Mange russiske foretak har erfaring med å inngå avtaler om fremleie av eiendommer. Hva er funksjonene i den tilsvarende typen transaksjoner? Hvilke lovkilder styrer prosedyrene for konklusjon? Hvordan deltar eiendomseiere i slike avtaler?
Hva er fremleie?
Fremleie er en type rettsforhold som er gitt av den russiske føderasjonens sivilkode, der motparten til huseieren, som har inngått en kontrakt med ham om utleie av lokaler, signerer en ny leieavtale med en tredjepart. Videre forbyr ikke loven uttrykkelig for eksempel en økning i husleiene under en ny kontrakt. Derfor er fremleie av kontor, verksted, lager, garasje og andre lokaler et vanlig fenomen i virksomheten.
Fremleie i virksomhet: lovgivningsaspekt
Som vi bemerket ovenfor, er konseptet om fremleie nedfelt i Den russiske føderasjonens sivilkode. Flere artikler i koden gir for en lignende type rettsforhold. De er derfor spesielt relevante for utøvelse av forhold mellom forretningsenheter: foretak, som inngår "primære" leieavtaler for lokaler, og deretter leier dem ut til sine motparter dyrere. Emner for transaksjoner i dette tilfellet er ofte kommersiell eiendom. Det vil si at fremleie av lokaler som ikke er bolig er et fenomen som hovedsakelig er karakteristisk for entreprenørskapsområdet.
Alle nødvendige bestemmelser er fastsatt i lovgivningen i Den russiske føderasjon, i henhold til hvilke foretak som har tatt eiendommer i fremleie selv kan fungere som påfølgende utleiere. Og deres motparter, som får eiendommen til disposisjon, har også rett til å overlate den - kjeden av rettsforhold, som noen advokater mener, kan teoretisk sett være veldig lang.
Vilkår for fremleie
Samtidig er mange advokater oppmerksom på bestemmelsene i artikkel 615 i Civil Code of the Russian Federation. Den sier særlig at for fremleie av fast eiendom er samtykke fra den opprinnelige eieren nødvendig. Hva betyr dette i praksis? Hvis selskapet derfor inngikk en fremleieavtale med motparten uten samtykke fra eieren av eiendommen, bør denne typen transaksjoner, ifølge advokater, anses ugyldige.
Samtidig, som mange eksperter bemerker, sier ikke artikkel 615 i Civil Code of the Russian Federation eksplisitt hvordan eiendomseieren må gi samtykke for påfølgende operasjoner med eiendommen i form av fremleie (og videre langs kjeden, hvis nødvendig). Derfor anbefaler advokater å foreskrive passende vilkår i "første nivå" leieavtalen direkte med eieren. Det viser seg en leiekontrakt med fremleie som et av poengene. Mindre ønskelig, men ifølge eksperter er det i noen tilfeller tillatt å utarbeide tilleggsavtaler til hovedkontrakten. I samsvar med dette dokumentet kan huseieren gi rett til motparten om nødvendig å inngå en fremleieavtale med en tredjepart.
Avhengighet av kontrakten
Anta at eieren av eiendommen har tillatt motparten å inngå fremleieavtaler. Men hva med en gründer, hvis "første nivå" -kontrakten har sagt opp av en eller annen grunn - løpetiden er avsluttet, har eieren av lokalene funnet juridiske grunner for å avslutte forholdet?
Advokater bemerker at fremleie av ikke-private lokaler anses som en derivatkontrakt, avhengig av "primær". Således, hvis hovedkontrakten blir sagt opp, blir den som leieren inngikk med sin motpart øyeblikkelig kansellert.Det kan bemerkes at de relevante bestemmelsene er nedfelt i artikkel 618 i den russiske sivil Code. Dermed er fremleie av ikke-private lokaler bare mulig innenfor gyldigheten av hovedkontrakten til leietaker med eieren av fast eiendom.
Hvis vi undersøker den russiske føderasjons sivilkode for eventuelle innrømmelser for underordnet, kan vi også ta hensyn til en av bestemmelsene i artikkel 618.
Retten til ny kontrakt
Den sier særlig at ved oppsigelse av den ”primære kontrakten” har leietakers motpart rett til å kontakte eieren av eiendommen for i sin tur å inngå en ny kontrakt. Det er sant at dette bare er mulig innenfor de frister som er spesifisert i den første kontrakten. Imidlertid, som bemerket av advokater, skjer det i praksis ofte at den innledende løpetiden av den "primære" kontrakten er tilstrekkelig med tanke på leietakers behov.
Dermed gir loven en mekanisme der fremleie av ikke-private lokaler kan omdannes til en fullverdig leie. For dette må den primære leietakeren og eieren av eiendommen si opp den "primære" kontrakten. Etter dette har subtenenten rett til å "bytte plass" med den opprinnelige leietakeren til eiendommen. Spørsmålet melder seg: "Hvordan kan en slik fremleierett implementeres i praksis?" Vurdere det relevante aspektet.
