กองทุนรวมที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบปิด

นักลงทุนรายใหญ่มักทำตัวเป็นอิสระในระดับของการติดต่อกับผู้ที่ต้องการการฉีดการเงิน แต่ไม่ใช่ทุกคนที่มีเงินเพียงพอสำหรับกิจกรรมอิสระ หากคุณยังต้องการลงทุนผู้คนก็รวมเป็นหนึ่งในโครงสร้างพิเศษ เราจะพูดถึงหนึ่งในนั้นคือกองทุนรวมที่ลงทุนแบบปิด

ข้อมูลทั่วไป

เริ่มแรกเรามาดูกันว่ากองทุนลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดท้าย (ZPIF) คืออะไร นี่คือชื่อของคอมเพล็กซ์คุณสมบัติซึ่งสร้างขึ้นโดยไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล มันถูกสร้างขึ้นจากสินทรัพย์ของนักลงทุนหลายคนที่โอนเงินของพวกเขาไปยังกองทุน หลังจากนั้นพวกเขากลายเป็นเจ้าของหุ้นของเขา ทรัพย์สินของกองทุนมีสถานะทางกฎหมายของการเป็นเจ้าของร่วม ดังนั้นผลลัพธ์ของกิจกรรมจะถูกกระจายระหว่างผู้เข้าร่วมตามสัดส่วนของการมีส่วนร่วม โดยวิธีการเมื่อมีการจัดตั้งหน่วยลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปิดที่เชื่อถือได้แล้วไม่เพียง แต่เงินสด แต่ยังสิทธิในวัตถุเช่นอาคารและที่ดินสามารถโอนไปยังมัน เมื่อมีการสร้างโครงสร้าง บริษัท จัดการจะจัดการตามการประกาศใช้ กิจกรรมของโครงสร้างเหล่านี้มีการควบคุมอย่างเข้มงวดตามกฎหมายและการดำเนินการด้านกฎระเบียบหลายอย่างของ Federal Service สำหรับตลาดการเงินของสหพันธรัฐรัสเซีย FFMS ควรลงทะเบียนกฎความน่าเชื่อถือสำหรับกองทุนรวมที่ลงทุนแต่ละแห่ง

ความแตกต่างของพวกเขาคืออะไร?

ทำไมคุณต้องสร้างโครงสร้างประเภทเพิ่มเติมเช่น CUIF นี่คือสาเหตุที่จำเป็นต้องอำนวยความสะดวกในการดำเนินงานจำนวนมาก หากเราพูดถึงกองทุนปิดแล้วในกรณีนี้มีข้อดีเช่นความสามารถในการตัดสินใจโดยผู้เข้าร่วมเกี่ยวกับกิจกรรมในการประชุมสามัญ ความแตกต่างที่สำคัญของกองทุนรวมที่ลงทุนปิดท้ายคือการพิจารณาสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ นั่นคือการดำเนินงานหลักจะดำเนินการกับอาคารที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ที่ดินและไม่ชอบ ในกรณีนี้สองประเภทมีความแตกต่างตามอัตภาพ คนแรกที่จะกล่าวถึงเป็นกองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนปิด พวกเขาเชี่ยวชาญในการจัดหาเงินทุนในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ประเภทอื่นคือกองทุนปิดให้เช่า (ลงทุน) เขาเชี่ยวชาญในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ บ่อยครั้งที่เขาสร้าง นั่นคือคุณสมบัติคือการดำเนินการที่หลากหลายที่สามารถเข้าถึงได้การเปลี่ยนแปลงของกิจกรรมประเภทต่างๆและดำเนินการอื่น ๆ อีกมากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (การซื้อ / ขายอาคารที่พักอาศัยและอาคารพาณิชย์ที่ดิน ฯลฯ )

