Muitas pessoas usam a propriedade de outras pessoas com base em um contrato de aluguel. O quarto pode ser residencial ou não residencial. O contrato pode ser celebrado entre indivíduos ou empresas. É o acordo que governa o relacionamento entre as duas partes. Muitas vezes usado arrendamento com o direito de comprar imóveis, permitindo que o inquilino comprar instalações após o contrato expirar.
O conceito
Um contrato de arrendamento com o direito de comprar imóveis é representado pela relação entre as duas partes na transação em relação à propriedade. Um contrato especial é elaborado entre o proprietário das instalações e o inquilino. Inclui não apenas as condições mais importantes, mas também informações sobre a possibilidade de recomprar o objeto da transação.
Normalmente, o contrato indica que o inquilino pode resgatar a propriedade somente após um período especificado. O processo é realizado com base nas condições do art. 624 Código Civil. Para isso, o inquilino no processo de usar as instalações não deve violar de qualquer forma os requisitos e condições do contrato.
Diferenças do Leasing
Leasing imobiliário é muitas vezes comparado ao leasing. Existem certas diferenças entre essas transações:
- durante a locação não há restrições sobre a escolha da habitação de aluguel, portanto, o locatário seleciona um objeto, após o qual o locador compra do proprietário e prevê um arrendamento financeiro, e para locações padrão, o imóvel de propriedade da pessoa é feito, portanto, a escolha do objeto é limitada;
- três partes participam da locação e, quando alugam, um contrato é formado diretamente entre dois participantes;
- Durante a elaboração do contrato de arrendamento, é possível ao cliente resgatar a propriedade, e com um contrato de locação isso é possível somente se houver uma cláusula apropriada.
Muitas pessoas e empresas estão interessadas em alugar com o direito de comprar imóveis comerciais. Sob tais condições, os empresários podem verificar se o local selecionado é conveniente para o trabalho e os clientes. Se a atividade for efetiva, uma decisão é tomada no resgate do objeto.
Os benefícios
Usando um contrato com o direito de comprar imóveis tem muitas vantagens para um inquilino:
- comprar um apartamento sem usar fundos emprestados;
- imóveis são utilizados até o resgate final;
- Você pode cancelar a transação a qualquer momento;
- não é necessário coletar muitos documentos para assinar o contrato;
- não há custos adicionais relacionados à moradia, pois o seguro não é emitido e a avaliação não é realizada;
- nenhum adiantamento exigido.
As vantagens para o locador incluem:
- Você pode vender uma propriedade existente por um preço alto;
- a propriedade pertence ao proprietário até o resgate final;
- É permitido rescindir o contrato a qualquer momento.
Normalmente, os arrendamentos com o direito de comprar imóveis são usados pelos arrendadores que querem vender suas propriedades, mas não podem realizar esse processo imediatamente devido ao alto custo da propriedade ou outros fatores.
Desvantagens
Tal acordo tem alguns aspectos negativos para o inquilino:
- Antes da recompra final, a propriedade é registrada com outro participante na transação, que pode descartá-lo completamente;
- o proprietário do objeto pode rescindir a transação a qualquer momento sem retornar os pagamentos de aluguel;
- Se o proprietário morre, você terá que fazer um novo acordo em condições menos favoráveis com seus herdeiros.
Ao mesmo tempo, o senhorio não pode usar as instalações para qualquer finalidade, e também durante um longo período de tempo, o preço do imóvel pode aumentar, o que levará à perda de lucro.
Quais documentos são necessários?
Os mais oferecidos em Moscou são os aluguéis com direito a comprar imóveis. Isto é devido ao fato de que o mercado imobiliário é caro na capital, por isso é difícil vendê-lo de uma maneira padrão. Para concluir uma transação, os seguintes documentos são preparados:
- passaportes das partes da transação, e se uma das partes é uma empresa, então um certificado de registro e registro no Serviço de Impostos Federal é usado;
- extrair do livro da casa, com o qual você pode descobrir quem está registrado no mercado imobiliário;
- certificado de propriedade do objeto ou extrato da USRN, incluindo informações sobre os proprietários do apartamento;
- locação direta, em que há uma cláusula sobre a possibilidade de resgate de imóveis;
- um cronograma de pagamento contendo informações sobre quando exatamente os pagamentos pelo locatário devem ser transferidos.
Além disso, um certificado de aceitação é geralmente elaborado. Ele contém informações sobre todos os itens domésticos disponíveis nas instalações, bem como a data em que o inquilino começou a usar a propriedade.
Nuances de registro de contrato
Se um contrato de arrendamento com o direito de comprar imóveis é elaborado, então sua duração geralmente chega a 10 ou 15 anos. Se o prazo do contrato for superior a 1 ano, ele será registrado no Registro Federal. Para isso, os documentos são preparados:
- passaportes dos participantes;
- pedido de registro;
- uma cópia do contrato de locação;
- recibo de direito;
- passaporte técnico e plano imobiliário.
Você pode se inscrever não apenas para a ramificação da Rosreestr, mas também para o MFC.
