บ่อยครั้งที่ทรัพย์สินหนึ่งมีเจ้าของหลายคน พวกเขามีส่วนแบ่งหรือห้องแยกต่างหากในวัตถุนี้ หากเจ้าของรายหนึ่งตัดสินใจขายทรัพย์สินของเขาเขาต้องเสนอการแบ่งปันให้เจ้าของร่วมรายอื่นก่อน นี่คือความจริงที่ว่าพวกเขามีสิทธิที่จะซื้อ พวกเขาจะเสนอวัตถุในราคาที่แน่นอนซึ่งในกรณีที่มีการปฏิเสธจำเป็นต้องเสนอห้องพักหรือการแบ่งปันให้กับผู้ซื้อรายอื่น หากราคาลดลงคุณต้องติดต่อเจ้าของร่วมอีกครั้งเพื่อขอซื้ออพาร์ทเมนต์
แนวคิดของกฎหมายยึดเอาเสียก่อน
มันถูกแทนด้วยสิทธิของเจ้าของห้องหรือแชร์ในอพาร์ทเมนท์เพื่อรับส่วนอื่นที่ขายโดยเจ้าของร่วม สถานที่ให้บริการนี้จะเสนอให้กับบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตเท่านั้นเมื่อดำเนินการปฏิเสธอย่างเป็นทางการ
กระบวนการในการใช้สิทธิจองซื้อถูกควบคุมโดยมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง ดังนั้นเจ้าของทรัพย์สินก่อนที่จะขายให้กับผู้อื่นจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเพื่อนบ้านทั้งหมดในอพาร์ทเมนต์ชุมชนหรือเจ้าของร่วมของทรัพย์สินแปรรูปได้รับแจ้งจากการขายตามแผนและไม่ต้องการใช้สิทธิทางกฎหมายของพวกเขา ขอแนะนำให้ทำการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษร นอกจากนี้ผู้ขายจะต้องมีหลักฐานว่าเขาแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบถึงการขายส่วนของเขา
ปัญหาที่เกิดขึ้นใหม่
ผู้ที่มีส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวมักประสบกับปัญหาบางอย่างในการขายอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ มีสิทธิ์ยึดถือสิทธิในการซื้อหุ้น ปัญหาและปัญหาที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ได้แก่ :
- อุปสรรคในการขายห้องสร้างโดยผู้เช่ารายอื่น ตัวอย่างเช่นพวกเขาประกาศโดยตรงกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพว่าพวกเขาจะเสียชีวิตและในเวลาเดียวกันพวกเขาไม่ต้องการแลกหุ้นด้วยตัวเอง
- เจ้าของร่วมปฏิเสธที่จะยอมรับการแจ้งเตือนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินดังนั้นคุณต้องส่งเอกสารทางไปรษณีย์ลงทะเบียนพร้อมใบเสร็จรับเงินเพื่อให้มีหลักฐานการปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย
- ในขั้นต้นผู้ถือหุ้นปฏิเสธที่จะแลกหุ้น แต่จากนั้นพวกเขาไปศาลเพื่อท้าทายการทำธุรกรรมที่สรุปแล้วกับบุคคลที่สาม แต่ถ้าผู้ขายมีหลักฐานการแจ้งเตือนของประชาชนศาลจะไม่ตอบสนองการเรียกร้อง
- ผู้ถือหุ้นหลายรายพร้อมกันอาจแสดงความปรารถนาที่จะซื้อพาร์ทเมนต์บางส่วนและในสถานการณ์เช่นนี้ผู้ขายสามารถเลือกได้อย่างอิสระว่าใครเป็นผู้ทำธุรกรรม
- คุณไม่สามารถแจ้งเจ้าของร่วมรายอื่นเกี่ยวกับการขายชิ้นส่วนหากมีข้อตกลงกับผู้เช่าเพียงรายเดียวเท่านั้นว่าเขาจะซื้อหุ้น
สิทธิก่อนจองซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่มีผู้เยาว์บอกเป็นนัยว่าไม่เพียง แต่ต้องได้รับการปฏิเสธที่จะแลกหุ้นจากตัวแทนอย่างเป็นทางการ แต่ยังได้รับอนุญาตให้ขายทรัพย์สินจากเจ้าหน้าที่ผู้ปกครองด้วย ในขณะเดียวกันก็ไม่อนุญาตให้มีการละเมิดสิทธิของเด็กในการทำธุรกรรมใด ๆ
จะป้องกันความเสี่ยงได้อย่างไร?
