เพียงไม่กี่ปีที่ผ่านมาผลิตภัณฑ์ธนาคารใหม่ปรากฏในตลาดรัสเซีย - จำนองอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แม้ว่าสำหรับเราแล้วปรากฏการณ์นี้ค่อนข้างใหม่ แต่ บริษัท ตะวันตกก็ชื่นชมมันมานาน ลองมาดูอย่างใกล้ชิดกับสินเชื่อเพื่อการค้าประเภทนี้คุณสมบัติข้อดีและข้อเสีย
อสังหาริมทรัพย์สำหรับธุรกิจ
หากคุณตัดสินใจที่จะเปิดธุรกิจของคุณเองหรือขยายธุรกิจที่มีอยู่คุณอาจต้องการพื้นที่เพิ่มเติม แน่นอนถ้าคุณมีจำนวนเงินที่ต้องการคุณสามารถได้รับสิ่งที่คุณต้องการทันที หากไม่มีเงินวิธีเดียวที่จะเข้าใกล้เป้าหมายคือเงินกู้ การจำนองเชิงพาณิชย์เป็นเงินกู้ธนาคารระยะยาวสำหรับการซื้ออาคารที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยสำหรับการทำธุรกิจ ด้วยความช่วยเหลือของเงินกู้ดังกล่าวคุณสามารถซื้อสำนักงาน, คลังสินค้า, อาคารพาณิชย์หรือโรงงานอุตสาหกรรม
โดยทั่วไปแล้วบริการธนาคารดังกล่าวเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับคนหนุ่มสาวที่เพิ่งเริ่มต้นและผู้ประกอบการรายบุคคลวางแผนที่จะขยายธุรกิจของพวกเขา นอกจากนี้ประชาชนที่ให้การทำงานด้วยตัวเองสามารถใช้ประโยชน์จากข้อเสนอดังกล่าว: พรักานทนายความ พวกเขาต้องมีสำนักงานเพื่อรับพลเมือง นอกจากนี้ยังสามารถใช้บริการโดยประชาชนที่ต้องการลงทุนเงินสดกำไรฟรี การได้มาซึ่งวัตถุอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในการจำนองคุณสามารถทำกำไรได้ให้เช่า
ประเด็นทางกฎหมาย
การจำนองเชิงพาณิชย์ในสหพันธรัฐรัสเซียนั้นอยู่ไกลจากขอบเขตผลประโยชน์ของรัฐ ด้วยเหตุนี้กฎหมายไม่ได้ให้คำอธิบายที่ชัดเจนเกี่ยวกับคุณสมบัติของการให้กู้ยืมประเภทนี้ กฎหมายปัจจุบันเกี่ยวกับการจำนอง (Federal Law No. 102) ถูกออกแบบมาสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย แต่ในแง่ของการปล่อยสินเชื่อให้กับธุรกิจนั้นจะมีช่องว่างมากมาย เป็นผลให้ธนาคารรัสเซียไม่ได้ทั้งหมดที่จะทำงานกับการจำนองธุรกิจ
ในทางกลับกัน, อสังหาริมทรัพย์, ยิ่งไปกว่านั้น, เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า, เป็นการรับประกันสำหรับเงินกู้ประเภทนี้. ความจริงเรื่องนี้ทำให้บางธนาคารเอาชนะความกลัว ดังนั้นอุตสาหกรรมสินเชื่อนี้ถึงแม้ว่าจะช้ากำลังพัฒนา
เงื่อนไขสินเชื่อ
เนื่องจากการจำนองค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สำหรับธนาคารรัสเซียค่อนข้างใหม่เงื่อนไขในการขอรับเงินกู้ในสถาบันการเงินที่แตกต่างกันอาจแตกต่างกันอย่างมาก แต่หลังจากพิจารณาข้อเสนอดังกล่าวหลายคนสามารถได้รับรายชื่อของเงื่อนไขสำหรับผู้กู้โดยเฉลี่ย ดูเหมือนว่านี้:
- จำนวนเงินกู้ - 1-100 ล้านรูเบิลรัสเซีย
- สกุลเงินที่ให้ยืม: รูเบิล, ดอลลาร์, ยูโร;
- อัตราดอกเบี้ย - จาก 10 ถึง 15.5% สำหรับบุคคล, สูงสุด 20% สำหรับนิติบุคคล
- เงินดาวน์ - อย่างน้อย 20% ของมูลค่าของวัตถุ
- ระยะเวลาการกู้ยืม - 5 ถึง 10 ปี
- ประกันภัยภาคบังคับของการสูญเสียหรือความเสียหายต่อวัตถุ
ในกรณีนี้จำเป็นต้องพิสูจน์เพิ่มเติมว่าธุรกิจของคุณมีอยู่อย่างน้อยหกเดือนและค่อนข้างประสบความสำเร็จสร้างผลกำไร อย่างที่คุณเห็นเงื่อนไขสำหรับผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จนั้นค่อนข้างยอมรับได้ อัตราดอกเบี้ยจำนวนมากอาจทำให้เกิดคำถาม แต่ถ้าคุณคำนึงถึงว่าระยะเวลาการจำนองค่อนข้างสั้นมันชัดเจนว่าคุณจะไม่มีเวลาจ่ายเงินมากเกินไป
ข้อกำหนดห้องพัก
การจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรัสเซียนั้นไม่ธรรมดามากนัก ธนาคารเข้าหาปัญหานี้ด้วยความระมัดระวังอย่างยิ่ง ประการแรกเกี่ยวข้องกับข้อกำหนดของคุณสมบัติ 
มีจำนวนมากของพวกเขา:
- ประการแรกควรมีห้องหรืออาคารแยกต่างหากในภูมิภาคที่มีการจำนองประเภทนี้ไว้
- พื้นที่ห้อง - ไม่น้อยกว่า 150 เมตร2.
