Хипотекарне обвезнице су врста хартија од вредности. Они су одавно популарни у иностранству, али су у Русији још увек мало познати. Међутим, у последње време ситуација се почела радикално мењати. Дакле, хипотекарне обвезнице дају приход финансирањем тржишта зајмова за стамбено збрињавање. Банке, које издају хартије од вредности, привлаче средства. Затим становништву дају кредите, примају профит на терет камата и делимично га деле са инвеститорима. Све изгледа прилично компликовано. Дознајмо више о хипотекарним обвезницама.
Како је све уређено?
Да бисте боље разумели како можете зарадити, морате да разумете принципе функционисања.
Дакле, прво банка изда хипотекарне обвезнице на одређени износ, а затим их продаје међу будућим власницима.
Потоњи заузврат стичу право потраживања које је обезбеђено некретнинама. Заложна је банка све док дужник не уплати пуни износ зајма. Због тога се хипотекарне обвезнице сматрају релативно сигурним начином улагања.
Ако зајмопримац не изврши уплате, враћајући зајам, банка ће бити у могућности да прода заложно средство за враћање дуга.
Ко издаје хипотекарне обвезнице?
Постоје две врсте организација од којих свака може да изврши ову акцију:
- Кредитне институције.
- Хипотекарни агенти.
Постоје значајне разлике између њих, па би требало да разговарате о сваком посебно.
Кредитне организације
Да би могле да издају хипотекарне обвезнице, оне морају испуњавати одређене услове. Укратко, кредитна институција не би требала имати финансијских проблема.
Понекад у пракси постоје ситуације када се организација не придржава правила, постоји алтернатива. Ради се о стварању хипотекарног агента. То подразумева другачију шему за издавање хартија од вредности.
Хипотекарни агент
То је правно лице које креира банку искључиво са једином сврхом. То се односи на издавање хипотекарних обвезница.
Агент добија права потраживања осигурана хартијама од вредности.
Морате схватити да активности такве организације морају бити подложне бројним ограничењима. На пример, једна институција ће управљати хипотекарним агентом, а рачуноводство ће бити потпуно другачије. Штавише, агент нема право да запошљава запослене.
Такве мере имају за циљ заједнички циљ - повећати транспарентност активности и минимизирати правне спорове.
Карактеристике
Хипотекарне обвезнице издају се како би банка брзо привукла финансијске ресурсе. Након што је добила средства од инвеститора, кредитна организација издаје кредит. Зарађена камата је њен профит.
Колико су поуздане хипотекарне обвезнице? Одговор на ово питање је занимљив многим потенцијалним инвеститорима. Уосталом, желе да повећају сопствене инвестиције без ризика.
Морате да схватите да су обавезе банке према власницима обвезница осигуране правом тражења хипотекарних кредита. Називају се имовином и не могу се отуђити у корист других потраживања. Зато је створен регистар колатерала који узима у обзир хипотекарне обвезнице. Овај документ чини све акције транспарентнијим.
Хипотекарне обвезнице у Русији потпуно су непопуларне и мало људи зна. Ово тржиште је у неразвијеном стању, а за садашњи период његове су перспективе веома нејасне.
Стечај
Потенцијални инвеститори морају бити спремни за непредвидиве сценарије. Размотрите једну од њих. Ако банка која је издала хипотекарне обвезнице на тржишту буде проглашена банкротом, тада стечајни управник улази у случај. Он продаје колатерале и исплаћује приход власницима обвезница. Такве акције морају бити окончане у року од девет месеци од дана банкрота.
Овисно о износу примљеном након продаје колатерала, могућа су два сценарија.
- Ако средства нису била довољна за исплату власника обвезница, они могу заузети место у реду повериоца и чекати примање дугова након продаје преостале имовине.
- Ако су средства вишка, они ће се након исплате власницима хипотекарних обвезница послати да испуне захтеве повериоца.
Плаћање унапред
Стечај није једини могући сценарио. У неким случајевима, власници обвезница захтијевају пријевремену отплату. То је могуће у следећим ситуацијама:
- Подразумевано Пример је ситуација када банка не исплати приход власницима на време.
- Грешке у регистру покрића хипотеком.
