Комунални станови се још увек често налазе у руским градовима. Грађани који живе у одвојеним просторијама могу бити станари на основу уговора о социјалном закупу, а могу бити и директни власници имовине. У овом другом случају често је потребна продаја собе у комуналном стану. Овај поступак је испуњен многим потешкоћама, јер сви остали станари имају предност на право куповине. Стога је могуће продати становање неовлаштеним особама тек након одбијања других власника соба да набаве собу.
Како се потврђује власништво?
За продају било које имовине, продавац мора имати власништво над овом некретнином. Потврђује се само службеним документима, стога је потребна потврда о власништву или извод из УСРН-а који садржи податке о власнику собе.
Документи морају нужно назначити да је одређени грађанин власник само дела простора. Прописана је величина собе, а соба треба бити распоређена у стану.
Законодавна регулатива
Власници соба у комуналном стану требали би продати своју имовину само у складу са бројним законским захтевима. У супротном, комшије могу да оспоре трансакцију. Стога се приликом примјене овог поступка узимају у обзир садржај ХА и ФА.
На основу ових прописа утврђује се ко има предност преовлађујућег права за куповину просторије, као и са којим се захтевима мора саставити уговор.
У ЛЦД-у је обавеза власника да о одлуци обавести све остале становнике стана.
Нијансе продаје комшијама
Најчешће се соба продаје у комуналном стану комшијама. Они имају прелиминарно право на стицање ове имовине. Карактеристике овог процеса укључују:
- у почетку власник собе мора обавестити све комшије да планира да прода некретнину;
- Даље, ниједна трансакција не може бити извршена у року од 30 дана, јер се овај период даје суседима да одлуче о куповини овог предмета;
- сагласност или одбијање је у писаном облику.
Ако било који комшија жели да купи собу, са њим се саставља стандардни купопродајни уговор. Цену одређује директни продавац.
Како продати собу неовлашћеним особама?
Продаја собе у комуналном стану странцима је прилично компликован процес, јер се власници кућа често морају суочити са чињеницом да комшије представљају разне препреке за трансакцију. Нијансе поступка укључују:
- у почетку се захтевало од свих суседа да одбију куповину собе;
- становање се продаје странцима по истој цени која је понуђена суседима;
- ако постоје писани докази о одбијању комшија, онда се продаја предмета врши у складу са општом процедуром, за коју се саставља стандардни купопродајни уговор;
- трансакција се тада региструје код Росреестр.
Процес се мора спровести узимајући у обзир бројне захтеве закона. Ако постоје чак и мања кршења закона, они могу бити основа за оспоравање трансакције од стране суседа.Због тога је препоручљиво користити правну подршку за трансакције некретнинама, јер ће искусни адвокат моћи да сугерише које мере продавац треба да предузме у датој ситуацији.
Ко има право првенства?
Приликом продаје собе која се налази у комуналном стану треба водити рачуна о правима која имају власници осталих просторија у стану. Комшије имају предностно право да купе собу на продају. Стога се у почетку нуде могућности да се ова некретнина купи комшијама. Само под таквим условима биће легално продати собу у комуналном стану. Комшије се обавештавају у писаном облику, као и 30 дана пре продаје неовлашћеним лицима.
Право првенства уживају сви грађани који живе у овом стану. Тек након што од свих ових лица одбије некретнину која се продаје, власник добија дозволу за продају собе у комуналном стану.
Комшије често одбијају писмено одбијање. У овом случају, важно је да продавац има потврду да је обавештење послато. Због тога је препоручљиво користити препоручено писмо с потврдом испоруке у ове сврхе.
Процедура продаје собе
Процедура продаје собе у комуналном стану подразумева потребу за обављањем одређених секвенцијалних радњи. Они укључују:
- одређује се цена собе, за коју можете сами да одлучите или користите помоћ проценитеља;
- саставља се обавештење за све комшије након чега се документ лично шаље грађанима потписом или се шаље поштом са примитком примитка;
- ако комшије не желе да купе собу, морају да им у року од месец дана доставе писмени одбије;
- затим тражите купце који су неовлашћене особе;
- након проналаска купца потписује се уговор о продаји;
- Росреестр утврђује пренос права на непокретности на друго лице.
Ако није могуће пронаћи купца, дозвољено је да смањи цену, али важно је поново позвати комшије да купе собу по новом трошку. Тек након добијања другог одбијања, извршена је продаја просторије у комуналном стану трећим лицима.
Начини продаје предмета
Поступак се може извести на различите начине. Они укључују:
- Соба за продају. У овом случају власник објекта мора све радње извршити независно. Мора бити добро упућен у закон како не би нарушио права комшија. Мораће да се бави потрагом за купцем и састави уговор о продаји. Ако су фазе продаје собе у комуналном стану или права комшија на било који начин прекршени, трансакција се може оспорити на суду.
- Апел некретнинама. Они нуде правну подршку за трансакције некретнинама. Када користите услуге професионалаца, можете бити сигурни да закон неће бити прекршен ни на који начин. У потрази за купцима и извршењу трансакције биће ангажовани запослени у агенцији. Услуге плаћа купац или продавац.
