I dagens russiske marked blir videresalgsverdien stadig viktigere. Vanligvis brukes det til å jobbe med konkursbedrifter eller gjenstander med langsiktig bygging av det føderale fondet. Prosessen med å vurdere eiendom er spesielt viktig i en krisesituasjon i landet.
Kostnadstyper
Hvert produkt er preget av verdi. Under standardforhold er det et marked som anses som grunnlaget for å vurdere et objekt. Når man avviker fra sine karakteristiske trekk, oppstår andre typer verdier.
Marked - dette er prisen på objektet, som regnes som det mest sannsynlige. Evalueringsemnet selges i et konkurranseutsatt marked. Partene blir informert med nødvendige data om objektet. Prisen påvirkes ikke av nødårsaker, som inkluderer:
- Det er ingen forpliktelser pålagt partene i transaksjonen: den ene må selge, den andre må innløse.
- Objektet legges ut til offentlig auksjon.
- Prisen på varene er uttrykt i monetære termer.
- Transaksjonens størrelse virker tilstrekkelig, det er ingen tvang til salget.
- Begge parter i transaksjonen eier informasjon om emnet og handler i deres egne interesser.
Unnlatelse av å oppfylle et av de beskrevne kriteriene for markedsverdi fører til utseendet til andre typer. Dette faktum krever en klar definisjon av den mest passende formen i en gitt situasjon. Investeringsverdi oppstår ved erverv av eiendommer med klare mål. Dette er et rent kommersielt ønske om fortjeneste i fremtiden, og ikke-økonomiske grunner, for eksempel å få glede av et gammelt bilde. Det kreves redning når ekstraordinære omstendigheter oppstår og prisen på eiendommen undervurderes.
Avviklingskostnad - hva er det?
Begrepet restverdi refererer til pengemengden som kan oppnås ved avvikling av eiendeler. Disse inkluderer eiendommer som tilhører en individuell eller juridisk enhet. Følgelig er dette det reelle beløpet som eieren forventer når han selger gjenstanden på kort tid. Det russiske markedet har ennå ikke et tilstrekkelig statistisk grunnlag for salg av slike objekter, derfor brukes markedstypen av verdsettelsen.
Samtidig beregnes gjenværende verdi av objektet. Det representerer en verdi lik den økonomiske virkelig verdi, tatt i betraktning avskrivning av eiendommer. For å oppnå riktig resultat kreves det at den akkumulerte avskrivningen trekkes fra startprisen. Slike data tas med i beregningen ved beregning av avviklingsverdien av eiendommer som legges ut til auksjon under tvangsmessige omstendigheter.
Når forekommer det?
Et foretak vurderes ved å bruke avviklingsmetoden når det blir nødvendig å betale ned eksisterende gjeld med kreditorer. Salg av produserte varer er ikke i stand til å dekke gjeld og tvinger eieren til å selge eiendeler for å tilbakebetale dem. Tidsfaktoren blir avgjørende. Jo raskere eiendelene blir utsolgt, desto raskere blir gjeldene tilbakebetalt.
Betingelsene for transaksjonen godtas individuelt for hvert tilfelle. Likvidasjon av en juridisk enhet utføres både på tvang og i frivillig form. Ved frivillig salg av eiendommer blir det mulig å utarbeide en akseptabel salgsplan, planlegge handlingene dine basert på spesifikke detaljer. Konkursbo (skyldnerens eiendom) legges ut på auksjon på en rettidig måte.Restverdien er en garanti til kreditorene om at gjelden vil bli tilbakebetalt. Eiendom blir til pantsettelse. Det er viktig for utlåner å vite når beregningen skal foretas, til hvilken pris salget skal skje. Noen ganger kalles videresalgsverdi sikkerhet.
Ved tvungen avvikling reduseres vilkårene kraftig. I dette tilfellet foretas vurderingen av gjenværende verdi av eiendommen på grunnlag av lovgivningen i Den Russiske Føderasjon. Eiendommer blir solgt innen to måneder etter at de ble beslaglagt. Både frivillig og tvungen avvikling fører til en nedgang i verdien av objektet, prisen blir mindre enn markedet. For selgeren blir dette en ulønnsom hendelse, og for kjøperen - lønnsom.