เกี่ยวกับการเงินของโลกการก่อสร้าง

เมื่อเร็ว ๆ นี้การสร้างอสังหาริมทรัพย์มากถึงร้อยละแปดสิบของผู้บริโภคคือผู้ที่วางแผนจะอาศัยและทำงานในอพาร์ทเมนท์และอาคารใหม่ ดังนั้นมักจะมีสถานการณ์เมื่อพวกเขาเริ่มสร้างมีเพียง 10-20% ของเงินทุนที่จำเป็น เพียงพอสำหรับรั้วและจุดเริ่มต้นของงานที่ดิน ในขณะเดียวกันก็มีการคำนวณเงินให้สินเชื่อหรือการขายอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลหรือนิติบุคคล มันเป็นสหกรณ์ที่อยู่อาศัย หลักการดำเนินการมีดังนี้เราขายอพาร์ทเมนท์หลายแห่งเรากำลังสร้างชั้นแรก จากนั้นเรารอจนกว่าจะมีคนอื่นซื้อ ในกรณีนี้ผู้ซื้อรายแรกมีความเสี่ยงสูงพวกเขาสามารถรอได้นานจนกว่าอาคารจะแล้วเสร็จ

มีหนึ่งลบในโครงการนี้ - ไม่มีการควบคุมทางการเงินเป้าหมายและสิ่งนี้มักจะกลายเป็นเรื่องอื้อฉาวที่ผู้ถือหุ้นที่ถูกโกงเป็นเหยื่อ การใช้กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214-FZ ช่วยให้เราสามารถเริ่มต้นกระบวนการระดมทุนผู้บริโภคในระยะหลัง ในขณะเดียวกันก็มีความเข้าใจว่ามันจำเป็นต้องถูกแทนที่ด้วยบางสิ่ง มิฉะนั้นการลดลงของปริมาณการก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น - เพียงรอบมุม ตามกฎหมายนี้ (ฉบับที่ 214-FZ) กองทุนเครดิต (โครงสร้างธนาคาร) และเงินลงทุน (CIF) ได้รับการจัดสรรสำหรับการก่อสร้าง

แม้ว่าจะมีความแตกต่างบ้าง ดังนั้นรัฐสามารถดูแลการปกป้องประชาชนได้แม้ว่าจะผลักดันให้ธนาคารอยู่ห่างจากตลาดนี้ ทำไม? ความจริงก็คือการออกกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียนำเสนอบรรทัดฐานของความรับผิดร่วมกันของสถาบันการเงินกับนักพัฒนา สิ่งนี้ทำโดยมีเป้าหมายที่จะเปลี่ยนนักลงทุนสถาบันให้เป็นหลักประกันการเสร็จสิ้น

ข้อมูลเฉพาะของงาน

ดังนั้นเราได้พิจารณาถึงแม้ว่าจะไม่ได้รับคำสั่ง แต่ก็ยังมีความสำคัญสำหรับการทำความเข้าใจข้อมูล เพื่อไม่ให้เป็นทฤษฎีลองดูที่โครงสร้างเหล่านี้ทำงานอย่างไร ตัวอย่างเช่นลองลงทุนกองทุนหน่วยลงทุนเช่าห้องชุดที่เป็นดินแดนศักดิ์สิทธิ์ ดังนั้นเพื่อที่จะมีส่วนร่วมในกระบวนการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ (หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ) ZPIFN ได้รับสิทธิ์ในทรัพย์สินจากผู้พัฒนา ข้อตกลงส่วนได้เสีย (หรือการลงทุน) จะใช้เป็นเอกสารประกอบ

จากนั้น บริษัท จัดการจะโอนเงินทุนที่มีอยู่ให้กับนักพัฒนาและได้รับสิทธิ์หลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้นเพื่อรับวัตถุบางอย่าง (เช่นอพาร์ทเมนต์) พร้อมพารามิเตอร์บางอย่าง (ตัวอย่างเช่นฟุตเทจหรือระดับความสูง) ในสินทรัพย์ของพวกเขา แต่จะทำอย่างไรกับทรัพย์สินที่ได้รับ? นี่คือการตัดสินใจโดย บริษัท จัดการของกองทุนรวมที่ลงทุนแบบปิดท้าย

