ตลาดสำหรับอาคารใหม่เสนอวัตถุทางอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายซึ่งผู้ซื้อสามารถเลือกตัวเลือกที่เหมาะสมกับเขาโดยเน้นไปที่โอกาสทางการเงินและลักษณะการก่อสร้างอื่น ๆ แนวโน้มใหม่คือการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดน รูปแบบการพัฒนานี้ได้รับการพิจารณาว่ามีประสิทธิภาพสูงสุดประหยัดค่าใช้จ่ายและเป็นธรรมเมื่อเผชิญกับการขาดแคลนที่ดินและความแออัดในเครือข่ายสาธารณูปโภคของมหานคร เนื่องจากคำนี้ค่อนข้างใหม่จึงทำให้เกิดความสนใจอย่างมากจากผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ วันนี้เราจะพูดถึงการพัฒนาแบบบูรณาการและการพัฒนาของดินแดนรวมทั้งหารือเกี่ยวกับโอกาสสำหรับการก่อสร้างบ้านประเภทนี้

ถอดรหัสตัวย่อ KOT
เป็นสิ่งที่ควรคำนึงถึงเมื่อเราพูดถึงการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดน - นี่คือคำจำกัดความที่รวมอยู่ในแนวคิดจำนวนหนึ่งที่เป็นส่วนหนึ่งของระบบการพัฒนาดินแดน เราจะสัมผัสเพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับปัญหานี้ในบทความนี้เพราะส่วนใหญ่เรายังคงสนใจในตัวย่อ KOT
ดังนั้นการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนจึงเป็นโครงการพัฒนาที่ดินหมายถึงการก่อสร้างขนาดใหญ่ของอาคารพักอาศัยที่มีพื้นที่รวมอย่างน้อยหนึ่งแสนสี่เหลี่ยม โดยทั่วไปแล้วคอมเพล็กซ์ดังกล่าวรวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งรวมกันโดยแผนสถาปัตยกรรมและการออกแบบเดียว พวกเขายังอยู่ในหมวดหมู่ราคาที่คล้ายกัน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนส่วนใหญ่มักจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับเศรษฐกิจและความสะดวกสบายที่ออกแบบมาสำหรับผู้ซื้อจำนวนมากที่มีรายได้เฉลี่ย
เป็นที่น่าสังเกตว่ารูปแบบการพัฒนานี้รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดซึ่งถูกสร้างขึ้นโดยองค์กรการก่อสร้าง ในกรณีส่วนใหญ่ผลที่ได้คือไมโครดิสทริคขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของเมืองที่มีประชากรหนาแน่นและแม้กระทั่งมีเครือข่ายชุมชนของตนเอง

ประวัติเล็กน้อย
เป็นครั้งแรกที่พวกเขาเริ่มพูดคุยเกี่ยวกับ CAT เมื่อสิบปีก่อน จากนั้นรัฐบาลสหพันธรัฐรัสเซียออกเอกสารระบุข้อกำหนดบางประการสำหรับโครงการพัฒนาแบบบูรณาการ ประการแรกภาระผูกพันของผู้พัฒนาในการกำหนดค่าสาธารณูปโภคพื้นฐานรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมและเครือข่ายวิศวกรรมได้ระบุไว้ กสทยังเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างการแลกเปลี่ยนทางถนนและไม่ควรใช้เงินงบประมาณในกิจกรรมดังกล่าว ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ที่ไหล่ของนักพัฒนาและนักลงทุนซึ่งเขาสามารถดึงดูดโครงการได้
เป็นที่น่าสนใจว่าวันนี้มีโครงการไม่เกินสิบโครงการที่สามารถตกอยู่ในประเภทของการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนเพื่อการเคหะ ผู้สมัครหลายคนไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดที่เสนอและวันนี้พวกเขากำลังวางแผนที่จะเริ่มทำงานกับ CT เท่านั้น
เป็นที่น่าสังเกตว่าในสมัยสหภาพโซเวียตหลักการของการพัฒนาแบบผสมผสานนั้นถูกนำมาใช้อย่างแข็งขัน นี่เป็นเรื่องจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งในทศวรรษที่สามสิบ จากนั้นดินแดนรกร้างทั้งหมดและบางครั้งเมืองถูกสร้างขึ้นในดินแดนรกร้าง อย่างไรก็ตามเป้าหมายที่ติดตามไปและตอนนี้แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ ในสหภาพโซเวียตงานหลักคือการก่อสร้างเพิ่มเติมตารางเมตร ดังนั้น microdistrict ทั้งหมดจึงกลายเป็นแบบหน้าเดียวและสีเทา วิธีการที่ทันสมัยขึ้นอยู่กับการพัฒนาเชิงพื้นที่อย่างแม่นยำ นักพัฒนาหลายคนอ้างว่าพวกเขาขายอพาร์ทเมนท์ไม่มากเท่าวิถีชีวิตที่แน่นอน และสำหรับสิ่งนี้ผู้ซื้อก็พร้อมที่จะจ่ายเงินเกือบทุกอย่าง

