O que é uma sublocação de um terreno?

Terrenos são propriedades exigidas utilizadas para a construção de instalações, agricultura ou outros fins. Eles podem ser emitidos para aluguel de proprietários privados ou do estado. Neste caso, o locatário pode sublocar a terra em determinadas condições. Para isso, é importante que o proprietário direto seja notificado da preparação de um novo contrato. O valor da taxa é determinado pelo locatário direto, mas os termos do contrato de sublocação não devem contradizer os requisitos especificados no contrato de locação.

Partes no contrato

Ao elaborar um acordo de sublocação para um terreno, os participantes são o arrendatário e o arrendatário. Na maioria das vezes são representados por grandes empresas industriais, mas até mesmo particulares podem participar da transação.

Na maioria das vezes, uma grande empresa aluga um grande pedaço de terra do estado. É dividido em várias pequenas áreas, que são sublocadas por um preço maior. Muitas vezes, a razão para sublocar um terreno é uma diminuição na capacidade de produção ou um aumento nos impostos do inquilino.

As partes da transação podem ter status legal diferente. Não só as empresas podem atuar como inquilinos, mas também empresários individuais ou até mesmo particulares. Não há restrições sobre a cidadania das pessoas ou a participação de capital estrangeiro no orçamento das empresas.

Direitos e obrigações das partes

Locação e sublocação de terrenos são conceitos semelhantes, uma vez que em qualquer caso, um determinado território é transferido para uma pessoa ou empresa específica para uso temporário. É permitido indicar no contrato a possibilidade de resgatar o território. As características de sublocação de um terreno incluem:

o inquilino deve garantir ao proprietário da terra que a transferência de terra é realizada no âmbito da lei e com a correta execução do contrato;
o dono do território deve ser avisado sobre a redação de um contrato de sublocação;
o inquilino não pode oferecer ao subinquilato mais direitos do que ele tem com base no contrato principal de arrendamento;
não é permitido interferir nas atividades do subinquilato, se ele não violar os requisitos da lei;
a existência de um acordo de sublocação não cancela de forma alguma as obrigações existentes no contrato principal de arrendamento;
o inquilino pode terminar relações com o subinquilato por várias razões, por exemplo, se não houver nenhuma taxa mensal a tempo ou se for realizada produção ilegal.

Todos os direitos e obrigações decorrentes das duas partes da transação, sem falta, são prescritos no contrato de sublocação. É compilado tendo em conta as disposições do contrato de arrendamento.

Razões para rescisão antecipada

Um acordo de sublocação para um terreno é encerrado por uma decisão judicial ou por meios pacíficos, se existirem as seguintes razões:

sistematicamente, o subinquilino viola os requisitos do Código Civil;
o pagamento pelo uso do site não é pontualmente pago;
um grave acidente ocorreu no território;
terra estragada devido a vários desastres naturais;
o território é usado para outros fins;
o objeto é apreendido pelas necessidades do estado.

Se houver evidência de que o subinquilato violou os requisitos da lei, ele também é responsável por suas ações. Para fazer isso, eles recebem as multas apropriadas.O locatário tem o direito de sublocar a terra somente com notificação prévia das ações do proprietário do território.

Assunto do contrato

Ao elaborar um acordo, muita atenção é dada ao assunto. É representado por uma parcela direta de terra. Os contratos de arrendamento de terras e de subarrendamento devem incluir as seguintes informações sobre terras:

área transferida
O endereço exato
número cadastral;
lista de edifícios localizados no território;
a presença de estradas florestais;
objetos de construção em andamento são listados;
a presença de um número de estruturas hidráulicas, torres de fogo, tubulações ou outros elementos e estruturas é dada.

Se o locatário subloca apenas uma determinada parte do lote, então esta informação é incluída no contrato de sublocação. Além disso, recomenda-se que ao transferir terras, um certificado de aceitação seja elaborado.

Um exemplo de acordo de sublocação de terras pode ser estudado abaixo.

Nuances para o proprietário da terra

O proprietário do território deve ser notificado de que o inquilino planeja subarrendar a terra. Se a locação principal é elaborada por um ano, você deve primeiro obter o consentimento do proprietário para transferir o terreno para o inquilino.

O termo de sublocação de um terreno não pode exceder o período especificado no contrato principal. Se a terra é arrendada por um período significativo, o território pode se tornar propriedade do arrendatário, se o arrendador for o estado. Depois disso, o inquilino determina independentemente a que horas ele transfere sua propriedade para outras pessoas para uso temporário.

