Hoje, algo está sendo constantemente construído em nosso país: vários centros comerciais, playgrounds, novos edifícios e muito mais. Um nível adequado de financiamento é necessário para a construção de várias estruturas. Devido à falta de estabilidade no setor monetário, muitas empresas são às vezes forçadas a suspender o processo por um longo tempo. Como resultado, o chamado objeto de construção incompleta aparece. Infelizmente, devido à situação econômica instável no país, mais e mais instalações desse tipo aparecem todos os anos. No entanto, as empresas estão tentando fazer todo o possível para levar o assunto até o fim e colocar a instalação em operação.
O principal fator no congelamento da construção é a falta de recursos e falta de financiamento. Infelizmente, tais situações surgem com bastante frequência, independentemente do propósito para o qual o objeto de construção incompleta foi planejado. Neste caso, o edifício simplesmente continua a permanecer na forma em que o trabalho foi interrompido. No entanto, ao mesmo tempo, o edifício não é considerado concluído de acordo com o projeto e não pode ser imobiliário. Por esta razão, a questão que permanece relevante para os clientes é: é possível de alguma forma registrar a construção? Neste vamos tentar entender esta revisão.
Termos principais
O que é um objeto em construção? Na atividade legal, praticamente não há decisões que regulem essa área.
Os sinais através dos quais a construção pode ser considerada incompleta são dados no protocolo da Comissão Interdepartamental de 1994:
- após o término da construção da instalação;
- parada de construção devido ao financiamento insuficiente do projeto.
O reconhecimento do direito à construção em andamento não pode ser formalizado. O estatuto legal do edifício congelado ainda não foi determinado. Na Rússia, o litígio é frequentemente conduzido em relação à identificação do status de um edifício. Como então executar corretamente o objeto de construção incompleta? Sem recursos financeiros, a conclusão do trabalho, por vezes, levanta a questão da venda de uma estrutura. De fato, na presença do status imobiliário, o preço aumenta significativamente. Caso contrário, você corre o risco de simplesmente vender o objeto ao custo de materiais de construção.
Como se registrar?
Em 2004, o Código Civil da Federação Russa foi alterado de acordo com o qual a construção em andamento pode ser atribuída ao setor imobiliário. Esse status simplifica muito os problemas de regulamentação nessa área. Para registrar corretamente o inacabado, é necessário realizar a conservação do objeto. O registro de documentos relevantes pode reduzir significativamente os custos. Como é realizado o procedimento de conservação?
Conservação de objetos
Como a conservação de um projeto de trabalho em andamento é concluída? Tal ordem é emitida pelo proprietário ou organização que financiou a construção. Juntamente com o contratado, todas as operações necessárias para a construção são realizadas. Na fase final, é necessário criar uma comissão de inventário. Os membros deste órgão são representantes de instituições de design e construção, bem como do cliente. É necessário elaborar inventários de valores materiais e técnicos, componentes de construção e também determinar o grau de prontidão. Depois disso, uma lei sobre a suspensão da construção é criada e assinada. Este documento descreve informações sobre o custo do trabalho, indica seus tipos e fornece uma lista de outros custos.
Como é o registro do objeto?
Para se inscrever para a construção em andamento, você precisa preparar um grande pacote de documentos. Além do ato de conservação, inclui:
- certificado de propriedade de terra,
- uma ordem para trabalhos de construção,
- permissão para realizar atividades,
- Documentação estimada com uma descrição detalhada da estrutura e plano técnico.
Existe uma maneira de se registrar para uma casa quando a terra é de propriedade do cliente?
Se a terra foi arrendada para uso permanente, o investidor deve apresentar documentos confirmando esse fato. Os atos e contratos mencionados acima são um pacote completo para registro. Depois que o reconhecimento da propriedade das construções em andamento for legalmente garantido, qualquer transação pode ser feita com o prédio, incluindo as vendas. Uma condição importante para o registro é a conclusão do trabalho no canteiro de obras. Se o contrato para o trabalho ainda for válido, a transferência do objeto para outro proprietário não funcionará. No caso da venda de um edifício inacabado, é necessário fornecer um plano técnico para as obras em andamento. Aqui o grau de prontidão do edifício deve ser determinado. Também é necessário fornecer uma descrição da propriedade que está sendo vendida e um plano para sua localização no site. Na conclusão da transação, é necessário fixar o custo da construção inacabada e determinar seus sinais. Uma transação de compra e venda não pode ser realizada se o assunto não estiver definido.