- อาคารไม่สามารถเคลื่อนที่ได้จะต้องเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างเมืองหลวง
- ห้องพักจะต้องเหมาะสมกับจุดประสงค์ ตัวอย่างเช่นหากผู้กู้มีส่วนร่วมในการเกษตรสถานที่ที่ได้มาอาจเป็นโกดังยุ้งฉางเล้าหมูและอื่น ๆ ในกรณีนี้มันจะไม่ทำงานเพื่อซื้อห้องสำหรับจัดที่จอดรถ
- ห้องต้องสะอาดอย่างถูกกฎหมาย หมายเลขโฉนดเอกสารทางเทคนิคและเอกสารชื่อเรื่องอื่น ๆ ควรเป็นเรื่องปกติ
- อสังหาริมทรัพย์จะต้องปราศจากการเรียกร้องจากบุคคลที่สาม
- ที่ดินที่วัตถุถูกสร้างขึ้น (หรือที่ตั้ง) จะต้องเป็นของผู้กู้ตามสิทธิ์ของทรัพย์สินหรือสัญญาเช่าระยะยาว ในกรณีหลังธนาคารจะต้องมีการค้ำประกันว่าในตอนท้ายของการเช่าที่ดินจะกลายเป็นทรัพย์สินของผู้กู้
- ค่าใช้จ่ายของสถานที่จะต้องตรงกับตลาด ความจริงนี้ต้องได้รับการยืนยันจากรายงานการประเมินไม่เกินหกเดือนที่ผ่านมา การประเมินควรดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระ
- เรื่องของการจำนองจะต้องทำประกัน
อย่างที่คุณเห็นรายการข้อกำหนดมีขนาดค่อนข้างใหญ่ ดังนั้นธนาคารที่พัฒนาอย่างขยันขันแข็งบริเวณนี้ส่วนใหญ่มักจะมีรายการของวัตถุที่ตรงตามข้อกำหนดทั้งหมดและพร้อมสำหรับการขาย ภายใต้สถานที่จากรายการดังกล่าวการได้รับจำนองไม่ใช่เรื่องยาก
ข้อกำหนดของผู้กู้
แต่สำหรับผู้ที่ต้องการจำนองเชิงพาณิชย์ความต้องการนั้นน้อยกว่ามาก เกณฑ์หลักคือ:
- ผู้กู้เป็นผู้อาศัยอยู่ในสหพันธรัฐรัสเซีย
- อายุ - จาก 21 ถึง 70 ปี (ในตอนท้ายของการจำนอง);
- ชีวิตของ บริษัท (ธุรกิจผู้ประกอบการรายบุคคล) คือ 6 เดือน (12 สำหรับธุรกิจตามฤดูกาล)
ในการขอจำนองทรัพย์สินเชิงพาณิชย์คุณจะต้อง:
- การขอสินเชื่อ
- โปรไฟล์ (เป็นเจ้าของสำหรับแต่ละธนาคาร);
- เอกสารประกอบและทะเบียนสำหรับธุรกิจของคุณ
- เอกสารยืนยันกิจกรรมทางธุรกิจ
- งบการเงิน
แน่นอนรายการอาจแตกต่างกันเล็กน้อย รายการเต็มจะถูกระบุให้คุณโดยผู้จัดการของสถาบันสินเชื่อเมื่อลงทะเบียนจำนอง
ประกอบกิจการรับจำนองบุคคล
การจำนองเชิงพาณิชย์สำหรับบุคคลเป็นแนวคิดใหม่ที่สมบูรณ์แบบสำหรับสถาบันการเงินของรัสเซีย ประการแรกบริการดังกล่าวจัดทำโดยธนาคารขนาดใหญ่:
- "Sberbank"
- "การค้าต่างประเทศ"
คุณยังสามารถติดต่อสถาบันอื่น ๆ :
- "Absolut"
- "Moskommertsbank"
- "Rosbank"
- ธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยรัสเซีย
- "VTB 24"
- "ยูเนี่ยน AKB"
- "PromTransBank" และอื่น ๆ
พวกเขาแต่ละคนเสนอเงื่อนไขของตัวเองสำหรับการรับเงิน แต่รายการของเอกสารทั้งหมดมีประมาณเดียวกัน:
- หนังสือเดินทาง TIN;
- รหัสประจำตัวทหาร (ถ้ามี);
