Unit Pelaburan Unit Harta Tanah Tertutup

Pelabur besar sering bertindak secara bebas di peringkat hubungan peribadi dengan mereka yang memerlukan suntikan kewangan. Tetapi tidak semua orang mempunyai dana yang cukup untuk aktiviti bebas. Jika anda masih mahu melabur, maka orang akan bersatu dalam struktur khas. Kami akan bercakap tentang salah seorang daripada mereka, iaitu, dana pelaburan bersama bersama.

Maklumat am

Pada mulanya, mari kita tahu apa yang membentuk dana pelaburan harta pusaka unit tertutup (ZPIF). Ini adalah nama kompleks harta benda, yang diwujudkan tanpa pembentukan entiti undang-undang. Ia dibentuk daripada aset beberapa pelabur yang memindahkan dana mereka ke dana. Selepas itu, mereka menjadi pemilik sahamnya. Harta dana mempunyai status undang-undang pemilikan bersama. Oleh itu, hasil kegiatannya diagihkan di kalangan para peserta berkadar dengan sumbangannya. Dengan cara ini, apabila amanah pelaburan unit hartanah tertutup dibentuk, maka bukan sahaja wang tunai, tetapi juga hak untuk objek seperti bangunan dan tanah boleh dipindahkan kepadanya. Apabila struktur dicipta, ia diuruskan oleh syarikat pengurusan menurut deklarasi yang diterima pakai. Aktiviti-aktiviti struktur ini dikawal ketat oleh undang-undang dan beberapa tindakan pengawalseliaan Perkhidmatan Persekutuan untuk Pasaran Kewangan Persekutuan Rusia. FFMS harus mendaftarkan peraturan kepercayaan untuk setiap dana pelaburan.

Apakah perbezaannya?

Kenapa anda perlu membuat jenis struktur tambahan seperti CUIF? Ini adalah kerana keperluan untuk memudahkan beberapa operasi. Jika kita bercakap tentang dana tertutup, maka dalam hal ini terdapat kelebihan seperti kemampuan untuk membuat keputusan oleh para peserta mengenai kegiatan-kegiatan di rapat umum. Perbezaan utama dana pelaburan bersama adalah pertimbangan hak harta tanah sebagai aset. Iaitu, operasi utama dijalankan dengan bangunan kediaman dan komersial, tanah dan sebagainya. Dalam kes ini, dua jenis dibezakan secara konvensional. Yang pertama disebutkan ialah dana pinjaman pelaburan bersama. Mereka pakar dalam membiayai pembinaan pelbagai hartanah hartanah. Jenis lain ialah dana unit pelaburan tertutup (pelaburan). Beliau pakar dalam menyewa hartanah. Selalunya yang dibinanya. Iaitu, ciri ini adalah pelbagai operasi yang berpatutan, anjakan pelbagai jenis aktiviti, dan banyak perkara lain yang dilakukan di pasaran hartanah (membeli / menjual bangunan kediaman dan komersial, tanah, dan lain-lain).

Mengenai kewangan dunia pembinaan

Baru-baru ini, penciptaan sehingga lapan puluh peratus daripada semua hartanah disediakan oleh pengguna akhir, iaitu, orang yang merancang untuk hidup dan bekerja di pangsapuri dan bangunan baru. Oleh itu, sering terdapat situasi apabila mereka mula membina, hanya mempunyai 10-20% daripada dana yang diperlukan. Ini cukup untuk pagar dan permulaan kerja tanah. Pada masa yang sama, terdapat perhitungan pinjaman atau penjualan harta tak alih kepada individu atau entiti sah. Dalam satu cara, ia adalah koperasi perumahan. Prinsip operasi adalah seperti berikut: kami menjual beberapa pangsapuri, kami sedang membina lantai pertama. Kemudian kita tunggu sehingga orang lain membeli. Dalam kes ini, pembeli pertama mengambil risiko besar - selepas semua, mereka boleh menunggu seketika sehingga bangunan selesai.

