Investimentos em imóveis comerciais: critérios para escolher um objeto, prós e contras

Imóveis comerciais podem ser uma fonte de renda sob vários esquemas. Não o último lugar é especulativo quando um objeto é comprado e vendido muitas vezes. Além disso, você pode obter um bom lucro alugando a área de propriedade.

Imobiliário e negócios

Não é segredo que cerca de cinco vezes mais inquilinos estão interessados ​​em imóveis residenciais do que em instalações comerciais. Não há nada para se surpreender, porque o investimento em imóveis comerciais em Moscou é feito por empreendedores, muitas vezes grandes e médios. Existem relativamente poucos em nosso país.

O mercado imobiliário usado para gerar renda depende da situação no país e no mundo, em particular, em fatores negativos. Assim que se observa um declínio na atividade comercial, isso se reflete na demanda por metros quadrados. Sua ascensão leva à ativação de inquilinos. Daí os picos de preços que caracterizam este setor. Ultimamente, os investimentos em imóveis comerciais na Rússia raramente são caracterizados como promissores devido a condições econômicas difíceis, já que esses investimentos são bastante restritos.

Quanto vamos ganhar?

Antes da crise, os investimentos coletivos em imóveis comerciais mostraram taxas de retorno muito altas. Liderando as premissas:

• Armazéns
• escritórios.

Sabe-se há vários anos que, em apenas 12 meses, o crescimento do lucro foi duplicado, ou seja, a posse de uma pequena área tornou-se uma fonte de lucro considerável e estável. Mas nos últimos anos, os investimentos em imóveis comerciais nem sempre trazem renda real. Muito depende do objeto selecionado, o que força uma atitude muito responsável para a tomada de decisão em favor de uma ou outra opção.

Um empreendedor pode contar com sucesso se tiver desenvolvido uma estratégia de lucro que leve em conta as características da propriedade que ele gostou. Em tal situação, a renda do espaço comercial pode exceder o lucro possível das operações com residenciais. Isto é baseado nas taxas de aluguel: em relação aos objetos para residência permanente, aqueles que são projetados para empreendedores são dois, ou até duas vezes e meia mais caros. Mas o preço inicial pode coincidir.

Os investimentos em imóveis comerciais em São Petersburgo, Moscou e outras cidades do mundo também têm uma característica positiva tão importante: a duração do ganho no tempo. Possuindo um determinado objeto, o empreendedor tem o direito de assumi-lo sob um contrato de longo prazo. Isso significa que a renda passiva fluirá por anos. Bem, seu tamanho é determinado pela cidade e pelas especificidades de um edifício específico. Mas os alojamentos podem ser alugados dispendiosamente apenas constantemente, o que obriga a procurar constantemente novos clientes.

É importante

Se você pretende investir em imóveis comerciais em São Petersburgo, Moscou e outras cidades do mundo, primeiro preste atenção ao conceito de "taxa de capitalização". Este termo é aplicado a um valor calculado com base no lucro líquido anual. Seu valor deve ser dividido pelo valor investido na propriedade na sua aquisição.

Indicadores regulatórios:

• para imóveis residenciais - 3-7%;
• para estabelecimentos comerciais - 8-12%.

Em que investir?

Como já foi observado acima, para premissas comerciais, os benefícios recebidos por seus proprietários são maiores do que os indicadores inerentes aos metros quadrados residenciais. Mas nem todo objeto será tão lucrativo quanto outro oferecido no mercado.Para não cometer um erro e não investir dinheiro em um projeto fracassado, você precisa conhecer os sinais que distinguem opções bem-sucedidas e promissoras daquelas associadas a riscos injustificados.

Categorias mais populares:

• Armazéns
• Escritórios
• pregões;
• Hotéis

Critérios a serem analisados:

• demanda, especificidades de mercado e ofertas;
• rentabilidade, período de retorno aproximado no contexto de várias opções de investimento;
• o resultado total, que permite determinar qual dos possíveis trará o maior lucro.

Se você está interessado em escritórios e locais para lojas, então, para eles, a taxa de retorno é de cinco anos a uma década. Para hotéis e armazéns, este período raramente é inferior a 7 anos, muitas vezes chegando a 11-12.

O que temer

Se você planeja investir em imóveis comerciais, o ciclo de vida do objeto vem em primeiro lugar. Os padrões indicativos para o retorno de vários tipos de negócios já são indicados acima. Ao analisar uma opção atraente, tenha em mente que esses termos devem ser combinados entre si. Você não quer que seu hotel seja entregue para revisão ou demolição antes que seja compensado?