- สำเนาเอกสารเกี่ยวกับสถานภาพการสมรส
- ใบรับรองรายได้และจากสำนักงานสรรพากร
- เอกสารยืนยันการมีอยู่ของบัญชีหุ้นพันธบัตรและหลักฐานอื่น ๆ ของการละลาย
- ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ
- รายงานผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมูลค่าตลาด
- เอกสารการประกันภัยอสังหาริมทรัพย์
- เอกสารชื่อเรื่องสำหรับที่ดินภายใต้ทรัพย์สินหรือให้เช่า;
- สัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาในการจำนอง;
- เอกสารอื่น ๆ ตามคำขอของธนาคาร
ประโยชน์ที่จะได้รับ
แน่นอนข้อได้เปรียบหลักที่นำเสนอโดยการจำนองเชิงพาณิชย์คือการเข้าซื้อกิจการของธุรกิจของตนเองในเวลาอันสั้น สิ่งนี้สำคัญมาก ท้ายที่สุดการมีสำนักงานของคุณเองพื้นที่ขายหรือสถานที่อื่น ๆ ทำให้ผู้ประกอบการเป็นอิสระจากการเปลี่ยนแปลงของราคาค่าเช่าและช่วงเวลาที่ไม่พึงประสงค์อื่น ๆ แน่นอนการจำนองไม่ได้รับการยกเว้นจากภาระผูกพันที่จะต้องจ่ายจำนวนมากในแต่ละเดือน แต่มันจะเป็นการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวและไม่ให้เช่า ค่อนข้างเป็นเรื่องอื่นใช่มั้ย
ข้อดีอีกอย่างคือธนาคารหลายแห่งให้สินเชื่อระยะยาวมากกว่า 10 ปี บางครั้งคุณสามารถรับจำนองธุรกิจได้โดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ จริงสำหรับเรื่องนี้คุณจะต้องให้เงินฝากธนาคารเพิ่มเติม
ธนาคารหลายแห่งยังฝึกการชำระคืนก่อนกำหนดโดยไม่มีการลงโทษเช่นเดียวกับการชำระคืนเงินต้นรอการตัดบัญชีสูงสุดหกเดือน
ข้อบกพร่อง
เช่นเดียวกับเงินกู้อื่น ๆ การจำนองเพื่อการพาณิชย์ย่อมมีข้อเสีย คนหลัก ได้แก่ :
- ขาดกฎเกณฑ์ทางกฎหมายที่ชัดเจน
- การขาดวิธีปฏิบัติที่เพียงพอสำหรับธนาคารหลายแห่งรูปแบบการจดจำนองวงเงินความเสี่ยงที่กำหนดไว้อย่างชัดเจนและอื่น ๆ
- การปรากฏตัวของปัญหาความขัดแย้งเมื่อลงทะเบียนที่ดินเป็นประกันในกรณีที่ได้รับอาคารทั้งหมด;
- เอกสารที่ต้องใช้จำนวนมากเกินไปอย่างชัดเจน
- ความจำเป็นในการดำเนินการและชำระเงินสำหรับขั้นตอนเพิ่มเติม: การประกันภัยการตรวจสอบการประมาณราคาและอื่น ๆ ทั้งหมดนี้ใช้เวลาดำเนินการนานและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
คุณสมบัติของการให้กู้ยืมเงินกับนิติบุคคล
การจำนองเชิงพาณิชย์สำหรับนิติบุคคลยังมีลักษณะของตนเอง ตัวอย่างเช่นกฎหมายมีกฎโดยตรงห้ามมิให้มีการจดจำนองก่อนที่จะลงทะเบียนการทำธุรกรรม นี่เป็นความเสี่ยงที่ใหญ่มากสำหรับสถาบันการเงิน ปรากฎว่าธนาคารแรกให้เงินเพื่อซื้อจากนั้นจะได้รับอสังหาริมทรัพย์และจากนั้นจะสามารถทำหน้าที่เป็นหลักประกัน สถาบันสินเชื่อต้องไปหาเทคนิคเพิ่มเติม ในกรณีนี้เงินมักจะถูกวางไว้ในเซลล์ของธนาคารที่เป็นของสถาบันการเงินนี้หรือได้รับในเลตเตอร์ออฟเครดิตพิเศษโดยไม่มีความเป็นไปได้ในการถอน