Terdapat satu tolak dalam skim ini - tiada kawalan ke atas pembiayaan yang disasarkan.Dan ini sering berubah menjadi skandal yang keras di mana pemegang ekuiti ditipu adalah mangsa. Penerapan undang-undang persekutuan No. 214-FZ membenarkan kami memulakan proses pemisahan modal pengguna ke peringkat akhir. Pada masa yang sama, terdapat pemahaman bahawa ia perlu diganti dengan sesuatu. Jika tidak, pengurangan jumlah pembinaan dan kenaikan harga perumahan - hanya sekitar sudut. Mengikut undang-undang ini (No. 214-FZ), dana kredit (struktur perbankan) dan pelaburan (CIF) diperuntukkan untuk pembinaan.

Walaupun terdapat beberapa nuansa. Jadi, kerajaan dapat menjaga melindungi rakyat, walaupun ia menolak bank jauh dari segmen pasar ini. Mengapa? Hakikatnya ialah undang-undang Persekutuan Rusia memperkenalkan norma liabiliti bersama institusi kewangan dengan pemaju. Ini dilakukan dengan matlamat untuk menjadikan pelabur institusi menjadi jaminan penyelesaian.

Spesifikasi pekerjaan

Jadi, kami telah mempertimbangkan, walaupun tidak wajib, tetapi masih penting untuk memahami maklumat. Agar tidak masuk ke dalam teori, mari kita lihat bagaimana struktur ini berfungsi dalam amalan. Sebagai contoh, mari kita mengambil dana pelaburan unit sewa tertutup yang suci. Jadi, untuk mengambil bahagian dalam proses mewujudkan perumahan baru (atau hartanah lain), ZPIFN memperoleh hak harta daripada pemaju. Perjanjian ekuiti (atau pelaburan) digunakan sebagai asas dokumentari.

Kemudian, syarikat pengurusan memindahkan dana yang ada kepada pemaju dan memperoleh hak selepas pembinaan selesai untuk menerima objek tertentu (contohnya, pangsapuri) dengan parameter tertentu (contohnya, rakaman atau ketinggian) dalam aset mereka. Tetapi apa yang perlu dilakukan dengan harta yang diterima? Ini diputuskan oleh syarikat pengurusan dana pelaburan bersama tertutup.

Harus diingat bahawa ia boleh mula membiayai pemaju hanya selepas semua permit yang diperlukan dikeluarkan mengikut cara yang ditetapkan oleh undang-undang. Ini dilakukan untuk menghadkan penyertaan dana pelaburan bersama tertutup di peringkat pembinaan yang paling berbahaya. Tetapi ini tidak kritikal, kerana tidak lebih daripada lima belas peratus daripada jumlah kos jatuh pada reka bentuk semua dokumentasi dan penciptaan projek. Sambungan kepada dana pelaburan pelaburan tertutup membolehkan pemaju menerima pelaburan kewangan secara besar-besaran dan tetap, yang diperlukan untuk kerja pembinaan dan pemasangan, mewujudkan komunikasi kejuruteraan dan bergerak ke hadapan. Dasar yang serupa diperhatikan dalam dana pelaburan unit hartanah Metronome tertutup.

Nuansa kerja

Tetapi itu bukan semuanya. Satu siri nuansa yang menarik minat pemaju harus ditonjolkan:

1. Pembiayaan yang stabil. Ini sangat penting, tetapi sukar untuk diperhatikan apabila menggunakan jualan yang tidak dapat diramalkan. Juga, tidak seperti pinjaman bank, anda tidak perlu membayar bunga. Lagipun, ia menarik balik dana dari peredaran. Di samping itu, anda boleh membuat bayaran pendahuluan bagi pembelian bahan-bahan binaan secara pukal, yang membolehkan anda menerima diskaun dan membetulkan kos.
2. Penstabilan dan keteraturan proses pelaksanaan. Hakikatnya ialah untuk memperuntukkan sebahagian daripada harta benda dalam jenis - ini tidak boleh dilakukan. Mengapa? Inti keadaan ini ialah dana pelaburan bersama tertutup adalah alat untuk pelabur, bukan pengguna. Oleh itu, untuk membayar saham, anda perlu menjual hartanah. Dan jika anda pergi dengan reka bentuk - ini adalah beban birokrasi tambahan. Oleh sebab itu, ZPIF berminat menjual hartanah sebelum akhir pembinaan. Sudah tentu, ini juga boleh dilakukan di pasaran sekunder, tetapi dalam hal ini diperlukan untuk melewati Suruhanjaya Negara, menandatangani suatu tindakan mengenai pelaksanaan kontrak investasi dan membuat hak pemilikan. Semua ini, disebabkan oleh kos bahan tertentu dan masa yang lama, mengurangkan kecekapan pelaburan.