No entanto, o risco mais importante é o investimento na construção de imóveis comerciais. Não importa o quanto a construção seja bem-sucedida no momento em que você transfere dinheiro para metros quadrados, não há garantias de que ela não será congelada em alguns anos. Há sempre uma chance de que o objeto deixe de ser concluído. É muito difícil prever isso, mas a prática mostra: em uma crise e depois, o risco de tal situação é maior do que em um tempo calmo. E agora, como você sabe, o mercado imobiliário ainda está em estado de choque após as crises de 2008-2009 e 2014.

No entanto, a "habitação secundária" também tem certos aspectos complexos que fazem investimentos arriscados em imóveis comerciais. Os critérios para prestar atenção são indicados acima. Se um objeto se mostra promissor em todos os aspectos, então faz sentido arriscar e investir dinheiro nele.

Tendências de mercado

Especialistas relatam que nos últimos anos, o investimento em imóveis comerciais cresceu 71% em relação ao período de crise de 2009. Ao mesmo tempo, a atividade de mercado ainda é avaliada como insuficiente. Mudanças tangíveis ocorreram no período 2014-2017. Para este período, por razões óbvias, os investimentos em imóveis comerciais do exterior diminuíram. A economia russa está lentamente aumentando seu ritmo, o que afugenta aqueles que não têm medo da instabilidade da situação política. No entanto, o último está em fase de endireitamento há dois anos, o que se reflete no aumento do número de pessoas interessadas em metros quadrados.

As áreas mais populares são aquelas que podem ser usadas para fazer negócios em edifícios construídos em grandes cidades. Tradicionalmente líder:

• Moscou
• São Petersburgo

Devo dizer que, mesmo no período de crise, a demanda por espaço aqui praticamente não caiu, e agora o mercado mostra regularmente um grande crescimento. Os principais setores são hotéis, escritórios.

Segundo especialistas, até o final de 2018, a situação está absolutamente estabilizada. Se os empresários russos proprietários de fundos livres preferirem o investimento em imóveis comerciais alemães, os especialistas prevêem que até lá a maioria deles estará interessada em fazer negócios em seu país de origem.

Faça dinheiro certo

Premissas comerciais são tradicionalmente procuradas pelos investidores. Existem três esquemas:

• compra de instalações internas anexadas para posterior transferência sob contrato de arrendamento;
• aquisição de um objeto em um novo prédio para revender quando a construção estiver concluída;
• compra de um objeto onde, no futuro, seu próprio negócio será aberto (possivelmente supostamente vendido à medida que cresce).

Um indivíduo tem o direito de comprar absolutamente qualquer imóvel - essas são as leis atuais.No futuro, o objeto pode ser transferido em uma base de aluguel ou revendido, bem como apresentado. Mas, para se tornar um senhorio, é preciso lembrar que os imóveis comerciais são um pouco diferentes dos residenciais.

Preste atenção a este aspecto: quando um indivíduo transfere um espaço comercial para aluguel, ele realiza atividades que contribuem para obter lucro. De acordo com as leis do país, registrar-se como uma empresa neste caso não é necessário. Ao mesmo tempo, se tal atividade for regular ou se for possível concluir um acordo com duração de mais de um ano, há uma chance de você ser reconhecido como um empresário ilegal, pelo qual você pode ser punido. Como a situação se dará em um caso particular depende do tribunal e das ações do dono.

O que é mais lucrativo?

Tradicionalmente, os investimentos mais rentáveis ​​em imóveis comerciais são feitos pelo mecanismo de "varejo de rua". Especialistas do mercado imobiliário dizem que nos últimos anos, aqueles que têm fundos na faixa de 5-10 milhões podem pagar apenas um método para aumentá-los.

Há apenas uma desvantagem do sistema - um alto nível de concorrência. Todas aquelas pessoas que anteriormente investiram em moradia, mas decidiram se mudar para um “peixe mais sério”, mudaram para esse formato, que não podia deixar de afetar a lucratividade. Por um lado, o volume de ofertas está crescendo rapidamente, por outro lado, a demanda não é tão grande nesta medida. Como resultado, os inquilinos podem escolher dentre um grande número de ofertas o que é mais benéfico para eles, e mudar de locador como luvas. Você pode sobreviver apenas diminuindo regularmente a taxa, mas nem todos os proprietários estão prontos para isso.

O melhor pode contar com o melhor

Segundo os especialistas, a difícil situação do mercado, que levou ao fato de esquemas anteriormente relevantes perderem sua eficácia, torna lucrativo investir em imóveis comerciais em um novo formato. Benefício pode ser obtido por aqueles que são capazes de analisar rapidamente o que os clientes precisam e tomar uma decisão com base nessas informações.

