Muitas pessoas preferem comprar apartamentos em casas inacabadas. Isso lhes dá a oportunidade de obter moradia a preços acessíveis, em uma área ótima e com o layout correto. Para fazer isso, entre o comprador eo desenvolvedor é elaborado DDU (acordo de capital próprio). Ele explicita o preço do objeto, sua data de conclusão e outros parâmetros importantes. Se os termos ou outros termos do contrato forem violados, será cobrada uma penalidade do desenvolvedor. Portanto, cada pessoa que se torna participante da construção deve entender as regras para cobrar esse valor.
Legislação
Em 2005, uma lei especial foi adotada pela Lei Federal No. 214, que regula as regras para a participação dos cidadãos na construção compartilhada de edifícios altos. Uma grande atenção neste ato legislativo é dada especificamente à preparação do DDU, bem como à informação que deve ser contida neste acordo.
As principais disposições da lei:
- Um pré-requisito para a aquisição de imóveis em um prédio em construção é a formação de um DDU, portanto, não é permitido que o acionista assine quaisquer outros contratos, mesmo que o desenvolvedor insista nele.
- Outros contratos não estão sujeitos às regras especificadas na Lei Federal No. 214.
- Se os direitos dos cidadãos forem violados, eles poderão recuperar uma penalidade do desenvolvedor.
- Ao calcular esse pagamento, informações do próprio contrato ou a taxa de refinanciamento definida no momento da ocorrência da violação pelo desenvolvedor podem ser usadas.
Um ponto obrigatório é que o DDU deve ser elaborado exclusivamente por escrito. Seu registro em Rosreestr é obrigatório.
O que deve ser prescrito no contrato
Cada pessoa que planeje participar da construção de um prédio de apartamentos deve estudar cuidadosamente o acordo elaborado com o desenvolvedor para garantir que ele contenha todas as disposições necessárias sobre a moradia adquirida. Muitas empresas podem usar uma variedade de truques com os quais será impossível recuperar a penalidade do desenvolvedor, independentemente de quais violações ele cometeu.
Certifique-se de incluir informações no contrato:
- Informações exatas sobre a futura casa e cada apartamento (sua área, endereço, número de andares e outros parâmetros).
- Data em que o edifício deve ser comissionado.
- O custo do apartamento.
- O procedimento com base no qual o dinheiro deve ser contribuído pelo detentor do interesse para sua futura habitação.
- Período de garantia para o apartamento.
- Métodos com base nos quais o desenvolvedor cumprirá suas obrigações sob este contrato.
Se pelo menos uma das condições acima estiver faltando, então esta é a base para invalidar tal acordo, e já existe uma prática judicial similar. A penalidade é paga pelo desenvolvedor em violação das condições padrão. Na maioria das vezes isso é devido ao fato de que o objeto não desiste do tempo.
O contrato pode especificar o valor desse pagamento, e se ele estiver ausente por qualquer motivo, você terá que usar o indicador da taxa de refinanciamento para um ponto específico no tempo para calcular.
Responsabilidades do desenvolvedor
A empresa que constrói a instalação e com a qual a DDU é concluída deve cumprir todas as condições previstas no contrato.
Responsabilidades do desenvolvedor:
- Dentro dos prazos estabelecidos no contrato, a instalação deve ser colocada em operação.
- Após o comissionamento da propriedade, os apartamentos são transferidos para os acionistas.
- O processo de construção pode ser implementado por conta própria ou com o envolvimento de empresas terceirizadas especializadas na construção de vários objetos. Esta informação é refletida no documento.
- É o desenvolvedor que assume riscos diferentes se, por qualquer motivo, o edifício estiver danificado ou completamente destruído.
Todos os detentores de participações podem controlar a execução das obrigações de uma construtora, verificando vários documentos. Os detentores de juros também têm o direito de controlar o progresso do trabalho no canteiro de obras. Se houver várias violações, os cidadãos poderão ser penalizados pelo desenvolvedor.
Responsabilidades dos Accionistas
Os participantes da construção também devem lembrar suas responsabilidades para com a construtora. Estes incluem a necessidade de transferência atempada de dinheiro para o objeto. Todos os termos são especificados no próprio contrato.
Depois de colocar a instalação em operação, você deve aceitá-la. Se as violações também forem registradas por acionistas, os desenvolvedores podem usar diferentes métodos de influência.
De acordo com a Lei Federal No. 214, a proteção efetiva dos detentores de juros é fornecida, portanto, eles podem não apenas exigir uma penalidade, mas também usar outros métodos. Sob certas circunstâncias, os acionistas podem rescindir o contrato sem o consentimento do desenvolvedor.
A que horas os objetos devem ser entregues
Todos os termos com base nos quais os apartamentos devem ser transferidos para os acionistas são indicados no DDU. Este acordo é o mesmo para todos os cidadãos envolvidos na construção de edifícios altos.
Muitas vezes, por razões objetivas, as empresas não podem cumprir o prazo. Se o desenvolvedor puder provar que ele realmente não é culpado de tais resultados, então em dois meses ele avisa os interessados que haverá atrasos na aceitação do objeto em operação. O anúncio propõe que se acrescente ao acordo, com base no qual o mandato anterior é prorrogado.