มันควรจะสังเกตว่ามันสามารถเริ่มต้นการจัดหาเงินทุนนักพัฒนาเฉพาะหลังจากที่ใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดจะออกในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมาย สิ่งนี้ทำขึ้นเพื่อ จำกัด การเข้าร่วมของกองทุนรวมปิดท้ายการลงทุนในช่วงที่อันตรายที่สุดของการก่อสร้าง แต่สิ่งนี้ไม่สำคัญเพราะไม่เกินร้อยละสิบห้าของค่าใช้จ่ายทั้งหมดตรงกับการออกแบบของเอกสารทั้งหมดและการสร้างโครงการ การเชื่อมต่อกับกองทุนรวมที่ลงทุนปิดท้ายช่วยให้นักพัฒนาได้รับเงินลงทุนขนาดใหญ่และปกติซึ่งจำเป็นสำหรับงานก่อสร้างและติดตั้งการสร้างการสื่อสารทางวิศวกรรมและก้าวไปข้างหน้า นโยบายที่คล้ายกันถูกพบในกองทุนปิดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเครื่องเมตรอนอม

ความแตกต่างของการทำงาน

แต่นั่นไม่ใช่ทั้งหมด ชุดของความแตกต่างทั้งที่น่าสนใจสำหรับนักพัฒนาควรจะเน้น:

1. รับประกันการเงินที่มั่นคง สิ่งนี้สำคัญมาก แต่เป็นการยากที่จะสังเกตเมื่อใช้การขายที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ นอกจากนี้คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายดอกเบี้ย ท้ายที่สุดก็ถอนเงินจากการไหลเวียน นอกจากนี้คุณสามารถชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการซื้อวัสดุก่อสร้างจำนวนมากซึ่งช่วยให้คุณได้รับส่วนลดและแก้ไขค่าใช้จ่าย
2. ความมั่นคงและความสม่ำเสมอของกระบวนการดำเนินการ ความจริงก็คือการจัดสรรส่วนหนึ่งของทรัพย์สินในประเภท - นี้ไม่สามารถทำได้ ทำไม? สาระสำคัญของสถานการณ์นี้คือกองทุนรวมที่ลงทุนแบบปิดท้ายเป็นเครื่องมือสำหรับนักลงทุนไม่ใช่ผู้บริโภค ดังนั้นเพื่อที่จะชำระหุ้นคุณจะต้องขายอสังหาริมทรัพย์ และถ้าคุณไปกับการออกแบบ - นี่คือภาระของระบบราชการเพิ่มเติม ด้วยเหตุนี้ ZPIF จึงมีความสนใจในการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนสิ้นสุดการก่อสร้าง แน่นอนว่าสิ่งนี้สามารถทำได้ในตลาดรอง แต่ในกรณีนี้จำเป็นที่จะต้องผ่านคณะกรรมการของรัฐลงนามในการดำเนินการตามสัญญาการลงทุนและดึงสิทธิในการเป็นเจ้าของ ทั้งหมดนี้เนื่องจากต้นทุนวัสดุบางอย่างและเวลานานลดประสิทธิภาพของการลงทุน

ตัวเลือกการมีส่วนร่วม

ตอนนี้เรามาดูแผนการที่เจ้าของหุ้นการลงทุนของกองทุนรวมปิดสามารถเข้าร่วมในการสร้างวัตถุบางอย่าง ในขั้นต้นเพื่อเลือกคุณสมบัติบางอย่างพวกเขาจำเป็นต้องรวมตัวกันและทำการตัดสินใจที่เหมาะสม นี่เป็นขั้นตอนทั่วไปสำหรับทุกโครงร่าง แล้วความแตกต่างก็เริ่มต้นขึ้น แต่สำหรับตอนนี้ขอเพียงแค่ด้วยชื่อ:

1. การเงินโครงการ
2. แหล่งดึงดูดการลงทุน
3. การจัดการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
4. โปรแกรมการเคหะ
5. บูรณาการของเงินลงทุนอุตสาหกรรมปิดในระบบการจัดการโครงการก่อสร้าง

แต่ละโครงร่างเหล่านี้มีลักษณะเฉพาะในการนำไปใช้ และมีหลายคนที่แนะนำให้อุทิศส่วนที่แยกต่างหากจากบทความ

การจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างโครงการ

ในกรณีนี้มีเงื่อนไขว่าผู้ลงทุนและผู้ก่อตั้งโอนเงิน (รวมถึงสิทธิในทรัพย์สินและหลักทรัพย์) ไปยังกองทุนระหว่างการก่อตั้งหรือเมื่อเข้าสู่การมีส่วนร่วมในตลาดรอง หลังจากการสร้างเสร็จสมบูรณ์และกองทุนรวมการลงทุนแบบปิดท้ายได้รับการยอมรับว่าถูกสร้างขึ้น บริษัท จัดการลงทุนในสินทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์ ผู้ถือหุ้นกองทุนได้รับรายได้จากความแตกต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายของสิทธิในทรัพย์สินหรือวัตถุสำเร็จรูป มันเกิดขึ้นในระหว่างการก่อสร้างเช่นเดียวกับเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาในตลาดสำหรับวัตถุสำเร็จรูป

