O conceito e o procedimento para usar a propriedade compartilhada são descritos no capítulo 16 do Código Civil da Federação Russa e na divisão da propriedade em si (incluindo apartamentos) - no art. 252 do Código Civil da Federação Russa. Além disso, na resolução desta questão, é necessário guiar-se pelas normas do Código de Habitação da Federação Russa e pelas Decisões das Forças Armadas da Rússia.
O procedimento para determinar as ações no apartamento
De acordo com a lei, as ações em um apartamento podem ser determinadas das seguintes maneiras:
1. Baseado no atual estado de direito. Por exemplo, como segue do art. 1141 do Código Civil da Federação Russa, a parte dos herdeiros na propriedade do falecido é igual. Então, se o testador teve 3 filhos, mas um deles morreu e tem 2 filhos, no caso de herança por lei, os filhos receberão 1/3 da parte, e os netos dos netos de 1/6 da parcela.
2. Com base no acordo dos participantes (acionistas, proprietários). Por exemplo, as pessoas que investiram na compra de um apartamento podem determinar independentemente o tamanho da ação, dependendo do tamanho de cada contribuição. O acordo deve ser feito por escrito e registrado no Rosreestr.
Se as ações não foram determinadas pelos métodos descritos acima, então elas são consideradas iguais.
Na prática, há casos em que o tamanho da propriedade de um dos acionistas aumenta devido a melhorias inseparáveis feitas na condição do apartamento. Por exemplo, durante o mandato de uma residência, um dos participantes reconstruiu os sistemas de engenharia no apartamento (esgoto, aquecimento), instalou novas janelas de encanamento e plástico. Assim, o valor de mercado da propriedade aumentou, de modo que, após a decisão de alocar uma parte do imóvel em espécie, ele recebeu o direito de reivindicar uma área maior do que a prescrita em seus documentos de título.
Um aumento ou diminuição na propriedade é possível por acordo dos proprietários ou em tribunal. Neste último caso, uma avaliação judicial do estado do apartamento antes e depois das melhorias feitas será crucial na resolução da disputa.
Condições para a divisão do apartamento
A legislação atual define as seguintes condições:
1. Uma seção é possível se for possível organizar uma sala adequada para morar com uma entrada separada e comunicações independentes. Ou seja, a área deve ter pelo menos 28 metros quadrados. m. (SNiP 31-01-2003), e o trabalho dos sistemas de engenharia não pode depender da vontade de outra pessoa. É por isso que é impossível alocar uma parte em espécie em um apartamento de um quarto, já que nas instalações será tecnicamente impossível criar uma conexão independente com o sistema de esgoto, o abastecimento de água e o aquecimento.
Na prática, é possível dividir sem problemas apenas o alojamento de uma grande área, onde existem várias salas sanitárias (banheiros, sanitários) ou apartamentos localizados no 1º andar. Neste último caso, é possível organizar uma entrada separada e conduzir comunicações independentes.
2. O redesenvolvimento não autorizado não é levado em consideração ao dividir o apartamento. Além disso, sua presença pode causar uma recusa em conceder permissões para a alocação de ações.
Seção de instalações residenciais no "comunal"
A lei federal ainda não dá uma definição legal do conceito de "apartamento comum". Na verdade, significa instalações de 5 ou mais quartos pertencentes a pessoas que não são membros da mesma família e adquiriram seus direitos independentemente de outras pessoas.
No momento, as leis não permitem a atribuição em espécie de ações em um apartamento comum, uma vez que os proprietários não têm a oportunidade de organizar instalações com uma entrada separada e suas próprias comunicações (banheiro, banheiro).
Os proprietários de várias salas localizadas no 1º andar de edifícios podem ter a única "chance" para o loteamento. Nesse caso, você pode criar uma entrada separada e organizar uma conexão com os nós dos sistemas de engenharia. Os custos financeiros serão muito significativos.
Limitações na atribuição de uma ação
Seção do apartamento pode não ser possível nos seguintes casos:
- A alocação de uma parte em um apartamento em espécie resultará em danos às paredes do mancal e às áreas comuns, além de criar obstáculos para as pessoas que moram no prédio usando instalações residenciais.
- Violação dos direitos de propriedade e interesses legítimos das partes interessadas (credores registrados em instalações residenciais, etc.).
- As instalações formadas como resultado da colocação serão inadequadas para a vida, de acordo com o art. 16 LCD RF. Na maioria das vezes, é nesta base que o tribunal rejeita o pedido de atribuição da parte do apartamento em espécie.
Seção do apartamento de maneira "voluntária"
De acordo com o art. 252 do Código Civil da Federação Russa, a atribuição de uma parte em um apartamento em espécie por acordo das partes deve ser realizada. Ao mesmo tempo, os proprietários têm o direito de determinar em que medida eles exercerão o direito de dividir as instalações residenciais, e o exercício de sua autoridade não afeta os direitos de outros acionistas.