Se esta condição não for cumprida, uma penalidade é cobrada do desenvolvedor.
Por que você está tendo problemas?
Violação dos termos de entrega do objeto pode ser devido a várias razões, que incluem:
- Falta de dinheiro da empresa.
- Materiais ou equipamentos não são entregues a tempo.
- As condições meteorológicas não são adequadas para o trabalho planejado.
- O desenvolvedor declara-se falido.
- A empresa é comprada de volta por outra organização.
Razões podem aparecer devido a culpa da empresa ou na sua ausência. Se através do tribunal a empresa provar que não poderia afetar as razões para o atraso na construção, então nenhuma penalidade será cobrada.
Algoritmo de coleta
Se os titulares de juros se deparam com o fato de que os prazos para a entrega do objeto estão atrasados, mas não houve notificação sobre isso, então eles podem esperar uma perda. O processo em si é dividido em etapas:
- Um cálculo é feito com base no qual o tamanho ótimo de pagamento é determinado.
- Inicialmente, uma reclamação é feita contra o desenvolvedor sobre o pagamento de uma penalidade.
- Uma decisão sobre a elegibilidade da pena é aguardada.
- Uma ação judicial é apresentada se o desenvolvedor ignorar os direitos das partes do contrato.
Os detentores de juros podem buscar a recuperação de fundos com base na Lei Federal No. 214, art. 310 Código Civil e Arte. 3 GIC.
Como o pagamento é calculado
O requisito de penalidade do construtor deve conter informações sobre seu tamanho, portanto, primeiro os próprios interessados devem fazer os cálculos.
O valor da penalidade na ausência das informações necessárias no contrato é determinado como 1/300 da taxa de refinanciamento do Banco Central. É necessário usar informações sobre essa taxa no dia em que um processo é apresentado ao tribunal ou uma reivindicação ao desenvolvedor.
Se o acionista é um indivíduo, então, nos termos do art. 6. A Lei Federal nº 214 é cobrada uma multa em dobro.
Exemplo de cálculo
Vejamos um exemplo de como o valor da penalidade é cobrado. Um indivíduo é um detentor de juros, portanto 2/300 taxas de refinanciamento são cobradas.No dia em que este caso está sendo considerado, uma taxa de 7,75% foi estabelecida. O apartamento tem um custo de 2,3 milhões de rublos. O atraso em si é igual a um ano, então o prazo estava atrasado por 365 dias.
Sob tais condições, a penalidade será a seguinte: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 rublos. Devido ao longo atraso, uma quantia significativa de fundos é acumulada. E se muitos acionistas tiverem esse problema, o desenvolvedor é obrigado a pagar dinheiro a todos eles. Portanto, muitas vezes, quando há um atraso, a empresa oferece aos interessados a oportunidade de pagar uma quantia menor sem um tribunal. Os cidadãos têm o direito de decidir se vão ao tribunal ou concordam com a proposta do promotor.
Regras para Recuperação Preventiva
Antes de aplicar ao tribunal, uma reclamação é elaborada para o desenvolvedor no pagamento da penalidade. Esta etapa não pode ser perdida, já que o tribunal necessariamente exigirá prova de uma tentativa de resolver a questão pacificamente.
O processo de resolução pré-julgamento de tal problema é dividido em etapas:
- Reivindicação preparação. Abaixo está uma amostra disso. A penalidade é paga pelo desenvolvedor com base nas informações deste documento. Neste caso, o problema surge de forma voluntária.
- A reivindicação deve incluir referências a leis, bem como extratos do próprio contrato.
- Um documento é feito em duplicado. Um documento é entregue à empresa e, em outro, é colocada a marca de aceitação, após a qual permanece com o cidadão.
- A fim de garantir a exatidão do registro de tal reivindicação, recomenda-se usar a ajuda de um advogado experiente.
- O documento deve fazer o cálculo correto da penalidade. Muitas vezes, no DDU, são fornecidos pagamentos adicionais, que também podem ser coletados do desenvolvedor.
- O ponto é indicado que os cidadãos sofreram perdas devido a um atraso no prazo, uma vez que foram obrigados a alugar habitação.
- Juntamente com a reclamação, um pacote de documentos é transferido para o desenvolvedor. Inclui uma cópia do passaporte do acionista, uma cópia do DDU e documentos confirmando o depósito de fundos para o apartamento.
- Os documentos devem ser enviados com uma lista de anexos e um recibo de recebimento. Você também pode visitar o escritório da empresa para transferir documentos para a secretária.
Ao entrar em contato diretamente com o desenvolvedor, é necessário exigir que uma marca especial seja colocada na segunda cópia da reivindicação para o desenvolvedor. As perdas devem ser pagas com base nas informações deste documento.
Como fazer uma reclamação?
Uma amostra da recuperação da penalidade do desenvolvedor através da reivindicação é apresentada abaixo.
Ao compilar este documento, os seguintes requisitos são considerados:
- O nome da empresa é precisamente explicitado. Informações podem ser obtidas do DDU.