ทุกคนที่เป็นเจ้าของเพียงบางส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการดูแลอย่างดีในสิ่งที่เป็นสิทธิ์จองซื้อล่วงหน้า ในกรณีนี้มันเป็นไปได้ที่จะหลีกเลี่ยงสถานการณ์เมื่อการทำธุรกรรมสำหรับการขายทรัพย์สินจะถูกท้าทาย เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่าง ๆ ประเด็นต่อไปนี้ถูกนำมาพิจารณา:
- เจ้าของอพาร์ทเมนท์รายอื่นได้รับแจ้งอย่างถูกต้องและทันทีจากการขายส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่วางแผนไว้
- หากพลเมืองมีความสัมพันธ์ที่ดีกับเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ขอให้ปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษร
- หากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ไม่ต้องการเขียนจดหมายปฏิเสธจะมีการส่งการแจ้งเตือนไปยังพวกเขาด้วยจดหมายลงทะเบียนพร้อมใบเสร็จรับเงิน
เฉพาะในกรณีที่มีหลักฐานว่าผู้ขายไม่ได้ละเมิดสิทธิของผู้เช่ารายอื่นสามารถรับประกันได้ว่าการทำธุรกรรมจะไม่ถูกท้าทายในศาล
เป็นไปได้ไหมที่จะหลีกเลี่ยงสิทธิ์ในการซื้อสิทธิ์?
มีเทคนิคบางอย่างที่ทำให้ไม่สามารถรับการปฏิเสธจากประชาชนอื่นและไม่ส่งการแจ้งเตือนเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินบางส่วนให้กับพวกเขา วิธีการดังกล่าวหลัก ได้แก่ :
- การทำสัญญาของขวัญไม่ใช่การขายบนพื้นฐานของสัญญาการขาย สิทธิ์ในการซื้อล่วงหน้านั้นใช้ได้สำหรับการขายหุ้นเท่านั้นไม่ใช่ของกำนัล แต่ละคนมีสิทธิ์ที่จะกำจัดทรัพย์สินของเขาได้อย่างอิสระดังนั้นเขาจึงสามารถแบ่งปันการแบ่งปันให้กับบุคคลใด ๆ โดยไม่ยากและเป็นไปได้ของการแข่งขัน แต่ถ้าเจ้าของร่วมมีหลักฐานว่าธุรกรรมที่ชำระคืนได้นั้นถูกซ่อนอยู่ก็จะถูกรับรู้ในศาลว่าเป็นแกล้งทำบนพื้นฐานของศิลปะ 170 GK
- การเพิ่มมูลค่าของส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน สัญญาขายอาจระบุว่ามีราคาสูง แต่ในความเป็นจริงแล้ววัตถุนั้นถูกโอนด้วยต้นทุนที่ต่างกัน การทำธุรกรรมดังกล่าวเป็นการฉ้อโกงดังนั้นหากความแตกต่างของพวกเขาได้รับการเปิดเผยต่อสาธารณชนพวกเขาได้รับการยอมรับว่าเป็นโมฆะ
- ทำข้อตกลงกับผู้จำนำ ตัวอย่างเช่นผู้ขายของห้องเบิกเงินกู้จากผู้ซื้อซึ่งมีการจัดทำเอกสารอย่างเป็นทางการ ภายใต้ข้อตกลงนี้ทรัพย์สินบางส่วนได้ถูกจัดให้เป็นหลักประกัน นอกจากนี้ค่าชดเชยจะถูกเขียนเป็นผลมาจากการที่เจ้าหนี้ปฏิเสธเงินและผู้ขายโอนทรัพย์สินของเขาให้เขาสำหรับเรื่องนี้ แต่เมื่อใช้รูปแบบดังกล่าวคุณจะต้องลงทะเบียนอย่างเป็นทางการทั้งข้อตกลงจำนำและสัญญาค่าตอบแทน
เทคนิคดังกล่าวมักจะใช้หากมีความสัมพันธ์ที่ไม่ดีระหว่างผู้อยู่อาศัยในทรัพย์สินเดียวกันดังนั้นประชาชนพยายามใช้สิทธิในการครอบครองเพื่อรบกวนเจ้าของร่วมของทรัพย์สิน
กฎระเบียบสำหรับการแจ้งเตือนประชาชน
หากเจ้าของส่วนแบ่งในวัตถุหนึ่งตัดสินใจขายทรัพย์สินของเขาเขาจะดำเนินการดังต่อไปนี้:
