Куповина стамбеног простора представља велику главобољу, посебно када је у питању куповина стана од правног лица. Ризици купца у овом случају су посебно велики, јер постоји велика вероватноћа да се сусретну са преварантима. Које папире је потребно прикупити за трансакцију? Које су замке и како купити стамбени објекат у новој згради и на секундарном тржишту? Одговори на ова питања представљени су у наставку.
Кључне карактеристике
Главна карактеристика приликом куповине стамбеног простора од правног лица је његов званични статус. С тим у вези, сама процедура захтева отуђење некретнина од свих власника организације. Другим речима, ако су власници предузећа неколико људи, онда свако од њих мора пристати на продају имовине.
Пошто је такав захтев предвиђен важећим законом, куповина непокретности од правног лица има својих потешкоћа.
- Купац ће се суочити са тежим системом за обраду трансакција.
- И купац и продавац ће морати да прикупе велики пакет папира.
Који су ризици?
Свака трансакција прати ризике куповине стана. Некретнине правних лица су посебно опасне.
Који су главни ризици који се могу идентификовати приликом склапања таквог посла:
- продаја лажних хартија од вриједности;
- правно лице има право раскинути трансакцију након њеног извршења, подношењем тужбе;
- вероватноћа финансијских превара је велика;
- купац може много изгубити у новцу.
Да бисте све ризике свели на минимум, потребно је пажљиво проверити све папире и само кућиште пре куповине. За помоћ је боље контактирати стручњака. Могуће је укључити агенцију за некретнине, мада у овом случају неће успети да се уштеди.
Откуп становања од правног лица у новоградњи
Овај поступак је врло уобичајен и сматра се једним од најједноставнијих. Кућа која је тек стављена у функцију готово увек припада правном лицу - програмеру или грађевинском предузећу.
Упркос рутини трансакције, морате бити будни када купујете стан од правног лица. Које ризике купац може очекивати док набави нову зграду?
- Лажни документи. Када радите са програмером или грађевинском фирмом, прво морате пажљиво проучити све документе и неопходне дозволе. У последње време све више компанија ради на лажним папирима.
- Недостатак искуства. Још један ризик који може лежати у чекању купца. Пре него што закључите уговор са програмером или осигуравајућом кућом, морате бити сигурни да је правна особа претходно успешно наручила кућу. Боље је да не послујете са неискусним компанијама.
- Губитак новца. Средства правном лицу можете пренијети тек након што је уговор о продаји регистрован у УСРН-у. Новац дат раније може се заувек изгубити ако падне у руке преваре.
Куповина "секундарног"
Куповина стана од правног лица на секундарном тржишту, иако је ређа операција од куповине нове зграде, мање је ризична.
Главна ствар коју купац треба да запамти је потреба за темељним прегледом папира и усклађеношћу кућишта са њиховим захтевима.
Како откупити стан код правног лица и како уклонити ризике приликом куповине секундарног стана? Постоји неколико правила:
- Пажљиво прикупите све потребне папире.
- Приликом потписивања уговора, морате бити посебно будни.Боље је да постоји особа са правним образовањем.
- Важно је да се осигура сигурност приликом плаћања за трансакцију.
- На крају морате регистровати купљено кућиште.
Искусни реализатор ће посао одрадити најбоље. Иако ће узети свој проценат куповине, ипак ће помоћи да се ризик минимализује на купца.
Продаја правног лица стана у хипотеци
Набавка стамбеног хипотеке од компаније сматра се уобичајеном куповином стана од правног лица. Ризици купца су минимизирани, јер су за пренос средстава лично одговорни запосленици банке који дају средства.
Дакле, банка мора да предочи:
- пун пакет папира;
- документ о процени непокретности.
Након потврђивања трансакције, финансијска институција ће закључити уговор са дужником и уплатити средства. У овом случају новац се неће приписати на рачун физичке особе, већ на рачун компаније од које је купљено становање.
Вриједно је напоменути да се препоручује унапријед бавити се питањем регистрације хипотекарног кредитирања, јер у пракси често постоје случајеви када правно лице захтијева предујам.
Са којим замкама се можете суочити?
Ризици приликом куповине стана од правног лица су заиста велики, тако да морате знати на које друге замке се купац може сусрести.
У обичном животу, једноставнија особа се може суочити са следећим ситуацијама које доводе до губитка новца, времена и самог животног простора:
- Куповина стана са лажним документима. Ова је ситуација најопаснија и готово безнадежна. Суд препознаје неважећу трансакцију с лажним документима, што значи да ће обична особа као резултат тога остати без новца и становања.
