sa pagkalkula, ang sumusunod na formula ay ginagamit: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ Sd)^tkung saan ang DDP - may diskwento na cash flow; DP - daloy ng cash sa napiling panahon ng oras (t); SD - ang rate ng kita sa hinaharap; t ay ang panahon ng pagtataya ng oras; Ang N ay ang bilang ng mga panahon ng forecast para sa mga daloy ng cash sa hinaharap.

Mga Paraan ng Diskwento sa Diskwento

Sa mga katotohanan, ginagamit ng mga espesyalista ang mga sumusunod na pamamaraan upang makalkula ang rate ng kita:

pinagsama-samang konstruksiyon;
paghahambing ng mga alternatibong pamumuhunan;
paglalaan ng interes;
pagmamanman sa merkado.

Ang pinakasikat na paraan sa Russia

Ang pinagsama-samang paraan ng konstruksyon ay batay sa katotohanan na ang rate ng diskwento ay isang mapanganib na pagpapaandar. Ito ay kinuha bilang isang kumbinasyon ng lahat ng mga panganib na posible para sa bawat pag-aari nang hiwalay. Ang rate ay katumbas ng kabuuan ng rate ng walang panganib at ang premium na peligro. Ang huling sangkap ay kinakalkula sa pamamagitan ng paglalagom ng mga halaga ng magagamit na mga kadahilanan para sa nasuri na pag-aari.

Karaniwang kinakalkula ng mga espesyalista sa Russia ang rate ng diskwento sa pamamagitan ng pinagsama-samang konstruksiyon. Ito ay dahil sa pagiging simple ng pagkalkula ng rate ng pagbabalik para sa pamamaraang ito sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado ng domestic real estate.

Paghambingin at tapusin

Ang pamamaraan ng magkakaibang pamumuhunan, o sa halip ang kanilang paghahambing, ay ginagamit, bilang isang panuntunan, sa pagkalkula ng hinaharap na halaga ng real estate. Alinman ang rate ng pagbabalik na idineklara ng mamumuhunan ay maaaring kunin bilang rate ng pagbabalik, pagkatapos ang rate ay itinakda ng sponsor, o ang inaasahang rate ng pagbabalik ng iba pang mga katulad na proyekto o tool na nauunawaan ng mga taong namuhunan ng pera.

I-highlight ang pangunahing

Ang paraan ng paglalaan ay ginagamit kapag ang rate ng pagbabalik ay kinakalkula bilang isang rate ng interes. Ito ay isinasaalang-alang batay sa impormasyon sa mga katulad na transaksyon sa mga bagay sa merkado ng real estate. Ang pamamaraang ito ay oras at kumplikado. Ang mekanismo ng pagkalkula ay:

sa pagbuo ng mga hypotheses tungkol sa laki ng kita sa hinaharap;
paghahambing ng hinaharap na daloy ng pananalapi na may paunang pamumuhunan (gastos sa pagkuha).

Sa kasong ito, ang formula ay kinakalkula depende sa dami ng paunang impormasyon at ang laki ng ipinahayag na mga karapatan ng bumibili. Ang rate ng pagbabalik, hindi katulad ng ratio ng paunang pamumuhunan, ay hindi maaaring mailalaan nang direkta mula sa data sa pagbebenta. Walang paraan upang makalkula ito nang walang pag-highlight at pagsusuri sa mga pagpapalagay ng mamimili patungkol sa mga oportunidad sa pinansiyal na hinaharap.

Ang pinaka-maginhawang pagpipilian para sa pagkalkula ng rate ng diskwento sa pamamagitan ng paraan ng paglalaan, sa kondisyon na mayroong isang survey ng mamumuhunan (sponsor) at paglilinaw:

kung anong porsyento ang ginamit sa pagtukoy ng paunang halaga ng pagbebenta;
kung paano hinuhulaan ang hinaharap na pananalapi.

Kung nakuha ng appraiser ang lahat ng data na kailangan niya, pagkatapos ay maaari niyang kalkulahin ang panloob na rate ng pagbabalik ng isang katulad na bagay. Siya ay umaasa sa figure na nakuha sa pagtukoy ng rate ng pagbabalik sa iba pang mga transaksyon. Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na ang bawat bagay ay natatangi, walang limitasyong at may sariling mga tampok sa pananalapi. Bagaman, sa ilang mga paglihis (hindi tumpak), posible na makuha ang halaga ng rate ng diskwento sa pamamagitan ng paraan ng paglalaan, na tutugma sa pangkalahatang inaasahang pag-unlad sa hinaharap. Gayunpaman, kailangan mong malaman na tulad ng mga transaksyon ay dapat mapili ang mga para sa pagbebenta ng mga bagay na katulad ng orihinal, ang umiiral na paggamit ng kung saan ay ang pinaka-epektibo.

Ang pag-unlad ng pagkalkula ayon sa paraan ng paglalaan sa mga hakbang:

pagmomolde para sa isang katulad na bagay sa isang naibigay na tagal ng oras ayon sa senaryo ng pinaka-mahusay na paggamit ng lahat ng magagamit na daloy sa pananalapi;
pagkalkula ng rate ng pagbabalik sa mga pamumuhunan para sa bagay ng pagkalkula;
pagsusuri ng mga resulta ng anumang istatistika o eksperto ng pamamaraan upang maihatid ang umiiral na mga katangian ng pagsusuri sa tinantyang pag-aari.

I-rate ang merkado

Ang pamamaraan ng pagsubaybay ay batay sa mga sumusunod na data:

pare-pareho ang pagsusuri ng sitwasyon sa merkado;
pagsubaybay sa mga tagapagpahiwatig ng transaksyon ng mga pamumuhunan sa real estate.

Ang nasuri na impormasyon ay dapat na pangkalahatan sa iba't ibang mga sektor ng merkado at regular na sakop. Ang data ay nagbibigay ng gabay para sa mga tagasuri. Pinapayagan ka nitong magsagawa ng isang paghahambing na pagsusuri ng mga kinakalkula na mga tagapagpahiwatig sa mga umiiral na, upang mapatunayan ang katotohanan ng iba't ibang mga pagwawasto sa pagwawasto. Kung kailangan mong isaalang-alang ang epekto ng panganib sa rate ng diskwento, ang mga agarang pagbabago ay dapat gawin sa rate ng pagbabalik kapag tinatasa ang mga hindi nalilipat na mga bagay. Kung ang kita ay binubuo ng dalawa o higit pang mga mapagkukunan, ang isa dito ay maaaring maituring na garantisado at maaasahan, kung gayon ang isang rate ng kita ay inilalapat dito, at ang iba pang mga mapagkukunan ay bawas sa isang mas mataas na rate. Halimbawa, ang laki ng mga premium sa anyo ng mga porsyento ay nakalagay sa dami ng negosyo ng nangungupahan at ito ay isang variable na nag-iiba sa paglipas ng panahon, depende sa pana-panahong mga kadahilanan. Ang pamamaraan na ito ay tumutulong upang isaalang-alang ang antas ng peligro kapag kumita ng isang kita mula sa isang ari-arian sa isang solong form. Sa pamamagitan ng pagkakatulad, posible na isaalang-alang ang iba't ibang mga antas ng panganib ng pagbuo ng kita mula sa ari-arian sa mga tagal ng panahon.