- Непоштивање правила активности. Овај предмет је више релевантан за хипотекарног агента. Уколико крши релевантни закон, власници обвезница имају право да захтевају пријевремену отплату.
Предности
Када користи хипотекарне обвезнице, свака страна је на добитку. Постоје предности и за банку и за корисника кредита и за инвеститора:
- Кредитна институција врши више трансакција привлачењем додатних средстава. Као резултат тога, приход од примљених камата расте.
- Када инвеститор стекне хипотекарне обвезнице, он добија релативно поуздан финансијски инструмент који омогућава не само уштеду, већ и повећање сопствених средстава. Занимљиво је да је стопа на такве хартије од вредности нижа него на кредите издате за куповину непокретности. Међутим, инвеститор се може ослонити на профит повећањем цена на стамбеном тржишту.
- За дужника, хипотекарне обвезнице могу бити прилика да се добије боља стопа кредита. То је због чињенице да ће банке, емитујући обвезнице, добити више средстава, повећати број трансакција и, сходно томе, сопствени профит. То ће у будућности смањити високе стопе хипотеке. Чак један или један и по, или чак два процента омогућиће зајмопримцима да прибаве импресивне уштеде куповином станова.
Врсте хипотекарних обвезница
Да бисте боље разумели тржиште ових хартија од вредности, морате да разумете њихове врсте:
- Хипотекарне обвезнице. То су дужничке хартије од вредности. Они су у потпуности или делимично обезбеђени колатералом. То значи да ималац има право да захтева повраћај сопствених средстава на терет обезбеђења за кредит. Само банка или специјални агент може издавати хипотекарне обвезнице.
- Хипотекарни цертификат о учешћу. Ово је врста регистроване хартије од вредности. Он нема номиналну вредност и власник има право на део имовине која чини укупно покриће.
- Хипотека. Ово је друга врста хартија од вредности. Ово је врста гаранције за испуњавање финансијских обавеза које пружају некретнине.
Како стоје ствари у Русији?
Тржиште хипотекарних обвезница у овој земљи има своје карактеристике. А има их пуно.
Највероватније, неће успети да позајмим страно искуство. На крају крајева, ако говоримо о руским обвезницама и тржиштима некретнина, ни једно ни друго не можемо назвати стабилним. Зато потенцијални инвеститори не журе са улагањем у овај непроверени финансијски инструмент. Нестабилност је један од главних разлога који спречава да хипотекарне обвезнице постану популарне у Русији.
Следећи разлог су високе цене.То доводи до чињенице да приватни инвеститори не могу себи да приуште куповину обвезница, а да не спомињемо обичне руске држављане који су далеко од берзе, али немају ништа против разматрања поуздане алтернативе банкарским депозитима.
Зато су главна циљна публика за такве хартије од вредности НПФ-ови, као и осигуравајуће и банкарске организације. Имају импресивне финансијске износе и још већу жељу да их повећају. Ако хипотекарне обвезнице постану популарне и доступне обичним грађанима, принос по хартијама од вредности лагано ће се смањити.
Коначни разлог може се назвати несавршеним законодавством.
Перспективе
За сада се тржиште хипотекарних обвезница у Русији може назвати поприлично суровом идејом, која не даје никакве гаранције за очување капитала. Међутим, није познато како ће се ситуација са хартијама од вредности развијати у будућности.
Неки стручњаци су врло оптимистични. Они верују да тржиште хипотекарних обвезница у Русији тек почиње да се обликује, па је атрактивност таквих инвестиција сада максимална.
Због чињенице да је позајмљивање станова у земљи већ развијено без привлачења хартија од вредности, требат ће много времена да се ситуација промени. Према тим истим стручњацима, овај период може трајати седам до десет година. У међувремену, изгледи за хипотекарне обвезнице остају прилично нејасни.
Истовремено, тржиште таквих хартија од вредности сматра се привлачним и за банке и за инвеститоре. Хипотекарне обвезнице омогућавају кредитним институцијама да привуку додатно финансирање. Инвеститорима се пружа могућност да допринесу профитабилном пројекту и повећају свој капитал.
Проучавајући тржиште хартија од вредности, посебно хипотекарних обвезница, потребно је да прикупите што више информација. Након вагања свих података потенцијални инвеститор ће моћи да донесе сопствену одлуку.