เหตุผลของความนิยมในการก่อสร้างแบบบูรณาการ
ตอนนี้ดินแดนสำหรับการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนเป็นที่ต้องการอย่างมากและไม่น่าแปลกใจเลย ที่จริงแล้วทุก ๆ ปีในเมืองนั้นมีที่ดินว่างน้อยลงและน้อยซึ่งสามารถใช้เป็นสถานที่สำหรับอาคารใหม่ได้ หากก่อนหน้านี้ในมหานครมีความเป็นไปได้ที่จะสร้างบ้านหลายหลังในใจกลางและเชื่อมต่อกับการสื่อสารในเมืองที่มีอยู่ตอนนี้มันเป็นไปไม่ได้ที่จะทำเช่นนี้ ดังนั้นนักพัฒนาจะต้องพิจารณาอาณาเขตบริเวณรอบนอกและพัฒนาแนวคิดที่น่าสนใจสำหรับอาคารใหม่ของพวกเขา เป็นผลให้ผู้ซื้อได้รับโครงการที่ผิดปกติกับโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้นและข้อดีมากมาย
อย่ามองข้ามค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ตามกฎแล้วโครงการขนาดใหญ่ที่นักพัฒนาใช้จะต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ถูกกว่า ดังนั้นแม้จะต้องคำนึงถึงความจำเป็นในการจัดเตรียมดินแดนทั้งหมดที่อยู่ติดกับอาคารใหม่เขาก็ยังได้รับผลกำไรเป็นกอบเป็นกำ นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่จะให้ความสนใจผู้ซื้อในทุกประเภทของส่วนลดโปรโมชั่นลดค่าใช้จ่ายที่ประกาศเดิมของที่อยู่อาศัยโดยสิบถึงสามสิบเปอร์เซ็นต์ วิธีการดังกล่าวไม่สามารถติดสินบนเจ้าของอพาร์ทเมนท์ในอนาคต
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่โชคดีพอที่จะเป็นเจ้าของบ้านในโครงการดังกล่าวด้วยความกระตือรือร้นบอกเพื่อนและคนรู้จักเกี่ยวกับพวกเขาซึ่งกระตุ้นความสนใจในกสท ก่อนอื่นพวกเขาติดสินบนโดยอุปกรณ์ที่ทันสมัยของอาคารที่อยู่อาศัย พวกเขามักจะรวมถึงการเฝ้าระวังวิดีโอ, กีฬาและสนามเด็กเล่น, พื้นที่สวนสาธารณะที่คิดอย่างรอบคอบและข้ามผ่านถนน ตัวอาคารนั้นดูมีสไตล์และทันสมัย บางครั้งเขตที่เป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาที่ดินแบบบูรณาการคล้ายกับชิ้นส่วนเล็ก ๆ ของยุโรปที่มีความงามและการออกแบบที่ผิดปกติ
ประโยชน์ของกสทสำหรับเมืองและเทศบาล
ที่นี่ประโยชน์ของหน่วยงานท้องถิ่นก็ชัดเจนเช่นกัน พวกเขาไม่ใช่นักลงทุนเมื่อพูดถึงสาธารณูปโภคหรือโครงสร้างพื้นฐาน ช่วงเวลาดังกล่าวมีการระบุไว้เสมอในข้อตกลงเกี่ยวกับการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนดังนั้นเมืองเพียงแค่ต้องตรวจสอบความคืบหน้าของการก่อสร้างและจากนั้นนำวัตถุที่เสร็จสมบูรณ์เพื่อความสมดุล
ตอนนี้มากกว่าหนึ่งครั้งได้มีการพูดถึงการพัฒนาโดยรวมของดินแดนโดยนักพัฒนาหลายคน ในกรณีนี้พวกเขาอาจดีในอนาคตคือ บริษัท จัดการที่จัดการโรงต้มน้ำ, เครือข่ายไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านวิศวกรรมอื่น ๆ ที่สร้างและดำเนินการโดยพวกเขา อย่างไรก็ตามจนถึงปัจจุบันยังไม่มีกรอบทางกฎหมายสำหรับโครงการดังกล่าว อย่างไรก็ตามนี่ไม่ได้หมายความว่ามันไม่จำเป็นหรือจะไม่ปรากฏขึ้นในไม่ช้า
ข้อเสียของ CAT
แม้ว่าที่จริงแล้วเราจะแสดงรายการข้อดีที่ชัดเจนของการก่อสร้างแบบรวมแล้ว แต่ก็มีข้อเสียซึ่งผู้ซื้อมักจะลืม ประการแรกนี่คือระยะเวลาของโครงการ เนื่องจากผู้พัฒนาไม่สามารถสร้าง microdistrict ทั้งหมดได้ในเวลาเดียวกันจึงทำให้บ้านดำเนินการในหลายขั้นตอน เมื่อพูดถึงโครงการขนาดใหญ่มันสามารถเป็นอาคารได้ไม่เพียงแค่ในอาคารที่สองเท่านั้น แต่ยังเป็นอาคารที่สามและสี่ ความแตกต่างนี้จะต้องนำมาพิจารณาเมื่อซื้ออพาร์ทเม้นในคอมเพล็กซ์ที่คล้ายกัน
นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญบางคนยังกล่าวถึงการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานบนหลักการที่เหลืออยู่กับข้อเสียของกสท โดยปกติแล้วผู้ซื้อจะได้รับทุกสิ่งที่พวกเขาต้องการสำหรับการเข้าพักที่สะดวกสบายหลังจากบ้านหลังสุดท้ายได้รับมอบหมาย และอาจใช้เวลาห้าปีหลังจากผู้อยู่อาศัยแรกได้ตกลงกัน ดังนั้นในวันนี้จึงมีการออกกฎหมายซึ่งจะทำให้นักพัฒนาต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานของอำเภอควบคู่ไปกับบ้านเรือน