- Os dados de registro do contrato são indicados.
- Todos os requisitos do solicitante são fornecidos, com base nos quais uma penalidade é coletada do desenvolvedor sob o acordo compartilhado.
- Várias explicações são feitas para calcular esse valor.
- Todos os documentos anexados à reivindicação são descritos separadamente.
- A data de apresentação do pedido e a assinatura do cidadão são apostas.
A recusa em conceder uma penalidade pode ser devido à falta de informações sobre o requerente no documento.
Uma reivindicação de amostra para o desenvolvedor sobre a penalidade é feita da forma mais clara e conveniente possível. Só é necessário inserir dados no cidadão no formulário existente. Não é necessário usar nenhum documento unificado, portanto, é permitido gravar um aplicativo em um formato livre.
Procedimento Judicial de Execução
Geralmente, os desenvolvedores não respondem a reclamações ou tomam uma decisão negativa. Eles esperam que os detentores de juros não vão ao tribunal.
Sob tais condições, é necessário entrar com uma ação judicial, para que, com base na decisão, o valor necessário seja recuperado do infrator do contrato.
Preparação de uma reclamação e outros documentos
Uma declaração de reivindicação de multa do desenvolvedor pode ser feita de forma independente ou por um advogado convidado. O documento deve conter os seguintes itens:
- A exigência de recuperar a penalidade e pagamento de indenização por dano moral.
- Nome e endereço do tribunal onde o processo é arquivado.
- Nome do autor e endereço do registro.
- Informações sobre o réu.
- A natureza da violação dos direitos dos detentores de capital próprio, e também lista todos os seus requisitos.
- Justificação dos requisitos por atos legislativos.
- Documentos oficiais confirmando a elegibilidade dos requisitos dos detentores de juros.
- Informações sobre o preço da reclamação e não devem ser espontâneas. Portanto, a penalidade e outros pagamentos são corretamente calculados antecipadamente, se necessário, para recuperá-los.
O pedido é acompanhado por outros documentos que são apresentados pelo DDU, documentos de pagamento, recibos sobre o pagamento de impostos estaduais e correspondência com o desenvolvedor. Se não houver evidência de que o acionista tentou resolver o problema de forma preventiva, o tribunal se recusará a aceitar a queixa.
Qual tribunal aplicar a
Uma ação judicial é elaborada e submetida a vários tribunais:
- No local de registro da construtora.
- No local de residência do autor.
- No lugar onde o contrato foi elaborado entre as duas partes.
- No local da instalação em construção.
- Se a quantia da penalidade não exceder 50 mil rublos, então o caso é considerado em um tribunal de magistrado.
A penalidade do desenvolvedor pode ser reduzida se seu tamanho não for compatível com o dano causado. Portanto, é importante abordar corretamente o cálculo desse pagamento.
Excitação da produção
O pedido de recuperação da pena do construtor é apresentado ao tribunal, após o qual a data da reunião é definida. Com base na decisão do tribunal, um mandado de execução é fornecido ao autor.
Este documento deve ser dirigido aos oficiais de justiça para que eles iniciem a coleta forçada de fundos do desenvolvedor. Também pode ser enviado para um banco onde existe uma conta corrente de uma empresa de construção.
Quais truques os desenvolvedores costumam usar
Muitas empresas estão cientes de que, por vários motivos, podem atrasar a conclusão da instalação, de modo que, mesmo ao elaborar um DDU, costumam usar truques diferentes, com base nos quais podem evitar a transferência de falsificadores no futuro. Estes incluem o seguinte:
- Em vez do DDU, um contrato de investimento ou outro contrato é elaborado.
- Propõe-se aos detentores de capital próprio que elaborem um contrato preliminar para a aquisição de um apartamento, após o que a transação é finalizada três meses após a entrega do imóvel. Sob tais condições, os cidadãos não são protegidos da extensão dos termos.
- Muitas vezes há um DDU com a compra simultânea de seguro. No entanto, existe uma alta probabilidade de que a extensão dos termos não seja um evento segurado, portanto, os detentores de juros não receberão compensação por suas perdas.
- O pagamento pode ser feito através de um contrato de empréstimo. Portanto, se os termos forem quebrados, o desenvolvedor devolve o dinheiro com uma letra de câmbio, com base na qual você pode comprar outro objeto dessa empresa.
Se o desenvolvedor é um fraudador, então ele pode usar o esquema de venda dupla de apartamentos, com o qual ele pode obter fundos adicionais para concluir o projeto.
As pessoas que procuram comprar habitação em casas em construção devem ter uma boa compreensão de como o contrato com o desenvolvedor é elaborado corretamente e quais informações devem ser contidas nele. Se houver violações por parte da construtora, os cidadãos podem contar com a perda. Você precisa saber como é calculado e cobrado corretamente. Inicialmente, você precisa tentar obter o dinheiro de uma forma pré-julgamento, mas se ele não trouxer o resultado desejado, os detentores de juros terão que ir ao tribunal. Para fazer isso, você precisa entender as regras para preparar um aplicativo e preparar outros documentos.