Vurderingsfaktorer
Avhengig av tvang til å stille på auksjon av eiendommen avhenger av avviklingsverdien av verdsettelsesobjektet. Dette er hovedfaktoren som påvirker størrelsen, i mangel av markedsavtaler. For den nøyaktige beregningen av restverdien, tas det også hensyn til andre grunner:
- Eksposisjonstiden er tiden som er avsatt for salg av en gjenstand. Jo kortere anbudsperiode, jo lavere er pris på eiendommen.
- Den økonomiske situasjonen i landet på auksjonstidspunktet. Den objektive tilstanden i markedet kan påvirke verdsettelsen av objektet negativt.
- Attraktiviteten til en eiendom i eiendomsmarkedet avhenger av dens individuelle egenskaper og etterspørsel etter en bestemt type utstilling.
På et eget sted er videresalgsverdien foretrukne aksjer. Deres eiere ved oppsigelse av organisasjonen får erstatning for tap i utgangspunktet. De nyter også den prioriterte retten til å betale mengden av midler som tilsvarer en solid monetær dimensjon eller som en prosentandel av pålydende på aksjen.
Evalueringsmetoder
På det russiske eiendomsmarkedet brukes særegne metoder for å beregne avviklingsverdi ved vurdering av et objekt.
For å utføre en direkte metode for verdsettelse av eiendommer, er det nødvendig å bruke en sammenlignende analyse av salg av lignende objekter i denne markedssektoren. Dette er nødvendig for å kunne studere nylige salgstransaksjoner på et bestemt sted i lignende fag. Deretter etableres en direkte avhengighet av likvidasjonsverdien til objektet av hovedfaktorene.
En indirekte metode for verdsettelse av eiendommer er basert på den faktiske markedsverdien av eiendommer i et bestemt tidsrom. Prisen justeres for koeffisienten (korrigering) av påvirkningen fra hovedfaktorene som tvinger eiendommen til å bli lagt ut på auksjon. Denne metoden er ikke avhengig av subjektive meninger, da den er beregnet av formelen.
Beregningsformel
For å unngå intuitiv prissetting av eiendommen, er det best å bruke den matematiske metoden. Formelen gir ubestridelig nøyaktighet i spørsmålet om hvordan man finner videresalgsverdi.
Så formelen for den eksakte beregningen: avviklingsverdien er markedsverdien multiplisert med korreksjonsfaktoren. Vi avklarer det siste konseptet. Korreksjonsfaktor er en indikator på tvangsbud. Området for denne verdien varierer fra en til null. Det er ingen matematiske indikatorer for å beregne det. Takstmannen, basert på personlig erfaring, kunnskap og intuisjon, tildeler en korreksjonsfaktor (tvangskorreksjon). Russisk virkelighet utsetter den for verdien fra en tidel til tre tideler. Dette utgjør henholdsvis fra ti til tretti prosent av markedsverdien på eiendommen. Slike indikatorer vises som et resultat av mislykket handel. Moderne realiteter i eiendomsmarkedet innebærer en korreksjonsfaktor på fem tideler.Denne verdien dukket opp som et resultat av studien av faktorene til avviklingskompensasjon: salgsmetoder og kostnader for det, eksponeringsperiode, investeringsrisiko. Av komponentene i formelen er markedsverdien den mest nøyaktige.
Verdivurdering av immaterielle eiendeler gir noen vanskeligheter. Den matematiske formelen er ikke egnet, for hvert tilfelle kreves en individuell beregning. Dette skyldes vanskeligheter med å bestemme de kvantitative resultatene ved å bruke objektet for å generere inntekter. Den nøyaktige metoden koster. Det er basert på å beregne kostnadene ved å utvikle og skape det juridiske grunnlaget for immaterielle eiendeler. Metoden brukes til å evaluere resultatene fra designarbeid og vitenskapelig forskning. Ved bruk av kostnadsmetoden tas det i betraktning at det tas flere skritt for å konvertere resultatene fra forskning til inntektsbringende implementering. Først må du fullføre utviklingsarbeidet. Basert på resultatene, designe produktet, lag en prøveversjon. Hvis det er indikasjoner for masseproduksjon, hevdes det av forbrukere, så bygges et foretak for sin produksjon. Bare etter å ha mestret produksjonskapasiteten, begynner de å produsere og selge nye varer. For å markedsføre produktet, må du føre en erobringspolitikk. Hvert trinn sørger for materialkostnader og, viktigst, har en tidsramme.
