การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: เกณฑ์สำหรับการเลือกวัตถุข้อดีและข้อเสีย

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สามารถเป็นแหล่งรายได้ภายใต้แผนการต่างๆ ไม่ใช่ที่สุดท้ายคือการเก็งกำไรเมื่อมีการซื้อและขายวัตถุหลายครั้ง นอกจากนี้คุณสามารถรับผลกำไรที่ดีโดยการให้เช่าพื้นที่ที่เป็นเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ

มันไม่มีความลับที่ผู้เช่าประมาณห้าครั้งมีความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมากกว่าในสถานที่เชิงพาณิชย์ ไม่มีอะไรน่าแปลกใจที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในมอสโกนั้นเกิดจากผู้ประกอบการซึ่งมักจะเป็นธุรกิจขนาดใหญ่และขนาดกลาง ในประเทศของเรามีน้อยมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการสร้างรายได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในประเทศและในโลกโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจัยลบ ทันทีที่มีการลดลงของกิจกรรมทางธุรกิจพบว่าสิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการในตารางเมตร การเพิ่มขึ้นของมันนำไปสู่การเปิดใช้งานของผู้เช่า ดังนั้นราคาจึงมีลักษณะที่ภาคนี้ เมื่อเร็ว ๆ นี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในรัสเซียไม่ค่อยมีแนวโน้มว่าจะดีนักเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ยากลำบาก

เราจะหารายได้เท่าไหร่

ก่อนเกิดวิกฤติการลงทุนโดยรวมในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีอัตราผลตอบแทนสูงมาก นำสถานที่:

• คลังสินค้า;
• สำนักงาน

เป็นที่รู้จักกันมาหลายปีเมื่อเพียง 12 เดือนการเติบโตของกำไรเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่านั่นคือการเป็นเจ้าของพื้นที่ขนาดเล็กกลายเป็นแหล่งกำไรที่มั่นคง แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่ได้นำมาซึ่งรายได้ที่แท้จริงเสมอไป ขึ้นอยู่กับวัตถุที่เลือกซึ่งบังคับให้มีทัศนคติที่รับผิดชอบอย่างมากต่อการตัดสินใจในทางเลือกหนึ่งหรือทางเลือกอื่น

ผู้ประกอบการสามารถพึ่งพาความสำเร็จได้หากเขาพัฒนากลยุทธ์กำไรเป็นครั้งแรกโดยคำนึงถึงคุณสมบัติของอสังหาริมทรัพย์ที่เขาชอบ ในสถานการณ์เช่นนี้รายได้จากพื้นที่เชิงพาณิชย์อาจเกินกำไรที่เป็นไปได้จากการดำเนินงานกับที่อยู่อาศัย สิ่งนี้ขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่า: ในส่วนที่เกี่ยวกับอพาร์ทเมนต์สำหรับผู้อยู่อาศัยถาวรผู้ที่ออกแบบมาสำหรับผู้ประกอบการนั้นมีสองหรือสองหรือครึ่งราคาแพงกว่า แต่ราคาเริ่มต้นอาจตรง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก, มอสโกและเมืองอื่น ๆ ของโลกยังมีคุณสมบัติที่สำคัญเช่น: ระยะเวลาของการได้รับในเวลา เป็นเจ้าของวัตถุบางอย่างผู้ประกอบการมีสิทธิที่จะเช่ามันภายใต้สัญญาระยะยาว ซึ่งหมายความว่ารายได้ที่ไม่แน่นอนจะไหลมานานหลายปี ขนาดของมันนั้นขึ้นอยู่กับทั้งเมืองและรายละเอียดเฉพาะของอาคาร แต่ที่พักอาศัยสามารถเช่าได้อย่างต่อเนื่องเท่านั้นซึ่งทำให้คุณต้องหาลูกค้าใหม่อยู่เสมอ

มันเป็นสิ่งสำคัญ

หากคุณตั้งใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก, มอสโกและเมืองอื่น ๆ ของโลกก่อนอื่นให้ใส่ใจกับแนวคิดของ "อัตราส่วนเงินทุน" คำนี้ใช้กับค่าที่คำนวณจากรายได้สุทธิประจำปี มูลค่าของมันจะต้องหารด้วยจำนวนเงินที่ลงทุนในทรัพย์สินเมื่อได้มา

ตัวชี้วัดด้านกฎระเบียบ:

• สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย - 3-7%;
• สำหรับสถานที่เชิงพาณิชย์ - 8-12%

จะลงทุนอะไรดี?