As nuances da cooperação
Independentemente de saber se um arrendamento com o direito de comprar imóveis é feito em Nizhny Novgorod, ou em outra cidade, certos requisitos da lei são levados em conta. O processo de elaboração do contrato é regulamentado por normas federais, portanto, os participantes da transação levam em consideração os seguintes aspectos:
- recompra é apenas o direito do inquilino, e não o seu dever, portanto, forçá-lo através do tribunal para realizar este processo é impossível;
- depois de pagar o valor total devido ao locador, é necessário o registo da transferência do direito a um apartamento para o inquilino;
- até mesmo a contratação ordinária pode ser retreinada para arrendamento com o direito de compra, o que é previsto no art. 624 Código Civil, portanto, basta apenas elaborar um acordo adicional entre as duas partes.
É aconselhável usar este método de aluguel apenas sob a condição de que existe uma relação de confiança entre os dois participantes, e também a demanda por imóveis é considerada baixa.
Riscos dos inquilinos
Ao fazer um arrendamento com o direito de comprar imóveis, o inquilino tem que enfrentar sérios riscos:
- a morte do senhorio pode levar à rescisão do contrato ou à introdução de condições desagradáveis adicionais pelos herdeiros;
- o proprietário da propriedade pode usar bens imóveis como garantia quando solicita vários empréstimos;
- mudanças no mercado imobiliário podem levar a que o preço de resgate do imóvel seja muito alto, embora sob tais condições sempre seja possível recusar o resgate, mas os pagamentos de aluguel não são devolvidos pelo proprietário do imóvel.
Portanto, embora tal oferta tenha muitas vantagens, é importante levar em conta os riscos decorrentes do locatário.
Regras para a elaboração de um contrato
O contrato de arrendamento com o direito de compra deve conter certos. Estes incluem:
- informações sobre as partes da transação (deve ser indicado por F. I. O., informações de passaportes, data de nascimento e local de registro são inseridos);
- o sujeito do acordo, que é a propriedade, portanto, seu endereço, área e outras características são indicadas que são copiadas dos documentos oficiais para o apartamento;
- o termo do contrato, e muitas vezes para redenção é estabelecido um acordo ilimitado;
- o tamanho do pagamento mensal, para o qual o aluguel e o preço de compra da propriedade são levados em consideração;
- frequência de pagamento;
- um método de transferência de fundos, para o qual o dinheiro pode ser transferido pessoalmente, transferido para uma conta bancária ou transferido com base em uma célula bancária;
- obrigações decorrentes do arrendatário e do arrendador;
- responsabilidade das partes por violação dos termos da transação.
É importante abordar corretamente a elaboração deste acordo para que haja um arrendamento legal com o direito de comprar imóveis. Um contrato de amostra pode ser estudado abaixo.
É necessária uma avaliação de apartamento?
Se a habitação for transferida para uso a longo prazo, é provável que o seu preço mude significativamente. As partes devem concordar se tais alterações afetarão o valor de resgate, após o qual uma decisão é tomada para o acordo.
Frequentemente selecionado pelo recálculo das partes levando em consideração mudanças nos preços no mercado imobiliário ou cálculo usando moeda estrangeira. Para evitar discordâncias no futuro, é aconselhável indicar no contrato o preço final do objeto e a fórmula para calcular o indicador. Para isso, as partes recorrem a um avaliador independente. Ele compila um relatório contendo informações sobre o preço de mercado do objeto no momento da elaboração do contrato.
Como os direitos de um objeto passam?
O mais frequentemente oferecido em Moscou e na região de Moscou locação com o direito de comprar imóveis. Com esta oferta, qualquer pessoa pode se tornar proprietária de uma propriedade líquida e lucrativa com uma boa localização. Neste caso, é importante saber como é realizada a transferência dos direitos do apartamento para o inquilino. Várias opções podem ser usadas para isso:
- expiração do contrato;
- transferência completa do valor do objeto para o proprietário.
Por todos os meios, o processo é registrado no Rosreestr, após o qual o inquilino se torna o proprietário completo do objeto.
Especificidades da rescisão antecipada
De acordo com o art. 619 do Código Civil, as relações entre as duas partes são encerradas por uma decisão judicial nas seguintes condições:
- o inquilino no processo de usar o objeto viola os termos do contrato;
- as instalações são usadas para outros fins;
- deterioração da habitação devido ao mau atendimento do usuário;
- dentro do prazo estabelecido a renda não é transferida;
- a revisão prevista pelo contrato não é executada.
As partes do acordo podem prever outras condições de rescisão antecipada do contrato.
Conclusão
Arrendamento com opção de compra é considerado uma transação demandada em muitas regiões. Tem vantagens para ambos os participantes. De acordo com um acordo corretamente elaborado, após o término da cooperação, a habitação passa para a propriedade do inquilino.
Deve ser dada especial atenção à elaboração adequada do contrato, para que contenha informações importantes sobre a cooperação. Se o período de validade for superior a 1 ano, ele será registrado no Rosreestr.