- บนพื้นฐานของมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ทุกคนมีสิทธิ์ยึดครองการซื้อดังนั้นในตอนแรกพวกเขาจะได้รับการเสนอราคาที่แน่นอน
- นอกจากนี้ยังมีการรวบรวมการแจ้งเตือนเป็นลายลักษณ์อักษรซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินตามแผน
- เอกสารแสดงราคาที่มีการวางแผนการทำธุรกรรม
- อาจมีการเสนอแผนการผ่อนชำระหรือตัวเลือกอื่น ๆ ภายใต้เอกสารนี้เพื่อให้เจ้าของอพาร์ทเมนท์คนอื่นสามารถไถ่ถอนหุ้นได้
- ตามประกาศนี้เจ้าของทรัพย์สินที่เหลืออยู่ทำการปฏิเสธหรือเข้าทำธุรกรรม
หากประชาชนเพียงปฏิเสธที่จะยอมรับการแจ้งเตือนก็จะถูกส่งไปยังพวกเขาทางไปรษณีย์และนอกจากนี้พวกเขาจะต้องจ่ายการแจ้งเตือนการจัดส่งเพื่อให้ผู้ขายมีหลักฐานการปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าวการแจ้งเตือนมีผลผูกพันตามกฎหมายแม้ว่าผู้รับจะปฏิเสธที่จะรับจดหมาย
30 วันหลังจากส่งการแจ้งเตือนคุณสามารถเริ่มขายเงินเดิมพันให้กับบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตหากเจ้าของร่วมไม่ได้แสดงความต้องการที่จะซื้อด้วยตนเอง
วิธีในการส่งการแจ้งเตือน
ขอแนะนำให้มอบเอกสารส่วนตัวสำหรับการเซ็นชื่อ แต่ในทางปฏิบัติมักจะมีสถานการณ์เมื่อเจ้าของที่ดินมีความขัดแย้งกันมากเกินไป แต่ถึงแม้จะอยู่ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าวก็ไม่ได้รับอนุญาตให้เพิกเฉยต่อสิทธิการจองซื้อหุ้นในอพาร์ตเมนต์ การแจ้งเตือนสามารถส่งได้หลายวิธี:
- โทรเลขส่ง;
- การส่งเอกสารโดยใช้ศาลสาธารณะ
- ส่งจดหมายที่มีค่าด้วยตัวคุณเอง
ไม่ว่าในกรณีใดคุณจะต้องชำระเงินสำหรับการแจ้งเตือนการส่งเอกสาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้บันทึกเอกสารการชำระเงินเพื่อยืนยันการส่งเอกสาร เอกสารเหล่านี้เป็นหลักฐานในระหว่างการพิจารณาคดี
ข้อมูลใดที่มีอยู่ในการแจ้งเตือน?
การแจ้งเตือนล่วงหน้าของการทำธุรกรรมรับประกันการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์การจองซื้อหุ้นในอพาร์ตเมนต์ ตัวอย่างของประกาศดังกล่าวสามารถพบได้ที่ด้านล่าง
ต้องแน่ใจว่าได้รวมข้อมูลต่อไปนี้ไว้ในเอกสารนี้:
- ที่อยู่อพาร์ตเมนต์
- ข้อมูลเกี่ยวกับขนาดของการแบ่งปันที่มีอยู่;
- มูลค่าของทรัพย์สินที่กำลังขาย
- ข้อเสนอโดยตรงเพื่อใช้สิทธิ์ของคุณและแลกเป็นส่วนหนึ่งของวัตถุ
- ระบุว่าหากข้อเสนอนี้ไม่ได้รับการยอมรับการแบ่งปันจะถูกขายให้กับบุคคลที่สาม
- คำขอถูกเขียนด้านล่างเพื่อวาดการปฏิเสธหรือความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
- วันที่ของการแจ้งเตือนและลายเซ็นของผู้สมัครจะถูกกำหนด
เงื่อนไขหลักคือความต้องการที่จะขายทรัพย์สินเฉพาะในราคาที่ระบุไว้ในประกาศ หากเจ้าของร่วมปฏิเสธที่จะซื้อคุณสามารถขายต่อได้ในราคานี้ หากผู้ขายไม่พบผู้ซื้อเขาก็ไม่สามารถลดราคาได้ ในการทำเช่นนี้พวกเขาเขียนการแจ้งเตือนอีกครั้งซึ่งระบุว่าต้นทุนต่ำกว่า หากหนึ่งในเจ้าของร่วมตกลงที่จะแลกหุ้นข้อตกลงจะถูกร่างขึ้นกับเขา สิทธิในการจองซื้ออพาร์ทเมนต์อนุญาตให้คุณเพิ่มส่วนแบ่งของเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่