ตามที่ระบุไว้ข้างต้นสำหรับสถานที่เชิงพาณิชย์ผลประโยชน์ที่ได้รับจากเจ้าของของพวกเขาจะสูงกว่าตัวชี้วัดที่มีอยู่ในตารางเมตรที่อยู่อาศัย แต่ไม่ใช่ทุกวัตถุที่จะทำกำไรได้เหมือนอย่างที่มีให้ในตลาดเพื่อที่จะไม่ทำผิดพลาดและไม่ลงทุนเงินในโครงการที่ล้มเหลวคุณจำเป็นต้องรู้สัญญาณที่บ่งบอกถึงตัวเลือกที่ประสบความสำเร็จและมีแนวโน้มจากผู้ที่เกี่ยวข้องกับความเสี่ยงที่ไม่ยุติธรรม

หมวดหมู่ยอดนิยม:

• คลังสินค้า;
• สำนักงาน;
• ชั้นการค้าขาย
• โรงแรม

เกณฑ์ที่จะวิเคราะห์:

• อุปสงค์เฉพาะตลาดและข้อเสนอ
• ความสามารถในการทำกำไรระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณในบริบทของตัวเลือกการลงทุนที่หลากหลาย
• ผลรวมทั้งหมดซึ่งอนุญาตให้กำหนดว่าสิ่งใดที่เป็นไปได้ที่จะก่อให้เกิดกำไรมากที่สุด

หากคุณมีความสนใจในสำนักงานและเว็บไซต์สำหรับร้านค้าแล้วสำหรับพวกเขาอัตราส่วนการคืนทุนจากห้าปีถึงหนึ่งทศวรรษ สำหรับโรงแรมและคลังสินค้าระยะเวลานี้น้อยกว่า 7 ปีมักจะยืดถึง 11-12

สิ่งที่ต้องกลัว

หากคุณวางแผนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์วงจรชีวิตของวัตถุมาก่อน มาตรฐานที่บ่งบอกถึงการคืนทุนของธุรกิจประเภทต่างๆได้ระบุไว้ข้างต้นแล้ว เมื่อวิเคราะห์ตัวเลือกที่น่าสนใจโปรดจำไว้ว่าคำเหล่านี้ควรนำมารวมกัน คุณไม่ต้องการให้โรงแรมของคุณถูกส่งมอบเพื่อยกเครื่องหรือรื้อถอนก่อนที่จะจ่ายออก

อย่างไรก็ตามความเสี่ยงที่สำคัญที่สุดคือการลงทุนในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ไม่ว่าการก่อสร้างจะประสบความสำเร็จในขณะนี้เมื่อคุณโอนเงินเป็นตารางเมตรไม่มีการรับประกันว่าจะไม่ถูกแช่แข็งในอีกไม่กี่ปี มีโอกาสที่วัตถุจะหยุดทำงานให้เสร็จสมบูรณ์อยู่เสมอ มันยากมากที่จะทำนายสิ่งนี้ แต่การฝึกฝนแสดงให้เห็น: ในช่วงวิกฤตและหลังจากนั้นความเสี่ยงของสถานการณ์ดังกล่าวจะสูงกว่าในช่วงเวลาที่สงบ และในขณะนี้อย่างที่คุณทราบตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงตกอยู่ในภาวะช็อคหลังจากวิกฤตการณ์ปี 2551-2552 และ 2557

อย่างไรก็ตาม "ที่อยู่อาศัยรอง" ยังมีลักษณะที่ซับซ้อนบางอย่างที่ทำให้การลงทุนที่มีความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เกณฑ์การให้ความสนใจมีการระบุไว้ข้างต้น หากวัตถุแสดงตัวว่ามีแนวโน้มในทุกประการมันก็สมเหตุสมผลที่จะใช้โอกาสและลงทุนในสิ่งนั้น