ในกรณีนี้ บริษัท จัดการเป็นผู้ดูแลทรัพย์สินแบบคลาสสิกที่จัดการเงินทุนของลูกค้า สิ่งนี้เกิดขึ้นไม่ได้อยู่ในตลาดหุ้นเท่านั้น แต่รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย กฎของการจัดการความน่าเชื่อถือของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแบบปิดจะให้ผลตอบแทนสูงสุดจากการทำงานกับลูกค้า หลังจากทั้งหมดเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนมาเป็นรางวัล และหาก บริษัท จัดการไม่ใช่เครือข่ายนักหลอกลวงก็สนใจที่จะรับประโยชน์สูงสุดโดยตรง จำนวนรายได้ขึ้นอยู่กับกลุ่มที่เลือกเช่นเดียวกับข้อกำหนดสำหรับโครงการที่มีศักยภาพ ในขณะเดียวกันต้องขอบคุณการมีส่วนร่วมของนักลงทุนจำนวนมากผู้ถือหุ้นจะได้รับผลประโยชน์มากกว่าที่พวกเขาทำด้วยตัวเอง

ข้อดีอีกอย่างที่สำคัญคือ ZPIFN ไม่ต้องจ่ายภาษีเงินได้ ด้วยเหตุนี้นักลงทุนสามารถใช้ผลกระทบล่าช้า

การระดมทรัพยากร

นักพัฒนาบางคนใช้เงินลงทุนปิดเพื่อรับเงินเพื่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวก ในกรณีนี้ บริษัท จัดการได้สร้างกองทุนรวมการลงทุนแบบปิดท้ายสำหรับทรัพย์สินเฉพาะของลูกค้า เจ้าของทรัพย์สินได้รับการแนะนำให้รู้จักกับเจ้าของเพื่อชำระค่าหุ้นในระหว่างการจัดตั้งกองทุน จากนั้น บริษัท จัดการและผู้ก่อตั้งจะดึงดูดนักลงทุนเพื่อจัดหาเงินทุนสำหรับวัตถุเฉพาะ สำหรับสิ่งนี้จะใช้ตลาดรอง (ตัวอย่างเช่นการแลกเปลี่ยน) นี่คือวิธีที่ได้รับเงินเพื่อการก่อสร้าง นักลงทุนที่เป็นผู้ถือหุ้นจะได้รับสิทธิในส่วนหนึ่งของรายได้ที่จะได้รับเมื่อขายวัตถุ มันสามารถเป็นได้ทั้งขายและเช่า วิธีที่สองมักจะใช้กองทุนรวมหน่วยลงทุนแบบปิด โครงการดังกล่าวได้รับความนิยมเนื่องจาก:

1. ความเรียบง่ายของการสร้างโครงสร้างการลงทะเบียนการลงทุนการบัญชีและการรายงาน
2. ความโปร่งใสของเครื่องมือสำหรับผู้ให้ข้อมูลบุคคลที่สาม
3. โอกาสในการใช้หุ้นเป็นหลักประกัน

การจัดการทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

ตัวเลือกนี้ใช้โดยกองทุนรวมการลงทุนแบบปิดท้ายให้เช่า สาระสำคัญของโครงการนี้คือการวางสินทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และรับรายได้จากการเช่า นักลงทุนใช้ตัวเลือกนี้เพื่อรับรายได้ที่มั่นคง สำหรับเจ้าของตัวเลือกนี้น่าดึงดูดด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

1. เปลี่ยนสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักให้กลายเป็นแหล่งข้อมูลสำหรับธุรกิจหลัก
2. การได้รับการตั้งค่าเกี่ยวกับการชำระภาษีเงินได้และทรัพย์สิน
3. ดึงดูดทรัพยากรทางการเงินจากการขายหุ้นในขณะที่ยังคงสิทธิในการจองซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