Hvordan leietaker får et "løft"
Så vi har bestemt at en motpart-leietaker til et foretak som har inngått en "primærkontrakt" med en eier av en eiendom for å leie en gjenstand lovlig kan utstede en fulltids leieavtale av ikke-boliglokaler. Det første trinnet som et selskap må ta for å utøve riktig rett er å kontakte eieren av eiendommen med et tilbud. Den skal uttrykke den juridiske enhetens intensjon om å leie lokalene, samt de grunnleggende betingelsene for den påfølgende leiekontrakten.
I sin tur er eier av eiendommen lovpålagt å akseptere dette tilbudet. Hvis han ikke gjør det, kan i henhold til artikkel 445 i Civil Code of the Russian Federation, en subtenant som kan sitte igjen uten lokalene han så mye trenger, gå til retten. Temaet for kravet vil være tvang fra eiendomseieren til å inngå en passende kontrakt. Som mange advokater har bemerket, vitner dommerpraksis som helhet om tendensen til domstoler til å ta siden av subtenanter.
Tenk på et eksempel som illustrerer mekanismen ovenfor.
Subtenant og eier av eiendom: praksis med samhandling
La oss si at Propeller LLC eier et kabelproduksjonsverksted. IP Ivanov A. B. leide dette verkstedet for en periode på 3 år. Hensikten med den aktuelle transaksjonen til gründeren er å åpne på sin egen linje for produksjon av kabler under eget merke. Imidlertid skjedde det et fall i den nasjonale russiske valutaen, og IE Ivanov A. B. mente at det var ulønnsomt å åpne produksjon på grunn av prisveksten på råvarer som trengs for kabelproduksjon. Imidlertid henvendte han seg til Ivanov statlig foretak "Gidrokabelmontazh", i lagerene som akkumulerte nok råvarer, men som presserende trengte et verksted for produksjon av kabel. Ivanov vurderte at han hadde en god mulighet til å tjene penger ved å fremleie lokalene til høyere priser enn i kontrakten med LLC Propeller. Statlig selskap var enig. Propeller LLC er enig.
Som et resultat tok følgende emner av juridiske forhold form. For det første er det LLC Propeller, eieren av verkstedet. For det andre er dette den "primære" leietakeren - IP Ivanov AB For det tredje er det motparten og samtidig subtenanten - det statseide foretaket Gidrokabelmontazh.
Subtenanten brakte utstyr til verkstedet og begynte produksjonen. Men så oppsto det uenighet mellom FE Ivanov A. B. og ledelsen i Propeller LLC om riktigheten av å inngå en leieavtale. Som et resultat inngav selskapseieren av verkstedet søksmål mot forretningsmannen, som sided med saksøkeren. Kontrakten er kansellert.
Advokatene til Gidrokabelmontazh bestemte seg for å bruke den lovlige retten til å inngå en leiekontrakt med LLC Propeller direkte, takket være bestemmelsene i Civil Code of the Russian Federation. De ga et tilbud, der de tilbød seg å betale det samme beløpet til Propeller LLC som de rettet mot forpliktelsene i leiekontrakten til SP Ivanov B. Firmaets eier av verkstedet var på den ene siden forpliktet til å akseptere tilbudet - i henhold til Civil Code of the Russian Federation, en annen, hun gjorde det med glede, ettersom det ble mulig å få mer inntekter fra utleie av verkstedet. Dessuten er det fullt mulig å anta at Propeller LLC foreslo at Gidrokabelmontazh inngår en ny, lengre kontrakt.
Hvordan være motpartens subtenant?
Det er en annen interessant nyanse når det gjelder typen rettsforhold som vurderes. Som vi bemerket ovenfor, kan leiekontrakt av ikke-private hjem danne en sekvensiell kjede av transaksjoner. På det øverste trinnet er leietakers avtale med eiendomseieren. Neste er fremleie. I følge den signerer den ”primære” leieren den aktuelle kontrakten med sin motpart. Etter det kan det lages en sekundær fremleie osv. Det vil si at et scenario er mulig der Gidrokabelmontazh vil gi verkstedet til en annen produsent, si Connectmetallist LLC, etter å ha fått tillatelse fra IE Ivanov A. B., med mindre, selvfølgelig, på det tidspunktet hadde han ennå ikke kommet inn, slik det følger i vårt scenario beskrevet ovenfor, i uenighet med LLC Propeller.
Vi undersøkte nyansen der motparten lovlig kan ta plassen til den ”primære” leietakeren. Er det imidlertid en slik rett for et foretak som fungerer som en "sekundær" underleietaker, og relativt sett er en kobling lenger fra huseieren?
Advokater sier at russisk lov ikke eksplisitt gir en slik mekanisme. Det viser seg at rettighetene til den ”sekundære” leietakeren ikke er like sterkt beskyttet som for motparten som inngikk en avtale med den ”primære” leietakeren. Og dette til tross for at den "sekundære" fremleie er en prosedyre som ikke er forbudt ved lov.