Tilfeller av dannelse av videresalgsverdi
Eksempler på konvertering av markedsverdi til avvikling er delt inn i tre typiske typer:
- Avbestilling av en organisasjon er ofte et resultat av konkurs.
- Salg av pant.
- Tvangssalg av annen eiendom.
Avvikling av en organisasjon eller foretak fører til dannelse av en plan for salg av eiendommer for å betale ned eksisterende gjeld. Det er tilfeller hvor det totale inntektsbeløpet fra salg av eiendom ikke kan dekke all gjeld. Tidspunktet for forhåndssalgstiltak og selve budgivningen er begrenset. Av nærvær av en midlertidig faktor avhenger av gjenværende verdi av verdsettelsesobjektet. Dette, med likhet med alle andre forhold, spiller en avgjørende rolle.
I begge tilfeller bestemmes varigheten av avviklingsperioden individuelt. Det er viktig å vurdere at en slik beslutning kan tas frivillig. Så er det flere alternativer for å eliminere problemet, det er tid for å utvikle og implementere en effektiv plan for avvikling av foretaket. Tvangssalg av eiendommer for oppgjør med kreditorer gjennomføres etter avgjørelse om konkursbehandling basert på resultatene fra ekstern forvaltning. Det opprettede konkurransegrunnlaget skal selges på åpen auksjon. Tidspunktet for en slik hendelse er ekstremt begrenset. Eiere kan, før de blir tvunget til tvangsavvikling, vurdere å gjennomføre det på frivillig basis.
Å selge en pantsatt eiendom ligner isolasjon fra virkeligheten. I dette tilfellet kreves den estimerte restverdien for å bestemme den nedre grensen for lånet, som det er nødvendig å realisere den pantsatte eiendommen for. Dette sørger ikke for det faktiske salget av eiendommen. Men utlåner trenger å vite til hvilken pris det er mulig å selge en pantsatt vare i en begrenset periode dersom beløpet ikke blir returnert. Begrenset tid og tvangssalg tillater oss å kalle denne verdien avviklingsverdi. Selv om det i noen kilder kalles sikkerhet og er fordelt i en egen kategori.
Tvangssalg av eiendommer også på grunn av begrensning av eksponeringstid krever beregning av avviklingsverdi. Eiendom kan selges på eget initiativ (frivillig salg) og ved lovlig håndhevelse (tvangssalg).I det andre tilfellet varer perioden med eksponering av eiendommer som ble arrestert i en rettsprosess, ikke mer enn to måneder fra det øyeblikket de ble beslaglagt.
Krisenes innvirkning på vurderingen av anlegget
Instabiliteten i det økonomiske markedet påvirker likvidasjonsverdien av eiendommer, og oftere negativt. Krisen forverrer denne ikke-negative virkningen. Gjensidig påvirkning skyldes flere årsaker:
- ikke nok økonomiske ressurser kommer inn i det økonomiske markedet;
- liten eiendom av sekundærboliger er etterspurt;
- en svikt i utlån til banksektoren reduserer etterspørselen etter store eiendommer.
Krisen gjør tilpasninger til takstmennenes aktiviteter og krever mer forsiktige eiere. For å oppnå en tilstrekkelig pris, er det bedre å bruke begge metodene for å bestemme gjenværende verdi av et objekt. Under eksisterende forhold skal man ikke bare stole på profesjonelle erfaringer. Funksjoner ved å vurdere avviklingsverdi under en krise er at hver av metodene gir sine egne fordeler. Direkte lar deg analysere tilstanden til eiendomsmarkedet og lignende salgstransaksjoner. Konklusjonen blir til grunn for den indirekte metoden. Han vil ta hensyn til den faktiske markedsverdien av eiendommen, ta hensyn til matrikkelfastsettelsen og sette en justeringsfaktor som er tilstrekkelig for styrken.