ความรับผิดชอบต่อการละเมิดสิทธิ
บ่อยครั้งที่ประชาชนที่เป็นเจ้าของส่วนแบ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักเพิกเฉยต่อสิทธิในการจองห้องพักในอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของร่วมคนอื่นมี สิ่งนี้นำไปสู่การละเมิดสิทธิของพลเมือง
ผลกระทบเชิงลบที่สำคัญของการละเมิดดังกล่าวคือความสามารถในการท้าทายการทำธุรกรรม เนื่องจากผู้ขายจะไม่มีหลักฐานของการแจ้งเตือนที่ถูกต้องโดยเจ้าของร่วมคนอื่นการทำธุรกรรมจึงถูกโต้แย้ง พลเมืองจะต้องส่งคืนจำนวนเงินที่ได้รับจากผู้ซื้อจากนั้นทำตามขั้นตอนตามข้อกำหนดทางกฎหมาย
จำเป็นต้องมีการปฏิเสธหรือไม่?
หากมีความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างเจ้าของร่วมก็ขอแนะนำให้เขียนปฏิเสธหากประชาชนไม่ต้องการแลกเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน
การปฏิเสธไม่จำเป็นถ้าส่งการแจ้งเตือนทางไปรษณีย์เนื่องจากผู้ส่งมีหลักฐานการปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย จำเป็นต้องรอคำตอบภายใน 30 วัน หากไม่มีคุณสามารถจัดการกับการขายหุ้นให้กับบุคคลที่สามได้
ความแตกต่างอื่น ๆ
สิทธิในการจองห้องพักล่วงหน้าในอพาร์ทเมนต์ส่วนรวมหรือทรัพย์สินที่มีการแปรรูปมักใช้บ่อยที่สุด แต่มีอยู่ในพื้นที่อื่น เหล่านี้รวมถึง:
- เมื่อเช่า หากมีการให้เช่าวัตถุใด ๆ ผู้คนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์นี้หลังจากการประมูลถูกประมูลเพื่อการประมูล นี่คือสาเหตุที่ความจริงที่ว่าที่อยู่อาศัยของประชาชนเหล่านี้อาศัยอยู่แล้ว
- สำหรับสถานที่ปฏิบัติงานเทศบาล หากเทศบาลขายอาคารที่ประชาชนอาศัยอยู่บนพื้นฐานของข้อตกลงสินเชื่อเพื่อสังคมผู้คนจะได้รับที่อยู่อาศัยเดียวกันในบริเวณเดียวกันหรือมีสิทธิในการครอบครองที่ดินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นผู้เช่ามีสิทธิ์เข้าร่วมในการประมูลกับบุคคลอื่นและสามารถใช้ประโยชน์จากผู้เข้าร่วมอื่น ๆ ดังนั้นหากพวกเขาเห็นด้วยกับการซื้อคืนการประมูลจะไม่ถูกจัดขึ้นเนื่องจากข้อตกลงได้รับการสรุปโดยตรงกับพวกเขา
- สำหรับทรัพย์สินที่ถูกยึด หากวัตถุใด ๆ ถูกยึดและยึดเป็นหนี้แล้วจะขายในการประมูล ลูกหนี้อาจเข้าร่วมในการประมูลซึ่งมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนโดยตรงโดยไม่ต้องประมูล
จุดประสงค์หลักของสิทธินี้คือโอกาสสำหรับผู้ที่ใช้ทรัพย์สินเพื่อเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์
ข้อสรุป
พลเมืองที่แตกต่างกันมีสิทธิจองไว้ล่วงหน้าในสาขาต่างๆที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทุกประเภท มันถูกนำไปใช้ในรูปแบบต่าง ๆ และวัตถุประสงค์หลักคือโอกาสสำหรับประชาชนที่จะซื้อบ้านที่พวกเขาใช้จริง
หากมีการละเมิดสิทธิ์เหล่านี้ธุรกรรมจะถูกโต้แย้งในศาลอย่างง่ายดาย