Dobbelt fremleie: spesifikasjoner
Noen advokater tar imidlertid hensyn til ordlyden i artikkel 6 i den russiske sivil lovens sivilkode. Den sier at i situasjoner der sivile relasjoner ikke kan løses direkte på grunn av mangel på relevant lovverk, og utøvelsen av forretningspraksis ennå ikke er dannet, blir normene anvendt innenfor rammen av analogien til loven. Og i dette tilfellet, i prinsippet, kan den "sekundære" subtenanten prøve å legge frem til den "primære" leietakeren en forespørsel om å reforhandle kontrakten for å fortsette å bruke eiendommen.
Men i praksis, som advokater bemerker, er dette bare mulig når subtenenten umiddelbart ba om signering av en "direkte" kontrakt med huseieren. Hvis motparten til den "primære" leietakeren var inaktiv, opphører alle "underordnede avtaler" i det store tilfellet. Derfor bør Connectmetallist LLC være forsiktig med å inngå kontrakter som den reelle eieren av eiendommen er flere nivåer høyere enn den faktiske utleieren.
Samtidig sier noen advokater at det er mulig å tolke vilkårene for fremleie som en mekanisme der "nedstrøms" motparter fremdeles kan stole på en ny kontrakt med huseieren - nettopp på grunn av muligheten for å anvende reglene som ledd i analogien til loven.
Framleis avtale struktur
Hvordan skal en fremleieavtale se ut? I prinsippet er strukturen som helhet veldig lik de tilsvarende kontraktene som gir direkte samhandling mellom leietaker av eiendom og dens eier. Tenk på detaljene i de aktuelle avtalene som en fremleie utarbeides under, et eksempel på strukturen i disse kontraktene.
I likhet med de fleste andre sivile transaksjoner inneholder den aktuelle kontrakten generelle bestemmelser. I dem anbefaler advokater bruk av begrepet “fremleie” - det, som vi har definert ovenfor, er ganske offisielt, det er i det konseptuelle apparatet til relevant lovgivning. De generelle bestemmelsene for den aktuelle transaksjonen er i utgangspunktet de samme som for standard leiekontrakter - eieren tildeler fullstendig retten til å bruke eiendommen til leietaker, sørger for at eiendommen ikke er pantsatt, etc. Kontrakten er gyldig i avtalens varighet.
Avtalens neste ledd er partenes forpliktelser. Alt her er nesten det samme som om det ble inngått en vanlig leiekontrakt. Fristene for overføring av eiendom til leietaker er foreskrevet, hvis det kreves - bruk av gjenstanden til det formålet, motpartens forpliktelser overfor huseieren til å opprettholde lokalene i orden, etc.
Videre er betalingsbetingelsene vanligvis inkludert i kontrakten, så vel som oppgjørsprosedyren. Som regel er det betegnelsen som er indikert av underordnet for de aktuelle utbetalingene - vanligvis før den femte dagen i hver måned, er leietakers rett til å innkreve gjelden fastsatt. Inkludert er bestemmelser om betaling av verktøy osv. Generelt er alt det samme som med den "primære" leiekontrakten til ikke-boliger.
Neste ledd i kontrakten er partenes ansvar. Ordlyden her er også ganske standard. Dette er plikten til personer med rettslige forhold til å betale straff, bøter, etc.
Framleieavtalen foreskriver også vilkårene for endring, oppsigelse eller oppsigelse av den aktuelle kontrakten. Vanligvis er de forbundet med regelmessigheten av å utføre betalinger, samt, som vi bemerket i begynnelsen av artikkelen, levering av eiendommer for etterfølgende leieavtale til fordel for tredjepart uten samtykke fra utleier.
Underleiekontrakter, som mange andre typer kontrakter, kan ha spesielle betingelser. De kan gjenspeile for eksempel det faktum at det er mulig uatskillelige forbedringer eiendommen blir utleierens eiendom. Dessuten er det vanligvis en bestemmelse som innebærer at subtenanten har rett til å fortsette å bruke eiendommen, selv om eierforholdet til den overføres til tredjepart.
Blant andre betingelser i kontrakten, som også vanligvis er foreskrevet - de som for eksempel styrer, i tillegg til den forrige ordlyden, alternativer for å implementere forbedringer i strukturen til objektet. Slik som for eksempel overhaling.
Statlig registrering av fremleie er vanligvis ikke nødvendig. Samtidig, som vi bemerket ovenfor, må den nåværende leietaker ha skriftlig samtykke fra eieren av eiendommen for etterfølgende transaksjoner, hvis gjenstand er å la den tilsvarende gjenstanden. Hvilke typer aktiviteter firmaer inngår i slike transaksjoner kan være hvilken som helst. Hvis partene signerer en avtale som lokalene blir fremleid med, har ikke selskapets OKVED og andre attributter som kjennetegner profilen til organisasjonen fra næringslivets synspunkt noe.