- Набавка стамбеног простора од компаније са власником ограничене пословне способности. По правилу, такве трансакције су такође признате као неважеће. Остали власници компаније након преноса средстава могу ићи на суд, а он ће бити на њиховој страни ако се препозна да је један од власника ограничена правна способност и ако се обезбеде потребни докази.
- Продаја станова, која је наслеђем прешла у посјед, мада се не односи на ситуацију, али ипак има своје нијансе. Чињеница је да се с временом могу појавити други насљедници који потражују овај стан, а суд ће највјероватније бити на њиховој страни.
Наравно, немогуће је знати све ситнице на тржишту некретнина, али препоручљиво је дати предност "транспарентном" послу приликом куповине станова. Нема лажних докумената и превара.
Фазе трансакције
Прво морате да проучите све фазе куповине стана од правног лица. Ризик купца биће сведен на минимум ако је грађанин већ упознат са овом шемом:
- За почетак, купац мора одабрати кућу која ће у потпуности испунити његове потребе.
- Затим морате проверити документацију за становање и документа правног лица.
- Затим морате саставити уговор о продаји и потписати га.
- Након тога можете приступити преносу средстава. Мора се имати на уму да се новац пребацује тек након регистрације уговора у УСРН.
- Закључно, можете укњижити стан.
Међутим, ова шема важи не само приликом прављења трансакција са правним лицем, већ и са физичким лицем.
Што се тиче продаје станова од стране компаније, овде постоје и неке нијансе. Договор између правног и физичког лица је компликован за саму организацију. Ево тешкоћа са којима се власници предузећа најчешће суочавају:
- прво, генерални директор мора да прикупи дозволу за продају станова од свих власника компаније;
- тек након што сви акционари или сувласници дају сагласност, можемо наставити са прикупљањем потребних хартија од вриједности.
Потребан пакет докумената
На шта прво треба пазити када купујете стан? Наравно, на пуном пакету папира.Вриједно је напоменути да је за такву трансакцију сет докумената за продавца (правног лица) и купца различит.
Потребни папири које купац мора прикупити за куповину стамбеног простора од компаније:
- оригинални пасош купца;
- ако је ожењен, тада је потребно добити сагласност супружника за куповину станова;
- приликом куповине стана на хипотеци морате добити сертификат за потврду солвентности, по правилу ово је потврда о приходу од рада.
За правно лице пакет докумената је већи и теже је прикупити:
- основа, односно документ који потврђује преношење стана од претходног власника (у случају „секундарног“);
- технички пасош становања;
- катастарски пасош непокретне имовине;
- документ Савезне пореске службе;
- потврду коју даје компанија за управљање или ХОА где се објекат налази;
- копија личног рачуна;
- повеља и друга документа за организацију.
Обрачун и порези
Трансакција се може платити на два начина.
- Преносом средстава на лични рачун организације. Сматра се да је најсигурније ако постоји куповина стана од правног лица. Ризици купца су минимални, јер је банка укључена у операцију.
- Израдом акредитива банке, односно потписивања уговора о зајму (у случају хипотекарног кредитирања).
Вриједно је напоменути да плаћање у готовини у таквој операцији није ваљано. Ниједна поштена компанија неће вам дозволити да новац за продати стан прихватите у готовини.
Што се тиче пореза. Закон каже да свако правно лице мора плаћати порез приликом продаје имовине. Међутим, организација је изузета од њих у случају продаје стамбених некретнина. У овој ситуацији, компанија ће морати да покрије порез само на добит, ако га има.
Како не пасти у руке преваранта?
Сигурна куповина стана и заштита од преваре. Да ли је то могуће код посла са правним лицем?
Није могуће гарантовати 100% сигурност ниједном купцу. Али ево шта треба да знате приликом извођења ове операције:
- Договор мора бити "чист". Нема пуномоћи.
- Потребно је осигурати да се сви документи овере оверено.
- Ако је продаја могућа само преко пуномоћника, морате проверити особу која заступа власника и његова права.
- Ако постоји разлог за продају становања, важно је пажљиво проверити његову аутентичност. Ако желите, можете се чак и срести са бившим власником (ако је могуће).
Запамтите: службено правно лице није гаранција посла без трикова. Многе компаније су ангажоване у разним илегалним преварама, а онда је изаћи на крај с њима теже него са обичним лицем.