Pilihan penyertaan

Sekarang mari kita lihat skim-skim yang mana pemilik saham pelaburan dana pelaburan bersama tertutup boleh mengambil bahagian dalam pembinaan objek tertentu. Pada mulanya, untuk memilih harta tertentu, mereka perlu berkumpul dan membuat keputusan yang sesuai. Ini adalah satu langkah yang biasa untuk semua skim. Dan kemudian perbezaan bermula. Tetapi untuk sekarang, mari kita dapatkan dengan nama:

1. Pembiayaan projek.
2. Tarikan sumber pelaburan.
3. Pengurusan hartanah komersil.
4. Program perumahan.
5. Integrasi dana pelaburan industri tertutup ke dalam sistem pengurusan projek pembinaan.

Setiap skim ini mempunyai ciri-ciri sendiri dalam pelaksanaannya. Dan terdapat banyak daripada mereka yang disarankan untuk menumpukan bahagian yang berasingan kepada artikel itu.

Pembiayaan projek hartanah dan pembinaan

Dalam kes ini, diharapkan pelabur dan pengasas memindahkan dana (serta hak harta dan sekuriti) kepada dana semasa pembentukannya atau apabila masuk ke dalam pasaran sekunder. Selepas penciptaan selesai dan dana pelaburan bersama tertutup diiktiraf sebagai dicipta, syarikat pengurusan melabur aset dalam hartanah. Para pemegang saham dana menerima pendapatan mereka daripada perbezaan antara harga pembelian dan jualan hak harta atau barang siap. Ia terbentuk semasa proses pembinaan, serta disebabkan oleh kenaikan harga pasaran bagi objek siap.

Dalam kes ini, syarikat pengurusan adalah pemegang amanah klasik, yang menguruskan dana pelanggan. Hanya ini berlaku tidak di pasaran saham, tetapi dengan harta. Peraturan pengurusan amanah dana pelaburan bersama harta tanah tertutup menyediakan, sebagai peraturan, pulangan maksimum untuk bekerja dengan pelanggan. Lagipun, peratusan tertentu datang sebagai ganjaran. Dan jika syarikat pengurusan bukan sekumpulan penipu, maka ia secara langsung berminat untuk mendapatkan manfaat maksimum. Jumlah pendapatan bergantung pada segmen terpilih, serta keperluan untuk projek yang berpotensi. Pada masa yang sama, terima kasih kepada penyertaan ramai pelabur, para pemegang saham boleh mendapatkan lebih banyak manfaat daripada jika mereka melakukannya sendiri.

Satu lagi penting ialah ZPIFN tidak perlu membayar cukai pendapatan. Oleh itu, pelabur boleh menggunakan kesan kelewatan.

Penggerak sumber

Sesetengah pemaju menggunakan dana pelaburan tertutup untuk mendapatkan dana untuk membina kemudahan. Dalam kes ini, syarikat pengurusan mewujudkan dana pelaburan bersama tertutup untuk harta tertentu pelanggan. Hak harta diperkenalkan oleh pemilik sebagai pembayaran untuk saham semasa pembentukan dana. Kemudian syarikat pengurusan dan pengasas menarik pelabur untuk menyediakan pembiayaan untuk objek tertentu. Untuk ini, pasaran sekunder digunakan (sebagai contoh, pertukaran). Ini adalah bagaimana wang diperoleh untuk membiayai pembinaan. Seorang pelabur, menjadi pemegang saham, menerima hak untuk sebahagian daripada pendapatan yang akan diterima apabila objek itu dijual. Ia boleh dijual dan disewa. Pendekatan kedua sering menggunakan dana pelaburan unit gabungan yang tertutup. Skim sedemikian popular kerana:

1. Kesederhanaan mewujudkan struktur, pendaftaran pelaburan, perakaunan dan pelaporan.
2. Ketelusan alat untuk penyumbang pihak ketiga.
3. Peluang menggunakan saham sebagai cagaran.