Pagamento de imposto
De acordo com a legislação existente da Federação Russa, o imposto sobre imóveis é pago se o edifício acabado for considerado. A construção em andamento é inadequada para uso. Isso significa que o imposto não é pago por estruturas inacabadas. No entanto, às vezes ainda há casos em que esses objetos são tributados. Um exemplo notável é o aluguel de uma propriedade inacabada. Uma maneira semelhante de descartar a propriedade indica que ela está pronta para uso. Em seguida, é transferido para a categoria de ativos fixos, o que significa automaticamente o pagamento de impostos.
O objeto pode ser segurado. E isso se aplica não apenas ao prédio, mas também aos equipamentos em construção. O seguro pode ser fornecido pelos proprietários para proteger contra perdas financeiras. Esta operação é executada inicialmente. O principal é que não deve ser associado com financiamento insuficiente para a construção em andamento.
Como você escreve?
Existe outro cenário. Se tiver sido tomada uma decisão de não concluir a construção ou se não houver necessidade de registrar a propriedade do objeto de construção em andamento, os ativos relevantes poderão ser baixados. Para este efeito, o proprietário ou investidor deve elaborar um documento oficial sobre a liquidação da estrutura. Ao mesmo tempo, é criada uma comissão que realiza todos os procedimentos necessários para a baixa. Primeiro de tudo, você precisa determinar todos os valores e componentes do material que podem ser usados no futuro.
Você também deve coletar toda a documentação técnica necessária. Depois disso, um ato de cancelamento pode ser criado. Ao mesmo tempo, a finalidade das obras em andamento não afeta o registro legal do status do prédio. Apesar dos objetivos finais do trabalho, no caso de falta de financiamento, você ainda pode elaborar o título para as obras em andamento.
Registro de propriedade
A propriedade real na Rússia registra-se ao mesmo tempo em duas bases: na câmara cadastral e no Registro estatal. Este último leva em conta edifícios e contém informações sobre os proprietários. Informações sobre terrenos são registradas na câmara cadastral, e objetos de construção em andamento também são mantidos.Para registrar um objeto com qualquer uma dessas autoridades contábeis, alguns custos serão necessários para a elaboração de um plano técnico para a construção.
Registro de objetos
Para registrar a construção em andamento, você precisa entrar em contato diretamente com o escritório cadastral ou inscrever-se através do MFC. Para completar todas as etapas de registro necessárias, você precisará de um plano técnico e passaporte. O prazo para os documentos é indicado no recibo emitido após o recebimento dos documentos. Você pode se inscrever inacabado através do portal oficial Rosreestra. Para fazer isso, selecione o serviço na lista e insira as informações solicitadas pelo sistema. Ao enviar o aplicativo, uma versão eletrônica do plano técnico é anexada a ele. O proprietário das construções em andamento deve aplicar com um documento de identidade, plano técnico e passaporte do objeto para a filial local do centro multifuncional ou Rosreestr. Este serviço no site será chamado de "registro de direitos imobiliários".
Como vender um objeto em construção?
A venda de imóveis garante o direito ao ONS. No entanto, hoje não há mais a necessidade de emitir um certificado de lei. Basta enviar um extrato do Registro Estadual Unificado. A venda é realizada com base em um contrato de venda elaborado de acordo com os requisitos gerais. Se, além do objeto de construção incompleta, for vendido um pedaço de terra, é permitido elaborar um contrato. A transação em si é registrada no Rosreestr ou no MFC. Neste caso, o proprietário terá que pagar um imposto estadual, cujo montante é hoje cerca de 2000 rublos.
Para concluir a transação, você precisa ter passaportes e um contrato com você. Para fazer uma declaração corretamente, você pode usar a ajuda de um registrador. Depois disso, o proprietário e o comprador assinam o recibo, segundo o qual este último pode receber um extrato do Registro Estadual Unificado em seu nome.
Transferência de construção em andamento
Ao transferir uma estrutura inacabada, um ato é elaborado. É assinado por todas as partes da transação. Este documento deve ser anexado ao contrato de venda. Como regra geral, o ato afirma principalmente que o comprador concorda com a condição técnica da propriedade inacabada que ele adquire e não tem queixas contra o vendedor. Também reflete o tempo da transação.
Preciso me cadastrar inacabado?
De acordo com a atual política fiscal do nosso estado, o proprietário do imóvel é automaticamente responsável pelo pagamento de impostos sobre a propriedade. Se a obra em andamento não estiver devidamente registrada, não é necessário pagar impostos sobre ela. É por esta razão que as pessoas muitas vezes até o último atraso o momento do registro de construção inacabada.