Por exemplo, em 2015, o Tribunal da cidade de São Petersburgo, em uma das decisões de apelação, indicou que a alocação de uma parte em um apartamento em espécie não viola os direitos e liberdades de outros proprietários, pois não implica em uma mudança no título de outro proprietário em relação à propriedade compartilhada.
Ao chegar a um acordo sobre a divisão da propriedade em espécie, é necessário agir de acordo com o seguinte algoritmo:
- Obtendo permissão para alterar o layout do apartamento, uma vez que a seção envolve a organização de objetos completamente novos (na verdade, reconstrução).
- A formação de um espaço separado, ou seja, diretamente o trabalho de construção.
- Elaboração de um plano técnico, levando em conta as alterações feitas no projeto do apartamento. Para fazer isso, entre em contato com o engenheiro cadastral.
- É necessário concluir um acordo escrito com outros proprietários do apartamento na divisão do apartamento.
- Apresentar uma solicitação ao Serviço de Registro Federal para registro de direitos sobre instalações residenciais estabelecidas.
Recursos do contrato de compartilhamento de apartamentos
De acordo com a Parte 1 do art. 252, a atribuição de uma ação em espécie pode ser feita por acordo entre os proprietários. Significa um documento escrito elaborado de acordo com as seguintes regras:
- O acordo sobre a atribuição de uma parte do apartamento em espécie é assinado por todos os proprietários das ações. Posteriormente, cada um deles recebe sua própria cópia.
- O conteúdo descreve em detalhes o assunto de discussão no qual as partes chegaram a um acordo (alocação de uma ação com a formação de um local residencial separado).
- É necessário prever pagamentos compensatórios. Na prática, raramente é possível obter uma correspondência entre o tamanho igual da participação na propriedade e a área das instalações alocadas. Por exemplo, a área do apartamento é de 90 metros quadrados. m é de propriedade de 2 pessoas, uma das quais aloca instalações com um tamanho total de 42 metros quadrados. Ele precisará compensar os 3 metros quadrados "perdidos". m
O número de cópias do contrato é igual ao número de proprietários de ações, mas um é destinado a Rosreestr. A notarização não é necessária.
O procedimento para registro das premissas alocadas
Registo de alterações na propriedade do apartamento é necessário. De acordo com a Parte 1-2 do art. 14, parte 8, artigo 41 da Lei No. 218-FZ requer o seguinte:
- Declarações de todos os proprietários de ações. Aquele que alocou as instalações, registra sua propriedade, enquanto outros fazem alterações no Registro de Direitos do Estado Unificado sobre o seu direito.
- Título documentos para o apartamento, acordo sobre a divisão (todas as cópias), passaportes dos candidatos e uma cópia do plano técnico ou o seu número de identificação são apresentados.
- Documentos sobre o pagamento do dever estatal. Um acionista excepcional paga 2 mil rublos e outros proprietários - 350 rublos.
Você pode registrar o direito tanto no Ramo Rosreestr como no MFC. O prazo para o procedimento para alterar o Registro Estadual Unificado é 10-12 dias, após o qual os requerentes recebem declarações de seus direitos e um acordo sobre a divisão do apartamento com uma marca de registro.
Ações alocadas em tribunal
Recurso ao tribunal sobre a divisão do apartamento é necessário se não foi possível chegar a um acordo com outros proprietários das ações. O procedimento a seguir deve ser seguido:
1. Preparação da documentação necessária.
- Passaporte técnico em órgãos BTI.
- Extrato do Registro Unificado do Estado com uma descrição da casa onde o apartamento está localizado.
- A conclusão sobre a possibilidade de colocação em lote de ações preparada pelo IPV ou por uma organização especializada.
- Cópias dos documentos do título.
2. Elaboração de uma declaração de crédito.
O documento é preparado de acordo com as regras previstas no Código de Processo Civil da Federação Russa. De acordo com o art. 30, ele é arquivado no tribunal do distrito (cidade) no local da propriedade. Nesse caso, o conteúdo deve incluir:
- Uma descrição detalhada do apartamento e a participação do candidato nele (tamanho, documentos de propriedade).
- Características das instalações alocadas com uma lista de obras que precisarão ser realizadas para criá-lo.
- Se for impossível alocar uma ação no apartamento em espécie, a declaração de reivindicação deve conter uma reivindicação de compensação com o cálculo do valor. Para isso, uma conclusão sobre o preço de mercado dos imóveis, preparada por uma organização especializada, deve ser fornecida.
3. Participação em audiências judiciais.
Durante a consideração do caso, é necessário provar que a divisão do apartamento é tecnicamente possível, não viola os direitos e interesses legítimos de outros. Este último significa não apenas participantes em propriedade compartilhada, mas também proprietários de outros apartamentos, bem como proprietários de redes comunitárias e organizações de serviços.