Pengurusan Harta Komersial

Pilihan ini digunakan oleh dana pelaburan bersama tertutup sewa. Inti dari skim ini adalah untuk meletakkan aset dalam hartanah komersil dan menerima pendapatan dari sewanya. Pelabur menggunakan pilihan ini untuk mendapatkan pendapatan yang stabil. Bagi pemilik, pilihan ini menarik kerana alasan berikut:

1. Mengubah aset bukan teras menjadi sumber sumber untuk perniagaan teras.
2. Mendapatkan keutamaan mengenai pembayaran cukai pendapatan dan hartanah.
3. Menarik sumber kewangan dari penjualan saham sambil mengekalkan hak pra-hak mereka untuk hartanah komersial.

Dana diperoleh dengan dana yang disumbangkan atau terbentuk dengan segera daripada harta yang sesuai. Pengurusan dana pelaburan bersama tertutup juga menyediakan kesimpulan perjanjian dengan syarikat pengendali. Dia mesti mengambil semua kerja untuk memastikan dan mengekalkan kemudahan itu, dan menghantar keseluruhan aliran bersih pembayaran sewa kepada dana pelaburan tertutup. Nilai aset pemegang saham berkembang disebabkan oleh wang yang dipindahkan dan peningkatan nilai pasaran objek tersebut. Dengan persetujuan dengan pengasas, pendapatan diuruskan seperti berikut:

1. Dilaburkan dalam pembinaan semula dan pemodenan sesuatu objek untuk meningkatkan nilainya dan / atau kadar sewa untuknya.
2. Berkala secara berkala kepada para pemegang saham.
3. Melabur dalam pembinaan / pembelian hartanah lain (kediaman atau komersial).
4. Melabur di pasaran saham, letakkan di deposit bank.

Program perumahan

Ini adalah satu lagi pilihan untuk penggunaan dana, yang melibatkan penyertaan program perumahan atau syarikat perumahan. Dalam kes ini, CIFF bertindak sebagai alat yang mengumpul dana dan memastikan pembinaan perumahan untuk penonton tertentu, yang ditentukan oleh pengasas program perumahan. Di bawah kes ini, sebidang tanah diletakkan. Ia boleh dipilih oleh perbandaran atau perbadanan dari kalangan tanah yang termasuk dalam wilayahnya. Kemudian, gadai janji dipindahkan ke dana pelaburan bersama tertutup, yang memulakan pembinaan hartanah. Pertubuhan pembinaan dan kawalan dijalankan oleh syarikat pengurusan.

Integrasi dana pelaburan pelaburan tertutup ke dalam sistem pengurusan projek pembinaan

Pilihan ini digunakan oleh pemain pasaran yang besar. Mereka mengintegrasikan dana pelaburan tertutup ke dalam proses perniagaan mereka untuk meningkatkan kecekapan pengurusan projek pembinaan dan pengagihan dana yang diperlukan untuk membiayai pelbagai kemudahan. Tempat struktur ini dalam rantaian bergantung pada peranan, organisasi, keperluan dan objektif yang diikuti.

Pertimbangkan contoh kecil. Syarikat induk mewujudkan dana pelaburan bersama tertutup dan menerima 100% saham. Jumlah dan arah penggunaan dana yang terbentuk ditentukan oleh pengisytiharan pelaburan. Di samping itu, pada masa akan datang, jumlah dana mungkin meningkat. Kemudian syarikat berasingan dicipta atau diperolehi. Mereka terlibat dalam penyediaan dokumentasi projek, menerima semua permit yang diperlukan untuk pembinaan, serta hak untuk mendarat.

Paling sesuai untuk tujuan ini adalah syarikat dengan bentuk pemilikan LLC atau syarikat saham gabungan tertutup. Selepas semua kerja persediaan selesai, ZPIFN menyimpulkan perjanjian (pelaburan atau ekuiti) dengan struktur ini dan menyediakan pembinaan dengan kewangan. Sekiranya tidak ada keperluan untuk sementara ini, maka dana tersebut boleh diarahkan kepada aset yang disediakan oleh perisytiharan pelaburan. Selepas pembinaan selesai, obyek itu direalisasikan. Keuntungan dari penjualan objek dari dana pelaburan bersama tertutup tidak dikenakan cukai.