มีอีกหนึ่งความยากลำบาก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็นที่รู้จักกันว่ามีมูลค่าทางบัญชี มันมักจะต่ำกว่าราคาตลาด ในกรณีนี้ผู้ขายจะเกิดขึ้น รายได้ที่ต้องเสียภาษี นอกจากนี้ยังไม่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่จะลงทะเบียนมูลค่าที่แท้จริงของสถานที่ในสัญญาเพราะจำนวนภาษีในกรณีนี้จะมีมากขึ้น แต่ราคาตลาดของธนาคารเป็นสิ่งสำคัญมาก มิฉะนั้นส่วนหนึ่งของเงินให้สินเชื่อจะไม่ถูกปกคลุมด้วยมูลค่าของหลักประกัน
ในการขอจำนองอสังหาริมทรัพย์ทางธุรกิจนิติบุคคลต้องเตรียม:
- รายงานการบัญชีกำไรขาดทุน
- วิเคราะห์การหมุนเวียนเงินสดของ บริษัท อย่างน้อย 6 เดือน
- ข้อมูลเกี่ยวกับลูกหนี้และเจ้าหนี้
- ข้อมูลธนาคารเกี่ยวกับสถานะของบัญชีขององค์กร
- ข้อมูลเกี่ยวกับสินทรัพย์ถาวร
- ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมเครดิตที่มีอยู่ข้อตกลงประเภทอื่น
- เอกสารอื่น ๆ ตามดุลยพินิจของธนาคาร
แบบแผนการออกแบบ
เนื่องจากการจำนองเชิงพาณิชย์ไม่มีกฎเกณฑ์ทางกฎหมายที่ชัดเจนการทำธุรกรรมดังกล่าวจึงค่อนข้างมีความเสี่ยงสำหรับธนาคาร มีสามรูปแบบการออกแบบพื้นฐานที่ช่วยลดความเสี่ยง
ตัวเลือกหมายเลข 1:
- คู่สัญญาได้ทำสัญญาขาย
- ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์และธนาคารค้ำประกันให้ชำระเงินส่วนที่เหลือหลังจากทำการฝากเงิน
- ผู้ซื้อลงทะเบียนความเป็นเจ้าของ;
- เงินฝากจะถูกวาดขึ้นและผู้ซื้อจะจ่ายจำนวนเงินที่ขาดหายไป
ตัวเลือกหมายเลข 2:
- ผู้ซื้อจ่ายเงินดาวน์ให้ผู้ขาย;
- สถานที่ไว้กับธนาคาร
- มีการลงทะเบียนการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของโดยสรุปสัญญาการขาย
- ผู้ขายจะได้รับเงินส่วนที่เหลือแม้จะมีกิจกรรมการลงทะเบียนอย่างต่อเนื่อง
ตัวเลือกหมายเลข 3:
- นิติบุคคลที่ลงทะเบียนแยกต่างหากทรัพย์สินที่ถูกโอนไปยังทรัพย์สิน;
- สำหรับกองทุนเครดิตผู้ซื้อได้มาซึ่งความเป็นเจ้าของของนิติบุคคลนี้
- หลังจากชำระคืนเงินกู้ผู้ซื้อสามารถลงทะเบียนกรรมสิทธิ์ของตัวเองอีกครั้ง
เพื่อควบคุมความคืบหน้าของการทำธุรกรรมอย่างเต็มที่ผู้ยืมมักจะเสนองานนำเสนอตามความสนใจของเขา ดังนั้นตัวแทนของธนาคารจึงเข้ามาประสานงานประเด็นและการสื่อสารในบริการต่างๆสิ่งนี้ช่วยให้ผู้กู้ไม่เพียง แต่จะประหยัดเวลา แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงในทุกขั้นตอนของกระบวนการ