Bare en harmonisk kombinasjon av to tilnærminger, med hensyn til objektive grunner og subjektive faktorer, vil oppnå maksimal effekt.
Konklusjon: særegenhetene ved å vurdere avviklingsverdi i det russiske markedet er dens ufullkommenhet og relevansen av dens anvendelse. Empirisk informasjon og den intuitive oppfatningen av spesialister er kjernen i verdsettelsesaktiviteter. For å oppnå et nøyaktig resultat, må du bruke alle tilgjengelige metoder.
Metoder for å beregne verdien av anleggsmidler
I praksis er det behov for å beregne gjenværende verdi av anleggsmidler. Det er flere meninger om forklaringen av dette konseptet. Den første er prisen på nyttig avfall som vil bli mottatt etter salg av anlegget, som er inkludert i det totale beløpet. Det andre er forskjellen mellom verdien av objektet etter fullført bruk og kostnadene for dens avvikling. Det er en tredje oppfatning: når midlene er fullstendig avskrevet og deres uegnet for etterfølgende drift blir anerkjent, vil denne verdien være lik forskjellen mellom prisen på nyttig avfall (ved, skrapmetall, murstein, etc.) og kostnadene for å ødelegge varen.
Dermed blir restverdien på anleggsmidler beregnet etter en spesiell formel. Anta at et objekt opprinnelig ble estimert til en million rubler, det har blitt brukt i ti år. Markedsverdien av lignende utstyr i samme tidsperiode gikk ned til tre hundre tusen. De anslåtte kostnadene ved kanselleringen er omtrent nitti tusen. Derfor er tre hundre minus nitti to hundre og ti tusen rubler. Dette beløpet vil være organisasjonens inntekter fra salg av nyttig avfall etter kansellering av anleggsmidler.
Det er viktig å ta hensyn til at når man bestemmer seg for avvikling ved slutten av gjenstandens levetid, må noen kriterier tas med i betraktningen. Disse inkluderer:
- kompleksiteten i demonteringsarbeidet;
- mengden av utgifter for ødeleggelse av anleggsmidler;
- avskrivning av rester, både fysiske og moralske;
- prisdynamikk for byggevarer, metall, reservedeler og mer;
- muligheten til å bruke saldoer i sine egne aktiviteter eller å realisere dem;
- en pålitelig vurdering av solgte rester.
Oppsigelse av selve et eksistens av et selskap som en juridisk enhet fører til utarbeidelse av et regnskapsmessig regnskapsdokument. kostnaden for avviklingsbalanse kjennetegner kildene til midler og verdien av dem på tidspunktet for nedleggelse av organisasjonen. For den tildelte perioden for kansellering av et selskap, må forpliktelser overfor banker og kreditorer tilbakebetales. Oppgjørsstatus for organisasjonen etter avviklingsperioden viser den faktiske økonomiske situasjonen.
Vurderingsvansker
Beregningen av restverdien ledsages av noen problemer. Den viktigste er begrensningen av tidspunktet for salg av eiendommen. Det tar tid og omhyggelig bekreftelse av dokumenter å registrere en eiendom. Det andre problemet er en reduksjon i kundekretsen.
Omvurdering av lønnsomheten til foretaket kan skje på tre måter.
- Inntektsmetoden tar hensyn til fordelene i nær og fjern fremtid.
- Den komparative metoden er basert på den reelle prisen på eiendommer som selges på det åpne markedet.
- Kostnadsbildet innebærer de tillatte kostnadene som eieren vil pådra seg å anskaffe og deretter gjenopprette den.
Metodenes relevans påvirker etablering av likvidasjonsverdien til foretaket. Den begrensede perioden tillater ikke potensielle kjøpere å være klar over fordelene med eiendeler. For den endelige godkjenningen av satsen, er det nødvendig å analysere resultatene av alle tilnærminger til estimeringen.