แนวโน้มตลาด

ผู้เชี่ยวชาญรายงานว่าในปีที่ผ่านมาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 71% เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตปี 2552 ในขณะเดียวกันกิจกรรมการตลาดก็ยังได้รับการประเมินว่าไม่เพียงพอ การเปลี่ยนแปลงที่มีตัวตนเกิดขึ้นในช่วง 2014-2017 สำหรับช่วงเวลานี้ด้วยเหตุผลที่ชัดเจนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จากต่างประเทศได้ลดลง เศรษฐกิจของรัสเซียกำลังค่อย ๆ พัฒนาไปอย่างช้าๆซึ่งจะทำให้ผู้ที่ไม่กลัวสถานการณ์ทางการเมืองขาดเสถียรภาพ อย่างไรก็ตามล่าสุดได้ยืดเป็นเวลาสองปีแล้วซึ่งสะท้อนให้เห็นในการเพิ่มจำนวนของคนที่สนใจในตารางเมตร

พื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือพื้นที่ที่สามารถใช้ในการทำธุรกิจในอาคารที่สร้างขึ้นในเมืองใหญ่ ชั้นนำตามเนื้อผ้า:

• มอสโก;
• เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก

ฉันต้องบอกว่าแม้ในช่วงวิกฤตความต้องการพื้นที่ที่นี่ไม่ได้ลดลงและตอนนี้ตลาดมีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอ ภาคส่วนใหญ่เป็นโรงแรมสำนักงาน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญโดยสิ้นปี 2018 สถานการณ์มีเสถียรภาพอย่างแน่นอน ถ้าตอนนี้เจ้าของกองทุนฟรีของรัสเซียต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเยอรมันผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าส่วนใหญ่ของพวกเขาจะสนใจทำธุรกิจในประเทศบ้านเกิดของพวกเขา

ทำเงินให้ถูกต้อง

อาคารพาณิชย์เป็นที่ต้องการของนักลงทุน มีสามรูปแบบ:

• การซื้ออาคารในตัวที่แนบมาเพื่อการโอนในภายหลังภายใต้สัญญาเช่า
• การได้มาซึ่งวัตถุในอาคารใหม่เพื่อขายต่อเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
• การซื้อวัตถุที่ในอนาคตธุรกิจของตัวเองจะเปิด (อาจจะขายเมื่อเติบโต)

บุคคลมีสิทธิที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน - เหล่านี้เป็นกฎหมายปัจจุบันในอนาคตวัตถุสามารถถ่ายโอนบนพื้นฐานการเช่าหรือขายต่อรวมถึงการนำเสนอ แต่ในการเป็นเจ้าของบ้านคุณต้องจำไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นค่อนข้างแตกต่างจากที่อยู่อาศัย

ให้ความสนใจกับเรื่องนี้: เมื่อบุคคลถ่ายโอนพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อให้เช่าเขาจึงดำเนินกิจกรรมที่มีส่วนทำให้เกิดกำไร ตามกฎหมายของประเทศนั้นไม่จำเป็นต้องลงทะเบียนเป็นองค์กรในกรณีนี้ ในเวลาเดียวกันหากกิจกรรมดังกล่าวเป็นปกติหรือเป็นไปได้ที่จะสรุปข้อตกลงเป็นเวลานานกว่าหนึ่งปีก็มีโอกาสที่คุณจะได้รับการยอมรับว่าเป็นผู้ประกอบการที่ผิดกฎหมายซึ่งคุณสามารถถูกลงโทษได้ สถานการณ์จะกลายเป็นอย่างไรในกรณีเฉพาะขึ้นอยู่กับศาลและการกระทำของเจ้าของ

ผลกำไรมากขึ้นคืออะไร?

ตามเนื้อผ้าการลงทุนที่ให้ผลกำไรมากที่สุดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์นั้นเกิดจากกลไกของ "การค้าปลีกริมถนน" ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาผู้ที่มีเงินทุนในช่วง 5-10 ล้านคนสามารถจ่ายได้ด้วยวิธีการเพิ่มพวกเขา