Regras do contrato

Ao redigir um acordo, recomenda-se usar um modelo de acordo de sublocação para um lote de terreno, de modo a não perder pontos importantes. Se o prazo exceder um ano, o documento deve ser registrado no Serviço de Registro Federal.

O acordo é celebrado não a partir do momento da sua assinatura por ambas as partes, mas depois de fazer alterações para o USR. A sublocação de um terreno é necessariamente fixada por um documento oficial. É com a ajuda deste acordo que as relações que surgem entre o inquilino, proprietário da terra e sublocação são reguladas.

Quais itens estão incluídos?

Ao elaborar um acordo de sublocação, parte da terra deve ser incluída na informação do documento:

os detalhes dos participantes, portanto, seu nome completo, dados do passaporte e endereço dos cidadãos são indicados, e se a empresa é uma parte, seus detalhes, nome completo, endereço legal, TIN e outras informações estão incluídas no acordo;
o endereço da propriedade transferida para uso temporário é registrado com precisão;
se apenas parte de um território for transferida, sua área exata é indicada;
a quantia de pagamento pelo uso da terra é determinada;
o procedimento é dado com base no qual os fundos serão transferidos para o locador;
indica o período para o qual o acordo é elaborado;
os direitos e obrigações básicos que aparecem às partes do contrato após o registro deste documento;
a responsabilidade das partes é indicada;
lista os motivos para a rescisão antecipada do contrato.

É permitido usar um custo fixo de sublocação ou flutuante, uma vez que a taxa pode depender de condições diferentes. O locador deve garantir que o subinquilino use o território somente com base em sua finalidade, pois ações ilegais podem levar à degradação da terra e à diminuição do valor do território.

Somente quando você leva em conta as inúmeras regras, você pode fazer o acordo correto sobre a sublocação da terra. Um documento de frequência de amostra é usado para elaborar corretamente um contrato.

Quais documentos são exigidos do inquilino?

Antes de entrar em um acordo, o locatário deve provar ao inquilino em potencial que ele tem o direito de elaborar tal acordo. Para isso, os seguintes documentos são preparados:

o contrato principal é celebrado com o proprietário direto da propriedade, e o proprietário pode ser representado por uma pessoa privada ou pelo estado;
permissão por escrito do proprietário para fornecer a terra para uso por terceiros;
uma carta oficial recebida do dono do território;
passaporte do inquilino;
extrair da USRN contendo informações sobre o tamanho da parcela e seu proprietário imediato;
o consentimento do cônjuge do proprietário para fornecer terras para aluguel;
se houver edifícios no território, são solicitados extratos do USRN para cada objeto.

O direito de sublocar a terra pertence a indivíduos e a várias empresas. Os cidadãos preparam um passaporte para a conclusão de um contrato, mas a empresa deve transmitir a documentação constituinte, certificado de registro e outros documentos para exame ao locador. A locação principal deve ter uma cláusula especial que permita ao locatário transferir o território para uso de outras pessoas com base em um contrato de sublocação.

Instrução de processo passo a passo

Uma sublocação de uma parte de um terreno ou de um território completo é executada em uma determinada seqüência de ações. Estes incluem:

inicialmente um contrato de arrendamento é celebrado com o proprietário do território;
o inquilino deve certificar-se de que, com base no conteúdo deste documento, ele tem o direito de fornecer o território para uso a terceiros por qualquer taxa;
se o documento for elaborado por um período superior a 1 ano, deverá ser registrado na Rosreestr;
uma pesquisa é feita para subinquilinos que estão prontos para assinar um acordo sobre condições específicas;
cada lado prepara a documentação necessária para uma maior cooperação;
um acordo é elaborado entre dois participantes, e se o tamanho do território é significativo ou uma das partes é uma grande empresa, é aconselhável envolver advogados experientes nesse processo para que eles estejam convencidos da pureza legal da transação;
se o prazo de sublocação exceder 1 ano, o documento deverá estar registrado no USRN;
após o vencimento do período estabelecido, qualquer contrato poderá ser prorrogado.

O registro de uma locação ou sublocação é realizado no prazo máximo de 10 dias. Depois disso, o inquilino ou subinquilino pode usar o território obtido para os fins especificados no contrato.

A provisão de uma colocação direta para uso é preferencialmente fixada através da elaboração de uma escritura de transferência. Indica quando o território foi transferido. O usuário deve transferir para o locador os fundos especificados no contrato dentro do prazo especificado. Caso ocorram atrasos, isso leva ao cálculo das multas e o contrato pode ser rescindido antes do prazo.