กองทุนได้มาพร้อมกับเงินที่กองทุนสมทบหรือเกิดขึ้นทันทีจากอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม การจัดการกองทุนรวมที่ลงทุนแบบปิดท้ายให้ข้อสรุปเพิ่มเติมสำหรับข้อตกลงกับ บริษัท ที่ดำเนินงาน เธอต้องทำงานทุกอย่างเพื่อให้มั่นใจและดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกและส่งเงินสุทธิทั้งหมดของค่าเช่าไปยังกองทุนปิดลงทุน มูลค่าของสินทรัพย์ของผู้ถือหุ้นมีการเติบโตเนื่องจากการโอนเงินและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาดของวัตถุ ตามข้อตกลงกับผู้ก่อตั้งรายได้จะถูกจัดการดังนี้:

1. ลงทุนในการสร้างและปรับปรุงสิ่งใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่าและ / หรืออัตราค่าเช่า
2. จ่ายให้ผู้ถือหุ้นเป็นระยะ
3. ลงทุนในการก่อสร้าง / ซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ (ที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์)
4. ลงทุนในตลาดหุ้นวางเงินฝากธนาคาร

โปรแกรมการเคหะ

นี่เป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการใช้เงินทุนซึ่งเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมของโครงการที่อยู่อาศัยเทศบาลหรือองค์กร ในกรณีนี้ CIFF ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือที่สะสมเงินทุนและสร้างความมั่นใจในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเป้าหมายบางกลุ่มซึ่งกำหนดโดยผู้ก่อตั้งโครงการบ้านจัดสรร ภายใต้กรณีนี้มีการวางที่ดินบางส่วน มันสามารถเลือกได้โดยเทศบาลหรือ บริษัท จากดินแดนที่รวมอยู่ในดินแดนของตน จากนั้นจำนองจะถูกโอนไปยังกองทุนรวมที่ปิดลงทุนซึ่งเริ่มการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ องค์กรของการก่อสร้างและการควบคุมดำเนินการโดย บริษัท จัดการ

บูรณาการของเงินลงทุนการลงทุนแบบปิดท้ายในระบบการจัดการโครงการก่อสร้าง

ตัวเลือกนี้ถูกใช้โดยผู้เล่นในตลาดขนาดใหญ่ พวกเขารวมเงินลงทุนปิดท้ายลงในกระบวนการทางธุรกิจของพวกเขาเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของการจัดการโครงการก่อสร้างและการกระจายของเงินทุนที่จำเป็นสำหรับการเงินสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สถานที่ของโครงสร้างเหล่านี้ในห่วงโซ่ขึ้นอยู่กับบทบาทองค์กรความต้องการและวัตถุประสงค์ที่ดำเนินการ

ลองพิจารณาตัวอย่างเล็ก ๆ บริษัท แม่สร้างกองทุนรวมการลงทุนแบบปิดท้ายและรับหุ้น 100% ปริมาณและทิศทางการใช้งานของกองทุนที่เกิดขึ้นถูกกำหนดโดยประกาศการลงทุน นอกจากนี้ในอนาคตจำนวนเงินอาจเพิ่มขึ้น จากนั้น บริษัท แยกจะถูกสร้างหรือได้มา พวกเขามีส่วนร่วมในการจัดทำเอกสารโครงการได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับการก่อสร้างเช่นเดียวกับสิทธิในที่ดิน

เหมาะสมที่สุดสำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้เป็น บริษัท ที่มีรูปแบบการเป็นเจ้าของของ LLC หรือ บริษัท ร่วมหุ้นปิด หลังจากงานเตรียมการทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์ ZPIFN สรุปข้อตกลง (การลงทุนหรือส่วนของผู้ถือหุ้น) ด้วยโครงสร้างนี้และจัดหาการก่อสร้างทางการเงิน หากไม่จำเป็นต้องทำสิ่งนี้เป็นการชั่วคราวคุณสามารถโอนเงินไปยังสินทรัพย์ที่กำหนดไว้โดยประกาศการลงทุน หลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์วัตถุจะถูกรับรู้ กำไรจากการขายสิ่งของจากกองทุนรวมที่ปิดท้ายไม่ได้ถูกหักภาษี