มีเพียงหนึ่งข้อเสียเปรียบของระบบ - ระดับสูงของการแข่งขัน ทุกคนที่เคยลงทุนในที่อยู่อาศัย แต่ตัดสินใจที่จะย้ายไปที่“ ปลาที่จริงจังมากขึ้น” เปลี่ยนไปใช้รูปแบบนี้ซึ่งอาจไม่ส่งผลกระทบต่อผลกำไร แต่อย่างใด ในอีกด้านหนึ่งปริมาณการเสนอมีการเติบโตอย่างรวดเร็วในทางกลับกันความต้องการไม่ได้ดีนัก เป็นผลให้ผู้เช่าสามารถเลือกจากข้อเสนอจำนวนมากสิ่งที่เป็นประโยชน์ที่สุดสำหรับพวกเขาและเปลี่ยนผู้ให้เช่าเช่นถุงมือ คุณสามารถอยู่รอดได้โดยการลดอัตราดอกเบี้ยเป็นประจำเท่านั้น แต่เจ้าของบ้านทุกคนไม่พร้อมสำหรับเรื่องนี้

ดีที่สุดสามารถไว้วางใจได้ดีที่สุด

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญสถานการณ์ตลาดที่ยากลำบากซึ่งนำไปสู่ความจริงที่ว่ารูปแบบที่เกี่ยวข้องก่อนหน้านี้สูญเสียประสิทธิภาพของพวกเขาทำให้มีผลกำไรในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในรูปแบบใหม่ ประโยชน์ที่จะได้รับจากผู้ที่สามารถวิเคราะห์สิ่งที่ลูกค้าต้องการได้อย่างรวดเร็วและตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลนี้

เมื่อเลือกวัตถุสำหรับการลงทุนต้องแน่ใจว่าได้วิเคราะห์พารามิเตอร์ทั้งหมด คิดเกี่ยวกับประเภทของผู้เช่าที่คุณคาดหวังและพยายามคาดการณ์ว่าพวกเขาจะต้องใช้พารามิเตอร์ใดจากวัตถุที่พวกเขาต้องการชำระด้วย ขึ้นอยู่กับสิ่งนี้เลือกตัวเลือกที่เฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีความต้องการสูงสำหรับสถานที่เหล่านั้นที่ตั้งอยู่ในสภาพการจราจรสูง ในเวลาเดียวกันราคาสูงที่มีความสามารถข้ามประเทศขนาดใหญ่อยู่แล้วเป็นหลักฐานของผลตอบแทนการลงทุนที่ต่ำดังนั้นหลีกเลี่ยงสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าว

และถ้าอยู่ต่างประเทศ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเยอรมันนั้นเป็นที่นิยมเนื่องจากเชื่อกันว่าประเทศนี้เป็นเศรษฐกิจที่มีความมั่นใจมากที่สุด แม้ในภาวะวิกฤตของโลกซึ่งสั่นสะเทือนรัฐวิสาหกิจในหลาย ๆ ประเทศอสังหาริมทรัพย์เยอรมันยังคงเป็นผู้นำและพิสูจน์ความน่าเชื่อถือของการลงทุนในมัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์สมัยใหม่ในประเทศเยอรมนีมีลักษณะอย่างไร มากถึง 40% ของผู้เข้าร่วมเป็นนักลงทุนจากประเทศอื่น ๆ ในเวลาเดียวกันผลกำไรประจำปีของวัตถุส่วนใหญ่แตกต่างกันระหว่าง 3-9% ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าภายในสิ้นปี 2559 มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของเยอรมันมากกว่า 50 พันล้านยูโรซึ่งเกินกว่าทศวรรษที่ผ่านมา เกี่ยวกับพารามิเตอร์เฉลี่ยสิ่งนี้เกือบสองเท่า

ความต้องการที่ยิ่งใหญ่ที่สุดสำหรับสำนักงานในเยอรมันคือพวกเขาถูกซื้อโดยนักลงทุน 47% ผลตอบแทนประจำปี - สูงถึง 6% พื้นที่ค้าปลีกต่าง ๆ ในปี 2559 ดึงดูดความสนใจ 18% ของผู้ประกอบการที่มีเงินทุน สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวผลผลิตประจำปีคือ 4-8% โรงแรมและคลังสินค้าได้กลายเป็นพื้นที่ของนักลงทุนต่างชาติหนึ่งในสิบในเยอรมนี บุคคลเหล่านี้สามารถคาดหวังผลกำไรสูงถึง 6% ต่อปีอพาร์ทเมนท์สำหรับนักเรียนสถาบันการดูแลผู้สูงอายุมีรายได้ต่อปี 9% และผู้ประกอบการประมาณ 15% สนใจ