Seção de reivindicação de terceiros
A ação judicial sobre a atribuição da parte do apartamento em espécie pode ser apresentada não só por um dos proprietários, mas também por uma pessoa que não está relacionada com as instalações, mas cujos interesses de propriedade são violados pelas ações ou comportamento do proprietário.
Por exemplo, se for impossível executar um contrato de empréstimo em dinheiro, o credor pode solicitar ao tribunal uma solicitação para alocar uma participação no apartamento (ou propriedade conjunta, se o apartamento for comprado em um casamento). Além disso, ele tem o direito de declarar o seguinte:
1. Se a atribuição de uma parte de um apartamento em espécie não for possível (pequena área), o tribunal reclama a obrigação do devedor de vender a sua parte do imóvel a outro acionista a um preço de mercado.
2. Se os proprietários da ação se recusarem a comprar parte do apartamento do devedor, ela será vendida em leilão público.
Actualmente, uma posição desenvolveu-se na prática de aplicação da lei russa, segundo a qual o credor é concedido o direito de exigir a alocação forçada de uma parte no apartamento em caso de insuficiência de fundos para saldar dívidas. Cônjuges do devedor, outros proprietários do apartamento, neste caso, não participam.
Seção do apartamento. Estudos de caso
Tribunais de jurisdição geral muitas vezes consideram pedidos indicando a atribuição da parte do apartamento em espécie. A prática judicial nesta questão é muito diversa, pois muitos fatores influenciam o resultado de cada caso.
Exemplo nº 1
Para resolver o litígio, o tribunal pode ordenar um exame para estabelecer a viabilidade técnica de dividir o apartamento, a quantidade de custos de redesenvolvimento e sua relação com o preço do próprio imóvel.
Exemplo nº 2
Se for impossível alocar sem prejuízo de todo o apartamento, o proprietário tem a oportunidade de receber o pagamento do preço da ação por outros participantes. Além disso, esse direito é exercido desde que outros detentores de capital concordem em participar da propriedade do solicitante em sua propriedade.
Exemplo No. 3
Como medida excepcional, o proprietário pode ser privado de sua parte no apartamento. É iniciado pelo credor, que também possui parte das instalações, sujeito às seguintes condições:
- Tamanho insignificante da ação.
- A impossibilidade de isolamento em espécie, confirmada pelo tribunal.
- A falta de interesse do réu em usar a propriedade.
Assim, no Tribunal Regional de Kemerovo, foi considerado um caso em que o veredicto negativo dos juízes foi afetado pela incapacidade do autor de provar que o réu (aquele que está disposto a privá-lo do direito) não quer usar a propriedade. E tudo porque o último, no momento da audiência, entrou com um processo para se mudar para o apartamento em questão.
Além disso, a declaração de reivindicação deve declarar a obrigação do proprietário da ação de aceitar uma compensação pelo seu valor, apoiada por todos os participantes da propriedade.
Determinando o uso do apartamento
De acordo com o art. 247 do Código Civil da Federação Russa, o procedimento para usar, possuir um apartamento em propriedade compartilhada é realizado por acordo das partes. Se o acordo não for alcançado, é determinado pelo tribunal.
Assim, se o proprietário entender que é impossível alocar uma participação em espécie no apartamento, a reivindicação deve conter dados sobre a determinação da ordem de propriedade e uso do apartamento. Não implica um delineamento natural das ações, e não pode ser apresentado simultaneamente com uma ação judicial relativa à divisão de uma habitação.
Existe uma extensa prática judicial em relação à determinação do procedimento para uso de instalações residenciais. Ao apresentar uma reclamação, o seguinte deve ser considerado:
- De acordo com o art. 23 Código de Processo Civil da Federação Russa, os requisitos estão sujeitos a revisão pelo tribunal mundial no local da propriedade.
- Determinando a possibilidade de possuir parte do apartamento, o tribunal correlaciona a área real dos quartos com o tamanho da quota do requerente e do réu. Se a igualdade entre eles não for possível, então a questão dos pagamentos de compensação pode ser considerada.
- Ao tomar uma decisão, o tribunal leva em conta o procedimento existente para usar o apartamento até o momento da disputa (determina quão justo é), a necessidade de cada acionista, idade e estado de saúde, comportamento em relação a outros proprietários, etc.
- A determinação da ordem de uso não está relacionada com o término do direito de usar instalações residenciais específicas.
A decisão do tribunal torna o apartamento individual em comum, mas nas condições de impossibilidade de sua divisão atual, às vezes é a única maneira de acabar com a disputa habitacional. O procedimento estabelecido para uso permite aos proprietários:
- Divida as contas pessoais e pague pelos serviços públicos em proporção à sua participação e ao número de residentes.
- Partilhe razoavelmente os custos de manutenção e reparação de utilidades e propriedade comum.
Isso é tudo que você precisa saber para obter uma decisão judicial positiva.