Por quanto tempo é elaborado?

O prazo para o qual um acordo de sublocação é elaborado pode variar significativamente em diferentes situações. Depende do período especificado no contrato de arrendamento principal. Portanto, se o estado forneceu terra por um período de 15 anos, então a sublocação de um terreno municipal não pode ser executada por um período superior a 15 anos.

Se o acordo indica o termo errado, então o documento é facilmente invalidado através do tribunal.

Custos do contrato

O fornecimento de terrenos para sublocação certamente acompanhada pela conclusão oficial do acordo. Nesse caso, você precisa pagar uma taxa estadual para fazer as alterações correspondentes no USRN. O preço depende de quem é o usuário da terra:

indivíduos pagam 2 mil rublos.
para as empresas, o montante do imposto aumenta para 22 mil rublos.

Se vários cidadãos ou empresas participarem da transação, o tamanho da taxa aumentará dependendo do número de participantes. A taxa de registro é paga, portanto, não importa quantos objetos são transferidos para uso. O imposto estadual pode ser pago usando agências do MFC ou vários caixas eletrônicos. Além disso, você pode entrar em contato com qualquer agência bancária.

Quais situações controversas podem surgir?

Subarrendar o território é um processo bastante específico e complexo. Isso se deve ao fato de que, para a transferência do objeto para uso por uma determinada pessoa, dois contratos separados são elaborados, registrados no USRN. Portanto, várias situações controversas surgem frequentemente, para a solução de que os recursos são levados em conta:

se o usuário não pagar uma taxa a tempo, isso se torna a base para a cobrança de multas, e o valor da penalidade pode ser prescrito no contrato direto;
Desvios significativos dos termos da transação levam à rescisão antecipada do contrato;
é impossível concluir um contrato sem a elaboração preliminar do território e levantamento topográfico, uma vez que neste caso não há limites exatos do lote para uso;
o levantamento de terras é realizado apenas pelo proprietário direto do território;
mesmo que todos os documentos necessários sejam redigidos e assinados, a transação não será concluída até que seja registrada na Rosreestr, portanto, na ausência de registro, o subinquilino não poderá pagar os fundos do contrato, pois mesmo a presença de uma escritura de transferência não serve como base para a transferência de uma taxa;
se o usuário da terra terminar sua atividade no local antes do prazo especificado no contrato, isso não é motivo para término dos pagamentos; portanto, ele deve seguir rigorosamente as exigências do contrato, caso contrário poderá ser obrigado a pagar multas forçadamente grandes;
se o proprietário do lote aumentar constantemente o valor da taxa, mas ao mesmo tempo não cumprir suas obrigações relacionadas à manutenção da terra, o inquilino pode processar o locador;
Se o contrato de locação for rescindido antes do previsto, isso leva ao término automático do contrato de sublocação.

Se cada uma das partes da transação seguir os requisitos da lei, não haverá problemas contenciosos que levem à necessidade de ajuizar processos judiciais.

Riscos dos participantes do processo

A submissão de um território tem alguns riscos para o usuário direto. Estes incluem:

o contrato é celebrado não com o proprietário do território, mas com o inquilino;
se o acordo original for rescindido por várias razões, então o contrato de sublocação perderá sua força legal;
existe a possibilidade de que o inquilino seja um golpista, de modo que ele possa enganar tanto o subinquilato quanto o proprietário imediato do território;
O período para o qual o subarrendamento é executado é limitado ao período para o qual o contrato de arrendamento principal é celebrado.

Portanto, encontrar usuários dispostos a entrar em tal acordo é bastante difícil. Geralmente são empresas diferentes que usam territórios para fazer negócios.

Regras de rolagem

A extensão do contrato de sublocação é permitida somente se o prazo do arrendamento for estendido. Portanto, inicialmente, o inquilino terá que resolver problemas com o proprietário em relação à extensão. Somente com uma decisão positiva ele convida o subinquilato a continuar a cooperação.

Se o proprietário da terra se recusar a celebrar um novo contrato, o intermediário e o usuário da terra são privados do direito de celebrar transações em relação a essa propriedade.

Conclusão

A sublocação da terra é que o inquilino transfere a terra de forma independente para outro usuário por uma taxa.Para isso, um acordo formal é necessariamente concluído. Se sua validade exceder um ano, então um acordo é registrado no USRN.

Ao concluir tal acordo, certas nuances e riscos surgem para cada participante. Portanto, os usuários e proprietários de territórios devem entender os requisitos da legislação relativa ao uso da terra.