รูปลักษณ์และรหัสผ่าน

หากคุณดูประสบการณ์ของนักลงทุนในปี 2559 คุณจะเห็นได้ว่าพื้นที่ที่น่าดึงดูดที่สุดคือ "บิ๊กเซเว่น" ซึ่งเป็นเมืองที่ใหญ่ที่สุดของเยอรมัน หากคุณวางแผนที่จะใช้ประโยชน์จากประสบการณ์ของผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จคุณควรใส่ใจกับการตั้งถิ่นฐานเหล่านี้อย่างแม่นยำ:

• เมืองหลวงของประเทศคือเบอร์ลิน
• โคโลญ;
• Düsseldorf;
• เมือง Hanseatic หลักของฮัมบูร์ก
• เมืองหลวงเบียร์โลกมิวนิค
• สตุตกา;
• ใหญ่ที่สุดในเฮสส์และใหญ่เป็นอันดับห้าในรัฐแฟรงค์เฟิร์ต

นักวิเคราะห์ระบุว่าในปี 2559 ได้รับเงินลงทุนกว่าเจ็ดพันล้านยูโรในมิวนิก และนี่สัมพันธ์กับปริมาณทั้งหมดของประเทศ - ประมาณ 13.5%

ไม่มีอะไรน่าประหลาดใจในความดึงดูดใจของเยอรมนีสำหรับนักลงทุนเนื่องจากจนถึงทุกวันนี้แม้จะมีวัตถุจำนวนมาก แต่ก็ไม่มีสำนักงานฟรี ในเมืองใหญ่ประมาณ 2% ของสถานที่ว่างเปล่าในเมืองเล็ก ๆ รูปนี้เพิ่มขึ้นถึง 5% แต่ไม่ค่อยเกินมัน ทำไมสถานการณ์จึงเป็นสีดอกกุหลาบสำหรับนักลงทุน? นี่กำลังถูกตรวจสอบโดยรัฐ สิ่งนี้แสดงให้เห็นไม่เพียง แต่ในความสามารถในการแข่งขันของตลาด แต่ยังรวมถึงการลดอัตราดอกเบี้ยและสภาพภูมิอากาศทางการเงิน ดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อแตกต่างกันไปในช่วง 1.5-2.8% ฉันสามารถกู้เงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ได้เท่าไหร่? ตามกฎหมายของประเทศเยอรมนี - สูงถึง 70% ของค่าใช้จ่าย เห็นด้วยมันฟังดูน่าดึงดูดใช่ไหม

มีจุดที่ลึกซึ้งคือ บริษัท เครดิตของเยอรมันวิเคราะห์ลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ละรายอย่างรอบคอบความตั้งใจของเขาและประเมินว่าสภาพคล่องของวัตถุนั้นดึงดูดความสนใจของผู้ลงทุนที่มีศักยภาพมากเพียงใด หากสินทรัพย์มีความเสี่ยงน่าจะเป็นของความล้มเหลวสูง ในกรณีที่ธนาคารทำข้อตกลงผู้ซื้อสามารถมั่นใจได้ 100% ว่านี่เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมและมีแนวโน้มซึ่งจะกลายเป็นหนทางแห่งความเจริญรุ่งเรืองให้กับเขา

เพื่อสรุป

ตามผลการศึกษาที่จัดทำโดย VTsIOM เมื่อไม่นานมานี้ประชากรรัสเซียมากกว่า 50% มั่นใจว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการรักษาและเพิ่มเงินสำรองของพวกเขา นั่นคือคำถามไม่ฟังว่า "มันคุ้มค่าที่จะซื้อหรือไม่" แต่ "จะซื้ออะไรดี"

เมื่อเลือกวัตถุที่จะลงทุนกองทุนพยายามวิเคราะห์คุณสมบัติทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์อย่างระมัดระวังและไม่เสี่ยงอีกครั้ง อย่าลืมเกี่ยวกับการแข่งขันสูงในตลาดประเมินในภาคต่าง ๆ ของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และคำนวณรายได้ประจำปีที่คุณสามารถให้ตัวเลือกที่คุณชอบ อย่ารีบตัดสินใจ