Existem casos em que o registro é obrigatório? O procedimento de registro é necessário, por exemplo, se estamos falando sobre a construção de uma casa em um terreno alocado para uma família grande. Se você levar em conta que, para a construção de tal casa, certos períodos podem ser estabelecidos, o passaporte cadastral será uma evidência de que a construção está em andamento no local. A tarifa hoje é determinada pelo custo regional. Comparado ao estoque, está muito mais próximo do mercado.
Sem falhas, o objeto de construção em andamento deve ter algumas características distintas. Um deles é a presença de uma conexão direta com a terra. Mover-se no espaço de um determinado objeto sem danificar sua integridade é impossível. Afinal, a fundação de uma casa não pode ser desmantelada sem destruição.
Assim, é possível distinguir claramente entre edifícios, estruturas e objetos em construção. No passado, surgiram situações controversas sobre a determinação do status das estruturas comerciais e quiosques.Eles são instalados sem montar no chão, então eles não podem ser atribuídos ao ONS.
Por muito tempo não existe uma definição clara do ONS como imóvel. No entanto, hoje em dia muitas vezes há casos em que, através da apresentação de um pedido no tribunal, o reconhecimento de projetos de construção como construção em andamento. Para se candidatar, não precisa estar vinculado a um território específico. Você pode escrevê-lo em qualquer departamento conveniente para você.
Como registrar a propriedade da construção em andamento? Acima havia uma lista completa de documentos exigidos para este procedimento legal. No entanto, às vezes surgem situações em que os cidadãos podem ter o registro de propriedade negado. Mas não se desespere antes do tempo. Neste caso, há uma maneira de resolver o problema - para apresentar uma reclamação ao tribunal sobre a ilegalidade das ações. Se uma decisão positiva for tomada, vale a pena solicitar novamente o registro. Ao mesmo tempo, uma decisão judicial é anexada a todos os documentos necessários para o registro.
Determinar o grau de prontidão
O reconhecimento da propriedade do objeto de construção em andamento será impossível sem determinar o grau de sua prontidão. Esta questão deve ser especialmente familiar para os detentores de projetos de apartamentos congelados. O fato é que um apartamento, por lei, só pode se tornar propriedade se um certificado de aceitação for elaborado. A lei prevê a possibilidade de registrar o direito a um objeto de construção incompleta com uma prontidão de 80%.
Para calcular o grau de prontidão, você pode usar a seguinte fórmula:
Cr = Ob * x * 100 / Cc
Aqui Cr é o grau de prontidão do edifício em porcentagem, Ob é o volume de trabalho realizado na avaliação, Cc é o custo do trabalho no orçamento em rublos.
Às vezes, o grau de prontidão é calculado por outra fórmula: Cr = ∑ Beci x ci / 100. Aqui Cr é o grau de prontidão do objeto, Beci é a gravidade específica do elemento estrutural, ci é a fração da parte construída de um elemento particular, i é o número de série do elemento. De acordo com essa fórmula, cada elemento recebe seu próprio número e também indica a gravidade específica ou, em outras palavras, a porcentagem da quantidade total de trabalho. Se para todos os elementos o grau de prontidão for 100%, a construção será reconhecida como totalmente concluída.
Muitos hoje estão interessados em como registrar a propriedade de apartamentos em uma casa inacabada. Para fazer isso, você deve enviar à autoridade de registro um pedido de transferência de propriedade, um acordo sobre participação acionária e documentos confirmando o depósito de fundos.
Como colocar o ONS em operação? Após a conclusão bem sucedida da construção de um edifício residencial, o edifício e a construção em curso podem ser concluídos.
Nesse caso, você deve executar as seguintes etapas:
- aplicar à câmara cadastral para registro do objeto;
- obter aprovação nas organizações de fornecimento de gás, incêndio e eletricidade;
- pagar todas as taxas necessárias;
- arquivar um aplicativo com sua autoridade executiva local.
Conclusão
Durante a construção de objetos imóveis, há casos frequentes de suspensão do trabalho devido a circunstâncias. Tais estruturas inacabadas são chamadas ONS. O que pode ser feito com esse tipo de imóvel? Nesta revisão, descobrimos como registrar a propriedade de um ativo em construção.
Até agora, não se pode determinar definitivamente o status legal de tais edifícios. Além disso, a falta de fundos para concluir a construção pode levar à necessidade de vender o imóvel. Se ele tiver o status de imóveis, seu valor aumentará significativamente. Após a venda, uma ação de conclusão é concluída. Nesse caso, as questões regulatórias nessa área são bastante simplificadas.