กิจกรรมการพัฒนาที่ดินแบบบูรณาการ: คำอธิบายทั่วไป
เราได้กล่าวถึงแล้วในหัวข้อก่อนหน้าของบทความว่าการพัฒนาแบบบูรณาการและยั่งยืนของดินแดนมีสี่รูปแบบและ CT เป็นหนึ่งในนั้น หากคุณไม่ได้ลงรายละเอียดพวกเขาสามารถแสดงในแบบฟอร์มต่อไปนี้:
- การพัฒนาดินแดนที่สร้างขึ้นแล้ว
- กสท;
- โครงการพัฒนาที่ดินแบบบูรณาการที่ริเริ่มโดยเจ้าของที่ดิน
- โครงการพัฒนาที่ดินแบบบูรณาการที่ริเริ่มโดยเทศบาล
โปรดทราบว่าแต่ละแบบฟอร์มเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการทำงานอย่างอุตสาหะในการพัฒนาเอกสารการออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกในอนาคตและในอนาคตเพื่อให้มั่นใจว่าหน้าที่สำคัญ ๆ
ที่ดินสำหรับการพัฒนาที่ซับซ้อน: คุณสมบัติบางอย่าง
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีการพัฒนากลไกเพื่อจัดทำเว็บไซต์สำหรับ CAT โดยปกติแล้วดินแดนจะถูกนำไปประมูลทั่วไป แต่ก่อนหน้านั้นจะมีการตรวจสอบเอกสารสำหรับพวกเขาอย่างรอบคอบเนื่องจากสิทธิ์ของบุคคลที่สามไม่ควรขยายไปถึงไซต์ นิติบุคคลใด ๆ สามารถมีส่วนร่วมในการประมูลอย่างไรก็ตามหลังจากได้รับชัยชนะก็จะได้รับการยกเว้นจากความจำเป็นในการไต่สวนสาธารณะในการสำรวจที่ดินหรือการยื่นเอกสารโครงการ นักพัฒนาพิจารณาตัวเลือกนี้ค่อนข้างสะดวกและคุ้มค่า
เป็นเรื่องที่ควรพิจารณาก่อนหน้านี้ บริษัท รับเหมาก่อสร้างสามารถเช่าที่ดินและถือไว้ระยะเวลาหนึ่ง บางครั้งพวกเขาเข้าทำสัญญารับช่วงและที่ดินที่ได้มาสำหรับการก่อสร้างที่จอดรถอาจนำไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามในวันนี้สถานการณ์มีการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานและการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนในภูมิภาคและภูมิภาคเป็นกิจกรรมที่มุ่งเน้นแคบ พล็อตที่จัดสรรเพื่อการพัฒนาดังกล่าวจะไม่สามารถใช้งานในลักษณะอื่นได้อีก