Ao escolher um objeto para investimento, certifique-se de analisar todos os seus parâmetros. Pense em qual categoria de inquilinos você está contando e tente prever quais parâmetros eles exigirão do objeto para o qual eles querem pagar bem. Com base nisso, escolha uma opção específica. Em particular, há uma alta demanda por aquelas instalações que estão localizadas em condições de alto tráfego. Ao mesmo tempo, o alto preço com a já grande capacidade de cross-country é evidência de baixos retornos de investimento, portanto evite tais instalações.

E se no exterior?

Investimentos em imóveis comerciais alemães são tradicionalmente populares, pois acredita-se que este país é a economia mais confiante em seus pés. Mesmo nas condições da crise global, que abalou as empresas de vários países, o setor imobiliário alemão manteve sua posição de liderança e comprovou a confiabilidade de investir nele.

Como é o mercado imobiliário comercial moderno na Alemanha? Até 40% de seus participantes são investidores de outros países. Ao mesmo tempo, a rentabilidade anual da maioria dos objetos varia entre 3-9%. Especialistas dizem que até o final de 2016, mais de 50 bilhões de euros foram investidos em imóveis comerciais alemães, o que superou a última década. Em relação aos parâmetros médios, isso quase duplicou.

A maior demanda por escritórios alemães é que eles são comprados por 47% dos investidores. Rendimento anual - até 6%. Diversos espaços de varejo em 2016 atraíram a atenção de 18% dos empresários com recursos. Para essas instalações, o rendimento anual é de 4-8%. Hotéis e armazéns tornaram-se a área de atividade de um décimo de investidores estrangeiros na Alemanha. Esses indivíduos podem esperar um lucro de até 6% ao ano.Apartamentos para estudantes, instituições para o atendimento de idosos proporcionam uma renda anual de 9%, e isso interessa a cerca de 15% dos empreendedores.

Aparências e senhas

Se você olhar para a experiência dos investidores em 2016, verá que a área mais atraente é a chamada “Big Seven”, ou seja, as maiores cidades alemãs. Se você planeja aproveitar a experiência de empreendedores já bem-sucedidos, deve prestar atenção precisamente nesses assentamentos:

• a capital do país é Berlim;
• Colônia;
• Dusseldorf;
• a principal cidade hanseática de Hamburgo;
• capital mundial da cerveja Munique;
• Stuttgart
• o maior em Hesse e o quinto maior no estado de Frankfurt.

Segundo analistas, ao longo de 2016, fundos de investimento de mais de sete bilhões de euros foram recebidos em Munique. E isso é relativo a todo o volume do país - cerca de 13,5%.

Não há nada de surpreendente na atratividade da Alemanha para os investidores, uma vez que é até hoje, apesar do grande número de objetos, que praticamente não há escritórios gratuitos. Nas grandes cidades, cerca de 2% das instalações estão vazias, em pequenas cidades este número sobe para 5%, mas raramente excede. Por que a situação é tão otimista para os investidores? Isso está sendo monitorado pelo estado. Isso é expresso não apenas na competitividade do mercado, mas também em uma taxa de crédito reduzida e em um clima econômico e financeiro atrativo. Os juros sobre empréstimos variam na faixa de 1,5 a 2,8%. Quanto posso tomar um empréstimo para investir esse dinheiro em imóveis? De acordo com as leis da Alemanha - até 70% do custo. Concordo, parece tentador?

Existe um ponto sutil. As empresas de crédito alemãs analisam com muito cuidado cada potencial cliente, suas intenções e também avaliam quão grande a liquidez do objeto atraiu a atenção de um possível investidor. Se o ativo é arriscado, a probabilidade de falha é alta. No caso em que o banco faz um acordo, o comprador pode ter cem por cento de certeza de que este é um investimento excelente e promissor, que se tornará um meio de prosperidade para ele.

Para resumir

De acordo com os resultados dos estudos realizados pela VTsIOM não há muito tempo, mais de 50% da população da Rússia tem certeza de que a compra de imóveis é o método mais eficaz para preservar e aumentar suas reservas de caixa. Ou seja, a pergunta não soa “Vale a pena comprar?”, Mas “O que comprar?”.

Ao escolher um objeto no qual os fundos serão investidos, tente analisar cuidadosamente todas as características do setor imobiliário e não arriscar novamente. Não se esqueça da alta concorrência no mercado, avalie-o em diferentes setores de imóveis comerciais e calcule que renda anual você pode fornecer a opção que você gosta. Nunca tome uma decisão apressadamente.