Многи људи размишљају о томе да ли треба да користите услуге јавног бележника приликом продаје собе у комуналном стану. Нема потребе да се обратите овом стручњаку да бисте потврдили купопродајни уговор. Али како бисте у будућности гарантовали да не постоји могућност оспоравања трансакције, можете контактирати јавног бележника који ће проучити све материјале случаја и моћи ће вам рећи да ли је уговор легалан.
Како добити сагласност комшија?
Продаја секундарних некретнина увек је специфичан и сложен процес, али се продаја просторија у комуналном стану сматра најнеобичнијом процедуром. За њено спровођење, суседима је потребно одбијање некретнина.
Власник собе можда неће тражити дозволу од комшија да га продају, али ће их морати планирати да обавештавају о планираној одлуци месец дана пре закључења трансакције. Сусједи могу донијети позитивну одлуку, стога ће бити потребно саставити купопродајни уговор с њима.
Да ли је могућа продаја без писменог одбијања?
У комуналним становима између комшија често је превише лоших односа, па не желе ни на који начин да ступе у контакт. Стога комшије не реагују на примљено обавештење.
Да би се избегли будући проблеми са продајом некретнина у секундарној индустрији, препоручује се следеће кораке:
- у почетку се препоручује слање обавештења препорученом поштом, након што је платио примитак, тако да ће грађанин имати доказе да је заиста обавестио комшије о продаји просторије;
- ако је однос добар, тада комшије изричу писмено одбијање за куповину стана, на коме их обавезно морају потписати;
- Дозвољено је позивање сведока код којих се обавештење шаље, па ће управо ти грађани моћи на суду да потврде да је продавац собе строго поштовао захтеве закона.
Ако се крше права комшија, трансакција се путем суда лако препознаје као неваљана, тако да купци могу изгубити стечену имовину.
Који су документи потребни за продају?
Исправно извршавање трансакције укључује припрему одређене документације од стране продавца. Како продати собу у комуналном стану? За то су потребни следећи радови:
- пасош продавца;
- власнички листићи на некретнинама, уз помоћ којих грађанин потврђује своје право на собу, осим тога, могу се заступати споразумом о приватизацији, тестаментом, поклон боном или другим документом;
- извод из УСРН-а, који означава власника собе, присуство разних оптерећења, величину собе и остале важне параметре за сваког купца;
- технички план и образац података, а на основу тих докумената будући власници ће моћи да провере непостојање илегалне санације;
- потврда о одсуству дугова за плаћање рачуна за комуналије;
- писмено одбијање куповине некретнине примљено од свих комшија стана.
Ови документи су потребни не само купцима, већ и некретнинама, ако се донесе одлука о коришћењу њихових услуга.
Правила за састављање уговора
Важна тачка за сваког продавца је тачна припрема купопродајног уговора. Обавезно се формира у писаном облику. Њени суштински услови укључују тачке:
- Информације о странама у споразуму које су доставили продавац и купац;
- подаци о предмету уговора за који су назначени адреса стана, величина собе, као и остали важни параметри;
- трошак собе назначен у рубаљима и речима;
- дан је поступак израчуна;
- одговорност сваке стране је наведена у случају кршења услова споразума;
- датум уговора;
- потписе странака.
За састављање овог документа можете користити стандардне обрасце. Ако некретнина поступа са поступком продаје собе у комуналном стану, онда он саставља документ.
Нијансе употребе сиве шеме
Неки власници соба у комуналном стану размишљају о могућности да користе сиве шеме које им омогућавају да продају некретнину што брже и без закључивања споразума са суседима. Често се користе да би се избегло опорезивање. Обично се такве методе користе ако комшије представљају разне препреке за договор.
Најчешће коришћене методе су:
- само део просторије се продаје заинтересованом купцу, а након тога се преостали квадратни метри преносе на основу донације;
- соба се даје у закуп на основу уговора о зајму, након чега се зајамно не плаћа, па се стан враћа присилном методом;
- Становање се пребацује на основу даровног уговора, али у ствари нови власник пребацује новац бившем власнику за некретнину.
Све горе наведене шеме сматрају се ризичним, тако да увек постоји шанса да купац буде преварант и одбије да плати за собу. Поред тога, такве трансакције могу бити занимљиве агенцијама за спровођење закона или Федералној пореској служби, тако да продавац може бити административно или кривично одговоран.
Последице недостатка обавештења
Продавац просторије која се налази у комуналном стану мора обавестити комшије о својој одлуци. Ако нема најаве, то може проузроковати негативне последице. Сусједи могу оспорити уговор на суду јер сами желе постати власници некретнине.
Стога, у недостатку сазнања о начину на који је трансакција закључена, препоручљиво је контактирати искусне посреднике или потражити савет код јавног бележника.
Закључак
Продаја просторије која се налази у комуналном стану је прилично компликована процедура, за њено спровођење је потребно водити рачуна о захтевима закона. Обавезно се обавештавају комшије о планираној продаји. Они имају прелиминарно право за куповину станова.
Тек након што примите одбијање комшија, можете продати имовину неовлашћеним особама. За то је важно правилно саставити купопродајни уговор. Не препоручује се коришћење сивих шема да би се смањила цена собе, јер то прати много ризика за продавца.