ให้เช่าที่ดินภายใต้กสท
หากนักพัฒนามีแผนที่จะใช้ KOT ในกรณีใด ๆ เขาจะต้องชนะการประมูล หากปราศจากสิ่งนี้เขาจะไม่มีสิทธิ์สรุปการเช่าเพื่อการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดน กฎนี้ประดิษฐานอยู่ในกฎหมาย
อย่างไรก็ตามนักพัฒนาหลายคนสนใจในจุดอื่น พวกเขาต้องการทราบว่าสามารถกำหนดสิทธิ์การเช่าให้กับองค์กรภายนอกได้หรือไม่ ภายใต้ถ้อยคำนี้หลายคนเข้าใจความเป็นไปได้ในการขายสิทธิของพวกเขา ไม่สามารถมีฉันทามติ ในความเป็นจริงกฎหมายไม่ได้ห้ามสิ่งนี้ แต่เป็นสูตรในลักษณะที่เป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติที่จะทำขั้นตอนดังกล่าว
ท้ายที่สุดก็เป็นไปได้ที่จะสรุปข้อตกลงใน CTOs โดยการชนะการประมูลเท่านั้นซึ่งหมายความว่าองค์กรจะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันที่ระบุไว้ในเอกสารอย่างครบถ้วน ในทางปฏิบัติผู้พัฒนาต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่แตกต่างกันจำนวนมากซึ่งค่อนข้างยากที่จะแก้ไขด้วยกรอบทางกฎหมายที่มีอยู่ ดังนั้นหลายคนชอบที่จะใช้กฎหมายใหม่โดยคำนึงถึงสถานการณ์ที่เป็นไปได้ทั้งหมดสำหรับการเช่าที่ดินภายใต้ CT

ข้อตกลงการพัฒนาอาณาเขตรวม
เอกสารนี้ถือเป็นสิ่งสำคัญเมื่อเราพูดถึงโครงการดังกล่าว สำหรับการลงนามของมันแม้แต่กรอบกฎหมายพิเศษก็ได้รับการพัฒนาซึ่งคำนึงถึงความแตกต่างทั้งหมด
เราจะให้คะแนนเพียงบางส่วนที่สะท้อนอยู่ในนั้น:
- นักพัฒนามีหน้าที่จัดทำเอกสารการออกแบบทั้งหมดสำหรับสถานที่ก่อสร้างซึ่งไม่เพียง แต่รวมถึงเค้าโครงของไซต์ แต่ยังรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตทั้งหมด
- สิทธิในการลงนามในสัญญามีอยู่เฉพาะกับตัวแทนของโครงสร้างรัฐและนิติบุคคลที่ชนะการประกวดราคา;
- บ่อยครั้งที่ข้อตกลงดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นในการถ่ายโอนเครือข่ายวิศวกรรมทั้งหมดไปยังสมดุลของเมืองภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยข้อตกลง;
- ช่วงเวลาที่มีผลบังคับใช้ของเอกสารและสิ่งที่คล้ายกัน
โดยทั่วไปเราสามารถพูดได้ว่าในบรรดาความแตกต่างทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับ CTO ปัญหาของการสรุปสัญญาได้รับการดำเนินการอย่างดีที่สุด

ปัญหาการพัฒนาที่ดินแบบผสมผสาน
ฉันอยากจะบอกว่าแม้จะมีความสนใจอย่างมากในการพัฒนาดังกล่าวผู้เชี่ยวชาญก็ยังทราบถึงปัญหาหลายประการของโครงการเหล่านี้ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการนำไปปฏิบัติ
ประการแรกนี่คือการขาดกรอบกฎหมาย เราได้กล่าวถึงเรื่องนี้มากกว่าหนึ่งครั้งแล้ว
นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคิดทบทวนและช่วยเหลือในระดับรัฐซึ่งควรแสดงออกในการดึงดูดนักลงทุนในโครงการดังกล่าว ท้ายที่สุดถ้าเราคำนึงถึงว่าการก่อสร้างมักจะรวมถึงการก่อสร้างถนนด้วยดังนั้นจึงเป็นเรื่องง่ายที่จะจินตนาการว่าราคาของนักพัฒนามีราคาแพงเพียงใด บางคนไม่สามารถดึงโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ได้แม้ว่าความสนใจในโครงการจะค่อนข้างสูง
บ่อยครั้งที่ปัญหาของกสทคือการที่นักพัฒนาหลายคนไม่เห็นด้วยซึ่งกันและกัน เมื่อสร้างการรวมพวกเขาจะไม่เพียง แต่ได้รับการรวมกันของความพยายามของพวกเขา แต่ยังจะสามารถตระหนักถึงโครงการที่ดีกว่าที่สร้างขึ้นในสไตล์เดียว
คำสองสามคำแทนที่จะเป็นข้อสรุป
แน่นอนว่าระบบการพัฒนาแบบบูรณาการของดินแดนยังไม่ได้รับการพัฒนาและจะได้รับการปรับปรุงในหลายทศวรรษ อย่างไรก็ตามอนาคตของการก่อสร้างยังคงอยู่เบื้องหลังโครงการขนาดใหญ่และมีแนวโน้มเหล่านี้